Umlagefähige Betriebskosten – was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen

umlagefähge NebenkostenSie heißen Betriebskosten oder Nebenkosten – oder auch zweite Miete. Der Vermieter darf die Kosten grundsätzlich per Mietvertrag auf seine Mieter umlegen. Das gilt jedoch nicht immer. Was die einzelnen Begriffe bedeuten, was Vermieter in einer Wohnung abrechnen dürfen, und welche Voraussetzungen gelten.

Definition: was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind regelmäßige laufende Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb – also die Nutzung – seines Grundstücks oder Hauses entstehen, siehe § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Eigentümer trägt die Kosten grundsätzlich auch dann, wenn die Immobilie vermietet wird. Der Vermieter darf jedoch seine Mieter unter bestimmten Voraussetzungen an den Betriebskosten beteiligen. Der Mieter zahlt hierfür meist eine monatliche Pauschale zusätzlich zur Miete. Die Pauschale wird im allgemeinen Sprachgebrauch als Warmmiete bezeichnet.

Gesetzliche Regelungen

Die Betriebskosten gemäß § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umfassen sämtliche Kosten, die einem Eigentümer aufgrund des Eigentums sowie des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes, der Anlagen, der Einrichtung sowie aller Nebengebäude auf dem Grundstück entstehen. Der § 1 BetrKV Abs.1 sieht vor, dass lediglich sämtliche Kosten als Betriebskosten berücksichtigt werden, die regelmäßig immer wieder anfallen. Gemäß § 1 BetrKV Abs.2 zählen deshalb z.B. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht dazu. Der § 2 BetrKV beschreibt die einzelnen Betriebskosten genauer.

Was gehört zu den Betriebskosten?

Gemäß § 2 BetrKV zählen die folgenden Punkte zu den Betriebskosten:

