Kaution

Grafik zur MietkautionZwischen den Mietparteien ist die Kaution immer ein beliebtes Streitthema. Denn für den Vermieter ist sie eine wichtige Sicherheit, für den Mieter hingegen eine lästige Zahlungsverpflichtung. Auch entsprechen die üblichen Vorgehensweisen in der Praxis nicht immer den gesetzlichen Bestimmungen. Wir erläutern alle wichtigen Regeln und Vorschriften. Von A wie Anlage bis Z wie Zinsen.

Warum eine Mietsicherheit?

Jeder Mieter kennt dies – beim Umzug in eine neue Wohnung muss eine Mietkaution an den Vermieter gezahlt werden. Der Hausherr sichert sich damit gegen Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten oder Schäden in der Wohnung ab. Sie ist als eine Art Faustpfand zu verstehen. Im Schadensfall hat der Vermieter Zugriff auf das Geld, und kann es mit seinen Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnen. Die Sicherheit darf allerdings nicht für jede „Kleinigkeit“ herangezogen werden. Das ist nur bei tatsächlichen Ansprüchen aus dem aktuell laufenden Mietverhältnis möglich, siehe Auflistung unten.

  • Schäden in der Wohnung
  • nicht gezahlte Miete
  • nicht gezahlte Nebenkosten
  • zu erwartende Nebenkostennachzahlungen

Kaution im Gesetz

Eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Sie entsteht erst, wenn im Mietvertrag die Hinterlegung einer Mietkaution vereinbart wurde. Vergisst der Vermieter diese in den Mietvertrag aufzunehmen, können Mieter die Zahlung theoretisch verweigern. Normalerweise wird sie jedoch vom Hausherrn verlangt. Es gelten die folgenden gesetzlichen Vorschriften. Sie ergeben sich aus §551 BGB.

Grafik zu den gesetzlichen Vorschriften

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 551 BGB kurz und einfach zusammengefasst

  • Die Höhe der Kautionssumme darf nicht mehr als drei Monatsmieten betragen.
  • Die Zahlung darf der Mieter in drei monatlichen Raten vornehmen.
  • Der Vermieter muss das Geld bei einer Bank auf einem Sparbuch getrennt von seinem übrigen Geld anlegen.
  • Die Mietparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren. Das Sparbuch muss der Wohnungseigentümer akzeptieren, anderen Anlageformen kann er zustimmen.
  • Die Zinsen gehören ebenso wie die eigentliche Kautionssumme dem Mieter.
  • Abweichende Vereinbarungen die den Mieter benachteiligen, sind nicht erlaubt.

Höhe

Wie hoch darf eine Mietkaution sein? Laut Gesetzgeber darf die Kautionssumme bei privaten Mietverhältnissen die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Entscheidend für die Berechnung der Kautionssumme ist die Nettokaltmiete. Damit ist die reine Miete ohne Nebenkosten (Heizung, Strom und Wasser) gemeint. Die Vorschriften zur Begrenzung auf drei Monate sowie die Anlage der Mietkaution gelten nur für private Mietverhältnisse. Bei gewerblichen Mietverträgen können sowohl Höhe als auch Anlageform zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden. So sind dort durchaus Sicherheiten von sechs Monatsmieten üblich.

Tipp der Redaktion: die Mietkautonsbürgschaft – drei Monatsmieten einsparen, und Geld für sonstige Ausgaben nutzen.

Zeitpunkt der Zahlung

Wann muss die Mietkaution an den Vermieter gezahlt werden? In der Regel möchte sie der Hausherr entweder schon bei Unterschrift des Mietvertrags oder spätestens beim Einzug haben. Das ist die übliche Vorgehensweise. Doch das Gesetz sagt etwas anderes. So ist der Mieter bei einer in bar geleisteten Kaution berechtigt, die Geldsumme in drei monatlichen Raten zu leisten. Das Recht auf Ratenzahlung kann auch nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Die erste Teilzahlung wird in dem Monat fällig, in dem das Mietverhältnis beginnt. Die Zahlung erfolgt spätestens an dem Tag, an dem der Vermieter auch seine erste Miete erhält. Die beiden anderen Raten werden mit den beiden folgenden Mietzahlungen – also im zweiten und im dritten Monat fällig. Entscheidend für den Beginn der Ratenzahlung ist nicht das Datum an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde, sondern der tatsächliche Mietbeginn. Den genauen Ablauf erläutert das Beispiel siehe unten. Andere Zahlungsformen wie z.B. eine Bürgschaft werden sofort mit dem Mietbeginn fällig. Hier gibt es keine Möglichkeit einer Teilzahlung.

