Die Rückzahlung der Mietkaution nach Mietende ist für Mieter und Vermieter ein häufiges Streitthema. Denn die komplizierten Regelungen sind für Laien kaum verständlich. Wir erläutern alle Voraussetzungen und Fristen, die im Jahr 2024 gelten. Am Ende des Artikels finden Sie einen Musterbrief als PDF vom Experten, um Ihre Kaution zurückzufordern.
Anspruchsgrundlage
Einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben Sie als Mieter dann, wenn Sie alle Mieten und Nebenkosten bezahlt, und die Wohnung in einwandfreiem oder vertragsgemäßem Zustand übergeben haben. Sie schulden Ihrem Vermieter die Miete bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag endet, oder er einen Nachmieter bestimmt. Einen Teil der Kaution darf der Hausherr noch bis zur letzten Nebenkostenabrechnung einbehalten.
Die Voraussetzungen im Überblick
- Das Mietverhältnis ist beendet.
- Es gibt keine offenen Mietzahlungen mehr.
- Etwaige Schäden am Mietobjekt wurden beseitigt.
- Vereinbarte Schönheitsreparaturen wurden durchgeführt.
- Die Betriebskosten wurden komplett abgerechnet.
- Die jeweilige Frist ist abgelaufen, siehe nächster Abschnitt.
Wann erfolgt die Mietkaution Rückzahlung (Frist)?
Der Mieter kann frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution vom Vermieter verlangen. Der genaue Zeitpunkt richtet sich dabei immer nach der vorliegenden Situation, siehe folgende Tabelle:
Fall 1: Alles ist erledigt
Fall 2: Prüfung der Ansprüche
Fall 3: Nebenkosten-Abrechnung
Fall 4: verbleibende Forderungen
Fall 5: Verjährung
Ist die Rückzahlung in § 551 BGB geregelt?
Die gesetzlichen Vorschriften zur Mietkaution befinden sich in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dort sind Höhe, Zahlung und Anlage geregelt. Einen Hinweis auf die Auszahlung nach Mietende findet man in §551 BGB allerdings nicht. Der Grund: Im Mietrecht gibt es keinen gesonderten Paragraphen, welcher die Ansprüche und Fristen zur Kautionsrückzahlung klar regelt. Die Handhabung in der Praxis orientiert sich an Gerichtsurteilen, wie z.B. vom BGH. So gab es z.B. in der Vergangenheit diverse übereinstimmende Urteile, die dem Vermieter die oben schon erwähnte Prüfungs- und Überlegungsfrist von 6 Monaten zugestehen. Auch das gesonderte Zurückbehaltungsrecht für noch ausstehende Nebenkosten hat seinen Ursprung in einem Urteil.
Übergabeprotokoll und Mietkaution
Mit dem Wohnungsübergabeprotokoll lässt sich der Zustand einer Wohnung einfach und nachvollziehbar dokumentieren. So lässt sich bei Ein- und Auszug des Mieters klar feststellen, wer welche Schäden verursacht hat. Ebenso lässt sich hiermit darstellen, wenn die Wohnung mängelfrei übergeben wurde. Ein Vermieter kann nach der Unterzeichnung keine (weiteren) Mängel mehr gegenüber dem Wohnungsinhaber geltend machen. Ebenso kann sich ein Mieter nach der Gegenzeichnung nicht mehr darauf berufen, dass ihm ein bestehender Mangel nicht bekannt war. Für die Rückzahlung der Mietkaution ist das Abnahmeprotokoll von entscheidender Bedeutung. Es gilt im Mietrecht als „rechtssicheres“ Dokument, und wird in vielen Gerichtsverhandlungen als Beweismittel herangezogen.
Was bedeutet: keine Mängel beim Mietobjekt?
Wird das Mietobjekt beim Auszug mängelfrei übergeben, darf der Mieter grundsätzlich auf eine schnelle Rückzahlung der Kaution hoffen. Doch was bedeutet der Begriff eigentlich? Und wann ist tatsächlich eine mängelfreie Übergabe der Wohnung erfolgt? In § 546 BGB ist die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses geregelt. Die Mietsache weist dann keine Mängel auf, wenn der Zustand dem entspricht, was die Mietparteien vereinbart haben (Ist-Beschaffenheit = Soll-Beschaffenheit).
Wann ist eine Wohnung mängelfrei übergeben worden?
