Wann darf der Vermieter kündigen? diese Gründe sind zulässig

Wann der Vermieter den Mietvertrag kündigen darfKein Mieter darf grundlos auf die Straße gesetzt werden, hierfür sorgen rechtliche Schutzvorschriften. Doch unter bestimmten Umständen darf auch der Vermieter den Mietvertrag kündigen, in einigen Fällen sogar fristlos. Wann eine Kündigung droht, und welche Voraussetzungen gelten.

➥ Das Wichtigste auf einen Blick

  • 1. Dem Vermieter ist nicht gestattet, das Mietverhältnis grundlos zu beenden.
  • 2. Es muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen.
  • 3. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn dem Hausherrn die Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, wie z.B. bei wiederholten Mietrückständen oder groben Verstößen gegen die Hausordnung.

Gestörter Hausfrieden

Die Störung des Hausfriedens ist in der Praxis ein häufiger Grund, der zu einer Kündigung von Mietverhältnissen führt. Hierfür muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen. Ändert sich die Situation hierdurch nicht, darf der Hausherr gemäß § 543 Abs. 1 BGB sogar die fristlose Kündigung aussprechen. Selbst die Tatsache dass das Mietverhältnis bereits seit vielen Jahren besteht, ändert daran nichts. Ist eine weitere Vermietung für den Vermieter nicht mehr zumutbar, kann es auch ohne Abmahnung zu einer fristlosen Beendigung kommen. Beispiele hierfür sind Straftaten wie Brandstiftung, Drogenhandel in der Wohnung oder die Verursachung von Polizeieinsätzen.

Was gilt als Störung des Hausfriedens?

Hierzu zählen beispielsweise die folgenden Handlungen:

  • andauernde Ruhestörungen
  • ständiger Streit unter Bewohnern einer Mieteinheit
  • schwere Beleidigung des Hausbesitzers oder Verwalters
  • wiederholte abfällige Äußerungen über Nachbarn
  • grundlose Einreichungen von Klagen
  • andauernde Geruchsbelästigungen
  • Straftaten

Mieter zahlt Miete nicht

Zahlt der Mieter die fällige Miete entweder gar nicht, verzögert oder nur in Teilbeträgen, kann der Vermieter ebenfalls das Mietverhältnis beenden. Der Hausherr muss die Kündigung schriftlich aussprechen, und die Mietschuld als Kündigungsgrund angeben. Bei einem Zahlungsrückstand von insgesamt zwei Monatsmieten greift nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB sogar das Recht der außerordentlichen Kündigung.

Wann liegt eine verspätete Zahlung vor?

Diese liegt laut BGB vor, wenn die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats geleistet wird. Strittig war bisher, ob die Miete bis dahin lediglich überwiesen, oder auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Seit 2016 gilt nach einem Urteil des BGH, Az: VIII ZR 222/15: Die Miete muss nachweislich spätestens am dritten Werktag eines Monats vom Konto des Mieters abgegangen, aber nicht zwingend auf dem des Vermieters eingegangen sein.

Der Bundesgerichtshof wollte damit pünktlich zahlende Mieter entlasten, wenn die Bank Verzögerungen bei der Überweisung auf das Vermieterkonto zu verantworten hat. Seither ist es für die Vermieterseite schwieriger geworden, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, wenn die Miete nicht pünktlich am dritten Werktag eines Monats eingeht.

Was passiert bei Nichtzahlung an zwei aufeinander folgenden Terminen?

Befindet sich der Mieter an zwei direkt nacheinander folgenden Terminen mit einem „nicht unerheblichen Teil der Miete“ in Rückstand, darf der Vermieter schon früher fristlos kündigen. Was unter einem „nicht unerheblichen Teil der Miete“ konkret zu verstehen ist, definiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB mit einem Betrag, der höher als eine Monatsmiete ist. Mit der Kündigung warten bis zwei volle Monatsmieten erreicht sind muss der Vermieter nur dann, wenn zwischen den ausbleibenden Zahlungen ein größerer zeitlicher Abstand liegt.

Beispiel: Zahlt der Mieter die Miete sowohl im Mai als auch im nachfolgenden Juni nicht, kann der Vermieter sofort nach dem dritten Werktag fristlos kündigen. Anders sieht es dagegen aus, wenn der Mieter im Mai und August die Miete schuldig bleibt, dafür aber im Juni und Juli vollständig und pünktlich gezahlt hat.

