Kleines 1×1 zur Mietpreisbremse

Grafik zu Einmaleins zur MietpreisbremseHilfreich, verständlich und eindeutig – so sollten Gesetze eigentlich sein. Doch dies ist nicht immer so. Schuld daran sind neben vielen Ausnahmen komplizierte Begriffe und Formulierungen. Bestes Beispiel: die Mietpreisbremse. Wir bringen Licht ins Dunkel.

Der Begriff Mietpreisbremse

Das Wort Mietpreisbremse ist die umgangssprachliche Formulierung für „Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen“. Dieser Begriff wiederum definiert eine Grenze im Bereich der Miethöhe bei einer neuen oder wiederholten Vermietung einer Wohnung. Das Gesetz ist Bestandteil des sogenannten Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG), und wurde im Juni 2015 vom Bundestag verabschiedet. Die Regelung besagt, dass die vom Vermieter geforderte Miete in einer Region mit angespannter Wohnungssituation maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das betrifft jedoch ausschließlich Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden. Bereits bestehende Mietverträge müssen nicht angepasst werden. Die Kappungsgrenze wird nicht dauerhaft für eine Region verordnet. Der maximale Zeitraum beträgt fünf Jahre. Die einzelnen Länder müssen in dieser Zeit konkrete Maßnahmen ergreifen, um die Wohnsituation in betroffenen Gebieten zu entspannen. Dies kann z.B. mit dem Bau zusätzlicher Wohnungen geschehen.

Einfach erklärt: soll eine Wohnung in einem Stadtviertel wo die Mietpreisbremse gilt neu vermietet werden, darf der Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete in den betroffenen Wohngebieten bei 10 Euro pro Quadratmeter, muss der neue Mieter nicht mehr als 11 Euro pro Quadratmeter zahlen.

Angespannter Wohnungsmarkt

Die Mietpreisbremse bezieht sich auf Wohngebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Ob dieser Umstand gegeben ist, entscheiden die jeweiligen Landesregierungen. Hierzu ist eine Verordnung erforderlich, die den Markt entsprechend definiert. Erst dann hat die Mietpreisbremse in den ausgewiesenen Regionen Gültigkeit. Auch wenn die Entscheidung Ländersache ist, gibt es gesetzliche Vorgaben, die den Wohnungsmarkt als angespannt festlegen. Grundsätzlich ist in einem entsprechenden Gebiet die Versorgung der Anwohner mit bezahlbaren Mietwohnungen nicht ausreichend gewährleistet, bzw. gefährdet. Die Kriterien umfassen beispielsweise ein Bevölkerungswachstum ohne gleichzeitige Wohnraumschaffung oder eine hohe Wohnungsnachfrage bei gegebenem geringen Leerstand. Eine aktuelle Liste mit allen Gemeinden, bei denen eine Mietpreisbremse gegeben ist, kann auf der Internetseite von Stiftung Warentest heruntergeladen werden. Auch wenn das Gesetz für ein Stadtviertel gilt, gibt es bestimmte Ausnahmeregelungen. Diese gelten z.B. für neu gebaute Wohnungen, für grundlegend modernisierte Wohnungen sowie für Objekte mit Bestandsmieten.

Einfach erklärt: die Nachfrage in einem Stadtviertel übersteigt das Angebot nach bezahlbaren Wohnungen um ein Vielfaches. Die Landesregierung bestätigt, dass in diesem Stadtviertel ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Um die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Der Nachweis erfolgt in der Regel über eine Erhebung des Mietspiegels der Region. Einen Mietspiegel gibt es jedoch nicht überall. Er wird meist von größeren Städten in Zusammenarbeit mit Mieterverbänden beziehungsweise Vermieter-Zusammenschlüssen erhoben. Liegt kein Mitspiegel vor, müssen andere Parameter verwendet werden. Hierzu zählen statistische Berechnungen der Miete in Vergleichswohnungen, Auskünfte aus Mietdatenbanken oder bei Bedarf auch ein entsprechendes Gutachten eines Sachverständigen. Grundsätzlich dient die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab für die Zulässigkeit von Mieterhöhungen. Sie bezieht sich hierbei ausschließlich auf nicht preisgebundenen Wohnraum. Die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete ist hiervon ausgenommen.

Einfach erklärt: es handelt sich um die Höhe der Miete, welche andere Mieter für vergleichbare Wohnungen am selben Wohnort bezahlen.

Wohnwertverbesserung

Der Mehrwert, der durch eine umfassende Modernisierung entsteht, kann verschiedene Aspekte umfassen. Dieser beinhaltet beispielsweise die Energieeffizienz, die Heizung, die Sanitäranlagen, die Fenster und Böden oder die Elektroinstallationen. Ob die Modernisierung die gesetzlichen Kriterien für eine Wohnwertverbesserung erfüllt, bestimmt § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) (Modernisierungsmaßnahmen). So reicht es nicht aus, wenn die Wohnung für den Mieter lediglich schöner wird. Die Verbesserung muss sich objektiv auf die gesamte Wertigkeit der Wohnung beziehen, siehe Beispiele unten.