  • Öffentliche Lasten: Der Begriff öffentliche Lasten umfasst Steuern und Abgaben, die der Vermieter an die Stadt oder Gemeinde zu entrichten hat. Allerdings müssen die „Lasten“ im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen. So ist z.B. die Grundsteuer umlagefähig, nicht jedoch persönliche Steuern des Vermieters wie z.B. die Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung oder die Gewerbesteuer. Weitere öffentliche Lasten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, sind z.B. die Zweitwohnungssteuer oder die Deichabgabe.
  • Wasserversorgung: Auch die Kosten der Wasserversorgung werden zu den Betriebskosten gerechnet. Dabei handelt es sich neben den Grundgebühren insbesondere um die Miet- sowie die Eichkosten der Wasserzähler. Darüber hinaus umfasst dieser Punkt ebenfalls die Kosten für die Berechnung und Aufteilung des Wasserverbrauchs sowie die Wartungskosten für die Wassermengenregler.
  • Entwässerung: Der Eigentümer kann sämtliche Gebühren für die Grundstücksentwässerung auf die Mieter umlegen. Die Entwässerung wird meist von einer öffentlichen Entwässerungseinrichtung übernommen. Neben den Kanal- und Sielgebühren werden ebenfalls die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe hinzugerechnet.
  • Heizung: Weiterhin werden Kosten, die durch den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage oder Abgasanlage entstehen (Heizkosten), zu den Betriebskosten gerechnet. Hierzu zählen insbesondere die Brennstoffe (Öl, Gas, Pellets usw.) sowie die Kosten für Wartung und Reinigung.
  • Warmwasserversorgung: Dies gilt ebenso für alle Kostenpunkte, die regelmäßig durch den Betrieb einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage anfallen. Darunter fallen unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls die Kosten für regelmäßige Inspektionen. Sollten sich die Warmwasserversorgungsanlagen oder die Heizungsanlagen nicht direkt im Objekt befinden, sondern lediglich mit dem Objekt verbunden sein, können diese ebenfalls angerechnet werden. Dabei muss jedoch stets überprüft werden, ob ein eigenständiger gewerblicher Verkauf der Wärmeenergie vorliegt.
  • Aufzüge: Auch die durch den Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs entstehenden Kosten können in den meisten Fällen auf die Mieter umgelegt werden, die eine Wohnung in der ersten Etage eines Gebäudes mieten.
  • Gebäudereinigung: Einen weiteren wichtigen Punkt auf der Liste stellen die Gebäudereinigung sowie die Ungezieferbekämpfung dar. Diese Kosten können jedoch nur dann den Betriebskosten zugeordnet werden, wenn sie regelmäßig entstehen. Um eine vollständige Umlagefähigkeit zu gewährleisten, darf die Ungezieferbekämpfung daher nicht nur bei Befall durchgeführt, sondern muss in gleichbleibenden Abständen beauftragt werden.
  • Gartenpflege: Die BetrKV schließt auch alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Gartenpflege entstehen, mit ein. Insbesondere handelt es sich hierbei um die Beschäftigung eines Gärtners, der sich regelmäßig um die Pflege der Gartenanlagen kümmert.
  • Beleuchtung: Die Kosten für die Beleuchtung sind nur dann umlagefähig, wenn sie durch die Außenbeleuchtung sowie die Beleuchtung der Flure entstehen. Eine Kostenumlegung einmaliger oder zeitlich begrenzter Beleuchtung ist jedoch nicht möglich.
  • Schornsteinreinigung: Ebenso wie bei allen anderen Kostenpunkten ist auch bei der Schornsteinreinigung darauf zu achten, dass sie regelmäßig beauftragt wird und nicht nur unregelmäßig bei Bedarf stattfindet. Außerdem können sämtliche Kosten, die durch die Beschäftigung des Hausmeisters entstehen, auf die Mieter umgelegt werden.
  • Gemeinschaftsantennenanlage: Auch diese Kosten sind umlagefähige Betriebskosten.
  • Versicherungen: Einige Versicherungen sind umlagefähige Kosten bei Vermietungen, andere nicht. Erlaubt ist die Umlage von Versicherungsprämien für die Wohngebäudeversicherung, die Gebäudehaftpflichtversicherung oder eine Öltankversicherung. Nicht erlaubt ist hingegen die Umlage der Beiträge für die Mietausfall-, oder Mietnomadenversicherung. Dies ist eigentlich ein Widerspruch, da der direkte Zusammenhang zur Immobilie gegeben ist, und die Beiträge ebenfalls regelmäßig zu zahlen sind.
  • Sonstige Betriebskosten: Letztlich gibt es einige weitere Punkte, die jedoch im § 2 BetrKV nicht namentlich erfasst werden. Einige Beispiele hierfür sind z.B. Wartungskosten für Alarmanlagen oder brandschutztechnische Einrichtungen.

Unterschied Betriebs- und Nebenkosten

Häufig werden die beiden Begriffe synonym verwendet. Jedoch unterscheiden sie sich in folgendem Detail: Als Betriebskosten werden ausschließlich jene Kosten bezeichnet, die der Hausherr auf seine Mieter umlegen darf. Nebenkosten hingegen umfassen sämtliche anfallenden Kosten für den Eigentümer, also auch weitere nicht umlagefähige Kosten.

Betriebskosten sind grundsätzlich Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind auch Betriebskosten.

Unterschied zu Instandhaltungskosten

In der Praxis ist insbesondere die Abgrenzung von Betriebs- und Instandhaltungskosten von großer Bedeutung. Instandhaltungskosten dürfen gesetzlich nicht zu den Betriebskosten gezählt werden, da diese bereits in der Miete enthalten sind. Dennoch kommt es in der Praxis häufig vor, dass Vermieter die Instandhaltungskosten sowohl der Miete als auch den Betriebskosten zurechnen. Insbesondere bei der Wartung und Inspektion fällt jedoch eine Unterscheidung oftmals schwer. Die für die Wartung und Inspektion anfallenden Kosten dürfen nur dann den Betriebskosten zugerechnet werden, wenn diese in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden. Dabei darf es jedoch nicht zu außerplanmäßigen Inspektionen oder Wartungsarbeiten kommen.

