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Mietbürgschaft – die Risiken für private Bürgen, Mieter und Vermieter

Ich habe eine Wohnung gefunden, kannst du für mich bürgen? Dieser Satz fällt in deutschen Mietverhältnissen ungefähr so oft, wie Sohn, Tochter oder Enkel die erste eigene Bude beziehen. Denn viele Vermieter trauen der Bonität der jungen Mieter nicht, und möchten auf Nummer sicher gehen. Doch die Übernahme einer privaten Mietbürgschaft ist nicht nur für den Bürgen mit Risiken verbunden. Alternativen bieten Policen von Banken und Versicherungen.

Warum ein privater Bürge?

Grafik zu worauf achten bei privater MietbürgschaftIn einigen Fällen verlangen Vermieter entweder anstelle oder zusätzlich zur normalen Kaution die Bürgschaft einer Privatperson. Dies ist meist bei Mietern mit wenig Einkommen, wie z.B. Studenten, Auszubildenden oder generell Erstbeziehern einer eigenen Wohnung der Fall (sog. Elternbürgschaft). Denn neben dem ohnehin geringen Einkommen besteht für den Vermieter das Problem, dass sich die Zahlungsmoral seiner Mieter nur schwer einschätzen lässt. Selbstauskünfte und Bonitätsabfragen bringen in der Regel wenig Erkenntnisse, da die jungen Mieter wenn überhaupt erst seit kurzem über eigenes Geld verfügen. Bei der Hinzuziehung einer Privatperson als Bürgen wird die fehlende Bonität des Mieters durch die einer dritten Person ersetzt.

Fakten zur Mietbürgschaft

Grafik zu Fakten einer MietbürgschaftUm Pflichten und Risiken der Vertragsparteien einzuschätzen zu können, ist ein Blick auf die grundsätzliche Funktionsweise einer Mietbürgschaft sinnvoll (siehe Grafik links). Die Beteiligten stehen bei einem Bürgschaftsvertrag in einem Dreiecksverhältnis zueinander. Gemäß §765 BGB haftet der Bürge (in dem Fall die Eltern oder eine andere Privatperson) gegenüber dem Gläubiger (Vermieter) für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen des Mieters (Schuldner) aus dem Mietvertrag. Kommt der Mieter seinen Pflichten (Zahlung von Miete und Umlagen sowie der Behebung von Schäden am Mietobjekt) nicht nach, kann der Bürge vom Vermieter zur Zahlung herangezogen werden.

Ausfallbürgschaft

Normalerweise ist ein Bürgschaftsvertrag so geregelt, dass sich der Gläubiger (Vermieter) zur Durchsetzung seiner Ansprüche zunächst an den Schuldner (Mieter) wendet. Kann der Mieter nicht zahlen, und war der Rechtsweg bis hin zur Zwangsvollstreckung erfolglos, darf sich der Vermieter an den Bürgen wenden. Hierbei handelt es sich um die klassische Ausfallbürgschaft.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Anders verhält es sich jedoch bei einer so genannten selbstschuldnerischen Bürgschaft. Verpflichtet sich der Bürge zu dieser, kann er vom Vermieter sofort zur Zahlung aufgefordert werden. Der Bürge verzichtet hierbei auf die so genannte Einrede der Vorausklage. Das Risiko und die Wahrscheinlichkeit zahlen zu müssen, ist in diesem Fall deutlich höher. Private Bürgen sind daher gut beraten, auf die genaue Gestaltung der Vertragsbedingungen achten, und eine selbstschuldnerische Mietbürgschaft möglichst vermeiden. Für den Hausherrn ist sie hingegen von Vorteil, da er schneller zu seinem Geld kommt.

Risiken der Beteiligten aus der Bürgschaft

Nicht nur der Bürge geht Risiken ein. Auch Mieter und Vermieter haben im Fall der Fälle Konsequenzen zu tragen.

Bürge

Der Bürge geht ein potentielles finanzielles Risiko ein. Das Risiko wird bei Ziehung der Bürgschaft zur konkreten Zahlungsverpflichtung. Die Zahlungsverpflichtung ist so hoch wie der finanzielle Schaden des Vermieters. Sie ist nach oben hin jedoch durch den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag begrenzt. Dieser gilt nicht bei folgender Ausnahme.