Gibt es im Mietvertrag keine spezielle Vereinbarung, muss die Wohnung „ordnungsgemäß“ d.h. so wie beim Einzug überlassen, an den Vermieter zurückgegeben werden (BGH, Urt. v. 10.07.2002 – XII ZR 107/99). In der Praxis bedeutet dies: geräumt und besenrein. Wurden bauliche Veränderungen in der Wohnung vorgenommen, sind diese vom Mieter zu entfernen. Normale Abnutzungsspuren müssen vom Wohnungsinhaber jedoch nicht beseitigt werden. Sie sind bereits mit der Miete abgegolten. Davon abzugrenzen sind (Substanz)-Schäden an der Mietsache. Bei diesen sind Mieter zur Reparatur oder zum Schadensersatz verpflichtet. Besteht im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, ist der Mieter entsprechend zu Malerarbeiten verpflichtet, falls der Zustand der Wohnung dies erforderlich macht. Gibt er die Wohnung trotzdem unrenoviert zurück, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, und z.B. einen entsprechenden Betrag von der Mietkaution einbehalten.
Unterschied: Schaden und Abnutzung
- massenhaft kaputte Fliesen
- Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden
- abgerissene Tapeten
- Mutwilligkeit
- grobe Fahrlässigkeit
- einzelne gesprungene Fliesen
- leicht verschmutzte / verfärbte Tapeten
- normaler Abrieb am Teppichboden
- vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
- normale Abnutzungsspuren an sanitären Einrichtungen
Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter ist nicht zur vollständigen Rückgabe der Mietsicherheit verpflichtet, solange die abschließende Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist. Laut Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 10.5.2012 zum Az.: 48 C 352/11 darf der Hausherr einen angemessenen Teil einbehalten, bis die Nebenkosten vollständig abgerechnet wurden. Voraussetzung für den Einbehalt ist jedoch, dass wahrscheinlich eine Nachzahlung fällig wird. Die Rechtsprechung erlaubt in dem Fall für die Kautionsrückzahlung einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten. Die Frist orientiert sich an den jährlichen Abrechnungsterminen der Strom- oder Gasversorger. Das bedeutet jedoch nicht, dass sich der Vermieter in jedem Fall 12 Monate Zeit lassen kann. Das heißt im Klartext: Er muss die Abrechnung der Mietkaution bereits dann vornehmen, sobald er die Betriebskosten abwickeln konnte. Wichtig zu wissen: Den Teil der Kautionssumme den der Hausherr nicht für die Kosten benötigt, darf der Mieter schon vorher zurückverlangen, siehe auch Übersicht zu Fristen.
Zinsen
Laut § 551 BGB Abs. 3 stehen die Erträge dem Mieter zu, und erhöhen die Sicherheit. Das bedeutet im Klartext, dass die Zinsen als Teil des angelegten Kautionsbetrags ebenfalls dem Mieter gehören. Wurde die Kaution während der Mietdauer verzinst, hat der Wohnungsinhaber also auch einen Anspruch auf die Zinsen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe des Zinsbetrags in seiner Kautionsabrechnung korrekt anzugeben. Mehr zum Thema Zinsen bei der Mietkaution.
Rückgabe einer Bürgschaft
Die Voraussetzungen und Fristen entsprechen denen der normalen Kaution. Auch bei Nutzung einer Mietkautionsbürgschaft muss der Vermieter die Sicherheit zunächst freigeben. Sind alle Ansprüche aus dem Mietvertrag geklärt, gibt der Vermieter die Urkunde der Bürgschaft an den Mieter heraus. Um den Vertrag zu kündigen, muss die Urkunde an die Bank oder Versicherung zurückgeschickt werden. Da der Mieter beim Einzug keine Barkaution gezahlt hat, erhält er auch beim Auszug kein Bargeld zurück.
Vermieter zur Rückzahlung auffordern: So geht´s
Suchen Sie zunächst das ganz normale Gespräch mit Ihrem Vermieter. Verläuft dieses erfolglos, mahnen Sie die Zahlung unter Stellung einer Frist von 2 Wochen schriftlich an. Bleibt die Rückzahlung weiterhin aus, lassen Sie sich vom örtlichen Mieterverein oder dem Mieterschutzbund beraten. Ansonsten können Sie dem Vermieter auch einen Mahnbescheid zustellen, welcher kostengünstig unter online-mahnantrag.de beantragt werden kann. Bleibt auch dies erfolglos, hilft es in vielen Fällen, mit einer Klage zu drohen. Klappt dies auch nicht, bleibt nur noch der Gang zum Fachanwalt für Mietrecht.
