Private und gewerbliche Mietkaution – Gemeinsamkeiten und Unterschiede

streichender Mieter beim AuszugDie Mietkaution dient dem Vermieter als Absicherung seiner Forderungen gegenüber dem Mieter aus dem Mietvertrag. Das gilt sowohl für private aus auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Doch Verbraucher die ein Objekt mieten, genießen mehr Schutz durch den Gesetzgeber als Unternehmer.

Mietvertrag

Ein Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Hinterlegung einer Mietkaution. Voraussetzung hierfür ist die Vereinbarung der Sicherheit im Mietvertrag. Diese Voraussetzung gilt sowohl für private als auch für gewerbliche Vermietungen. Hier besteht somit eine Gemeinsamkeit. Das BGB regelt mit dem §551 lediglich Höhe und Begrenzung der Kaution bei privaten Mietverhältnissen. Enthält der Mietvertrag keine Kautionsvereinbarung, kommt der §551 BGB auch nicht zur Anwendung.

Höhe und Begrenzung

Bei der privaten Mietkaution ist die Höhe nach oben hin gesetzlich begrenzt. Der Vermieter darf laut § 551 Abs. 3 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) maximal drei Nettomieten verlangen. Hierbei handelt es sich um die Miete ohne Betriebskosten. Bei gewerblichen Anmietungen gibt es keine entsprechenden Vorgaben. Die Höhe ist reine Verhandlungssache zwischen den Mietparteien.

Welche Höhe ist in der Praxis üblich?

Während bei privaten Mietverträgen meist zwei oder drei Nettomieten vereinbart werden, sind die Sicherungsanforderungen bei einer gewerblich genutzten Immobilie deutlich höher. Bei der Festsetzung spielt insbesondere das individuelle Risiko für den Vermieter eine Rolle. Üblicherweise beträgt die Höhe der Mietkaution im gewerblichen Bereich zwischen vier und sieben Nettomieten. Einfluss auf die vereinbarte Summe haben folgende Punkte:

  • Die Branche des Gewerbetreibenden
  • Dauer der Nutzung der Immobilie
  • Umfang der Nutzung, z.B. eventuell darin enthaltenes Inventar
  • Das Risiko von Beschädigungen
  • Bonität des Mieters
Auch die Höhe muss sowohl bei privaten als auch bei gewerblichen Vermietungen im Mietvertrag vereinbart werden.

Zahlung und Zeitpunkt

Auch in Sachen Zahlung und deren Modalitäten unterscheiden sich gewerbliche und private Kautionen. So gelten die Schutzvorschriften des 551 BGB auch hier nur für privat genutzten Wohnraum.

Private Vermietung

Bei der privaten Vermietung ist die Mietkaution grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der gesamte Betrag kann, muss aber nicht auf einen Schlag gezahlt werden. Für Verbraucher besteht aufgrund der Gesetzeslage laut § 551 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, die Kaution in drei gleich hohen Raten zu zahlen. In diesem Fall ist lediglich die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden anderen Teilzahlungen folgen analog zu Beginn des 2. und 3. Mietmonats.

Gewerbliche Vermietung

Mietkautionen für gewerblich genutzte Räumlichkeiten sind zu einem Termin fällig, den Vermieter und Mieter gemeinsam festlegen. In der Regel muss die Kaution zu Mietbeginn beglichen werden. Ein Recht auf Ratenzahlung besteht hier im Gegensatz zu privat vermieteten Wohnungen nicht. Es ist jedoch denkbar, dass die Mietparteien eine individuelle mietvertragliche Vereinbarung treffen. In der Praxis werden – insofern es sich um eine Barkaution handelt – auch bei gewerblichen Anmietungen mehrere Teilzahlungen vereinbart. Dies begründet sich in den meist vier- oder sogar fünfstelligen Summen.

Art der Anlage

Im Privatbereich müssen sich die Mietparteien zwar grundsätzlich an bestimmte gesetzliche Regelungen halten. Sie haben jedoch auch individuellen Gestaltungsspielaum, wenn dies im beiderseitigen Einvernehmen geschieht. Im gewerblichen Bereich ist die Art der Anlage reine Verhandlungssache.

Privatmieter und die gesetzliche Mindestanforderung

Die im Privatbereich am häufigsten genutzte Anlageform ist die Barkaution. Hier wird der fällige Betrag dem Vermieter entweder in bar oder per Überweisung zur Verfügung gestellt. Dieser zahlt das Geld auf ein separates und eigens dafür angelegtes Konto ein, siehe ausführliche Informationen zum Mietkautionskonto. Der Mieter kann es auch selbst auf ein Sparkonto einzahlen, und zugunsten des Vermieters verpfänden. Diese Vorgehensweise gemäß § 551 Abs. 3 BGB entspricht der gesetzlichen Mindestanforderung, und muss von beiden Mietparteien akzeptiert werden. Andere Optionen der Anlage sind möglich, jedoch von der Zustimmung sowohl des Mieters als auch des Vermieters abhängig. So können die Vertragspartner die Mietkaution z.B. in Tagesgeld oder Wertpapieren anlegen. Auch eine Mietkautionsbürgschaft oder die Bürgschaft einer Privatperson können einen Mietvertrag absichern.

