Vermieter dürfen in bestimmten Fällen die Mietkaution ganz oder teilweise einbehalten. Jedoch halten sie sich dabei nicht immer an geltende Fristen und Regeln. Wir erläutern, was erlaubt ist und was nicht, und wie Sie sich als Mieter wehren können.
Inhaltsverzeichnis
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine Rückzahlung der Mietkaution muss nicht wie oftmals irrtümlich angenommen direkt mit dem Auszug des Mieters erfolgen. Dies gilt nur dann, wenn alle „Ansprüche“ aus dem Mietverhältnis komplett geklärt sind, siehe Beispiel 1 in der Tabelle unten. Für die Überprüfung sowie die Beseitigung von Schäden erlaubt die Rechtsprechung bis zu 6 Monaten, siehe Beispiel 2. Die längste Frist wird dem Vermieter mit 12 Monaten für die Abrechnung der Nebenkosten zugestanden, siehe Beispiel 3.
Fall 1: Alles ist erledigt
Fall 2: Prüfung der Ansprüche
Fall 3: Nebenkosten-Abrechnung
Fall 4: verbleibende Ansprüche
Wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?
Häufige Streitpunkte zwischen den Mietparteien entstehen in der unterschiedlichen Betrachtung von tatsächlichen Schäden die vom Mieter zu beheben sind, und Spuren normaler Abnutzung, welche mit der Miete abgegolten sind. Dann gibt es noch die sogenannten Schönheitsreparaturen, bei denen Mieter oberflächliche Spuren die durch das normale Wohnen entstanden sind, beseitigen müssen. Wir erläutern verschiedene Situationen, und wofür der Vermieter tatsächlich die Kaution einbehalten darf.
Mietrückstände
Nebenkosten
Schäden
Für die Instandhaltung der Immobilie ist normalerweise der Eigentümer zuständig. Das gilt jedoch nicht für Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Der Vermieter darf einen finanziellen Ausgleich verlangen, wenn Sie als Mieter die Schäden nicht beheben. Hierfür kann auch die Mietkaution verwendet werden. Beispiele für Schäden sind:
- Bohrlöcher in Türen und Fenstern
- beschädigte Fensterscheiben
- Wachsflecken oder Brandlöcher im Teppichboden
- massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
- Schäden durch Tierhaltung, z.B. Katzenurin
- Schäden durch Vorsatz und Fahrlässigkeit
Normale Abnutzung
- Abdrücke von Möbeln auf dem Fussboden
- vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
- einzelne kaputte Fliesen
- normaler Abrieb am Teppichboden
- leicht verschmutzte Tapeten
- normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen
Schönheits-Reparaturen
- Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
- Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
- Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
- die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich der Wohnung
- das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
Ein- und Umbauten
- Verlegung fester Fussböden, wie Fliesen oder Parkett
- komplette Neueinrichtung des Bads oder zusätzlicher Einbau einer Dusche
- rollstuhlgerechter Umbau der Wohnung
- Ziehung oder Entfernung von Wänden und Decken
- Türen versetzen
Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter kann zunächst den Betrag abschätzen, den er voraussichtlich zur Verrechnung seiner Ansprüche benötigt. Später sind die Kosten jedoch konkret und für den Mieter nachvollziehbar anzugeben. Der Mieter darf die tatsächlich angefallenen Kosten z.B. anhand von Handwerkerrechnungen einsehen. Hat der Vermieter die Renovierungsarbeiten selbst vorgenommen, können alternativ die Materialkosten sowie ein angemessener Stundenlohn veranschlagt werden. Der Lohn darf jedoch nicht dem eines Meisterbetriebs entsprechen, wenn die Arbeiten von einem Laien vorgenommen wurden. Bei ausgetauschten Geräten wie z.B. einem neuen Backofen, darf nicht „alt für neu“, sondern nur der Zeitwert angerechnet werden. Kostet die Neuanschaffung 800 Euro, der alte Herd hatte zu diesem Zeitpunkt nur noch einen geschätzten Wert von 300 Euro, darf der Vermieter lediglich diese 300 Euro einbehalten.
Einbehalt bei Nebenkosten
Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt i.d. Regel mit der monatlichen Miete. Dies gilt jedoch nicht für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses. Diese wird aufgrund der Abrechnungstermine des Energieversorgers erst einige Monate später fällig. Aus dieser Abrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter. Hierfür darf er einen in der Höhe angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten. Es gelten allerdings zwei Voraussetzungen:
- 1. Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist eine Nachzahlung zu erwarten.