Umlagefähige Betriebskosten bei Miete

Von den anfallenden Betriebskosten kann der Vermieter folgende Kostenpunkte auf den Mieter umlegen. Andere Kosten sind hingegen nicht umlagefähig. Die Erläuterung der einzelnen Begriffe finden Sie hier.

  • Laufende öffentliche Lasten
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
  • Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  • verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Betrieb eines Personenaufzugs
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Reinigung des Gebäudes und Ungezieferbeseitigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Versicherung
  • Hausmeister
  • Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
  • Wäschepflegeraum
  • Sonstige Betriebskosten

Wann sind Betriebskosten umlagefähig (Voraussetzungen)?

Grundsätzlich müssen die Betriebskosten stets vom Eigentümer des Grundstücks geleistet werden. Laut § 556 BGB können die genannten Betriebskosten jedoch auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei muss der Vermieter die folgenden Punkte beachten:

  • Betriebskosten sind erst dann umlagefähig, wenn die Umlage der Kosten im Mietvertrag vereinbart wird.
  • Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag als Betriebskosten gemäß BetrKV bezeichnet werden. Ein Verweis auf § 2 BetrKV reicht aus. Die Nennung der einzelnen Posten ist im Gegensatz zu früher nicht mehr notwendig.
  • Im Mietvertrag muss vermerkt sein, dass der Mieter die Kosten anteilig zusätzlich zur Miete zu tragen hat.
  • Nur die in § 2 BetrKV genannten Kostenpunkte können auf den Mieter umgelegt werden.
  • Die Kosten müssen tatsächlich angefallen sein.
  • Sie müssen im Abrechnungszeitraum anfallen.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Bei den Nebenkosten handelt es sich um die Betriebskosten ergänzt um nicht umlagefähige Nebenkosten. Einen Überblick gibt die folgende Auflistung:

  • Reparaturkosten
  • Instandhaltungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Betriebskostenanteile für leerstehende Wohnungen
  • Bank- und Kontoführungsgebühren
  • Neuanlage eines Gartens
  • Wachdienste und Sicherheitsdienste
  • Dachrinnenreinigung
  • Anteile für gewerbliche Wohnungen

Strittige Punkte

Trotz der zahlreichen gesetzlichen Regelungen ist die Umlagefähigkeit einiger Kostenpunkte immer noch strittig. Einer der häufigsten Streitfälle sind die Betriebskosten für Personenaufzüge. Grundsätzlich darf sie der Eigentümer auf die Mieter umlegen. Einige Mieter haben jedoch keinen Grund, von dem Angebot eines Personenaufzugs Gebrauch zu machen, wenn sie z.B. im Erdgeschoss wohnen. Hier haben bereits einige Gerichte klagenden Mietern Recht gegeben. Eine einheitliche gesetzliche Regelung gibt es jedoch nicht. Einen weiteren Streitpunkt stellt die Gartenpflege dar. Grundsätzlich kann der Eigentümer sämtliche für die Gartenpflege anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen. Dies gilt jedoch nicht für einmalig auftretende Kosten. In einigen Rechtstreitigkeiten konnten zahlreiche Aspekte der Gartenpflege als einmalige Ausgaben eingestuft werden, da die Anpflanzung eines Baumes oder einer Pflanze nur einmalig vorgenommen werden kann. Selbst bei regelmäßiger Gartenpflege ist es bislang strittig, welche Kosten sich umlegen lassen. Denn oft handelt es sich um zahlreiche einzigartige Ausgaben, die nur in ihrer Gesamtheit regelmäßig auftreten.

2 Gedanken zu „Umlagefähige Betriebskosten – was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen“
  1. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass in der Kaltmiete die Nebenkosten enthalten sind. Wenn nun die Gemeinde die Nebenkosten erhöht, so sollte man entsprechend die Kaltmiete erhöhen können, oder liege ich da falsch?

    1. Hallo,

      ich muss zugeben, dass ich es das nicht genau weiß. Meiner Ansicht nach ist das jedoch schwierig, da man die Erhöhung der Nebenkosten in diesem Fall wie eine Erhöhung der normalen Miete rechtfertigen müsste. Es wäre besser, beide Posten zu trennen.

      Viele Grüße

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