Mietpreisbremse wird neu geregelt – diese Änderungen gelten ab 2019

Die Änderungen bei der Mietpreisbremse ab 2019Um hohe Mietsteigerungen in Ballungsräumen einzudämmen, hatte die Bundesregierung 2015 die sogenannte „Mietpreisbremse“ eingeführt. Doch die Wirkung ist umstritten, denn Mieter profitieren in der Praxis zu selten. Nun wird das Gesetz neu geregelt. Welche Änderungen ab 2019 auf Mieter und Vermieter zukommen, zeigt die folgende Übersicht.

Übersicht der Änderungen in 2019

Änderung
vorher
nachher
Höhe der Mietpreisbremse
vorher
  • Erhöhung auf bis zu 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Wohnungsmärkten
  • nachher
  • keine Änderung
  • Orientierung Mietpreis
    alt
  • örtlicher Mietspiegel oder 3 vergleichbare Objekte in der Umgebung
  • neu
  • nur noch der örtliche Mietspiegel der flächendeckend eingeführt werden soll
  • Modernisierungs-Umlage bei Erstvermietung
    bisher
  • Unterlag nicht der Mietpreisbremse
  • Änderung
  • Unterliegt nun auch der Mietpreisbremse. Ausnahme: es handelt sich um eine umfassende Sanierungsmaßnahme, die mehr als ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau verursacht.
  • Modernisierungs-Umlage bei Wiedervermietung
    vorher
  • Miete durfte um 11 Prozent erhöht werden.
  • nachher
  • Miete darf nur noch um 8 Prozent erhöht werden (bundesweite Regelung).
  • Modernisierungs-Umlage laufendes Mietverhältnis
    vorher
  • keine Begrenzung
  • nachher
  • Umlage der Modernisierungskosten wird innerhalb der folgenden sechs Jahre auf 3 €/m² begrenzt (bei Mieten unterhalb von 7 €/m² auf 2 €/m²).
  • Berechnung der Modernisierungs-Umlage
    vorher
  • Bei Investitionen von höchstens 10.000 Euro pro Wohneinheit musste der Vermieter alle Modernisierungsarbeiten einzeln auflisten.
  • nachher
  • Vermieter darf in vereinfachtem Verfahren 30 % der investierten Summe als Erhaltungsaufwand in Abzug bringen, und die anderen 70 % als Modernisierungskosten umlegen.
  • Offenlegung der bisherigen Miete
    vorher
  • Mieter musste zu hohe Miete im Zweifel beweisen.
  • nachher
  • Vermieter muss dem Wohnungsbewerber die letzte Vormiete nennen, und auf seinen Wunsch hin beweisen, § 556e Abs. 1 BGB
  • Miete ist zu hoch
    vorher
  • Qualifizierte Rüge: Mieter musste Verstoß des Vermieters detailliert begründen.
  • nachher
  • Einfache Rüge des Mieters reicht aus: („Hiermit beanstande ich die Höhe der Miete im Rahmen der Mietpreisbremse usw…“)
  • Rechtsfolge für Vermieter bei zu hoher Miete
    vorher
  • Keine Strafe für Vermieter, Mieter darf lediglich zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückverlangen.
  • nachher
  • keine Änderung
  • Rechtsfolge für Vermieter bei Herausmodernisierung der Mieter
    vorher
  • keine, war nicht strafbar
  • nachher
  • Schadensersatzklage durch Mieter und Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.
  • Ausnahme Bestandsschutz
    vorher
  • Bezahlte der alte Mieter bereits mehr als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss auch der neue Mieter mehr als 110 Prozent zahlen
  • nachher
  • keine Änderung
  • Ausnahme möblierte Wohnungen
    vorher
  • Vermieter unterlag nicht der Mietpreisbremse
  • nachher
  • keine Änderung
  • Ausnahme Neubauten
    vorher
  • keine Mietpreisbremse bei Objekten die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden
  • nachher
  • keine Änderung
  • Was ist die Mietpreisbremse?

    Mit Einführung des „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs in angespannten Wohnungsmärkten“ – so die offizielle Definition des Begriffs Mietpreisbremse – darf der Vermieter die ortsübliche Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrages um höchstens 10 Prozent überschreiten, siehe auch unser Beitrag: Kleines 1×1 zur Mietpreisbremse. Gerade in Gebieten mit Wohnungsnot sollten damit überzogene Forderungen von Eigentümern ausgebremst werden. Doch leider konnte damit nicht die gewünschte Wirkung erzielt werden, die Umsetzung stand nicht zuletzt wegen der zahlreichen Schlupflöcher und Ausnahmen in der Kritik. So galt zum Beispiel für erst ab Oktober 2014 neu gebaute Objekte die Mietpreisbremse bis dato nicht. Auch für umfassend modernisierte Wohnungen griff das Gesetz wegen der zahlreichen Ausnahmen nur sehr bedingt. Nun wird die Mietpreisbremse neu geregelt. Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ wurde Ende November 2018 mehrheitlich vom Bundestag beschlossen, und tritt ab 01.01.2019 in Kraft.

