Ich habe eine Wohnung gefunden, kannst du für mich bürgen? Dieser Satz fällt ungefähr so oft, wie Sohn, Tochter oder Enkel die ersten eigenen vier Wände beziehen. Denn viele Vermieter trauen der Bonität der jungen Mieter nicht, und möchten auf Nummer sicher gehen. Deshalb wird häufig zusätzlich zur normalen Kaution eine Mietbürgschaft der Eltern verlangt. Wie es funktioniert, und welche Risiken es gibt, erläutern wir auf dieser Seite. Eine rechtssichere Vorlage zum Download finden Sie hier.
Wie funktioniert eine Mietbürgschaft?
Wie die Bezeichnung Mietbürgschaft schon vermuten lässt, wird die Kaution für den Vermieter über eine Bürgschaft gestellt. Hierbei gibt es drei Beteiligte, nämlich den Gläubiger (Vermieter) den Schuldner (Mieter) sowie den Bürgen (Privatperson, Bank oder Versicherung), siehe auch beigefügte Grafik. Gemäß §765 BGB haftet der Bürge gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Pflichten des Schuldners aus dem Mietvertrag. Zahlt also der Mieter seine Miete nicht, oder hinterlässt Schäden in der Wohnung, kann der Vermieter den Bürgen zum Ausgleich seiner Forderung heranziehen.
Was beinhaltet eine Mietbürgschaftserklärung?
Die Erklärung enthält zunächst die an der Mietbürgschaft beteiligten Parteien. Hierzu gehört der Bürge, (z.b. Eltern des Mieters, Versicherung oder Bank), der Mieter sowie der Vermieter. Die Personen werden jeweils mit vollem Namen und Anschrift aufgeführt. Der nächste Abschnitt enthält den Zweck der Bürgschaft, also was damit abgesichert werden soll. In dem Fall also die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Manchmal wird die Erklärung noch erweitert, z.B. auf Zinsen oder Kosten. Häufig findet man darin auch den Verzicht auf sogenannte Einreden, wie z.B. die Einrede der Vorausklage.
Beispiel
Schriftform der Mietbürgschaft und Vorlage
Eine Bürgschaft die zwischen Verbrauchern abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform. Dies geht aus § 766 BGB hervor. Hierfür wird zudem eine bestimmte Formulierung benötigt, damit die Erklärung auch gültig und wirksam ist. Den Text als Laie selbst zu verfassen, ist keine gute Idee. Denn falsche Angaben bergen erhöhte Risiken für alle Beteiligten. Sie sollten dies daher besser einem Experten überlassen. Nutzen Sie daher eine professionelle Vorlage, die Sie hier zum Download finden.
Vorlage für Mietbürgschaft
Stellt der Vermieter kein Formular zur Verfügung, können Sie sich auch selbst um die Mietbürgschaftserklärung kümmern. Nutzen Sie hierfür am besten eine rechtssichere Vorlage vom Experten. Diese wurde von einem Rechtsanwalt mit dem Schwerpunkt Mietrecht erstellt. Das Formular kann gegen eine geringe Gebühr heruntergeladen werden.
Wer kann für einen Mietvertrag bürgen?
Für den Vermieter gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, mit einer Bürgschaft Miete, Nebenkosten oder Schäden abzusichern. Nicht nur Privatpersonen, sondern auch Banken (siehe Bankbürgschaft-Mietkaution) und Versicherungen (siehe Mietkautionsversicherung) können für einen Mietvertrag bürgen. Bürge kann im Prinzip jeder sein, der vom Vermieter als solcher anerkannt wird. Voraussetzung sind Vertrauenswürdigkeit und eine ausreichende Bonität, damit im Fall der Fälle auch das Geld gezahlt wird.
Warum wird häufig eine Mietbürgschaft der Eltern verlangt?
Mieter mit geringen Einkommen müssen heutzutage oft zusätzlich zur normalen Mietkaution noch die Bürgschaft einer Privatperson vorlegen. Hiermit möchte sich der Vermieter absichern, falls Rückstände bei der Miete oder Schäden in der Wohnung drei Nettomieten übersteigen. Dies ist meist bei Mietern mit wenig Einkommen, wie z.B. Studenten, Auszubildenden oder generell Erstbeziehern einer eigenen Wohnung der Fall (sog. Elternbürgschaft). Denn neben dem ohnehin geringen Einkommen besteht für den Vermieter das Problem, dass sich die Zahlungsmoral seiner Mieter nur schwer einschätzen lässt. Eine Mieterselbstauskunft oder eine Schufa-Auskunft bringen in der Regel wenig Erkenntnisse, da die jungen Mieter wenn überhaupt erst seit kurzer Zeit über eigenes Geld verfügen. Eine Mietbürgschaft verbessert oder ersetzt die fehlende Bonität des Mieters.