Keine fristlose Kündigung bei Ausgleich der Mietrückstände

Zahlt der Mieter seine Rückstände innerhalb von zwei Monaten bis auf den letzten Cent nach, entfällt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Dabei müssen die Mietschulden innerhalb von zwei Monaten komplett beglichen werden (Nachzahlung innerhalb der Schonfrist nach §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Allerdings kann der Mieter diese Möglichkeit höchstens einmal innerhalb von zwei Jahren nutzen.

Wichtig: Laufende Nebenkosten sind mit Mietzahlungen gleichzusetzen, nicht jedoch Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen.

Mieter zahlt Kaution nicht

Auch bei nicht gezahlter Mietkaution kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Prinzipiell wird dem Mieter vom Gesetzgeber das Recht eingeräumt, die im Mietvertrag vereinbarte Kaution in drei Raten zu zahlen. Gerät der Mieter allerdings in Verzug, darf der Vermieter den Mietvertrag genau wie bei Mietrückständen fristlos kündigen. Laut § 569 Abs. 2 a BGB ist die Kündigung dann rechtens, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung entsprechend zwei Monatsmieten abzüglich der Betriebskosten im Verzug ist. Der fristlosen Kündigung vorausgehend abmahnen oder eine Abhilfefrist setzen, muss der Eigentümer in einem solchen Fall nicht. Holt der Wohnungsinhaber allerdings die Zahlungen nach, ist die fristlose Kündigung genau wie bei den Mietschulden hinfällig. Diese gesetzliche Neuregelung für nicht gezahlte Kautionen betrifft alle Mietverträge, die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden. Seither gelten sowohl die Nichtzahlung der Miete als auch der Mietkaution als wichtiger Grund für eine Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 a BGB.

Hinweis: Nach einer BGH-Entscheidung ist die Kündigung jedoch unwirksam, wenn der Mieter die Kaution nicht in bar übergeben will, und auf Einzahlung auf ein insolvenzsicheres Mietkautionskonto besteht (BGH, Az. VIII ZR 98/10).

Vernachlässigung der Wohnung

Vernachlässigt der Mieter seine Wohnung, oder bringt die Sicherheit darin in Gefahr, muss ihn Vermieter zunächst abmahnen. Ändert sich die Situation hierdurch nicht, kommt laut § 543 Abs. 1 BGB die fristlose Kündigung in Betracht. Die Beurteilung der Situation kann für den Vermieter jedoch schwierig sein, wenn er die Umstände in der Wohnung nur vom Hören-Sagen kennt, oder der Mieter den Zutritt verweigert.

Wann gilt eine Wohnung als vernachlässigt, und wie wird dies festgestellt?

Der Vermieter muss sich zunächst – falls nötig durch Klage auf Duldung der Besichtigung – Zutritt zur Wohnung beschaffen. Erst nach einer vorzugsweise mit Zeugen vorgenommenen Bestandsaufnahme ist eine fristlose Kündigung möglich. Eine Besichtigung ist dagegen nicht notwendig, wenn die Vernachlässigung auf Gemeinschaftsräume übergreift, z.B. aufgrund von Müllansammlungen im Treppenhaus und / oder Versperrung der Fluchtwege im Brandfall. Dasselbe gilt für eine andauernde Geruchsbelästigung der Gemeinschaftsbereiche. Der Vermieter verliert jedoch sein Recht auf die fristlose Kündigung, wenn er über einen längeren Zeitraum über die Missstände informiert war, und trotzdem keine Abmahnung erfolgte.

Was gilt bei Untervermietung?

Eine Untervermietung durch den Mieter kann – auch ohne Erlaubnis des Vermieters – in gewissen Fällen rechtens sein. Prinzipiell muss der Mieter dafür den Hausherrn um Erlaubnis bitten. Dieser muss die Erlaubnis erteilen, falls ein berechtigtes Interesse besteht. Begründet wäre dies, wenn der Mieter einen Raum vermieten muss, um die Miete weiterhin tragen zu können. Falls der Vermieter das Untermieten verbietet, muss er einen triftigen Grund dafür angeben. Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die das Untervermieten generell verbietet. Aber selbst bei dieser Klausel kann der Mieter auf besondere Umstände aufmerksam machen, und den Vermieter darum bitten, einen Untervermieter zu genehmigen. Eine Reihe von Urteilen deuten darauf hin, dass die Gerichte hier ganz unterschiedlicher Ansicht sind, und jeden Fall individuell betrachten.