Beispiel

  • Abschlussdatum des Mietvertrags ist der 10.04.2017
  • Mietbeginn ist der 01.05.2017
  • 1. Rate ist fällig am 01.05.2017
  • 2. Rate ist fällig am 01.06.2017
  • 3. Rate ist fällig am 01.07.2017

Anlage der Mietkaution

Möglichkeiten der Anlage

Wie können Mieter und Vermieter die Mietkaution anlegen? Die Anlage auf einem herkömmlichen Mietkautionskonto ist nicht die einzige Möglichkeit. So können sich die Mietparteien grundsätzlich frei über die Form der Geldanlage verständigen. Wichtig: akzeptieren muss der Vermieter laut Gesetz jedoch nur das Sparbuch. Höher verzinsliche Anlagen haben jedoch nicht nur für den Mieter sondern auch für den Hausherrn Vorteile. Denn durch die Kapitalmehrung aufgrund der Zinsen erhöht sich auch die Sicherheit. Die Möglichkeiten im Überblick:

Barkaution

Der Mieter übergibt seinem Vermieter die Mietkaution in bar. Daher der Begriff Barkaution. Das Geld – welches dem Mieter gehört – legt der Hausherr während der Mietdauer auf einem eigenen Konto getrennt vom seinem übrigen Vermögen an. Man spricht deshalb von einer Treuhandanlage. Siehe auch unser ausführlicher Beitrag zum Mietkautionskonto.

Sparkonto auf den Namen des Mieters

Im Gegensatz zur Barkaution eröffnet der Mieter das Konto auf seinen Namen. Die Spareinlage wird an den Vermieter verpfändet, damit dieser bei Mietschulden oder einem Schaden auf das Geld zugreifen kann. Eine Besteuerung der Zinsen erfolgt hier nicht, da das Sparkonto auf den Mieter läuft. Dieser kann einen Freistellungsauftrag bei seiner Bank stellen.

Tagesgeld

Aufgrund der besseren Verzinsung ist die Anlage auf einem Tagesgeldkonto für Mieter attraktiver als auf einem Sparbuch. Tagesgeld ist flexibel, da jederzeit über das Geld verfügt werden kann. Auch Kündigungsfristen gibt es nicht. Der Nachteil: die meisten Banken bieten keine Möglichkeit, das Guthaben zugunsten des Vermieters zu verpfänden. Hierdurch ist der eigentliche Sicherungszweck nicht gewährleistet, da im Schadensfall keine direkte Zugriffsmöglichkeit für den Hausherrn besteht. Auf den Namen des Vermieters darf das Konto hingegen nur laufen, wenn es als Treuhandkonto geführt wird. Auch dies scheitert häufig an den Geschäftsbedingungen der Bank.

Festgeld

Der Unterschied zu Tagesgeld besteht darin, dass das Geld für einen bestimmten Zeitraum, z.B. 12 Monate fest angelegt wird. Wer darüber verfügen möchte, kann dies frühestens zum Ende der Laufzeit. In diesem Fall also nach einem Jahr. Ein Festgeldkonto ist für die Mietkaution deshalb nur bedingt geeignet. Auch die spätere Auszahlung der Kautionssumme an den Mieter kann sich durch die feste Laufzeit verzögern. Für längerfristige Mietverhältnisse kann Festgeld hingegen eine interessante Alternative zum Sparkonto sein. Großer Vorteil: die Rendite liegt noch etwas oberhalb der von Tagesgeld, siehe folgende Tabelle:

Depot

Bei der Anlage auf einem Depot werden mit dem Kautionsgeld je nach Ausgestaltung Aktien, Fonds oder festverzinsliche Wertpapiere erworben. Die Rendite ist mit 3-4 Prozent durchaus attraktiv. Bei dieser Form der Anlage besteht jedoch das Risiko, dass eine negative Wertentwicklung das Kapital aufzehrt, und somit im Schadensfall für den Wohnungseigentümer nicht mehr zur Verfügung steht.

Zinsen

Das Wichtigste gleich vorweg: die Zinsen aus der Mietkaution gehören immer dem Mieter. Das gilt auch dann, wenn das angelegte Konto auf den Namen des Vermieters läuft. Mieter haben grundsätzlich immer einen Anspruch auf Verzinsung der angelegten Summe. Dem Hausherrn ist es nicht gestattet, das Geld während der Mietdauer unverzinst z.B. in einer Spardose aufzubewahren. Die Anlage wird – insofern nichts anderes vereinbart wurde – zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen verzinst. Die Höhe des marktüblichen Zins variiert je nach Situation auf den Zinsmärkten. Derzeit (Stand Mai 2017) sind etwa zwischen 0,01% und 0,2% üblich. Hierbei handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsung. Die tatsächliche Höhe der Verzinsung richtet sich jedoch nach der gewählten Anlageform. Zinsen aus Geldanlagen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Kontoinhaber kann jedoch bei seiner Bank einen Freistellungsauftrag einreichen, um sich von der Steuerpflicht zu befreien. Wird das Kautionskonto aufgelöst, hat der Mieter auch einen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen.