Sind Bürgschaft und Kaution zusammen erlaubt?
Ja, ein Vermieter darf grundsätzlich mehrere Sicherheiten verlangen. Doch hierbei kommt es regelmäßig zum Konflikt mit dem gesetzlich erlaubten Höchstbetrag. Dieser ist gemäß § 551 BGB Abs. 3 auf drei Nettomieten begrenzt. Eine Kombination aus Kaution und Mietbürgschaft ist kein Problem, solange beide zusammen die Höchstgrenze nicht übersteigen. Andernfalls liegt eine sogenannte Übersicherung vor. Hierdurch wird die zweite Sicherheit, in dem Fall die Bürgschaft, nichtig. Anders sieht es aus, wenn eine freiwillige- oder Rettungsbürgschaft gestellt wird. Hier haftet der Bürge in Höhe der abgesicherten Forderung (§ 767 BGB).
Welche Bürgschaften für die Miete gibt es (Risiko, Haftung)?
Die Übernahme einer Bürgschaft ist insbesondere für den Bürgen mit Risiken verbunden. Das Risiko richtet sich danach, welche Art von Mietbürgschaft abgeschlossen wird. Unterschiede gibt es in der Höhe der Haftung, sowie den Voraussetzungen unter denen der Bürge zahlen muss. Das Ganze wird deutlich, wenn man sich die unterschiedlichen Arten und Ausführungen anschaut.
Ausfallbürgschaft
Normalerweise ist eine Bürgschaftserklärung so geregelt, dass sich der Gläubiger (Vermieter) zur Durchsetzung seiner Ansprüche zunächst an den Schuldner (Mieter) wendet. Kann der Mieter nicht zahlen, und war der Rechtsweg bis hin zur Zwangsvollstreckung erfolglos, darf der Vermieter den Bürgen in Anspruch nehmen. Hierbei handelt es sich um die klassische Ausfallbürgschaft.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Anders verhält es sich bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft. Verpflichtet sich der Bürge zu dieser, verzichtet er auf die sogenannte Einrede der Vorausklage. Das bedeutet, er kann vom Vermieter sofort zur Zahlung aufgefordert werden, ohne dass sich der Vermieter vorher mit dem Mieter rechtlich auseinandersetzen muss. Das Risiko und die Wahrscheinlichkeit zahlen zu müssen, ist hier deutlich höher. Für den Hausherrn ist die selbstschuldnerische Mietbürgschaft hingegen von Vorteil, da er schneller an sein Geld kommt.
Rettungsbürgschaft
Normalerweise beschränkt §551 BGB die Höhe einer Mietkaution auf drei Nettokaltmieten. Das gilt auch für die Stellung mehrerer Mietsicherheiten, also z.B. die Kombination aus einer Barkaution und einer Mietbürgschaft. Gemäß §551 Abs. 4 BGB sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam. Beruft sich der Bürge auf diese Vorschrift, ist die Bürgschaftserklärung aufgrund der Übersicherung nichtig. Wird die Mietsicherheit jedoch gemäß dem BHG-Urteil vom 10.4.2013 (VIII ZR 379/12) als sogenannte Rettungsbürgschaft gestellt, ist auch eine Haftung über drei Monatsmieten hinaus zulässig. In diesem Fall hatte eine Frau für ihren Bruder eine Notbürgschaft erbracht, um diesen aufgrund von Mietrückständen vor der Wohnungskündigung zu bewahren. Der Richter gab dem Vermieter recht, die Schwester musste für die gesamten Mietschulden des Bruders einstehen.
freiwillige Bürgschaft
Die Begrenzung auf 3 Monatsmieten gilt auch dann nicht, wenn die Mietbürgschaft freiwillig abgegeben wird (AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, Az. 23 C 1448/11). Von einer Freiwilligkeit ist auszugehen, wenn der Bürge die Sicherheit unaufgefordert anbietet. Nicht freiwillig wäre die Bürgschaft, wenn sie vom Vermieter ausdrücklich verlangt wird, und der Mietvertrag sonst nicht zustande kommt.
