Vermieter verstößt gegen Mietpreisbremse – das sind Ihre Rechte als Mieter

Grafik zur MietpreisbremseWirksame Abhilfe für Mieter oder zahnloser Papiertiger? – kaum ein Gesetz ist so umstritten wie die Mietpreisbremse. Sie soll Mieter in Gebieten, wo die Nachfrage das Angebot an Wohnungen um ein Vielfaches übersteigt, vor überhöhten Wohnkosten schützen. Doch viele Vermieter umgehen die neuen Regeln. Teils legal, teils auch nicht. Das sind Ihre Rechte als Mieter.

Was ist die Mietpreisbremse?

In einigen Städten sind die Mietpreise in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen, in Einzelfällen mehr als 40 Prozent der Nettokaltmiete innerhalb eines Jahres. In der Regel handelte es sich dabei um Universitätsstädte sowie andere grosse Ballungsräume in Deutschland. Aus diesem Grund wurde die „Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen“ – so der offizielle Begriff – eingeführt. Diese verbietet es Vermietern, den Mietzins für ihre Räumlichkeiten beliebig zu erhöhen.

Das Gesetz

Die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse befinden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), in den Paragraphen § 556d-556g. Wir haben die Regelungen für Sie einfach verständlich zusammengefasst.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Ein Vermieter darf bei einer Neuvermietung höchstens eine Miete in Höhe von mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Liegt diese bei 10 Euro pro Quadratmeter, darf die neue Miete maximal 11 Euro betragen. Dies gilt auch dann, wenn ein Großteil der vergleichbaren Wohnungen bereits teurer vermietet wird.
Wo gilt sie?
Sie wird dort eingesetzt, wo die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen das Angebot deutlich übersteigt. Das sind meist Grosstädte, Städte mit Universitäten sowie Ballungsräume. Die Bundesländer dürfen über den Einsatz selbst entscheiden. Insgesamt ist sie bereits in elf von 16 Bundesländern aktiv. Praktisch genutzt wird sie z.B. in München, Hamburg und Berlin.
Warum gibt es die Mietpreisbremse?
Das Gesetz soll Mietwucher entgegen wirken. Mieten sollen auch in begehrten Lagen für Bürger mit durchschnittlichem Einkommen bezahlbar bleiben.
Seit wann gibt es das Gesetz?
Die Mietpreisbremse wurde am 1. Juni 2015 eingeführt.

Die Ausnahmen

Was in der Theorie relativ einfach klingt, wird durch zahlreiche Ausnahmeregelungen erschwert. Der Vermieter kann die Mietpreisbremse sogar völlig gesetzeskonform umgehen.

Neubauten
Neue Immobilien, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, sind von der Preisobergrenze ausgenommen. Hiermit soll indirekt ein Anreiz für Investoren zum Bau neuer Wohnungen geschaffen werden.
bei umfassenden Modernisierungen
Auch hier gilt eine Befreiung vom Gesetz. Als umfassende Modernisierung gilt, wenn die Kosten für den Umbau ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus übersteigen.
bestehende Mietverträge
Auch für Mietverträge die vor der Gesetzeseinführung abgeschlossen wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ein Vermieter ist nicht zur Rückerstattung übersteigender Beträge verpflichtet.
Bestandsschutz
Hat der Vormieter freiwillig einen Mietpreis oberhalb der Mietpreisbremse gezahlt, ist der Vermieter nicht zur Einhaltung der gesetzlichen Obergrenze verpflichtet. Er darf die Mieter zwar nicht weiter erhöhen, muss sie jedoch auch nicht nach unten anpassen.
möblierte Wohnungen
Bei möblierten Wohnungen nutzen Vermieter bislang eine Gesetzeslücke. Eine Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete ist hier leider nicht ohne weiteres möglich, da Vermieter einen so genannten Möblierungsaufschlag verlangen können. Dieser kann je nach Umfang der Ausstattung und Qualität der Möbel recht unterschiedlich ausfallen. Der Nachweis eines Verstoßes ist in der Praxis schwierig.

Vermieter die Modernisierungen an ihren Objekten durchgeführt haben werden begünstigt. Während bei kleineren Modernisierungen bereits einige Zuschläge erlaubt sind, werden Vermieter für umfassende Modernisierungen vollständig von der Mietpreisbremse befreit. Darüber hinaus genießen Hausherren einen sogenannten Bestandsschutz. Das bedeutet, dass sie immer dann eine höhere Miete verlangen können, wenn der Vormieter bereitwillig eine Miete gezahlt hat, die über der erlaubten Höhe liegt. Der Vermieter darf die Miete in diesem Fällen zwar nicht noch weiter erhöhen, ist jedoch auch nicht verpflichtet, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Anforderungen anpassen. In der Regel sind Wohnungseigentümer äußerst kreativ, wenn es um die Interpretation dieser Ausnahmeregelungen geht. Einige umgehen die Mietpreisbremse selbst dann, wenn sie es eigentlich nicht dürften. Viele Mietverträge werden wissentlich mit einer deutlich zu hohen Miete geschlossen, da Verstöße von Mietern nur selten verfolgt werden.