- 2. Der Teil der Kaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter auszuzahlen.
Mietkaution und Schönheitsreparaturen
Für Renovierungen ist normalerweise der Vermieter zuständig. Er darf jedoch sogenannte Schönheitsreparaturen über den Mietvertrag auf den Mieter abwälzen, siehe Voraussetzungen unten. Bleiben Kosten unbezahlt, ist eine Verrechnung mit der Kaution möglich.
2. Die Wohnung wurde beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen.
3. Der Zustand des Mietobjektes macht eine Renovierung erforderlich.
Kaution und Übergabeprotokoll
Anhand des Wohnungsübergabeprotokolls wird der Zustand die Wohnung inklusive der Mängel im Moment der Übergabe festgestellt. Das Protokoll wird von beiden Mietparteien unterschrieben. Es kann Konflikte zwischen den Mietparteien vermeiden, oder bei einem späteren Rechtsstreit als Beweismittel dienen. Hat der Vermieter das Dokument unterschrieben, verzichtet er auf weitere Forderungen. Später auftretende Ansprüche kann er nicht mehr geltend machen, und mit der Mietkaution verrechnen.
Einbehalt ist unrechtmäßig was tun?
Nicht immer halten sich Vermieter an die geltenden Regeln. Sie behalten das Geld gerne mal unter einem Vorwand ein, lassen sich mit der Rückzahlung zu viel Zeit, oder setzen den Betrag zu hoch an. Ist der Einbehalt Ihrer Meinung nach unrechtmäßig, sollten Sie nicht zu lange abwarten, sondern aktiv werden. Infos zur Rückforderung finden Sie hier.
Martina meint
Wir sind aus der letzten Wohnung ausgezogen, am 28.02.2023 war die Übergabe. Es gab keine Mängel. Bis jetzt wurde vom ehemaligen Vermieter keine Ansprüche geltend gemacht. Die Kaution hat er bis jetzt komplett einbehalten. Wir haben immer Guthaben von mehreren hundert Euro gehabt. Es war zwar am 28.02. die Übergabe, sind jedoch zum 31.03.2023 schon ausgezogen. Wir haben für beide Monate, noch die komplette Miete bezahlt.
admin meint
Hallo,
wenn Sie mit Guthaben die Nebenkosten meinen, würde ich sagen, dass Sie den kompletten Betrag herausbekommen müssten.
Freundliche Grüße
Jennifer meint
Hallo,
vielleicht kann mir hier jemand helfen. Ich hatte einen Wasserschaden in meiner Wohnung und konnte diese 4 Monate nicht bewohnen. Auf Rücksprache mit meinem Vermieter hatten wir uns so geeinigt, dass wir die Miete weiterhin bezahlen, und wir zum 31.08.2023 durch einen Aufhebungsvertrag das Mietverhältnis beenden, da die Wohnung voraussichtlich nicht bis Ende 2023 fertig wird. Meine Versicherung bezahlt den Schaden. Wir haben trotz all dem eine Wohnungsübergabe gemacht. Es wurden keine Schäden dokumentiert, allerdings habe ich immer noch keine Kaution zurück. Mein Vermieter sagte, ich solle die 6 Monate abwarten.
Was kann ich hier machen??
admin meint
Hallo,
der Vermieter darf die Mietkaution bis zu 6 Monate lang einbehalten, wenn es noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis gibt, oder diese noch überprüft werden. Dazu gehören auch Schäden in der Wohnung. Sie haben jetzt nicht genau beschrieben, ob das Geld von der Versicherung bereits bezahlt wurde. Nur wenn alles erledigt ist, muss die Rückzahlung bereits früher, d.h. kurzfristig erfolgen.
Freundliche Grüße
Niddi meint
Ist es möglich, mit dem Vermieter einen Vertrag abzuschließen, dass er für die Renovierung nach meinem Auszug die Kaution (mit dem Vermerk, danach keine weiteren Ansprüche zu stellen) einbehalten darf / soll? Da ich gänzlich alleine und körperlich eingeschränkt bin, kann ich das nicht selber machen. Danke schon einmal für etwaige Antworten.
admin meint
Hallo,
Sie können grundsätzlich jede Art von Vereinbarung treffen, und diese schriftlich festhalten. Allerdings wird sich der Vermieter auf eine solche Vereinbarung, keine weiteren Ansprüche zu stellen, wahrscheinlich nicht einlassen. Es kann ja zumindest theoretisch sein, dass die Renovierungskosten die Mietkaution übersteigen.
Freundliche Grüße