Rückzahlung der Kaution

Die Rückgabe der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses ist für Mieter und Vermieter häufig ein Streitthema. Denn die komplizierten Zusammenhänge sind für den Laien kaum verständlich. Wir erläutern Voraussetzungen und Fristen sowie die Rechte und Pflichten beider Mietparteien.

Voraussetzung

Grafik zu Voraussetzung für eine Kautionsrückzahlung

Ein Anspruch des Mieters auf Auszahlung besteht dann, wenn der Vermieter die Mietsicherheit freigibt. Dies geschieht dann, wenn der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat. Bis dahin ist der Hausherr berechtigt, die Kaution ganz oder teilweise zurück zu behalten.

Eine vollständige Freigabe erfolgt wenn:

  • es keine offenen Mietzahlungen oder Nebenkosten gibt
  • keine verbleibenden Schäden am Mietobjekt bestehen, festgestellt meist durch Abnahme der Wohnung mittels Wohnungsübergabeprotokoll

Fristen für Rückzahlung

Eine starre Fristenregelung für die Kautionsrückzahlung in Form eines Paragraphen im Gesetzbuch gibt es nicht. Allerdings gab es in der Vergangenheit diverse Gerichtsurteile, an denen sich die Rechtspraxis orientiert. Die Dauer der Frist richtet sich nach der Situation, siehe Übersicht unten.

Fall 1
Fall 2
Fall 3
Alles ist bezahlt, und die Wohnung wurde übergeben.
Der Vermieter überprüft die Wohnung gründlich auf Schäden
Für die letzte Nebenkostenabrechnung wird eine Nachzahlung erwartet
Der Mieter hat einen unverzüglichen Anspruch auf Rückzahlung. Als unverzüglich betrachtet die Rechtsprechung einen Zeitraum von wenigen Tagen.
Die so genannte Prüfungs- und Überlegensfrist erlaubt dem Vermieter, die Wohnung auf nicht sofort sichtbare Schäden zu überprüfen. Nach aktueller Rechtsprechung werden dem Hausherrn hierfür 6 Monate zugebilligt. Die Frist gilt auch für noch nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Für die letzte noch ausstehende Betriebskostenabrechnung sind sogar bis zu 12 Monate erlaubt. Der Zeitraum ergibt sich aus den jährlichen Abrechnungsterminen der Strom- oder Gasversorger. Allerdings nur unter zwei Bedingungen:

  • 1. Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist mit einer Nachzahlung zu rechnen.
  • 2. Der Teil der Kaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter zurück zu zahlen, siehe Fall 1.
Tipp der Redaktion: überreichen Sie Ihrem neuen Vermieter zunächst eine Mietkautionsbürgschaft. Zahlt der Vermieter der alten Wohnung die Kaution irgendwann aus, können Sie die Bürgschaft kündigen, und dem Hausherrn stattdessen Bargeld übergeben.

Verjährung

Ansprüche aus Mietverhältnissen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Dies gilt auch für die Mietkaution. Die Verjährungsfrist beginnt allerdings erst sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses bzw. zum Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist. Im Ergebnis haben Mieter somit etwas mehr als drei Jahre Zeit, um ihr Geld zurück zu fordern.

Hierzu folgendes Beispiel

Ein Mietverhältnis endet am 31.11.2010. Der Anspruch auf Rückzahlung wird sechs Monate später – also zum 31.05.2011 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres in dem der Anspruch fällig wird – somit zum 31.12.2011. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Verjährungsfrist. Der Anspruch auf Rückzahlung ist zum 31.12.2014 verjährt.

Schaden und Abnutzung

Es gilt zunächst zwischen wirklichen Mängeln und normalen Gebrauchs- / Abnutzungsspuren zu unterscheiden. Bei „wirklichen Mängeln“ sind Mieter zur Reparatur oder zum Schadensersatz verpflichtet. Normale Abnutzungsspuren müssen vom Wohnungsinhaber jedoch nicht beseitigt werden. Sie sind bereits mit der Miete abgegolten. In welchen Fällen der Vermieter einen Gegenanspruch hat, hängt auch davon ab, was die Mietparteien im Mietvertrag vereinbart haben, siehe auch Begriff Schönheitsreparaturen. Bei Mutwilligkeit und grober Fahrlässigkeit haftet der Mieter in jedem Fall.

Beispiele für verursachte Schäden
Beispiele für normale Abnutzung
  • massenhaft kaputte Fliesen
  • Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden
  • abgerissene Tapeten
  • Mutwilligkeit
  • grobe Fahrlässigkeit
  • einzelne kaputte Fliesen
  • leicht verschmutzte / verfärbte Tapeten
  • normaler Abrieb am Teppichboden
  • vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
  • normale Abnutzungsspuren an sanitären Einrichtungen
  • Reparatur und Schadensersatz

    Wird bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Mangel festgestellt, sind folgende Vorgehensweisen möglich: Wohnungsmieter können die Mängelbeseitigung grundsätzlich selbst in die Hand nehmen. Hierzu können sie die Reparaturarbeiten eigenhändig verrichten. Alternativ können Sie auf eigene Kosten einen Fachmann beauftragen. Die dritte Möglichkeit ist, die Renovierungsarbeiten dem Vermieter zu überlassen. Hier hat Letzterer das Recht, das Kautionsgeld für die Mängelbeseitigung heranzuziehen. Der Mieter bekommt dann lediglich den verbleibenden Differenzbetrag ausgezahlt.