Gewerbliche Nutzung der Wohnung

Ob die gewerbliche Nutzung der Wohnung ein Kündigungsgrund ist, hängt von der Art des Gewerbes ab. Grundsätzlich ist die Genehmigung von der Außenwirkung der Tätigkeit abhängig. Normale Büroarbeiten oder ein Home-Office kann der Vermieter nicht untersagen. Anders verhält es sich bei einem Gewerbe, das Geräusche oder Gerüche verursacht. So kann der Eigentümer beispielsweise verbieten, dass in der Mietwohnung Musikunterricht stattfindet. Auch ein wiederholtes Untervermieten an Feriengäste gilt als gewerbliche Nutzung. Da der Vermieter zudem gegenüber der Kommunalverwaltung zur Rechenschaft gezogen werden kann, muss der Mieter unbedingt dessen Erlaubnis einholen. Liegt eine störende gewerbliche Nutzung ohne Erlaubnis vor, darf der Hausherr abmahnen und im nächsten Schritt das Mietverhältnis fristgerecht kündigen. Bei massiven Störungen des Hausfriedens aufgrund der gewerblichen Tätigkeit kann der Vermieter auch eine fristlose Kündigung aussprechen.

Falsche Angaben in der Selbstauskunft

Prinzipiell können auch unwahrheitsgemäß getätigte Angaben oder verschwiegene Fakten in der Mieterselbstauskunft zu einer Kündigung führen. Ein Mieter ist dem zukünftigen Hausherrn gegenüber verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben zur eigenen beruflichen und finanziellen Situation zu machen. So hat der Vermieter ein Recht darauf zu erfahren, wie es um Einkommen und Schulden des Mietinteressenten bestellt ist. In dem Zusammenhang zulässig sind Fragen zu Insolvenz, Vollstreckungen, Räumungsklagen oder einer eidesstattlichen Versicherung. Macht der Mieter hierzu falsche Angaben oder verschweigt Fakten, kann der Vermieter sowohl den Mietvertrag fristlos kündigen (§ 543 BGB) als auch nach (§ 123 Abs. 1 BGB) anfechten. Entsprechende Gerichtsurteile hierzu gab es bereits in der Vergangenheit, siehe Urteil des AG Kaufbeuren vom 07.03.2013 (6 C 272/13) oder des AG München, 30.06.2015 – (411 C 26176/14).

Kündigung wegen Eigenbedarf

Benötigt der Vermieter eine Wohneinheit für sich selbst, kann er dem Mieter ordentlich / fristgerecht wegen Eigenbedarf kündigen. Die Fristen sind von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig:

  • bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate
  • zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
  • mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Die Kündigungsfristen sind im § 573c BGB genau festgelegt. Hier steht auch, wie der Begriff „Eigenbedarf“ genau definiert wird. Der Hausherr muss die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte in direkter Linie beanspruchen. Aber auch Kinder und Enkel aus nichtehelichen Beziehungen können einen Anspruch auf das Mietverhältnis haben. Wird der Eigenbedarf vorgetäuscht, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz.

Verwertungskündigung

Eine Verwertungskündigung ist gemäß nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dann möglich, wenn der Eigentümer aufgrund der Vermietung finanzielle Einbußen erleidet. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn er das Haus sanieren oder verkaufen möchte, der Hauspreis aber ohne Mieter wesentlich höher wäre. Allerdings entschied der Bundesgerichtshof im September 2017 (BGH-Urteil. v. 27.09.2017, Az.: VIII ZR 243/16), dass eine Verwertungskündigung die ausschließlich der Gewinnmaximierung dient, unzulässig ist. Der Vermieter muss unter Beweis stellen, dass er das Haus wirklich verkaufen oder sanieren will, und dass aufgrund des bestehenden Mietvertrags erhebliche wirtschaftliche Nachteile für ihn entstehen. Die Kündigung muss fristgemäß mit Auflistung der Gründe zugestellt werden. Es gelten die gleichen Fristen wie beim Eigenbedarf.

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