Lange Zeit ging am klassischen Sparbuch kein Weg vorbei. Doch in Zeiten von Niedrigzinsen und hohen Gebühren sind Alternativen gefragt. Wir zeigen, wie man im Jahr 2023 die Mietkaution anlegen kann, und worauf Mieter und Vermieter achten sollten.
➥ Das Wichtigste auf einen Blick
- 1. Laut § 551 BGB darf die Kaution drei Nettomieten nicht überschreiten. Der Vermieter hat das Geld getrennt von seinem übrigen Vermögen auf einem Sparkonto bei einer Bank zum dort üblichen Zinssatz anzulegen.
- 2. Das Sparbuch ist immer dann Pflicht, wenn sich eine der Mietparteien auf die gesetzliche Regelung beruft.
- 3. Abweichend dazu können sich die Parteien einvernehmlich auf jede andere Anlageform verständigen.
- 4. Beispiele hierfür sind Tagesgeld, Festgeld oder ein Depot mit Fonds, siehe folgende Übersicht.
Mietkaution anlegen: 6 Möglichkeiten im Vergleich
Wie man im Jahr 2023 die Kaution anlegen kann, zeigt die folgende Übersicht: Wir stellen für Sie 6 verschiedene Möglichkeiten gegenüber, und geben Auskunft zu den Vorteilen, Nachteilen, Zinsen und Kosten. Über den orangenen Button „Anbieter anzeigen“ können Sie einen Vergleich verschiedener Banken zu Ihrer gewünschten Anlageform aufrufen.
Sparkonto
+ Verpfändung möglich
+ Schutz durch Einlagensicherung
- niedrige Verzinsung
- meist hohe Gebühr für Eröffnung
- Wertverlust durch Inflation
Depot
mit Fonds oder ETFs
+ Schutz vor Inflation
+ Verpfändung möglich
- Wertverlust bei negativem Börsentrend
- nicht von jedem Vermieter akzeptiert
Tagesgeld
+ keine Kosten für Eröffnung
+ Schutz durch Einlagensicherung
- Wertverlust durch Inflation
- nicht von jedem Vermieter akzeptiert
Festgeld
eventuell Gebühr bei vorzeitiger Auflösung
+ keine Kosten für Eröffnung
+ Schutz durch Einlagensicherung
- längere / feste Laufzeit
- Wertverlust durch Inflation
- nicht von jedem Vermieter akzeptiert
Bundesanleihe
+ keine Kosten für Kauf / Verkauf
+ sichere Rückzahlung bei Laufzeitende
- Kursverlust bei vorzeitigem Verkauf möglich
- Wertverlust durch Inflation
- niedrige Akzeptanz bei Vermietern
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Treffen die Mietparteien keine andere Vereinbarung, gilt die gesetzliche Regelung des 551 BGB. Hierbei muss der Vermieter die Mietkaution auf einem separaten Konto getrennt von seinem übrigen Vermögen (sogenanntes Treuhandkonto) verzinslich anlegen. Die Anlage erfolgt standardmäßig auf einem klassischen Sparkonto bei einer Bank zu den dort üblichen Zinsen. Die Vorschrift ist als gesetzliche Mindestanforderung zu verstehen. Das bedeutet, es kann auch davon abgewichen werden. Die Mietparteien können demnach auch eine andere, bessere verzinste Anlageform wählen. Jedoch müssen sowohl Mieter als auch Vermieter mit der Wahl einverstanden sind. Verlangt dagegen der Vermieter die gesetzliche Anlage auf einem Sparkonto, muss der Mieter „mitziehen“. Dasselbe gilt umgekehrt. Egal wofür sich die Mietparteien entscheiden: Wichtig ist, dass das Geld getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt wird, und nur dem Zweck der Kaution dient. Der Hausherr verwaltet das Konto während der Mietzeit. Nach dem Auszug zahlt er dem Mieter die Endsumme zuzüglich aufgelaufener Zinsen und abzüglich seiner verbleibenden Ansprüche aus dem Mietvertrag zurück.
Kann auch der Mieter die Mietkaution anlegen?