Finanzierung

Wer im Moment des Umzugs nicht flüssig ist, kann die Mietkaution finanzieren. Welche Lösung am besten geeignet ist, richtet sich nach der jeweiligen Situation des Mieters. Entscheidend für die Wahl der Finanzierungsart ist die benötigte Summe, die eigene Bonität, die Zinskosten sowie der Zeitraum der Rückzahlung. Wir beschreiben die Vor- und Nachteile verschiedener Möglichkeiten, siehe Auflistung unten.

Finanzierung
Vorteile
Nachteile
  • schnelle Verfügbarkeit
  • hohe Zinsen
  • bei guter Bonität attraktive Konditionen
  • bei schlechter Bonität hohe Zinsen
  • mehrtägige Bearbeitungszeit durch Bank
  • keine Einmalzahlung notwendig
  • keine Zinskosten
  • hohe finanzielle Belastung der Haushaltskasse über drei Monate
  • mehr finanzielle Freiheit – Ersparnisse bleiben mein Mieter
  • geringe Kosten ab 3,5% Zinsen pro Jahr (siehe Kosten der Anbieter im Vergleich)
  • jederzeit kündbar
  • nicht alle Vermieter akzeptieren die Bürgschaft
  • Dispokredit

    Der Dispokredit ist eine praktische Liquiditätsreserve auf dem Girokonto, wenn mal kein Guthaben vorhanden ist. Er ist sehr flexibel, da ein Zugriff auf das Geld ohne Formalitäten mit der Bank möglich ist. Die Zinsen sind jedoch mit durchschnittlich 10 Prozent sehr hoch. Diese Finanzierungsart rechnet sich nur, wenn die Kontoüberziehung sehr kurzfristig ist, also innerhalb weniger Tage wieder ausgeglichen werden kann.

    Ratenzahlung

    Zwar ist der Wohnungsinhaber grundsätzlich schon zu Beginn des Mietvertrags zur Zahlung der Mietkaution verpflichtet. Er muss sie jedoch nicht in einer Summe zahlen, sondern kann das Geld auch in drei gleichen monatlichen Raten erbringen, siehe Zeitpunkt der Zahlungen. Vermieter sind zwar nicht verpflichtet, auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Sie müssen jedoch auf Antrag des Mieters der Splittung in drei Teilbeträge zustimmen. Die Zahlung in Raten verursacht zwar keine Zinskosten, belastet jedoch die Haushaltskasse in den ersten drei Monaten nach dem Umzug.

    Klassischer Kredit

    Ein klassischer Mietkautionskredit bietet gegenüber den anderen Optionen lediglich dann Vorteile, wenn die Zinsen niedrig sind. Der Antragsteller erhält von seiner Bank nur bei entsprechender Bonität günstige Konditionen.

    Mietkautionsbürgschaft

    Anstelle der Bargeldzahlung können Mieter ihrem Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft überreichen. Kommt es zum Schaden, zahlt der Bürge. Wie bei einer Versicherung muss der Mieter einen jährlichen Beitrag zahlen. Bürgschaften sind bei Banken (Bankbürgschaft-Mietkaution) und Versicherungen (Kautionsversicherung) erhältlich. Diese Kautionsform bietet für beide Mietparteien Vorteile. Mieter schonen ihre Ersparnisse beim Umzug, Vermieter sparen den Verwaltungsaufwand. Sie erhalten zudem nur Mietinteressenten bei denen die Bonität geprüft wurde

    Mietkaution im Schadensfall

    Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten

    Bei Mietrückständen oder Beschädigungen der Mietsache kann der Vermieter die Zahlung der ausstehenden Beträge oder die Reparatur der Schäden vom Mieter verlangen. Bei entstandenen Schäden muss jedoch zunächst zwischen normalen Abnutzungsspuren und wirklichen Beschädigungen unterschieden werden. Während normale Abnutzungserscheinungen mit der Miete abgegolten sind, müssen tatsächliche Schäden am Mietobjekt vom Mieter beseitigt werden. Kommt der Mieter der Aufforderung zur Schadensbehebung nicht nach, kann der Wohnungseigentümer die Reparaturen in Eigenregie durchführen, und die entstandenen Kosten mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen. Ein verbleibender Differenzbetrag wird später an den Mieter ausgezahlt.