Wann endet eine Mietbürgschaft?
Eine Mietbürgschaft endet spätestens dann, wenn der Zweck, für den sie abgeschlossen wurde, entfällt. Sie ist also an das Mietverhältnis gebunden (sogenannte Akzessorietät). Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, und hat der Vermieter keine offenen Forderungen mehr, endet damit auch die Verpflichtung des Bürgen. Die Freigabe erfolgt durch den Vermieter. Häufig besteht der Wunsch des Bürgen, vorzeitig aus der Bürgschaft heraus zu kommen. Die Möglichkeiten einer einseitigen Kündigung sind jedoch begrenzt, bzw. faktisch nicht vorhanden. Denn ein vorzeitiger Ausstieg würde ja bedeuten, dass die Sicherheit im Grunde wertlos ist.
Alternativen zur Elternbürgschaft
Neben einer Privatperson kann auch ein Unternehmen, wie z.B. eine Bank oder Versicherung für die Verpflichtungen aus einem Mietverhältnis bürgen. Gegen überschaubare Kosten können Mieter eine Mietkautionsbürgschaft abschließen. Auch hier gilt wie bei allen Mietsicherheiten die gesetzliche Obergrenze von drei Nettomieten. Vorteil einer kommerziellen Bürgschaft ist, dass es hier klare Regelungen für eine Inanspruchnahme im Schadensfall gibt, welche keinen umständlichen und teuren Rechtsweg voraussetzen. Für den Mieter entfällt die Hinterlegung der Barkaution.
Hallo,
ich ziehe jetzt demnächst in meine erste eigene Wohnung. Ich arbeite seit 5 Monaten im Lager, und verdiene etwa 1100€ Netto. Jetzt wollen meine Großeltern für mich bürgen. Allerdings frage ich mich wie das aussieht, wenn ich mal eine Zeit lang arbeitslos bin, oder eine neue Ausbildung anfange: Müssten dann meine Großeltern die Miete oder einen gewissen Teil zahlen? Oder bekomme ich vom Amt Zuschüsse, um meine Großeltern nicht zu belasten? Oder sagt das Amt dann, wir zahlen nicht, da sie einen Bürgen haben…
MFG
Hallo,
Bürge und Amt haben erst mal nichts miteinander zu tun. Das Amt kann sich meines Wissens nicht auf eine bestehende Bürgschaft berufen, um nicht zahlen zu müssen. Die Frage ist eher, ob und welche Leistungen Sie im Fall der Arbeitslosigkeit beziehen können. Da müssten Sie sich speziell erkundigen.
Viele Grüße
Hallo,
meine Mutter ist eine unter vielen Interessenten für die Wohnung. Der Vermieter hat mich gefragt, ob ich für sie bürgen kann. Dann ist er bereit, die Wohnung an meine Mutter zu vermieten. Eine schriftliche Anfrage nach einer Bürgschaft habe ich von ihm (noch) nicht. Würde es sich in diesem Fall um eine freiwillige, und deswegen im Betrag nicht begrenzte Bürgschaft handeln? Oder zählt sie schon als vom Vermieter verlangte Bürgschaft, und ist daher auf 3 MKM begrenzt? Wie wäre das zu beweisen, sollte es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommen? Soll ich darauf bestehen, dass der Vermieter mir seinen Wunsch schriftlich mitteilt?
Vielen Dank im Voraus!
Nadja A.
Hallo,
da bin ich mir auch nicht ganz sicher. Lassen Sie sich bitte beim Mieterverein beraten.
Freundliche Grüße
Hallo,
für meinen Sohn übernahm ich vor ca. 2 Jahren eine Mietbürgschaft in Höhe von 3 damaligen Kaltmieten in genau festgelegter Höhe. Da dieser als Selbständiger im letzten Jahr aufgrund der Pandemie mehrfach in Zahlungsschwierigkeiten geriet, leistete ich mehrere Teilzahlungen, deren Summe die festgelegte Maximalhöhe meiner Bürgschaft bereits um einiges überstieg. Trotzdem verlangt der Vermieter von mir weitere Leistungen, und hat diese bereits vor einem Gericht samt Mahngebühren und Kosten hierfür geltend gemacht.
