Vermieter dürfen in bestimmten Fällen die Mietkaution ganz oder teilweise einbehalten. Jedoch halten sie sich dabei nicht immer an geltende Fristen und Regeln. Wir erläutern, was erlaubt ist und was nicht, und wie Sie sich als Mieter wehren können.
Inhaltsverzeichnis
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine Rückzahlung der Mietkaution muss nicht wie oftmals irrtümlich angenommen direkt mit dem Auszug des Mieters erfolgen. Dies gilt nur dann, wenn alle „Ansprüche“ aus dem Mietverhältnis komplett geklärt sind, siehe Beispiel 1 in der Tabelle unten. Für die Überprüfung sowie die Beseitigung von Schäden erlaubt die Rechtsprechung bis zu 6 Monaten, siehe Beispiel 2. Die längste Frist wird dem Vermieter mit 12 Monaten für die Abrechnung der Nebenkosten zugestanden, siehe Beispiel 3.
Fall 1: Alles ist erledigt
Fall 2: Prüfung der Ansprüche
Fall 3: Nebenkosten-Abrechnung
Fall 4: verbleibende Ansprüche
Wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?
Häufige Streitpunkte zwischen den Mietparteien entstehen in der unterschiedlichen Betrachtung von tatsächlichen Schäden die vom Mieter zu beheben sind, und Spuren normaler Abnutzung, welche mit der Miete abgegolten sind. Dann gibt es noch die sogenannten Schönheitsreparaturen, bei denen Mieter oberflächliche Spuren die durch das normale Wohnen entstanden sind, beseitigen müssen. Wir erläutern verschiedene Situationen, und wofür der Vermieter tatsächlich die Kaution einbehalten darf.
Mietrückstände
Nebenkosten
Schäden
Für die Instandhaltung der Immobilie ist normalerweise der Eigentümer zuständig. Das gilt jedoch nicht für Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Der Vermieter darf einen finanziellen Ausgleich verlangen, wenn Sie als Mieter die Schäden nicht beheben. Hierfür kann auch die Mietkaution verwendet werden. Beispiele für Schäden sind:
- Bohrlöcher in Türen und Fenstern
- beschädigte Fensterscheiben
- Wachsflecken oder Brandlöcher im Teppichboden
- massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
- Schäden durch Tierhaltung, z.B. Katzenurin
- Schäden durch Vorsatz und Fahrlässigkeit
Normale Abnutzung
- Abdrücke von Möbeln auf dem Fussboden
- vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
- einzelne kaputte Fliesen
- normaler Abrieb am Teppichboden
- leicht verschmutzte Tapeten
- normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen
Schönheits-Reparaturen
- Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
- Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
- Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
- die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich der Wohnung
- das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
Ein- und Umbauten
- Verlegung fester Fussböden, wie Fliesen oder Parkett
- komplette Neueinrichtung des Bads oder zusätzlicher Einbau einer Dusche
- rollstuhlgerechter Umbau der Wohnung
- Ziehung oder Entfernung von Wänden und Decken
- Türen versetzen
Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter kann zunächst den Betrag abschätzen, den er voraussichtlich zur Verrechnung seiner Ansprüche benötigt. Später sind die Kosten jedoch konkret und für den Mieter nachvollziehbar anzugeben. Der Mieter darf die tatsächlich angefallenen Kosten z.B. anhand von Handwerkerrechnungen einsehen. Hat der Vermieter die Renovierungsarbeiten selbst vorgenommen, können alternativ die Materialkosten sowie ein angemessener Stundenlohn veranschlagt werden. Der Lohn darf jedoch nicht dem eines Meisterbetriebs entsprechen, wenn die Arbeiten von einem Laien vorgenommen wurden. Bei ausgetauschten Geräten wie z.B. einem neuen Backofen, darf nicht „alt für neu“, sondern nur der Zeitwert angerechnet werden. Kostet die Neuanschaffung 800 Euro, der alte Herd hatte zu diesem Zeitpunkt nur noch einen geschätzten Wert von 300 Euro, darf der Vermieter lediglich diese 300 Euro einbehalten.