    Tipp der Redaktion: ausführliche Infos zum Thema Einbehalt und Rückzahlung der Mietkaution.

    Rückzahlung

    Wann bekomme ich als Mieter mein Geld zurück? Sobald das Mietverhältnis endet, stellt sich gewöhnlich die Frage nach der Rückzahlung. Der Anspruch des Mieters entsteht jedoch nicht automatisch mit dem Auszugstermin. Der Vermieter ist erst dann zur Herausgabe verpflichtet, wenn alle Forderungen aus dem Mietvertrag erfüllt sind. In diesem Fall muss er die Kautionssumme incl. der angefallenen Zinsen an den Mieter auszahlen. Wurde eine Bürgschaft hinterlegt, erfolgt die Kündigung des Vertrags durch Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Vermieter an die Versicherung oder Bank.

    8 Gedanken zu „Kaution“
    1. Ich hatte meine angemietete Wohnung unberechtigterweise untervermietet und die fristlose Kündigung erhalten. Der Vermieter möchte meine Kaution einbehalten, obwohl ich das Beseitigen der Mängel angeboten habe. Kann ich darauf bestehn? Es bestehen keinerlei Mietschulden.

      1. Sehr geehrte Frau Preiss,

        gerne werde ich Ihre Frage beantworten. Grundsätzlich muss Ihnen der Vermieter die Möglichkeit geben, den Schaden selbst zu beheben. Der Hausherr darf von Ihnen hierbei eine fachgerechte Vorgehensweise verlangen. Sie können dies bei entsprechenden handwerklichen Kenntnissen selbst erledigen, oder dies andernfalls durch Fachpersonal ausführen lassen. Der Vermieter darf die Mietkaution erst dann heranziehen, wenn beide genannten Möglichkeiten nicht in Frage kommen, oder die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt wurden. Die fristlose Kündigung ändert an dem Sachverhalt – soweit mir bekannt ist – nichts.

        Mit freundlichen Grüßen
        Die Redaktion

      1. Hallo Görl,

        du kannst dem Vermieter anbieten, die Mietschulden mit der Kaution zu verrechnen. Das sollte kein Problem sein.

        Mit freundlichen Grüßen
        Die Redaktion

    2. Hallo,

      der Vermieter hat versucht mein Kautionssparbuch aufzulösen und die Absicht die gesamte Mietkaution einzubehalten ohne Grund. Die Wohnungsabnahme wurde vermerkt mit :,,ohne Mängel übergeben“ Dürfen die das dann so einfach?

      MfG

      1. Sehr geehrte Frau Kesselbach,

        sprechen Sie zunächst unbedingt mit Ihrem Vermieter, um den genauen Grund für den Einbehalt zu erfahren. Nageln Sie den Vermieter auf eine konkrete Antwort fest. Lassen Sie sich nicht abwimmeln. Bezüglich der Wohnung – die nachweislich mängelfrei übergeben wurde – hat der Hausherr schon mal keinen Grund, die Kaution einzubehalten. Als möglichen weiteren Grund für einen Einbehalt bleiben noch Mietrückstände sowie die Nebenkosten. Bei den Nebenkosten verhält es sich so, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Kautionssumme bis zur endgültigen Abrechnung durch den Energieversorger zurück behalten darf. Der übrige Betrag, der nicht für die Betriebskosten benötigt wird, ist allerdings schon vorher an den Mieter auszuzahlen. Sie haben also im Moment ein Recht auf eine teilweise Auszahlung der Kaution. Ausführliche Infos zur Rückzahlung sowie den Fristen gibt es hier. Wie Sie die Kaution letztlich zurück fordern können, erfahren Sie hier.

        Mit freundlichen Grüßen
        Die Redaktion

    3. Hallo,

      wir haben am 28.02.2017 die Mietwohnung ohne Beanstandung an den Vermieter übergeben, jedoch bis heute die Kaution noch nicht zurück. Wie lange darf sie der Vermieter behalten?

      Vielen Dank

      1. Sehr geehrter Herr van Haeff,

        welchen Grund gibt der Vermieter für den Einbehalt an? Da die Wohnung schon übergeben wurde, bleiben normalerweise nur ausstehende Zahlungen als Argument übrig. Wenn Sie alle Mietzahlungen geleistet haben, kann es es sich normalerweise nur noch um die letzte Nebenkostenabrechnung handeln. Der Vermieter muss Ihnen jedoch den Teilbetrag – der nicht für die Betriebskostenabrechnung benötigt wird – schon vorher auszahlen. Ausführliche Infos zu den Rückzahlungsfristen finden Sie hier.

        Mit freundlichen Grüßen
        Die Redaktion

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