Vermieter dürfen in bestimmten Fällen die Mietkaution ganz oder teilweise einbehalten. Jedoch halten sie sich dabei nicht immer an geltende Fristen und Regeln. Wir erläutern, was erlaubt ist und was nicht, und wie Sie sich als Mieter wehren können.
Inhaltsverzeichnis
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine Rückzahlung der Mietkaution muss nicht wie oftmals irrtümlich angenommen direkt mit dem Auszug des Mieters erfolgen. Dies gilt nur dann, wenn alle „Ansprüche“ aus dem Mietverhältnis komplett geklärt sind, siehe Beispiel 1 in der Tabelle unten. Für die Überprüfung sowie die Beseitigung von Schäden erlaubt die Rechtsprechung bis zu 6 Monaten, siehe Beispiel 2. Die längste Frist wird dem Vermieter mit 12 Monaten für die Abrechnung der Nebenkosten zugestanden, siehe Beispiel 3.
Fall 1: Alles ist erledigt
Fall 2: Prüfung der Ansprüche
Fall 3: Nebenkosten-Abrechnung
Fall 4: verbleibende Ansprüche
Wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?
Häufige Streitpunkte zwischen den Mietparteien entstehen in der unterschiedlichen Betrachtung von tatsächlichen Schäden die vom Mieter zu beheben sind, und Spuren normaler Abnutzung, welche mit der Miete abgegolten sind. Dann gibt es noch die sogenannten Schönheitsreparaturen, bei denen Mieter oberflächliche Spuren die durch das normale Wohnen entstanden sind, beseitigen müssen. Wir erläutern verschiedene Situationen, und wofür der Vermieter tatsächlich die Kaution einbehalten darf.
Mietrückstände
Nebenkosten
Schäden
Für die Instandhaltung der Immobilie ist normalerweise der Eigentümer zuständig. Das gilt jedoch nicht für Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Der Vermieter darf einen finanziellen Ausgleich verlangen, wenn Sie als Mieter die Schäden nicht beheben. Hierfür kann auch die Mietkaution verwendet werden. Beispiele für Schäden sind:
- Bohrlöcher in Türen und Fenstern
- beschädigte Fensterscheiben
- Wachsflecken oder Brandlöcher im Teppichboden
- massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
- Schäden durch Tierhaltung, z.B. Katzenurin
- Schäden durch Vorsatz und Fahrlässigkeit
Normale Abnutzung
- Abdrücke von Möbeln auf dem Fussboden
- vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
- einzelne kaputte Fliesen
- normaler Abrieb am Teppichboden
- leicht verschmutzte Tapeten
- normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen
Schönheits-Reparaturen
- Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
- Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
- Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
- die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich der Wohnung
- das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
Ein- und Umbauten
- Verlegung fester Fussböden, wie Fliesen oder Parkett
- komplette Neueinrichtung des Bads oder zusätzlicher Einbau einer Dusche
- rollstuhlgerechter Umbau der Wohnung
- Ziehung oder Entfernung von Wänden und Decken
- Türen versetzen
Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter kann zunächst den Betrag abschätzen, den er voraussichtlich zur Verrechnung seiner Ansprüche benötigt. Später sind die Kosten jedoch konkret und für den Mieter nachvollziehbar anzugeben. Der Mieter darf die tatsächlich angefallenen Kosten z.B. anhand von Handwerkerrechnungen einsehen. Hat der Vermieter die Renovierungsarbeiten selbst vorgenommen, können alternativ die Materialkosten sowie ein angemessener Stundenlohn veranschlagt werden. Der Lohn darf jedoch nicht dem eines Meisterbetriebs entsprechen, wenn die Arbeiten von einem Laien vorgenommen wurden. Bei ausgetauschten Geräten wie z.B. einem neuen Backofen, darf nicht „alt für neu“, sondern nur der Zeitwert angerechnet werden. Kostet die Neuanschaffung 800 Euro, der alte Herd hatte zu diesem Zeitpunkt nur noch einen geschätzten Wert von 300 Euro, darf der Vermieter lediglich diese 300 Euro einbehalten.