    Die Kernpunkte im Detail

    Kernpunkte sollen unter anderem eine Auskunftspflicht des Vermieters über die Höhe der Miete im Vertrag mit dem Vormieter vor Abschluss des neuen Mietvertrages sein. Zudem können Vermieter künftig weniger Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Macht der Hausherr von einer Ausnahmeregelung Gebrauch, muss er dies im Detail begründen. Verstöße des Vermieters sind in Zukunft strafbar, und sind von Mietern zudem leichter zu rügen. Dazu im Einzelnen:

    Offenlegung der alten Miete

    Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages waren Vermieter auch nach Einführung der Mietbremse nicht zur Offenlegung der alten Miete verpflichtet. Der neue Mieter erfuhr daher bei Vertragsabschluss nicht zwingend, wie viel der Vormieter für die Wohnung gezahlt hat. Ob eine Mieterhöhung stattgefunden hat und inwiefern diese im Einzelfall überzogen und unangemessen war, lässt sich durch den Mieter auf diese Weise nicht feststellen. Ab nächstem Jahr muss der Vermieter dem Wohnungsbewerber die letzte Vormiete nennen, und auf Wunsch nachweisen, siehe auch § 556e Abs. 1 BGB.

    Vermieter muss Gebrauch einer Ausnahmeregelung begründen

    Zudem ist eine Ausnahmeregelung, auf die sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung berufen möchte, nunmehr nachvollziehbar darzulegen. Anders als bisher ist ab 2019 bei einer Mieterhöhung der Vermieter in der Beweispflicht, und nicht wie bisher der Mieter. Damit soll es für Mieter zukünftig leichter sein, die Umstände einer für ihn erhöhten Miete vor Vertragsabschluss zu hinterfragen und zu beanstanden.

    Mieter kann Verstoß leichter rügen

    Bei Verstößen des Vermieters reicht nach der geplanten Änderung eine einfache Rüge, während der Mieter vorher in einer qualifizierten Rüge den Verstoß im Detail nachweisen musste. Allerdings kann der Mieter wie bisher nur diejenigen Mieten zurückfordern, die er nach der Rüge gezahlt hat.

    Reform der Modernisierungsumlage

    Eine Reform der Renovierungsumlage ist ebenfalls Gegenstand der Gesetzesänderung. Durfte der Vermieter bislang die Jahresmiete um 11 Prozent seiner gesamten Ausgaben einer Modernisierung erhöhen, darf er das ab 2019 nur noch um 8 Prozent einschließlich einer Kappungsgrenze. Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren darf die Miete höchstens um drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ansteigen. Bei Mieten unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter ist sogar eine Erhöhung von nur 2 Euro zulässig.

    Herausmodernisieren wird strafbar

    Ein Missbrauch der Modernisierungsklausel kann ab 2019 zu einer erleichterten Schadenersatzklage durch den Mieter führen. Bei sogenanntem „Herausmodernisieren“, um einen Mieter durch überzogene Mieterhöhungen zur Kündigung zu bewegen, drohen dem Vermieter im Extremfall bis zu 100.000 Euro Bußgeld. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Mieterhöhung nicht plausibel begründbar 100 Prozent und mehr umfasst oder mit den Sanierungsarbeiten trotz Ankündigung innerhalb von 12 Monaten nicht begonnen wird. Allerdings erhält der Vermieter die Chance, sich von der Vermutung einer gezielten Herausmodernisierung zu entlasten, wenn er objektiv nachvollziehbare Gründe für die Modernisierungsmaßnahmen vorlegt.

    Erleichterungen für Vermieter

    Auf der anderen Seite bietet das neue Gesetz auch Erleichterungen für Vermieter: Die Berechnungen sowohl der Mieterhöhung wegen Modernisierung als auch der Modernisierungsumlage sollen vereinfacht werden. So soll der Vermieter prinzipiell von maximal 10.000 Euro Kosten 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest für die Modernisierung umlegen können.

    Einige Ausnahmen bleiben bestehen

    Die neue Mietpreisbremse gilt so wie bisher nicht für ganz Deutschland, sondern lediglich in begehrten Wohngegenden mit einem sogenannten angespannten Wohnungsmarkt: „Stichwort Metropolen und Unistädte“. Welche Gebiete einer Stadt oder Gemeinde dazugehören, wird von den Regierungen der einzelnen Länder auf höchstens fünf Jahre bestimmt. Als erstes Land setzte Berlin die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet um, teure Metropolen wie München und Hamburg zogen nach. Neu gebaute und sehr aufwändig renovierte Wohnungen waren vom Gesetz bislang nicht betroffen, und bleiben auch zukünftig davon ausgenommen. Nicht angetastet wurde zudem der sogenannte Bestandsschutz: Wenn bereits der alte Mieter eine erhöhte Miete gezahlt hat, kann bislang der Vermieter diese Summe auch vom neuen Mieter verlangen. Auch für die Mietpreisgestaltung möblierter Wohnungen bietet die Mietpreisbremse 2019 keine Lösung.

    Fazit und Kritik

    Einerseits waren bei der Mietpreisbremse Änderungen dringend nötig, und werden nun umgesetzt. Andererseits ist unklar, ob die gewünschten Verbesserungen tatsächlich eintreten. Die Interessenverbände von Mietern und Vermietern bewerten das Gesetz unterschiedlich: So befürwortet der Deutsche Mieterbund die Neuauflage, übt aber gleichzeitig auch Kritik: Denn mit den weiterhin erlaubten Ausnahmen kann sich der Vermieter nun zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages Zeit lassen. Deutlich begrüßt wird, dass der Missbrauch von Modernisierungsmaßnahmen für eine überzogene Mieterhöhung oder gar Entmietung mit einer Ordnungsstrafe geahndet werden kann. Interessenverbände der Vermieter wiederum kritisieren, dass die Absenkung der Modernisierungsumlage zukunftsträchtige Maßnahmen wie Digitalisierung, energetische Sanierung oder barrierefreundlichen Umbau möglicherweise verhindert.

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