    Übergabeprotokoll und Mietkaution

    Grafik zum ÜbergabeprotokollMit dem Übergabeprotokoll lässt sich der Zustand einer Wohnung einfach und nachvollziehbar dokumentieren. So lässt sich bei Ein- und Auszug des Mieters klar feststellen, wer welche Schäden verursacht hat. Ebenso lässt sich hiermit darstellen, wenn die Wohnung mängelfrei übergeben wurde, der Vermieter also kein Grund zur Beanstandung hat. Ein Vermieter kann nach der Unterzeichnung keine (weiteren) Mängel mehr gegenüber dem Wohnungsinhaber geltend machen. Ebenso kann sich ein Mieter nach der Gegenzeichnung nicht mehr darauf berufen, dass ihm ein bestehender Mangel nicht bekannt war. Für die Rückgabe der Mietkaution ist das Abnahmeprotokoll von entscheidender Bedeutung. Es gilt im Mietrecht als „rechtssicheres“ Dokument, und wird in vielen Gerichtsverhandlungen als Beweismittel herangezogen.

    Rückzahlung und Betriebskostenabrechnung

    Der Vermieter ist nicht zur vollständigen Rückgabe der Kaution verpflichtet, wenn die abschließende Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist, und der Mieter wahrscheinlich eine Nachzahlung leisten muss. Laut Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 10.5.2012 zum Az.: 48 C 352/11 ist der Hausherr berechtigt, einen angemessenen Teil der Mietsicherheit einzubehalten, bis die Nebenkosten vollständig abgewickelt wurden. Der Mieter hat jedoch Anspruch auf Auszahlung des Differenzbetrags.

    Wie erfolgt die Rückgabe?

    Wie eine Rückgabe der Kaution im Einzelnen erfolgt, hängt von der Art der Hinterlegung ab. Die aus der Anlage erwirtschafteten Zinsen stehen immer dem Mieter zu.

    Barkaution

    Die Rückzahlung erfolgt unter Vorlage einer vom Vermieter erstellten Abrechnung. Die Abrechnung muss folgende Punkte enthalten: den hinterlegten Kautionsbetrag abzüglich Gegenforderungen (Wohnungseigentümer muss Kosten für die Beseitigung von Schäden anhand von Belegen nachweisen), während der Mietdauer erwirtschaftete Zinsen, sowie von der Bank einbehaltene Kapitalertragssteuer.

    Sparkonto auf den Namen des Mieters

    hier erfolgt die Rückgabe unter Vorlage einer vom Vermieter erstellten Abrechnung sowie der Aushändigung des Sparbuchs an den Mieter. Nimmt der Eigentümer die Kaution ganz oder teilweise in Anspruch, muss er die Forderungen anhand von Belegen dokumentieren. Eine Abrechnung der Zinsen durch den Vermieter ist nicht notwendig, da das Mietkautionskonto auf den Mieter ausgestellt wurde, dieser somit nach der Rückgabe frei verfügen kann.

    Bürgschaft / Kautionsversicherung

    Da bei einer Mietkautionsversicherung kein Bargeld hinterlegt wurde, wird auch keine Auszahlung vorgenommen. Das Sicherungsverhältnis endet, indem der Kautionsversicherer oder die Bank die Bürgschaftsurkunde zurückerhält.

    Tipp der Redaktion: überreichen Sie Ihrem neuen Vermieter zunächst eine Kautionsbürgschaft. Zahlt der Vermieter der alten Wohnung die Kaution irgendwann aus, können Sie die Bürgschaft kündigen, und dem Hausherrn stattdessen Bargeld übergeben.

    Vermieter zahlt Kaution nicht zurück

    Sind offenkundig alle Mängel beseitigt, darf der Vermieter die Auszahlung nicht länger hinauszögern. Tut er es dennoch, sollten Mieter zunächst das Gespräch mit dem Hausherrn suchen. Verläuft dieses erfolglos, können Mieter die Zahlung unter Stellung einer Frist schriftlich anmahnen. Reagiert der Hausherr hierauf nicht, sollten Mieter einen Mahnbescheid zustellen. Dieser kann beim örtlichen Amtsgericht, oder unter https://www.online-mahnantrag.de beantragt werden. Bleibt auch diese Maßnahme erfolglos, hilft es in vielen Fällen mit einer Klage zu drohen. Ist auch dieser Schritt nicht erfolgreich, bleibt nur noch der Gang zum Fachanwalt für Mietrecht. Unterstützung bei der Durchsetzung der Rückforderung gibt es übrigens auch beim örtlichen Mieterverein.

    Die einzelnen Schritte im Überblick

    • 1. Gespräch mit Vermieter suchen
    • 2. Hausherr unter Setzung einer Frist schriftlich zur Zahlung auffordern
    • 3. Mahnbescheid zustellen
    • 4. mit Klage drohen
    • 5. über Fachanwalt für Mietrecht Klage einreichen
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