Einbehalt bei Nebenkosten
Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt i.d. Regel mit der monatlichen Miete. Dies gilt jedoch nicht für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses. Diese wird aufgrund der Abrechnungstermine des Energieversorgers erst einige Monate später fällig. Aus dieser Abrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter. Hierfür darf er einen in der Höhe angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten. Es gelten allerdings zwei Voraussetzungen:
- 1. Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist eine Nachzahlung zu erwarten.
- 2. Der Teil der Kaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter auszuzahlen.
Mietkaution und Schönheitsreparaturen
Für Renovierungen ist normalerweise der Vermieter zuständig. Er darf jedoch sogenannte Schönheitsreparaturen über den Mietvertrag auf den Mieter abwälzen, siehe Voraussetzungen unten. Bleiben Kosten unbezahlt, ist eine Verrechnung mit der Kaution möglich.
2. Die Wohnung wurde beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen.
3. Der Zustand des Mietobjektes macht eine Renovierung erforderlich.
Kaution und Übergabeprotokoll
Anhand des Wohnungsübergabeprotokolls wird der Zustand die Wohnung inklusive der Mängel im Moment der Übergabe festgestellt. Das Protokoll wird von beiden Mietparteien unterschrieben. Es kann Konflikte zwischen den Mietparteien vermeiden, oder bei einem späteren Rechtsstreit als Beweismittel dienen. Hat der Vermieter das Dokument unterschrieben, verzichtet er auf weitere Forderungen. Später auftretende Ansprüche kann er nicht mehr geltend machen, und mit der Mietkaution verrechnen.
Einbehalt ist unrechtmäßig was tun?
Nicht immer halten sich Vermieter an die geltenden Regeln. Sie behalten das Geld gerne mal unter einem Vorwand ein, lassen sich mit der Rückzahlung zu viel Zeit, oder setzen den Betrag zu hoch an. Ist der Einbehalt Ihrer Meinung nach unrechtmäßig, sollten Sie nicht zu lange abwarten, sondern aktiv werden. Infos zur Rückforderung finden Sie hier.
Hallo,
vielleicht bekomme ich hier etwas Klarheit. Wir sind gerade ausgezogen, und es kam zu einer Unstimmigkeit bezüglich einer „Fußleiste“. Die Wohnung ist unrenoviert übernommen worden, eine Ausgleichszahlung gab es nicht. Der Raum hat Holzfußleisten. An zwei Seiten verläuft zusätzlich zur eigentlichen Fußleiste noch ein kleiner Absatz (evtl. Kabelkanal sagte die Vermieterin). Dieser war vom Vormieter komplett überstrichen, und ist auch von uns teilweise mitgestrichen worden (die alte Farbe ist noch sichtbar). Für mich gehörte dieser Teil von der Betrachtung her zur Wand, da er ja auch komplett überstrichen war. Wir sollten die Fußleisten von Farbklecksen befreien, das haben wir gemacht. Der Absatz gehörte für uns nicht dazu, da er schon komplett überstrichen war und deshalb anzunehmen war er sei Teil der Wand.
Für diesen Absatz (insgesamt ca 6m) behält die Vermieterin jetzt (zusätzlich zur noch ausstehenden NK Abrechnung) unsere Mietkaution ein. Darf sie uns dafür überhaupt belasten? Hätte sie das nicht vom Vormieter einbehalten müssen? Es war ja schon ‚versaut‘ mit Farbe bevor wir eingezogen waren. Darf sie uns etwas berechnen, was wir gar nicht erst in Ordnung übernommen haben? Sie sagte in einem Nebensatz, dass wir ja nicht beweisen können, dass wir es nicht waren.
Hallo,
rein sachlich betrachtet muss Ihre Vermieterin den Schaden natürlich selbst beheben. Sie hat wahrscheinlich versäumt, das Ganze mit Ihrem Vormieter zu klären. Jetzt versucht sie, Ihnen das Problem aufzudrücken. Wahrscheinlich ist auch der Betrag viel zu hoch, hier wäre allenfalls ein Teil der Kaution angemessen. Eine Frage: Haben Sie beim Einzug ein Abnahmeprotokoll unterschrieben? Damit könnten Sie den damaligen Zustand der Wohnung nachweisen. Falls nicht, wird es tatsächlich schwierig. Jetzt kann jeder irgendwas behaupten.
