Mietkaution anlegen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Lange Zeit ging am klassischen Sparbuch kein Weg vorbei. Doch in Zeiten niedriger Zinsen und hohen Gebühren sind Alternativen gefragt. Wir zeigen, wie man die Mietkaution gewinnbringend anlegen kann, und welche kostenlosen Möglichkeiten es gibt.

Mietkaution anlegen: 5 Möglichkeiten im Vergleich

Wie man die Mietkaution anlegen kann, zeigt die folgende Übersicht: Wir vergleichen für Sie 5 verschiedene Möglichkeiten, und geben Auskunft zu Zinsen, Kosten, Vor- und Nachteilen. Über den orangenen Button können Sie passende Anbieter zur gewünschten Anlageform aufrufen.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Nach der gesetzlichen Regelung des 551 BGB muss der Vermieter eine vom Mieter in bar erhaltene oder überwiesene Mietkaution auf einem separaten Konto, getrennt von seinem übrigen Vermögen, anlegen. Die Anlage erfolgt standardmäßig bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Oder einfach ausgedrückt: Auf einem klassischen Sparkonto bei einer Bank, zu den dort üblichen Zinsen.

Auszug aus § 551 BGB: ¹Gemäß § 551 BGB Abs. 3 hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. ²Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. ³In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. ⁴Sie erhöhen die Sicherheit. ⁵Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Eigentümer keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Die Anlage erfolgt auf einem Treuhandkonto

Da die Kaution dem Mieter gehört, das Konto jedoch auf den Namen des Vermieters läuft, verwaltet dieser das Geld während der Mietdauer treuhänderisch. Man spricht deshalb auch von einem sogenannten Treuhandkonto. Dieses wird entsprechend offen als Sonderkonto mit der Bezeichnung Mietkautionskonto ausgewiesen. Hierdurch wird eine missbräuchliche Verfügung durch den Vermieter verhindert. Zudem wird die Mietkaution bei dessen Insolvenz vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt.

Die Mietparteien dürfen eigene Vereinbarungen treffen

Die Kautionsanlage auf dem Sparbuch ist hierbei als gesetzliche Mindestanforderung zu verstehen. Das bedeutet, die Mietparteien können auch davon abweichen, und eine andere, z.B. besser verzinste Alternative wählen. Die Entscheidung muss jedoch von beiden Seiten einvernehmlich getroffen werden. Für jede gewählte Anlageform gilt, dass der Vermieter die Kaution nicht mit seinem übrigen Geld vermischen darf, und der Mieter am Ende die Zinsen bekommt. Hierzu folgendes Beispiel:

Auch der Mieter kann die Mietkaution anlegen

Da das Gesetz abweichende Vereinbarungen zulässt, kann auch der Mieter das Konto eröffnen. Auch hier können sich die Mietparteien entweder für das Sparbuch oder eine andere Anlageform entscheiden. Die Möglichkeiten sind im Prinzip dieselben wie einer Kontoeröffnung durch den Vermieter. Ist der Mieter Kontoinhaber, sollte das Konto zugunsten des Vermieters verpfändet werden. Der Vorteil einer Verpfändung besteht darin, dass die Mietsicherheit nur für den vorhergesehenen Zweck genutzt werden kann. Mieter und Vermieter sind also vor einer Veruntreuung durch die jeweils andere Partei geschützt. Zudem ist das Geld bei einer Insolvenz einer der Parteien vor dessen Gläubigern sicher.

Mieter kann Steuerbefreiung beantragen

Ein Vorteil der Kontoeröffnung durch den Mieter besteht darin, dass dieser seiner Bank einen sogenannten Freistellungsauftrag einreichen kann, wodurch keine Steuern auf die Zinserträge an das Finanzamt abgeführt werden. Ausführliche Infos hierzu finden Sie im Kapitel zur Mietkaution in der Steuererklärung.

Die Anlagemöglichkeiten im Detail

Im folgenden Abschnitt werden die Möglichkeiten zur Anlage der Mietkaution näher beschrieben. Wir erläutern jeweils Ablauf, Vor- und Nachteile, Verzinsung und Gebühren.