Da das Gesetz abweichende Vereinbarungen zulässt, kann auch der Mieter die Anlage der Mietkaution vornehmen. Hierfür eröffnet er bei einer Bank ein entsprechendes Kautionskonto auf seinen Namen. Auch hier können sich die Mietparteien entweder für das klassische Sparkonto oder eine andere Anlageform entscheiden. Um die notwendige Sicherheit zu gewährleisten, sollte das Konto zugunsten des Vermieters verpfändet werden. So wird eine missbräuchliche Verfügung, entweder durch den Mieter oder den Vermieter, verhindert. Ein Vorteil der Kontoeröffnung durch den Mieter besteht darin, dass dieser bei seiner Bank einen sogenannten Freistellungsauftrag stellen kann. Das Kreditinstitut führt in dem Fall keine Steuern auf die Zinserträge an das Finanzamt ab.
Die Anlagemöglichkeiten im Detail
Im folgenden Abschnitt werden die einzelnen Anlageformen näher beschrieben. Wir erläutern die generelle Vorgehensweise, Vorteile und Nachteile sowie Zinsen und anfallende Gebühren.
Wie früher: Mietkaution auf Sparbuch anlegen
Das klassische Sparbuch für die Mietkaution wird heutzutage meist als Mietkautionskonto bezeichnet. Es kommt i.d. Regel dann zum Einsatz, wenn sich entweder der Mieter oder der Vermieter auf die gesetzliche Regelung des § 551 BGB beruft. Diese Anlageform ist heutzutage immer noch weit verbreitet. Sie gilt als bewährt und sicher, und wird daher von den meisten Vermietern akzeptiert. Im Gegensatz zu früher kann man jedoch keine nennenswerten Zinsen mehr erwarten. Dies ist gleich in zweifacher Hinsicht nachteilig: Denn die Zinsen erhöhen einerseits die Sicherheit für den Vermieter, und andererseits den später ausgezahlten Betrag an den Mieter. Ein weiterer Nachteil des Sparbuchs sind die anfallenden Gebühren, die schon mal 30 Euro oder mehr betragen können. Die Kosten werden, je nachdem wer das Konto eröffnet, vom Vermieter oder vom Mieter zu tragen. Der Wohnungsgeber verwaltet das Kautionskonto während der Mietdauer. Zudem muss er nach Mietende die Zinsen korrekt abrechnen, auch wenn diese nur ein paar Cent betragen.
Mietkautionsdepot: lukrativ, aber mit Gebühren
Sehr beliebt ist derzeit das sogenannte Mietkautionsdepot. Das Geld wird hierbei meist in risikoarme Fonds oder ETFs investiert. Auch Aktien großer Unternehmen mit geringen Kursschwankungen sind eine Möglichkeit. Die Rendite kann je nach Entwicklung der Märkte 5% oder auch mehr betragen. Höhere Erträge müssen bei einer Geldanlage jedoch grundsätzlich mit einem gestiegenen Risiko erkauft werden. So kann eine negative Wertentwicklung dazu führen, dass dem Vermieter bei Auszug des Mieters nur ein geringerer Betrag als Sicherheit zur Verfügung steht. I.d. Regel profitieren jedoch beide Mietparteien von einer Depotanlage, da sich die Börsen auf lange Sicht immer positiv entwickeln. Je nach Anbieter können Gebühren für die Verpfändung anfallen. Analog zum Sparkonto muss auch hier der Vermieter die Konten verwalten, und bei Auszug des Mieters die Verzinsung exakt abrechnen.
Tagesgeld: die flexible und kostenlose Variante
Jederzeit flexibel verfügbar und attraktive Konditionen: Das sind die Vorteile von Tagesgeld. Die Zinsen sind mit ø 3,00 % (Stand Juli 2023) höher als beim klassischen Mietkautionskonto. Auch Kündigungsfristen gibt es nicht. Sowohl Mieter als auch Vermieter können das Tagesgeldkonto eröffnen. Die Eröffnung kann i.d. Regel online und kostenlos durchgeführt werden. Einen Nachteil gibt es bei der Sicherheit: Eine Verpfändung zugunsten des Vermieters scheitert meist an den Geschäftsbedingungen der Bank. Dafür ist die Anlage dank staatlicher Einlagensicherung vor Verlust geschützt.