Einfach erklärt: eine Verbesserung des Wohnwert ist nur dann gegeben, wenn die Modernisierung dem Mieter praktisch gesehen etwas nützt.

Tatsächliche Wohnwertverbesserung

  • energetische Sanierung die zu geringeren Nebenkosten führt (z.B. Heizung, Dämmung)
  • moderne Sanitäranlagen
  • Einbau eines Fahrstuhls
  • Verbesserung des Schallschutz

Keine Wohnwertverbesserung

  • rein optische Verschönerungen
  • normale Renovierungen sowie Schönheitsreparaturen nach Auszug eines Mieters
  • wenn Vorhandenes durch Neues ersetzt wird

Umfassende Modernisierung

Die Mietpreisbremse greift in bestimmten Fällen nicht. Neubauwohnungen und Wohnungen, die einer umfassenden Modernisierung unterzogen werden, zählen zu diesen Ausnahmen. Eine umfassende Modernisierung wird hierbei auf gesetzlicher Ebene mit einem Neubau verglichen. Der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen muss hinsichtlich der Investition nachweislich mindestens ein Drittel des Aufwandes eines vergleichbaren Neubaus ausmachen. Berücksichtigt wird dabei nicht allein die finanzielle Investition, sondern auch der Mehrwert, den die Wohnung nach der Modernisierung aufweist.

einfach erklärt: die Kosten für die Modernisierung übersteigen ein Drittel der Kosten eines Neubaus im gleichen Stadtviertel / am gleichen Wohnort. Es wird hierbei unterstellt, dass Wohnungsgröße -/ ausstattung von Neubau und der modernisierten Immobilie vergleichbar sind.

Bestandsschutz

Wenn mit dem Vormieter eine höhere Miete vereinbart wurde, als durch die Mietpreisbremse eigentlich erlaubt ist, wird dem Vermieter nach § 556 e des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein so genannter Bestandsschutz gewährt. Der Hausherr hat entsprechend die Möglichkeit, bei einer Neuvermietung der gleichen Immobilie den Mietpreis in der ursprünglichen Höhe zu belassen. Er ist in diesem Fall nicht verpflichtet, den Mietpreis der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Auch Staffelmietverträge genießen Bestandsschutz. Die gleiche Regelung gilt für sogenannte Indexmieten. Indexmieten sind variable Mieten, die seitens des Statistischen Bundesamtes im Kontext der Lebenshaltungskosten von Privathaushalten ermittelt werden.

Einfach erklärt: hatte der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt, als es die Mietpreisbremse eigentlich erlaubt, darf der Hausherr diesen Betrag auch vom Nachmieter verlangen.

Möblierte Wohnung

Der Vermieter muss sich nicht an die Mietpreisbremse halten, wenn die vermietete Wohnung möbliert ist, und nur vorübergehend genutzt wird. Weitere Ausnahme: der möblierte Teil der Wohnung wird vom Vermieter selbst bewohnt, und der Mieter lebt dort allein. In diesem Fall kann der Mietvertrag auch langfristig sein.

Problematik: für fertig eingerichtete Mietobjekte darf der Hausherr einen Aufschlag verlangen. Die Ausnahmeregelung „Möblierung“ nutzen viele Vermieter jedoch geschickt aus, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Denn mit dem Möblierungszuschlag lässt sich recht gut verschleiern, wie hoch die eigentliche Miete ist. Ob die Höhe des Aufschlags gerechtfertigt ist, lässt sich nach außen hin nur schwer beurteilen. Da sich Qualität und Umfang der Möblierung stark unterscheiden können, ist ein Vergleich zu anderen Wohnungen in der Umgebung schwierig.

Qualifizierte Rüge

Verstößt der Vermieter gegen die Mietpreisbremse, darf der Mieter nicht einfach von sich aus die Miete kürzen. Er muss den Vermieter ausdrücklich auf den Verstoß hinweisen, und Korrektur verlangen. Dies wird als Rüge bezeichnet. Eine Erstattung zu viel gezahlter Beträge ist jedoch nur bis zu drei Monate rückwirkend möglich. Reicht der Mieter die Rüge später ein, kann der Vermieter den Überschuss behalten. Die Rüge sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen, und dem Hausherrn per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden.

So wird gerügt:

  • Vermieter auf Verstoß hinweisen, hierbei auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nehmen
  • Aufschlüsselung der Beträge (Angabe von Höhe und Dauer)
  • Aufforderung die Miete auf die gesetzliche erlaubte Höhe anzupassen.
  • Erstattung zu viel gezahlter Mieten verlangen
Zusammengefasst: der Mieter weisst den Vermieter ausdrücklich darauf hin, dass die Miete im Rahmen der Mietpreisbremse zu hoch ist. Er verlangt die Reduzierung der Zahlungen auf die gesetzlich erlaubte Höhe, welche z.B. aus dem örtlichen Mietspiegel hervorgeht. Zu viel gezahlte Mieten können für die letzten drei Monate zurück gefordert werden.

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