Das klassische Sparbuch: niedrige Verzinsung und hohe Kosten

Das klassische Mietkautionssparbuch ist heutzutage immer noch weit verbreitet. Es gilt als bewährt und sicher, und wird daher von den meisten Vermietern akzeptiert. Eine nennenswerte Verzinsung kann man jedoch nicht erwarten. Dies ist gleich in zweifacher Hinsicht nachteilig: Denn die Erträge erhöhen einerseits die Sicherheit für den Vermieter, und andererseits den später ausgezahlten Betrag an den Mieter. Ein weiterer Nachteil sind die anfallenden Kosten. Diese sind in den letzten Jahren stark gestiegen. So werden für eine Kontoeröffnung schon mal 40 Euro oder mehr fällig. Zudem muss der Vermieter die Erträge nach Mietende korrekt abrechnen, auch wenn diese nur ein paar Cent betragen. Immerhin verlangen nicht alle Banken hohe Gebühren, siehe Übersicht zum Mietkautionskonto.

Mietkaution kostenlos anlegen: mit Tagesgeld und Festgeld

Die vom Gesetzgeber festgelegten Anforderungen an die Anlage von Mietkautionen sind heutzutage immer schwerer umzusetzen. Zum einen bieten immer weniger Banken ein klassisches Kautionskonto an. Zum anderen übersteigen hohe Gebühren oft die erzielbaren Zinsen. Aus dem Grund werden kostenlose Alternativen wie Tagesgeld und Festgeld immer beliebter.

Tagesgeld: die flexible und kostenlose Variante

Jederzeit verfügbar, attraktive Konditionen, und kostenlose Kontoführung: Das sind die Vorteile eines Tagesgeldkontos. Die Zinsen sind deutlich höher als beim Sparkonto. Der Zinssatz ist bei Tagesgeld variabel, kann sich also jederzeit ändern. Das Guthaben ist dank staatlicher Einlagensicherung bei einer Bankenpleite vor Verlust geschützt. Der Gang zum Bankschalter ist i.d. Regel nicht notwendig. Die meisten Tagesgeldkonten sind auch für Neukunden verfügbar, und zudem online abschließbar. Eine Verpfändung oder Kennzeichnung als Kautionskonto ist von Seiten der Bank i.d. Regel nicht möglich. Aus dem Grund ist die Verwahrung auf einem Tagesgeldkonto für die Mietparteien ein Stück weit Vertrauenssache.

Festgeld: gut verzinst, aber an feste Laufzeit gebunden

Eine weitere Alternative ist das Festgeldkonto. Der Unterschied zu Tagesgeld besteht darin, dass das Geld für einen bestimmten Zeitraum, wie z.B. 24 Monate, festgelegt wird. Die Zinsen sind auch bei Festgeld recht attraktiv, ändern sich jedoch im Gegensatz zu Tagesgeld während der Laufzeit nicht. Eine vorzeitige Kündigung ist eigentlich nicht vorgesehen, und deshalb nur mit Zustimmung der Bank möglich. Meist wird dafür eine einmalige Gebühr fällig. Ansonsten ist das Festgeldkonto kostenlos. Eine Verpfändung oder Kennzeichnung als Kaution ist auch hier i.d. Regel ausgeschlossen. Die Einlagensicherung schützt den Anleger vor Verlust. Festgeld ist insbesondere für längerfristige Mietverhältnisse eine interessante Möglichkeit.

Das Mietkautionsdepot: lukrativ, aber mit Gebühren

Sehr beliebt ist derzeit das sogenannte Mietkautionsdepot. Die Kaution wird hierbei meist in risikoarme Fonds oder ETFs investiert. Auch Aktien großer Unternehmen mit geringen Kursschwankungen sind eine Option. Die Rendite kann je nach Entwicklung der Märkte 5% oder auch mehr betragen. Kurzfristig kann es zu Wertschwankungen kommen. Langfristig entwickeln sich die Börsen jedoch immer positiv. Nachteilig sind die Gebühren, von denen die meisten jedoch zu Beginn anfallen. Auch aus dem Grund eignet sich die Investition in Fonds eher für langfristige Mietverhältnisse. Ein großer Vorteil des Depots: Die Verpfändung zugunsten des Vermieters ist bei den meisten Anbietern möglich.