Festgeld: gut verzinst, aber an feste Laufzeit gebunden
Das Festgeldkonto ist eine weitere Alternative zum Sparbuch. Der Unterschied zu einem Tagesgeldkonto besteht darin, dass das Geld für einen bestimmten Zeitraum, z.B. 12 Monate fest angelegt wird. Wer darüber verfügen möchte, kann dies frühestens zum Ende der Laufzeit, in dem Fall also nach einem Jahr. Einer vorzeitigen Verfügung muss die Bank zustimmen. Für längerfristige Mietverhältnisse kann Festgeld eine interessante Möglichkeit sein. Die Rendite liegt mit ø 3,50 % (Stand Juli 2023) über der von Tagesgeld. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach dem Betrag sowie der Anlagedauer. Die Guthabensicherung schützt auch hier vor Verlust. Sowohl Mieter als auch Vermieter können das Konto eröffnen. Eröffnung und Kontoführung sind meist kostenlos, außer bei einer vorzeitigen Kündigung können Banken eine Gebühr berechnen. Eine Verpfändung ist auch hier nicht möglich.
Bürgschaft: Mietkaution günstig finanzieren
Bei einer Bürgschaft handelt es nicht um eine klassische Geldanlage, sondern um eine Möglichkeit der Finanzierung. Ist das Budget beim Umzug knapp, können Mieter den hohen Einmalbetrag der Mietkaution einsparen, und haben das Geld zur freien Verfügung. Bei einer Mietkautionsbürgschaft wird die Sicherheit nicht vom Mieter selbst, sondern von einem Bürgen gestellt. Dies ist meist eine Bank oder bekannte Versicherung, wie z.B. die Allianz oder die R+V. Im Schadensfall wird die Kautionssumme an den Eigentümer ausgezahlt. Der Mieter zahlt einen jährlichen Beitrag, für den Hausherrn entstehen hingegen keine Kosten. Ein weiteres Argument für den Vermieter: Die Verwaltung der Konten sowie die Abrechnung der Zinsen zum Mietende entfällt.
Bundesanleihe und Bundesschatzbrief
Bei einer Bundesanleihe handelt es sich um ein festverzinsliches Wertpapier, welches vom deutschen Staat herausgegeben wird. Der Staat leiht sich somit quasi Geld vom Anleger, und vergütet dies mit einer gleichbleibenden Verzinsung. Diese liegt derzeit bei 10 jähriger Laufzeit bei 2,20 Prozent (Stand 2023), und ist damit attraktiver als bei normalen Sparkonten. Eine Rückzahlung der vollen Anlagesumme ist nur zum vereinbarten Laufzeitende garantiert. Das liegt daran, dass Bundesanleihen an der Börse gehandelt werden, und somit einem Kursrisiko unterliegen. Aus diesem Grund ist die Anleihe für die Mietkaution nicht unbedingt empfehlenswert. Bei dem früher sehr beliebten Bundesschatzbrief gab es dieses Kursrisiko trotz einer attraktiven Verzinsung nicht. Leider sind Bundesschatzbriefe aktuell nicht erhältlich. Sollte sich daran etwas ändern, halten wir Sie diesbezüglich auf dem Laufenden.
Hallo,
für mich als Vermieter (einer einzelnen Eigentumswohnung) ist der Knackpunkt: „muss das Geld jedoch getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt werden.“. Inzwischen ist es offenbar erfolglos geworden, die frisch erhaltenen Mietkaution auf ein Kautionskonto anzulegen. Das macht meine Bank nicht mehr und andere lt. Internet auch nicht mehr; am wenigsten für Neukunden. Das viel gepriesene Vermieterpaket einer bestimmten Bank ist mir zu gigantisch. Außerdem wollen die auch ein Girokonto mit Mindest-Zahlungseingängen. Mir geht es ja schon gar nicht mehr drum, ein günstiges Konto zu finden, sondern überhaupt eins zu bekommen!
Was kann ich machen, um dem Gesetz zu genügen? (Den neuen Mieter um Umänderung auf ein verpfändetes Sparbuch fragen wollte ich nicht gleich…)
Vielen Dank.