Was tun bei Verstoß?

Nicht alle Vermieter die sich nicht an die Vorschriften der Mietpreisbremse halten, können dies mit den o.g. Ausnahmeregelungen rechtfertigen. Viele Hausherren setzten einfach darauf, dass sich Mieter – in der Freude endlich eine neue Wohnung gefunden zu haben – nicht wehren, oder schlicht nicht genau nachrechnen. In vielen Fällen können Wohnungsinhaber jedoch vom neuen Gesetz profitieren, und eine Senkung Ihrer Miete erwirken.

Mietvertrag abschließen

Häufig hat man als Mieter keine Wahl. Die Wohnung ist eigentlich viel zu teuer, aber Alternativen gib es nicht. In diesem Fall heisst es: Mietvertrag trotzdem unterschreiben. Das Stichwort Mietpreisbremse sollte erst später fallen, wenn alles unter Dach und Fach ist. Denn sonst entscheidet sich der Vermieter möglicherweise für einen anderen Bewerber. Zu viel gezahltes Geld zurückfordern kann man noch im Nachhinein.

Sich erkundigen

Bevor man als Mieter – in dem Glauben dass die Miete zu hoch ist – rechtliche Schritte erwägt, gilt es zunächst zu überprüfen, ob dies auch tatsächlich zutrifft. Zunächst heisst es also: sich erkundigen. Hierfür eignet sich das so genannte Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 3 Satz 1. Der Hausherr ist danach verpflichtet, dem Wohnungsinhaber auf seine Anfrage hin Informationen zu erteilen, wie die Höhe der Miete (im Rahmen der Mietpreisbremse) zu Stande kommt. Eine wichtige Information ist z.B. die Höhe der Miete, welche der Vormieter gezahlt hat, oder ob o.g. Ausnahmen gelten. Der Vermieter kann darüber hinaus freiwillig Informationen zum örtlichen Mietspiegel geben, oder ob die Mietpreisbremse für den jeweiligen Stadtteil gilt. Zur Herausgabe von öffentlich zugänglichen Informationen ist er jedoch nicht verpflichtet. Wer sich nicht selbst mit dem Thema auseinandersetzen möchte, kann seinen Mietvertrag auch von einem Experten überprüfen lassen. Das kann z.B. der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt sein.

Ortsübliche Vergleichsmiete: bei der Festlegung der Miethöhe hat sich der Vermieter an der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Verfügt die Kommune über einen Mietspiegel, lässt sich der am Ort übliche Mietpreis dort leicht einsehen. Die Informationen hierüber gibt es auf dem Internetportal der jeweiligen Kommune. Verfügt die Stadt nicht über einen Mietspiegel, lässt sich die durchschnittliche Miete drei vergleichbarer Wohnungen aus der näheren Umgebung als Orientierungswert heranziehen.

Die Rüge

Stellt sich heraus dass der Vermieter die Mietpreisbremse umgeht, sind rechtliche Schritte einleiten. Die geschieht zunächst in Form der so genannten Rüge. In der Praxis bedeutet dies, den Vermieter schriftlich auf die überhöhte Miete hinzuweisen, und ihn aufzufordern die Miete auf die erlaubte Höhe zu reduzieren. Eine Begründung wie z.B. der Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist sinnvoll.

Hinweis: eine rechtskräftige Rüge ist notwendig, um einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zu erhalten. Die Rüge darf sowohl handschriftlich als auch maschinell verfasst werden. Wichtig ist, dass der Vermieter die Rüge auch tatsächlich erhält. Eine geeignete Vorgehensweise ist hierbei die Übersendung eines Einschreibens. Hierdurch kann der Hausherr den Zugang nicht mehr abstreiten.

Weitere Vorgehensweise

Der Vermieter kann Ihnen als Mieter die Mietkürzung nun zugestehen oder verwehren. In beiden Fällen gilt es nun, mit Bedacht vorzugehen. Damit die Kürzung der Miete rechtsgültig wird, ist die schriftliche Zustimmung seitens des Vermieters einzuholen. Eine mündliche oder telefonische Zusage könnte der Hausherr später abstreiten. Ignoriert der Vermieter die Rüge oder weist sie ab, benötigt man als Mieter rechtlichen Beistand. Hierfür eignet sich ein spezialisierter Fachanwalt für Mietrecht oder der Gang zum örtlichen Mieterverein. Lässt sich der Streit über die Höhe der Miete nicht außergerichtlich lösen, trifft das zuständige Zivilgericht im Rahmen einer Klage die letzte Entscheidung. In diesem Fall ist es vorteilhaft, eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht zu besitzen, um nicht auf Gerichts- und Anwaltskosten sitzen zu bleiben.

Hinweis: kürzen Sie in keinem Fall eigenmächtig die Miete. Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters besteht das Risiko, gegen die Pflichten des Mietvertrags zu verstoßen. So kann die zweimalige Nichtzahlung der Miete bereits zu einer Kündigung des Mietvertrags führen.

Abschließender Hinweis

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern hat lediglich informativen Charakter. Folgerichtig übernehmen wir für nicht eintreffende Erwartungen sowie deren Folgen keine Haftung.

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