Vermieter

Auch für den Vermieter können sich aus einer Mietbürgschaft von Privatpersonen Schwierigkeiten ergeben. Wird der Bürgschaftsvertrag als normale Ausfallbürgschaft geschlossen, muss sich der Wohnungseigentümer zunächst an den Mieter halten. Dass der Mieter der Zahlungsaufforderung nicht nachkommt, reicht jedoch nicht aus, um den Bürgen in Anspruch zu nehmen. Hierfür muss der Vermieter zunächst rechtliche Schritte bis hin zur Zwangsvollstreckung einleiten. Erst wenn die Vollstreckung keinen Erfolg hat, darf sich der Wohnungseigentümer an den Bürgen halten. Wurde eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart, entfällt der Rechtsweg über den Mieter. Denn hier wird der Bürge im Ergebnis so gestellt, als wäre er selbst der Schuldner. Der Wohnungseigentümer kann den Bürgen demnach sofort in Anspruch nehmen. Ein Restrisiko bleibt für den Vermieter jedoch auch hier bestehen. Wird die Bürgschaft zusätzlich zur normalen Mietkaution gestellt, erhöht sich die Sicherheit für den Vermieter nicht unbedingt (siehe Begrenzung von Mietsicherheiten). Ein weiteres Risiko für den Wohnungseigentümer besteht in der Zahlungsunfähigkeit des Privatbürgen. Denn ist die Person zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme nicht (mehr) solvent, ist die Mietsicherheit auch bei einer selbstschuldnerischen Vertragsform wertlos.

Mieter

Ob eine Privatperson bereit ist, für die Sicherheit eines Mietvertrags zu bürgen, hängt ganz vom persönlichen Vertrauensverhältnis zum Mieter ab. Kommt es zur Ziehung der Bürgschaft, kann das persönliche Verhältnis zum engen Angehörigen oder Freund massiv leiden. Verlangt der Bürge anschließend einen finanziellen Ausgleich, ist die Bürgschaft auch für den Mieter mit finanziellen Konsequenzen verbunden.

Höhe der Haftung

Die gute Nachricht für den Bürgen ist, dass die Höhe der Haftung bei einem Mietverhältnis immer auf 3 Nettokaltmieten begrenzt ist. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Vorschrift des §551 BGB (regelt Höhe, Anlage und Begrenzung der Mietsicherheit). Die Vereinbarung einer privaten Bürgschaft über einen höheren Betrag ist zwar nicht grundsätzlich verboten. Jedoch kommt hier der §551 Abs. 1 BGB zum Tragen, welcher die Haftung beschränkt. Dies bedeutet im Ergebnis dass auch mehrere Mietsicherheiten, z.B. eine Barkaution in Kombination mit einer privaten Mietbürgschaft drei Nettokaltmieten nicht überschreiten dürfen. Gemäß §551 Abs. 4 BGB sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam, auch wenn sie vertraglich vereinbart wurden. Beruft sich der Bürge auf letztgenannte Vorschrift, ist die Bürgschaftsverpflichtung aufgrund der Übersicherung nichtig.

Übersicherung gemäß §551 Abs. 4 BGB: eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ausnahme Rettungsbürgschaft

Wird die Mietsicherheit gemäß dem BHG-Urteil vom 10.4.2013 (VIII ZR 379/12) als so genannte Rettungsbürgschaft gestellt, ist auch eine Haftung über drei Monatsmieten hinaus zulässig. In diesem Fall hatte eine Frau für ihren Bruder eine Notbürgschaft erbracht, um diesen aufgrund von Mietrückständen vor der Wohnungskündigung seines Vermieters zu bewahren. Der Richter gab dem Vermieter Recht, die Schwester musste für die gesamten Mietschulden des Bruders einstehen.

Ausnahme freiwillige Bürgschaft

Die Begrenzung auf 3 Monatsmieten gilt auch dann nicht, wenn der Bürge die Mietbürgschaft freiwillig abgegeben hat (AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, Az. 23 C 1448/11). Von einer Freiwilligkeit ist auszugehen, wenn der Bürge des Mieters die Sicherheit unaufgefordert anbietet. Nicht freiwillig wäre die Bürgschaft, wenn sie vom Vermieter ausdrücklich verlangt wird, und der Mietvertrag sonst nicht zu Stande kommen würde.