Hallo,
Sie nutzen den Ausweg, den § 551 BGB Abs. 3 bietet: „Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren“. Sie könnten sich mit Ihrem Mieter einvernehmlich auf ein Tagesgeldkonto einigen, welches i.d. Regel kostenlos ist. Wichtig: das Geld darf nicht mit Ihren übrigen Finanzen vermischt werden, und Ihr Mieter bekommt die Zinsen.
Freundliche Grüße
Egal ob Sparbuch oder Tagesgeld: Das Geld muss vom Vermögen des Vermieters getrennt und vor dem möglichen Zugriff seiner Gläubiger geschützt sein. Das geht bei Tagesgeld i. d. R. gar nicht (wie auch im Artikel erwähnt) und beim Mietkautionssparbuch nur gegen horrende Gebühren (Hamburger Sparkasse 75 EUR, Commerzbank 59 EUR), die vom Vermieter zu tragen sind. So ist die gesetzliche Anforderung, die Kaution anzulegen, schwer erfüllbar. Und wenn es Zinsen gibt, stehen diese dem Mieter zu, während der Vermieter die Kosten am Hals hat.
Hallo,
die gesetzlichen Anforderungen hinken der aktuellen Entwicklung einfach hinterher. Der §551 BGB wurde meines Wissens das letzte Mal im Jahr 2001 überarbeitet.
Freundliche Grüße
Guten Tag,
verstehe ich das richtig, dass der Vermieter auch ein Tagesgeldkonto eröffnen, und die Kaution dort anlegen kann? Muss ich dafür eine Nebenbestimmung zum Vertrag unterschreiben? Überall finde ich nur die Information, dass der Mieter das Konto eröffnen, und an den Vermieter verpfänden muss, was meiner Meinung nach für alle Parteien unnötigen Aufwand bedeutet. Was ist zu beachten, wenn es sich um ein Vermieterkonto handelt?
Freundliche Grüße
Hallo,
auch der Vermieter kann die Kaution auf seinen Namen anlegen, was auch ein Tagesgeldkonto sein kann. Es gelten 2 wichtige Voraussetzungen: 1. Der Mieter muss mit dieser Anlage einverstanden sein, da es sich um eine Abweichung von der eigentlichen gesetzlichen Regelung mit dem herkömmlichen Sparkonto handelt. 2. Das Geld muss getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt werden. Dazu wird es bei der Bank als sogenanntes Treuhandkonto (Sonderkonto) geführt. Die Bank muss mit dieser Art von Kontoführung (Tagesgeld als ausgewiesenes Treuhandkonto) einverstanden sein. Dies müssten Sie vorher klären.
Freundliche Grüße
Hallo,
wenn ich als Vermieter mehrere Wohnungen habe: Muss ich dann für jeden einzelnen Mieter ein Mietkautionskonto anlegen, oder kann ich ein gemeinsames Sonderkonto für alle Mietkautionen eröffnen, und dann bei Auszug den jeweiligen Anteil auszahlen, und bei Neuvermietung einfach darauf einzahlen.
Mit freundlichen Grüßen
Hallo,
Sammelkonten sind meines Wissens nicht zulässig, da es ja zu einer Vermischung mit anderen Geldern des Vermieters kommt.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe nach 12 Jahren eine neue Wohnung bezogen. Nach meinem Auszug hab ich nur die Kaution zurückbekommen, die ich hinterlegen musste. Dass der Vermieter diese gewinnbringend anlegen muss, war mir bis gerade nicht bekannt. Kann ich jetzt noch rückwirkend auf den „Gewinn“ bestehen? Ich weiß nicht wie viel das ist, zu verschenken hab ich allerdings auch nichts.
Vielen Dank.
Beste Grüße
Hallo,
ja, Ihnen stehen die Zinsen zu. Wenn die Verjährungsfristen (3 Jahre) noch nicht abgelaufen sind, können Sie das Geld meines Wissens auch noch rückwirkend fordern. Sie müssten Ihren Anspruch jedoch rechtlich abklären, z.B. bei einem Rechtsanwalt, Mieterbund oder der Verbraucherzentrale.
Freundliche Grüße