Die einzelnen Schritte im Überblick
- 1. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter.
- 2. Fordern Sie ihn unter Setzung einer Frist von 2 Wochen schriftlich zur Zahlung auf, z.B. mit dem folgenden Musterschreiben.
- 3. Wenn nicht erfolgreich: Gehen Sie zum örtlichen Mieterverein oder Mieterschutzbund.
- 4. Alternativ: Stellen Sie einen Mahnbescheid zu, siehe unter online-mahnantrag.de.
- 5. Falls nicht erfolgreich: Drohen Sie mit einer Klage vor Gericht.
- 6. Vermieter reagiert nicht? Gehen Sie zum Fachanwalt für Mietrecht.
Musterbrief für Rückforderung
Sie haben mit Ihrem ehemaligen Vermieter eigentlich alles geklärt, aber er zahlt die Mietkaution nicht zurück? Werden Sie selbst aktiv. Nutzen Sie hierfür unser Schreiben vom Experten. Sie können das Dokument gegen eine geringe Gebühr herunterladen, wahlweise als PDF und als Word-Datei. Passen Sie das Muster falls nötig an Ihre persönliche Situation an.
Michael meint
Ich habe eine Wohnung zum 31.1. gemeinsam an einen Nachmieter übergeben, und mein Mietverhältnis wurde aufgehoben. Es wurden keine Mängel und Schäden festgestellt und auch innerhalb der ersten 6 Monate nach Auszug keine weiteren Forderungen aufgestellt. Die geleisteten Nebenkosten für Januar betrugen 350€. Der Vermieter behält den Bürgschaftsbrief für das Mietkautionskonto welches ich eingerichtet habe, mit der Begründung ein, es sei mit einer Nachzahlung bei den BK zu rechnen. Auf diese Weise wird die gesamte Kaution in Höhe von 600€ sozusagen einbehalten. Für das Jahr 2022 habe ich eine Nebenkostenrückerstattung von 1100€ erhalten.
admin meint
Hallo,
ich nehme an, dass Sie die BK nur für den Januar 2023 meinen? In dem Fall halte ich den einbehaltenen Betrag für zu hoch.
Freundliche Grüße
Mo meint
Hallo,
ich habe zum 31.01.2024 mein Mietverhältnis gekündigt. Ich habe ingesamt drei Monate in der Wohnung gewohnt, dabei nicht geheizt. Die Vermieterin möchte nun von der Mietkaution in Höhe von 1725€ einen Anteil von 725€ für die Abrechnung mit der anfallenden BK-Abrechnung im September 2024 bzw. September 2025 für Januar 2024 einbehalten. Im schlechtesten Fall bekomme ich also im September 2025 eine Rechnung zur Nachzahlung oder eine Rückzahlung.
Ist das rechtens? Ich halte Zeitraum und Höhe des einbehaltenen Anteils für deutlich zu hoch.
VG
admin meint
Hallo,
es kommt darauf an, wie hoch Ihre monatlichen Nebenkosten sind, und welche monatlichen Abschläge Sie schon geleistet haben. Aber insgesamt kommt es mir für eine dreimonatige Mietzeit in jedem Fall etwas hoch vor.
Freundliche Grüße
Elisabetha meint
Hallo,
ich bin am 31.01.2023 ausgezogen und habe meine Wohnung mängelfrei übergeben. Mein Vermieter hat meine Kaution von 1000€ nicht zurückbezahlt, weil er behauptet, dass die Nebenkostenabrechnung aufgrund der gestiegenen Energiepreise eine Nachzahlung erwarten wird. Bis heute habe ich keine Nebenkostenabrechnung erhalten und auch keine Rückzahlung. Mein Vermieter meinte, dass mein Abrechnungsintervall bis Ende Mai geht und ich frühestens am 31.05.2024 die Nebenkostenabrechnung erwarten darf. Mir kommt die ganze Sache komisch vor. Haben Sie einen Rat für mich?
admin meint
Hallo,
meiner Meinung nach hätte der Vermieter das Abrechnungsintervall zum 31.05.2023 schon nutzen können, um die Endabrechnung zu erstellen. Ich kann mir auch nicht ganz erklären, welchen Grund das zusätzliche Jahr haben sollte. Am besten mal konkret nachfragen.
Freundliche Grüße