Unternehmer dürfen frei entscheiden

Im gewerblichen Bereich entscheidet im Prinzip der Vermieter, in welcher Form er die Kaution erhalten möchte. Gesetzliche Einschränkungen gibt es nicht. In der Praxis sind Barkautionen zwar ebenso üblich, aufgrund der hohen Summen jedoch nicht ganz so verbreitet. Viel häufiger greifen die Mietparteien auf das Sicherungsinstrument der Bürgschaft zurück, welche meist von einer Bank oder Versicherung gestellt wird. Weitere Informationen zum Thema sowie den Kosten finden Sie auf unserer Webseite im Bereich Mietkaution-(sbürgschaft) für Gewerbe-Mietobjekte.

Tipp: Gewerbliche Vermieter sind nicht gezwungen, Barkautionen auf einem separaten Konto anzulegen. Mieter sind jedoch gut beraten, auf einer sicheren Anlage zu bestehen. Andernfalls haben sie im Fall einer Insolvenz des Vermieters kaum Chancen, ihr Geld wiederzubekommen.

Nachweis

Mieter – egal ob privat oder gewerblich – haben grundsätzlich immer ein Recht darauf zu erfahren, wie der Vermieter während der Mietdauer mit der Kaution verfährt. Der Vermieter ist jederzeit zur Auskunft verpflichtet, und muss präzise Angaben zu Konto machen. Der Mieter muss jederzeit in der Lage sein, die Vorgänge nachzuvollziehen. Die Auskünfte beinhalten:

  • Art des Kontos
  • Bank
  • Kontoinhaber
  • Kontonummer
  • Auskünfte zu den erwirtschafteten Zinsen
Tipp: Mietern – egal ob privat oder gewerblich – wird grundsätzlich immer empfohlen, sich vom Vermieter den Nachweis der Anlage erbringen zu lassen. Nur so ist gewährleistet, dass die Kaution nicht für andere Zwecke missbraucht wird, und / oder bei Insolvenz des Vermieters verloren geht.

Zinsen

Bei den durch die Mietkaution erwirtschafteten Zinsen gibt es wiederum Unterschiede zwischen der Vermietung von Privat- und Geschäftsräumen. Vermieter von privaten Räumlichkeiten sind gesetzlich verpflichtet, die erhaltene Kaution auf einem verzinslichen Konto anzulegen, siehe auch Ausführung oben. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Der Vermieter ist verpflichtet, nach Ablauf des Mietverhältnisses eine korrekte Abrechnung über die angefallenen Zinsen zur erstellen. Im gewerblichen Bereich gelten diese Vorgaben nicht. Mietkautionen sind weder anlage- noch verzinsungspflichtig. Es ist aber denkbar, dass sich die Mietparteien auf eine verzinsliche Anlage einigen. Diese Vereinbarung wird dann in den Mietvertrag übernommen.

Inanspruchnahme

Vermieter können hinterlegte Kautionen sowohl von privaten als auch von gewerblichen Mietern je nach Ausgangslage einbehalten, wenn Forderungen durch Mietrückstände oder Betriebskosten bestehen. Auch bei nicht beseitigten Schäden an der Mietsache verlieren Mieter ebenfalls das Recht auf zumindest einen Teil der von ihnen gezahlten Mietkaution. In manchen Fällen können Vermieter auch einen Teil des Geldes zurückbehalten, wenn Mieter vertraglich wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht vornehmen. Ein Sonderfall stellt die Zahlung der Kaution mithilfe einer Mietkautionsversicherung dar. Stellt der Vermieter rechtmäßige Ansprüche, begleicht die Versicherung den entstandenen Schadensbetrag an den Hausherrn. Die Versicherung holt sich den „ausgelegten“ Betrag jedoch anschießend vom Mieter zurück.

Rückzahlung

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch darauf, die Mietkaution zurück zu erhalten. Dem Vermieter steht eine angemessene Zeit zu, in der er das Mietobjekt auf Schäden prüfen kann. Zudem darf er die letzte noch ausstehende Betriebskostenabrechnung abwarten. In der Praxis kann es deshalb bis zu zwölf Monaten dauern, bis der Mieter sein Geld vollständig zurückerhält, siehe auch Fristen und Teilbeträge unter Mietkautionsrückzahlung. Zum Rückzahlungsbetrag gehören auch die Zinsen. Bei gewerblichen Vermietungen ist die Zinszahlung abhängig von der gewählten Anlage.

Steuerliche Absetzbarkeit

Nur in bestimmten Fällen kann die Mietkaution steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung hierfür ist:

  • 1. dass die Kaution im direkten Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis oder einem Gewerbe steht.
  • 2. dass sie einen dauerhaften Kostenfaktor darstellt, also später keine Rückzahlung erfolgt.

Die Möglichkeit besteht bei einem privaten Mietverhältnis ausschließlich dann, wenn eine Zweitwohnung aufgrund eines Arbeitsverhältnisses angemietet wurde, und der Vermieter die Kaution später nicht auszahlt. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Zahlung eine Betriebsausgabe, und kann abgesetzt werden. Jedoch muss die spätere Rückerstattung als Einnahme versteuert werden. Gewerbliche Mieter können zudem Beiträge für Mietkautionsbürgschaften gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Falls der Vermieter auf Miete und Kaution Umsatzsteuer aufschlägt, kann der Gewerbetreibende die damit verbundenen Kosten ebenfalls angeben. Er muss jedoch zum Vorsteuerabzug berechtigt sein.

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