Meine Frage: Ist in der von mir unterschriebenen Bürgschaft die festgelegte Höhe meiner Maximalzahlung in einem wie oben beschriebenen Fall bindend, oder darf der Vermieter mich jetzt noch zu Zahlungen heranziehen, obwohl ich nachweislich bereits mehr als den festgelegten Betrag gezahlt habe?
Herzlichen Dank im Voraus für eine Antwort
Hallo,
nein, so wie ich das hier verstehe, müssen und sollten Sie keine weiteren Zahlungen an den Vermieter leisten. Sie können sogar auf dem Rechtsweg zu viel gezahlte Gelder zurückverlangen.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe nach langer Zeit endlich eine passende Wohnung gefunden. Mein Problem ist, das der Vermieter meint, dass mein Einkommen (aufgrund von Kurzarbeit wegen Corona) nicht ausreicht. Ich sollte deshalb eine Bürgschaft vorlegen, damit der Mietvertrag zustande kommt. Ist in dem Fall eine freiwillige Bürgschaft ausgeschlossen? Ich würde ungern eine unbegrenzte Bürgschaft nehmen + Kaution.
MfG
Hallo,
um eine freiwillige Bürgschaft handelt es sich nur, wenn ein Bürge von selbst auf den Vermieter zugeht, und diese Möglichkeit anbietet. Das sehe ich in Ihrem Fall nicht. Es kommt allerdings auch auf die genaue Formulierung in der Mietbürgschaftserklärung an, die ich nicht kenne.
Freundliche Grüße
Ich möchte für meine Enkelin eine Bürgschaft für ihre Wohnung übernehmen. Sie will studieren, und hat sich in einer WG angemeldet. Da sie noch keine 25 Jahre alt ist, bekommt sie keine Zustimmung. Sie fragte mich, ob ich für sie bürge. Ich bin Rentnerin. Wie kann ich ihr helfen, bzw. mich absichern?
Hallo,
Sie können für Ihre Enkelin eine Mietbürgschaft stellen, wenn Ihre eigene Bonität dafür ausreicht, und der Vermieter diese akzeptiert. Dazu muss Ihre Rente muss hoch genug sein, um neben Ihren eigenen Lebenshaltungskosten auch noch eventuelle Mietzahlungen für Ihre Enkelin zu übernehmen, falls der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nimmt. Ihr eigenes Risiko ist normalerweise auf eine Höhe von 3 Nettomieten begrenzt. Bevor Sie unterschreiben, lassen Sie den Bürgschaftsvertrag noch einmal von einem (Rechts-) Experten wie z.B. dem Mieterverein oder der Verbraucherzentrale durchchecken.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe vor 4 Jahren für meine Tochter eine selbstschuldnerische Bürgschaft unterschrieben, und drei Monatsmieten (2150,00€) Kaution bezahlt. Das Verhältnis zu meiner Tochter besteht schon seit drei Jahren nicht mehr. So habe ich auch gar nicht mehr über diese Sache nachgedacht, bis ich jetzt ein Schreiben von dem Vermieter und seinem Anwalt erhielt. Darin steht, dass meine Tochter zwangsgeräumt worden sei, und ich jetzt die Kosten in Höhe von 3.870€ innerhalb von vierzehn Tagen bezahlen soll. Ich bin aus allen Wolken gefallen, da ich selbst nicht arbeiten gehe (habe noch zwei weitere Kinder 6&7 Jahre), und mein neuer Mann Alleinverdiener ist. Muss mein neuer Mann jetzt dafür aufkommen oder ich alleine?
Und muss ich das jetzt bezahlen?
Soll ich mir einen Anwalt nehmen?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Hallo,
normalerweise sollten Sie nicht aufgrund der Bürgschaft herangezogen werden. Da Sie schon drei Nettokaltmieten an den Vermieter gezahlt hatten, ist die gesetzliche Obergrenze der Mietsicherheit erreicht. Alles was darüber hinaus geht, ist unzulässig, bzw. nicht Ihr Problem. Setzen Sie den Vermieter darüber schriftlich in Kenntnis. Sollte der Vermieter bzw. sein Anwalt weiterhin die Regulierung Kosten von Ihnen verlangen, ist ein Rechtsbeistand sicherlich nicht die schlechteste Lösung.
Viel Erfolg