Einbehalt bei Nebenkosten
Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt i.d. Regel mit der monatlichen Miete. Dies gilt jedoch nicht für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses. Diese wird aufgrund der Abrechnungstermine des Energieversorgers erst einige Monate später fällig. Aus dieser Abrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter. Hierfür darf er einen in der Höhe angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten. Es gelten allerdings zwei Voraussetzungen:
- 1. Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist eine Nachzahlung zu erwarten.
- 2. Der Teil der Kaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter auszuzahlen.
Mietkaution und Schönheitsreparaturen
Für Renovierungen ist normalerweise der Vermieter zuständig. Er darf jedoch sogenannte Schönheitsreparaturen über den Mietvertrag auf den Mieter abwälzen, siehe Voraussetzungen unten. Bleiben Kosten unbezahlt, ist eine Verrechnung mit der Kaution möglich.
2. Die Wohnung wurde beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen.
3. Der Zustand des Mietobjektes macht eine Renovierung erforderlich.
Kaution und Übergabeprotokoll
Anhand des Wohnungsübergabeprotokolls wird der Zustand die Wohnung inklusive der Mängel im Moment der Übergabe festgestellt. Das Protokoll wird von beiden Mietparteien unterschrieben. Es kann Konflikte zwischen den Mietparteien vermeiden, oder bei einem späteren Rechtsstreit als Beweismittel dienen. Hat der Vermieter das Dokument unterschrieben, verzichtet er auf weitere Forderungen. Später auftretende Ansprüche kann er nicht mehr geltend machen, und mit der Mietkaution verrechnen.
Einbehalt ist unrechtmäßig was tun?
Nicht immer halten sich Vermieter an die geltenden Regeln. Sie behalten das Geld gerne mal unter einem Vorwand ein, lassen sich mit der Rückzahlung zu viel Zeit, oder setzen den Betrag zu hoch an. Ist der Einbehalt Ihrer Meinung nach unrechtmäßig, sollten Sie nicht zu lange abwarten, sondern aktiv werden. Infos zur Rückforderung finden Sie hier.
Hallo,
ich habe zum 31.01.23 mein Mietverhältnis beendet, und ebenfalls nur einen Teil der Kaution zurückbekommen. Als Mängel im Abnahmeprotokoll stand ein defekter Griff an der Balkontür (an der Rosette war bereits bei meinem Einzug eine Ecke abgeplatzt, was aber leider nicht in Protokoll des Vormieters aufgenommen wurde). Nun wurde durch eine Fensterbaufirma der Griff gewechselt, und mir wurde die komplette Rechnung mit An,- und Abfahrt sowie Arbeitsleistung und Kleinmaterial von der Mietkaution abgezogen. Ich habe seit 2017 dort gewohnt, und für mich ist der „Abplatzschaden“ eine normale Abnutzung. Liege ich damit richtig? Weiterhin würden für 2022 und 2023 jeweils 100,-€ für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung einbehalten, obwohl ich monatlich schon 120-€ zahlte und immer etwas zurückbekam habe bei der Abrechnung.
Vielen Dank für die Beantwortung im Voraus
Hallo,
für mich ist der Austausch des Türgriffs auch nur eine Instandhaltung, die durch normale Abnutzung notwendig wurde. Der Einbehalt für die Nebenkosten ist meiner Meiniung nach allerding nachvollziehbar, da die Heizkosten im genannten Zeitraum deutlich gestiegen sind.
Freundliche Grüße
Hallo,
bin 2007 als Mieter eingezogen, und habe eine Mietkaution über 500 Euro gezahlt. 2011 wurde das Miethaus verkauft, und mit sämtlichen Rechten an den neuen Eigentümer übergeben. Im März 2023 habe ich einen Wohnungswechsel vollzogen, NRW – SH. Jetzt stellte sich heraus, dass die Kaution im Jahre 2009 wegen einer nicht gezahlte Miete einbehalten wurde, lt. Hausverwaltung vom ersten Vermieter, und deshalb auf null gesetzt. Jetzt 2023 verlange ich die Rückzahlung vom ersten Vermieter, mit der Begründung, dass die das Geld während des Mietverhältnisses nicht mit offenen Forderungen verrechnet werden darf. Ich meine erst nach Beendigung des Mietverhältnisses war der Vermieter berechtigt, Mietrückstände mit einer Kaution aufzurechnen.