Bürgschaft: die Mietkaution günstig finanzieren

Bei einer Bürgschaft handelt es nicht um eine klassische Geldanlage, sondern um eine Möglichkeit der Finanzierung. Ist das Budget beim Umzug knapp, können Mieter den hohen Einmalbetrag der Kaution einsparen, und haben das Geld zur freien Verfügung. Bei einer Mietkautionsbürgschaft wird die Sicherheit von einem Bürgen gestellt. Dies ist meist eine Bank oder bekannte Versicherung, wie z.B. die Allianz oder R+V. Im Schadensfall wird die Kautionssumme vom Versicherer an den Vermieter ausgezahlt. Der Mieter zahlt einen jährlichen Beitrag, für den Hausherrn entstehen hingegen keine Kosten. Ein weiteres Argument für den Eigentümer: Die Verwaltung der Konten sowie die Zinsabrechnung zum Mietende entfällt.

Ist der Vermieter zur Anlage verpflichtet?

In Deutschland gibt es feste Regelungen, wie mit der Mietkaution während der Mietdauer umzugehen ist. So ist der Vermieter gemäß § 551 BGB verpflichtet, eine vom Mieter erhaltene (Bar-)Kaution – unabhängig von der gewählten Anlageform – getrennt von seinem übrigen Vermögen auf einem separaten Konto anzulegen. Es ist ihm also nicht erlaubt, die Sicherheit in bar aufzubewahren, auf dem Girokonto zu belassen, oder mit anderen Geldern zu vermischen. Der Mieter darf einen Nachweis über die angelegte Kautionssumme fordern.

Der Mieter hat Anspruch auf die Zinsen

Der Vermieter muss die Mietkaution gewinnbringend, also verzinslich, anlegen. Die während der Mietdauer erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu. Eine genaue Vorgabe zur Höhe der Verzinsung gibt es nicht. Diese richtet sich nach der gewählten Geldanlage. Im schlechtesten Fall steht dem Mieter jedoch die gesetzliche Mindestverzinsung zu, die bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist – also einem herkömmlichen Sparkonto – anfällt. Der Vermieter muss dem Mieter nur die Zinsen zahlen, welche die Anlage tatsächlich erwirtschaftet hat. Sind aufgrund einer Niedrigzinsphase keine Erträge angefallen, haben Mieter auch keinen Anspruch darauf.

Vermieter hat Mietkaution nicht angelegt: Was tun?

Nicht immer halten sich Vermieter an die gesetzlichen Vorschriften. Kommt der Verdacht auf, dass die Mietkaution nicht ordnungsgemäß angelegt wurde, sollten Sie als Mieter schnell handeln.

• Nachweis verlangen: Sie haben als Mieter ein umfassendes Auskunftsrecht, was mit Ihrer Kaution passiert (BGH WuM 2008, 149). Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen die Bank, das genaue Konto sowie die Konditionen mitteilen. Kommt er Ihrer Aufforderung nicht nach, setzen Sie ihm schriftlich eine Frist von 14 Tagen, den geforderten Nachweis zu erbringen.
• Anlagepflicht einfordern: Stellt sich heraus, dass der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt hat, fordern Sie ihn schriftlich unter Setzung einer Frist von 14 Tagen auf, seiner Pflicht nachzukommen.
• Mietminderung geltend machen: Kommt Ihr Vermieter der gesetzlichen Anlagepflicht weiterhin nicht nach, können Sie gemäß dem folgenden BGH-Urteil VIII ZR 336/08 ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen. Das bedeutet, Sie können die Miete in Höhe der hinterlegten Mietkaution mindern. Holt der Vermieter die versäumte Anlage nach, müssen Sie die einbehaltene Miete jedoch direkt nachzahlen.
• Schadensersatz verlangen: Wurde die Kaution zu spät angelegt, können Sie die entgangenen Zinsen rückwirkend für den vergangenen Zeitraum von Ihrem Vermieter nachfordern.