Freundliche Grüße
Hallo,
wir sind im August 2022 umgezogen, und der Vermieter hat 400€ unserer Kaution einbehalten. Er verwies darauf, dass die Nebenkosten für 2021 und 2022 noch nicht abgerechnet wurden, und er deshalb die Summe einbehält. Soweit Okay! Ende 2022 erhielten wir ein Schreiben, dass eine Nachzahlung von ca. 180€ für 2021 entstanden ist. All die Jahre zuvor haben wir IMMER was wiederbekommen. Das machte uns schon stutzig. Nun hat der ehemalige Vermieter die ca. 180€ von unserem Konto abgebucht, obwohl er noch die 400€ von der Kaution hat. Wir haben die 180€ zurück überweisen lassen. Darauf kam eine Mail mit folgendem Inhalt:
Meine Frage ist nun, darf er das? Danke schonmal vorab für die Antwort.
Hallo,
ich finde die Vorgehensweise des Vermieters so nicht richtig. Denn die Mietsicherheit ist ja genau dafür da, nämlich um Forderungen aus dem Mietverhältnis zu verrechnen.
Freundliche Grüße
Hallo,
wir haben Ende Juli letzten Jahres unser Mietshaus nach 5 Jahren Wohnzeit übergeben. Vor ca. 2 Monaten habe ich wegen der Kautionsrückzahlung nachgefragt. Hat der Vermieter jedoch ignoriert. Jetzt, über 6 Monate später, schreibt er, dass er 1000 Euro einbehalten will (ca 50%) da die Duschkabine kaputt ist. Dies hatte ich ihm vor Jahren als Schaden gemeldet. Bei der alten Plastikkabine schließen die Türen nicht. Aber wie bei fast allen Sachen hat er es ignoriert. Wir hatten noch ein Bad, welches wir dann zum duschen genutzt haben, und weil ich die alte Küche (plus 20 Jahre alt, klein und billig) mit Folie auf den Fronten beklebt hatte. Wir haben über die Jahre viel selbst repariert. Ich habe ihm gesagt, dass wir mit dem Einbehalt der 1000 Euro nicht einverstanden sind. Was können wir tun?
Hallo,
Sie schreiben leider nicht, wer den Schaden an der Dusche verursacht hat. Falls die Dusche bei Ihrem Einzug bereits defekt war, können Sie dies eventuell anhand des Abnahmeprotokolls nachweisen. Falls der Schaden dort nicht aufgeführt wurde, Sie kein Protokoll unterschrieben haben, oder Sie den Schaden doch selbst verursacht haben, sollten Sie sich lieber rechtlichen Beistand suchen. Möglicherweise bekommen Sie noch einen Teil der Mietkaution zurück, wenn die Duschkabine schon sehr alt war, und keine 1000 Euro mehr wert ist.
Viel Erfolg!
Ich habe Ende April 2022 meine alte Wohnung mängelfrei übergeben. In einer Nebenabsprache war vereinbart, dass ich den Fliesenspiegel in der Küche wieder herstelle. Dies habe ich getan (wurde im Übergabeprotokoll vermerkt). Mein ehemaliger Vermieter hält jetzt immer noch meine Kaution zurück. Begründung: Es muss erst geprüft werden, ob es akzeptabel ist, da ich die Fliesen nicht von einer Fachfirma verlegen ließ. Es sind nun fast 11 Monate vergangen, die Wohnung ist bereits seit etwa 9 Monaten wieder vermietet. Darf mein Vermieter jetzt noch Forderungen stellen?