Gerne hätte ich einen Rat, wie es weiter gehen könnte.
Hallo,
ja, das ist auch mein Stand, dass eine Verrechnung von Forderungen mit der Kaution während des Mietverhältnisses nicht erlaubt ist. Wie sich das in Ihrem Fall genau verhält, dazu müssten Sie jemanden mit entsprechenden fachlichen Kenntnissen in Mietrecht kontaktieren.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe meine Wohnung ordnungsgemäß und mängelfrei übergeben. Mir wurde gesagt, die Mietkaution erhalte ich in ca. 6 Wochen abzüglich des Betrages für die Nebenkostenabrechnung, der vorerst einbehalten wird. So weit alles o.k. Allerdings wird die Nebenkostenabrechnung für 2023 erst Ende 2024 erstellt. Darf der Vermieter den Teil der Kaution so lange zurückhalten? Des Weiteren soll aufgrund der Inflation 5-10 % zusätzlich abgezogen werden. Abgesehen davon, dass mir weder ein genauer Betrag bzw. genauer Prozentsatz genannt wurde, halte ich dies für fragwürdig.
Wie sehen Sie das?
Mit freundlichen Grüßen
Hallo,
der Einbehalt für die Nebenkosten ist o.k. Das ist aufgrund der Abrechnungsfristen der Versorger oft nicht anders möglich. Das mit dem Inflationsausgleich habe ich so noch nicht gehört. Eine nachträgliche Anpassung des Kautionsbetrags ist meiner Meinung nach nicht erlaubt.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich hoffe ich bekomme hier Hilfe. Wir haben von Oktober 2019 bis März 2021 in einer Doppelhaushälfte zur Miete gewohnt. Im März 2021 hatten wir nach Auszug Übergabe mit dem Vermieter, bei der keinerlei Mängel festgestellt wurden. 500€ der Kaution behielt er ein für Nebenkosten. Nun haben wir Juni 2023. Wir haben noch nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen, weder für 2019, 2020, noch für 2021. Auf mehrmalige Nachfrage hat der ehemalige Vermieter bisher nie geantwortet. Was kann ich tun? Hat er nach diesem Zeitraum noch Ansprüche?
LG Magdalena
Hallo,
Nachforderungen aus Nebenkosten verjähren nach 3 Jahren jeweils immer zum Jahresende. Für 2019 dürfte der Vermieter also nichts mehr geltend machen können. Für die Jahre danach allerdings schon. Sie sollten wissen, dass die Verjährungsfristen für den Einbehalt / Rückgabe der Kaution ebenfalls 3 Jahre betragen.
Freundliche Grüße
Hallo,
Ich habe mein Zimmer in einer 3er-WG ordnungsgemäß am 29. Februar 2022 zurückgegeben. Meine Kaution in Höhe von 970 Euro wurde mir bislang nicht zurückerstattet, da der Vermieter auf die Betriebskostenabrechnung wartet. In meinem Mietvertrag steht: „(2) Die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszugs des Mieters abzurechnen und an den Mieter zurückzugeben, sobald ersichtlich ist, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. In der Regel beträgt dieser Zeitraum 6 Monate ab Auszug des Mieters. Der Vermieter ist berechtigt, einen Betrag in Höhe von 300 EUR einzubehalten, um seine Ansprüche aus einer möglichen Betriebskostennachforderung abzusichern. Zur Abrechnung der Betriebskosten hat der Vermieter eine Frist von 12 Monaten nach Ende des Jahres, in welchem das Mietverhältnis beendet wurde (31.12. des auf den Auszug folgenden Jahres).“ Meine Frage ist: Darf der Vermieter die gesamte Kaution für die Betriebskostenabrechnung einbehalten oder lediglich einen Teil davon, nämlich 300 Euro?
Hallo,
Ihr Vermieter muss Ihnen die Differenz des Betrages, der nicht für die Betriebskostenabrechnung benötigt wird, entsprechend nach maximal 6 Monaten zurückzahlen. Nur die besagten 300 Euro darf er noch behalten, bis die Abrechnung der Versorger vorliegt.
Freundliche Grüße