Alternativen zum privaten Bürgen

Die Möglichkeiten mit einer Bürgschaft Miete, Nebenkosten und Schäden abzusichern, beschränken sich jedoch nicht auf Privatpersonen. Auch ein Unternehmen, wie z.B. eine Bank oder Versicherung kann für die Verpflichtungen aus einem Mietvertrag bürgen. Gegen eine überschaubare Jahresgebühr können Mieter eine so genannte Mietkautionsbürgschaft abschließen. Auch hier gilt wie bei allen Mietsicherheiten die gesetzliche Obergrenze von drei Nettokaltmieten. Vorteil der bank- oder versicherungsgedeckten Kaution für den Vermieter ist, dass es hier klare Regelungen für eine Inanspruchnahme im Schadensfall gibt, welche keinen umständlichen und teuren Rechtsweg voraussetzen. Für den Mieter entfällt die Hinterlegung der Barkaution.

10 Gedanken zu „Mietbürgschaft – die Risiken für private Bürgen, Mieter und Vermieter“
  1. Die betragliche Begrenzung ist nach einem Urteil den AG Köpenick (Urteil v. 26.2.2013, 14 C 262/12) auch aufgehoben, wenn der Bürge freiwillig eintritt. Eine Vermieterin hat dem Mietinteressenten gesagt, dass er als Mieter nicht in Frage komme, weil er über kein ausreichendes Einkommen verfüge. Wenn er aber eine selbstschuldnerische Bürgschaft beibringe, käme ein Vertrag zustande. So geschah es. Das Gericht wertete die Mietbürgschaft der Mutter des Mietinteressenten als freiwillig, weil ja vom Mieter nichts verlangt worden sei. Es sei einzig die freiwillige Entscheidung der Mutter gewesen, ob sie für ihren Sohn einstehe oder nicht. Da sie nicht selbst Mieterin sei, gelte für sie der Schutz des §551 BGB nicht, weshalb die als Mieterschutz gedachte betragliche Begrenzung auf drei Monatsmieten aufgehoben sei.

    AG Köpenick, Urteil v. 26.2.2013, 14 C 262/12

    1. Bei einer freiwilligen Mietbürgschaft gilt die gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmieten gemäß § 551 BGB ebenfalls nicht.
      Vielen Dank für Ihre Anmerkung.
      Die Redaktion

  2. Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bin vor einem Jahr mit meiner Freundin zusammen gezogen. Unser Vermieter verlangte damals eine Bürgschaft meiner Eltern, da ich mit meinem neuen Job noch in der Probezeit war, und auch nicht so viel verdient hatte. Jetzt bin ich fest übernommen worden, und habe auch eine Gehaltserhöhung bekommen. Auch meine Freundin arbeitet jetzt stundenweise. Meine Frage wäre nun: ist die Eltenbürgschaft überhaupt noch notwendig? Ich würde sie gerne auflösen. Eine normale Kaution haben wir ohnehin gezahlt.

    Vielen Dank

    1. Hallo Jan,

      normalerweise sollte eure Bonität jetzt auch ohne die Elternbürgschaft ausreichen. Dies hängt insgesamt davon ab, wie hoch euer Einkommen ist. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet die Bürgschaft aufzulösen, sondern muss dem zustimmen. Allerdings habt ihr bereits eine Mietkaution gezahlt. Jetzt stellt sich die Frage nach der Höhe der gezahlten Kaution sowie dem Betrag aus der Bürgschaft der Eltern. Beide Beträge dürfen zusammen drei Nettomieten nicht überschreiten. Bei einer Überschreitung ist die Bürgschaft rechtlich nicht wirksam, und bringt dem Vermieter nichts. Es handelt sich hierbei ausdrücklich nicht um eine rechtliche Beratung, sondern nur um einen unverbindlichen Tipp!!