Hallo,
der Vermieter darf sich zur Überprüfung solcher Schäden bis zu 6 Monate Zeit lassen. Die Frist ist also längst überschritten. Zudem haben Sie ja die Wohnung ansonsten mängelfrei übergeben. An Ihrer Stelle würde ich die Rückzahlung der Kaution konsequent einfordern. Da schon wieder eine Neuvermietung stattgefunden hat, spricht ja viel dafür, dass das Problem „Fliesenspiegel“ längst gelöst wurde.
Freundliche Grüße
Guten Tag,
mein Vermieter will die Kaution nicht auszahlen, weil wir das Unkraut nicht vom Parkplatz entfernt haben, und ein Fenster nicht geputzt war. Außerdem hatten wir kurz vor Auszug die Haustür beschädigt. Dies wurde aber mit der Versicherung verrechnet. Jetzt soll die Tür verzogen sein.
Darf er das?
Hallo,
ich kenne jetzt Ihren Mietvertrag sowie mögliche zusätzliche Vereinbarungen nicht. Daher kann ich nur mutmaßen. Wenn die Grundstückspflege entsprechend vereinbart wurde, müssten Sie sich darum kümmern, oder der Vermieter kann es auf Ihre Kosten erledigen. Fenster müssen dann separat gereinigt werden, wenn sie stark verschmutzt sind. Ansonsten reicht eine besenreine Übergabe der Wohnung aus. Das mit der Tür sollte erledigt sein, wenn Ihre Versicherung den Schaden übernommen hat.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe zum 31.01.23 mein Mietverhältnis beendet, und ebenfalls nur einen Teil der Kaution zurückbekommen. Als Mängel im Abnahmeprotokoll stand ein defekter Griff an der Balkontür (an der Rosette war bereits bei meinem Einzug eine Ecke abgeplatzt, was aber leider nicht in Protokoll des Vormieters aufgenommen wurde). Nun wurde durch eine Fensterbaufirma der Griff gewechselt, und mir wurde die komplette Rechnung mit An,- und Abfahrt sowie Arbeitsleistung und Kleinmaterial von der Mietkaution abgezogen. Ich habe seit 2017 dort gewohnt, und für mich ist der „Abplatzschaden“ eine normale Abnutzung. Liege ich damit richtig? Weiterhin würden für 2022 und 2023 jeweils 100,-€ für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung einbehalten, obwohl ich monatlich schon 120-€ zahlte und immer etwas zurückbekam habe bei der Abrechnung.
Vielen Dank für die Beantwortung im Voraus
Hallo,
für mich ist der Austausch des Türgriffs auch nur eine Instandhaltung, die durch normale Abnutzung notwendig wurde. Der Einbehalt für die Nebenkosten ist meiner Meiniung nach allerding nachvollziehbar, da die Heizkosten im genannten Zeitraum deutlich gestiegen sind.
Freundliche Grüße
Hallo,
bin 2007 als Mieter eingezogen, und habe eine Mietkaution über 500 Euro gezahlt. 2011 wurde das Miethaus verkauft, und mit sämtlichen Rechten an den neuen Eigentümer übergeben. Im März 2023 habe ich einen Wohnungswechsel vollzogen, NRW – SH. Jetzt stellte sich heraus, dass die Kaution im Jahre 2009 wegen einer nicht gezahlte Miete einbehalten wurde, lt. Hausverwaltung vom ersten Vermieter, und deshalb auf null gesetzt. Jetzt 2023 verlange ich die Rückzahlung vom ersten Vermieter, mit der Begründung, dass die das Geld während des Mietverhältnisses nicht mit offenen Forderungen verrechnet werden darf. Ich meine erst nach Beendigung des Mietverhältnisses war der Vermieter berechtigt, Mietrückstände mit einer Kaution aufzurechnen.
Gerne hätte ich einen Rat, wie es weiter gehen könnte.
Hallo,
ja, das ist auch mein Stand, dass eine Verrechnung von Forderungen mit der Kaution während des Mietverhältnisses nicht erlaubt ist. Wie sich das in Ihrem Fall genau verhält, dazu müssten Sie jemanden mit entsprechenden fachlichen Kenntnissen in Mietrecht kontaktieren.
Freundliche Grüße