      Mit freundlichen Grüßen
      Die Redaktion

  3. Hallo,

    habe nach der Trennung eine Bürgschaft für die Wohnung meiner Ex genommen. Weil sie sonst hätte raus gemusst. Und da meine 3 Kids mit sind, habe ich die Bürgschaft übernommen …. Nun ist es aber mittlerweile so, dass sie keine Miete mehr zahlt. Was heißt das jetzt für mich, und komme ich da eventuell raus?

    1. Hallo,

      es kommt darauf an. Wenn Sie die Bürgschaft als normale Ausfallbürgschaft unterschrieben haben, kommen Sie eventuell um die Zahlung herum. Denn in diesem Fall muss sich der Vermieter (Gläubiger) erstmal an den Mieter (Schuldner, Ihre Ex) wenden. Das heißt der Vermieter muss zunächst den Rechtsweg verfolgen. Das erstreckt sich bis hin zur Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Schuldners. Falls Sie jedoch eine selbstschuldnerische Bürgschaft unterschrieben haben – dies kommt in der Praxis häufig vor – sieht die Sache für Sie schlechter aus. In diesem Fall kann sich der Vermieter mit seinen Forderungen direkt an Sie wenden. Dann müssten Sie finanziell haften.

      Schauen Sie sich eventuell den Bürgschaftsvertrag nochmal genau an, um Klarheit zu bekommen.

      Mit freundlichen Grüßen
      Die Redaktion

  4. Hallo,

    wenn im Mietvertrag neben meinem Namen nur der Vermerk (als Bürge) steht, handelt es sich hier um eine normale Ausfallbürgschaft? Habe für meine Tochter beim Vermieter 3 Monatsmieten Kaution hinterlegt. Wäre ich im Fall eines Falles nicht verpflichtet, sonstige Forderungen zu zahlen? Und welche Rechte und Pflichten habe ich sonst noch? Muss ich z.B. für die Reinigung der gemeinschaftlichen Räume im Haus sorgen? Darf ich evtl. Mängel in der Wohnung beanstanden, oder obliegt das nur dem Mieter?

    Für die Antwort vielen Dank im Voraus.

    1. Hallo,

      wenn die Art der Bürgschaft nirgendwo näher definiert wurde, handelt es sich wohl um eine normale Ausfallbürgschaft. Sie müssten in dem Moment für die Forderungen des Vermieters aufkommen, nachdem der Vermieter erfolglos versucht hat – auch gerichtlich – das Geld für Miete etc. von Ihrer Tochter zu bekommen. Weitere Rechte / Pflichten – außer die Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag zu erfüllen – bestehen nicht.

      Viele Grüße

  5. Hallo,

    ich habe vor sechs Jahren für meinen Sohn eine selbstschuldnerische Bürgschaft unterschrieben, und drei Monatsmieten (1080€) Kaution bezahlt. Das Verhältnis zu meinem Sohn besteht schon seit fünf Jahren nicht mehr. So habe ich auch gar nicht mehr über diese Sache nachgedacht, bis ich jetzt ein Schreiben von dem Vermieter und seinem Anwalt erhielt. Darin steht, dass mein Sohn zwangsgeräumt worden sei, und ich jetzt die Kosten in Höhe von 4650€ innerhalb von vierzehn Tagen bezahlen soll. Ich bin aus allen Wolken gefallen, da ich selbst nicht arbeiten gehe (habe noch zwei Kinder 6&7 Jahre), und mein neuer Mann Alleinverdiener ist. Muss mein neuer Mann jetzt dafür aufkommen oder ich alleine?

    Und muss ich das jetzt bezahlen?

    Soll ich mir einen Anwalt nehmen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    1. Hallo,

      normalerweise sollten Sie nicht aufgrund der Bürgschaft herangezogen werden. Da Sie schon drei Nettokaltmieten an den Vermieter gezahlt hatten, ist die gesetzliche Obergrenze der Mietsicherheit erreicht. Alles was darüber hinaus geht, ist unzulässig, bzw. nicht Ihr Problem. Setzen Sie den Vermieter darüber schriftlich in Kenntnis. Sollte der Vermieter bzw. sein Anwalt weiterhin die Regulierung Kosten von Ihnen verlangen, ist ein Rechtsbeistand sicherlich nicht die schlechteste Lösung.

      Viel Erfolg

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