Mietkaution Rückzahlung: Fristen, Regeln und Musterbrief

Für viele Mieter ist die Mietkaution ein erheblicher Geldbetrag, den sie nach dem Auszug möglichst schnell wiederhaben möchten. Doch wann genau ist eigentlich die Rückzahlung fällig, und welche Voraussetzungen müssen hierfür erfüllt sein? Wir erläutern alle Regeln und Fristen, und wie Sie Ihre Kaution vom Vermieter zurückfordern können.

Wann haben Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?

Mieter haben dann Anspruch auf Rückzahlung ihrer Mietkaution, wenn das Mietverhältnis beendet, alle Kosten abgerechnet und die Wohnung vertragsgemäß übergeben wurde.

Die Voraussetzungen im Überblick

• Das Mietverhältnis ist beendet, entweder durch Ablauf der Kündigungsfrist, vorzeitig durch fristlose Kündigung, oder eine Aufhebungsvereinbarung, z.B. bei Bestimmung eines Nachmieters.
• Es gibt keine offenen Zahlungen mehr: Der Mieter schuldet seinem Vermieter Miete und Nebenkosten bis zum offiziellen Mietvertragsende.
• Die Wohnung wurde wie vereinbart übergeben, also geräumt, gereinigt, und frei von Mängeln. Schäden die über die normale Abnutzung hinausgehen, müssen vom Mieter beseitigt werden. Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, falls erforderlich.
• Einen Teil der Kaution darf der Vermieter noch bis zur letzten Betriebskostenabrechnung einbehalten.
• Die jeweilige Frist ist vorüber, siehe nächster Abschnitt.

Wann erfolgt die Mietkaution Rückzahlung (Frist)?

Vermieter dürfen für die Rückzahlung der Kaution bestimmte Fristen geltend machen, um offene Forderungen zu prüfen, oder Schäden zu regulieren. Der genaue Zeitraum richtet sich dabei nach der vorliegenden Situation, siehe folgende Tabelle:

Ist die Rückzahlung der Mietkaution im BGB geregelt?

Die gesetzlichen Vorschriften zur Mietkaution stehen in § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dort sind Höhe, Zahlung und Anlage geregelt. Einen Hinweis auf den Zeitpunkt der Rückzahlung findet man dort jedoch nicht. Das liegt daran, dass es hierfür keine einheitlichen Regelungen gibt. Die Handhabung in der Praxis orientiert sich an verschiedenen Gerichtsurteilen, und hängt zudem immer vom konkreten Fall ab.

Gerichtsurteile zur Kautionsrückzahlung

In der folgenden Tabelle finden Sie eine kompakte Übersicht wichtiger Gerichtsurteile, die in der Praxis maßgeblich für die Rückzahlung der Mietkaution sind.

Wohnungsübergabeprotokoll und Mietkaution

Das Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Wohnung beim Ein- und Auszug des Mieters. Darin wird festgehalten, ob ein Mietobjekt bei der Übergabe Mängel aufweist, und wer diese verursacht hat. Es gilt im Mietrecht als „rechtssicheres“ Dokument, und wird in vielen Gerichtsverhandlungen als Beweismittel herangezogen. Entsprechend dient das Protokoll als Beleg, ob ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen kann. Somit ist der Inhalt des Protokolls auch für die Rückzahlung der Mietkaution entscheidend. Bestehen keine Mängel oder sonstige Forderungen, ist die Kaution nach einer angemessenen Prüfungsfrist an den Mieter zurückzuzahlen. Andernfalls kann der Vermieter die hinterlegte Sicherheit zur Verrechnung seiner Ansprüche entweder ganz oder teilweise einbehalten.

Was bedeutet der Begriff: keine Mängel?

Eine Mietsache weist dann keine Mängel auf, wenn der Zustand dem entspricht, was die Mietparteien vereinbart haben. Gibt es im Mietvertrag keine spezielle Vereinbarung, muss die Wohnung „ordnungsgemäß“ d.h. so wie beim Einzug überlassen, an den Vermieter zurückgegeben werden (BGH, Urt. v. 10.07.2002 – XII ZR 107/99). In der Praxis bedeutet dies: geräumt und besenrein. Wurden bauliche Veränderungen vorgenommen, sind diese vom Mieter zu entfernen. Normale Abnutzungsspuren müssen jedoch nicht beseitigt werden, diese sind bereits mit der Miete abgegolten. Davon abzugrenzen sind (Substanz)-Schäden. Hier sind Mieter zur Reparatur verpflichtet. Andernfalls kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, und z.B. einen entsprechenden Betrag von der Mietkaution einbehalten.

Nebenkostenabrechnung und Mietkaution

Nach einem Urteil des BGH vom 18.01.2006 VIII ZR 71/05 darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn absehbar ist, dass der Mieter bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung wahrscheinlich eine Nachzahlung leisten muss. Die Höhe des Betrages ist vom Vermieter entsprechend der zu erwartenden Kostensteigerungen zu schätzen. Gemäß § 556 BGB Abs. 3 sind die Nebenkosten eines Jahres bis zum Ende des darauffolgenden Jahres abzurechnen. Die genannte Frist ergibt sich aus den jährlichen Abrechnungszeiträumen der Energieversorger.

Wichtig zu wissen: Den Teil der Kautionssumme den der Vermieter nicht für die Nebenkosten benötigt, darf der Mieter jedoch schon vorher zurückverlangen.

Sonderfälle: Wer kann von wem die Rückzahlung der Kaution verlangen?

Manchmal ist die Wohnsituation etwas komplizierter, und deshalb nicht immer klar, wer eigentlich von wem die Mietkaution zurückfordern darf. Wir erläutern die Regelungen bei einigen Sonderfällen.

• Eigentümerwechsel: Wird eine Immobilie verkauft, übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers. Somit darf ein Mieter die Rückzahlung der Mietsicherheit immer nur vom neuen Vermieter verlangen. Das gilt auch dann, wenn dieser die Kautionsgelder vom alten Eigentümer (noch) nicht erhalten hat.
• Tod des Mieters: Nach dem Tod eines Mieters übernehmen die Erben alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, und sind daher auch berechtigt, die Rückgabe der Kaution zu verlangen. Hierzu muss das Mietverhältnis zunächst gekündigt werden. Zudem darf der Vermieter die üblichen Gegenansprüche geltend machen, wie z.B. die Beseitigung von Schäden, oder die Verrechnung offener Nebenkosten.
• Auszug eines Mieters bei mehreren Mietern: Bei einem gemeinschaftlichen Mietvertrag haften alle Mieter gesamtschuldnerisch für sämtliche Pflichten gegenüber dem Vermieter. Das bedeutet, dass die Mietkaution während eines laufenden Mietverhältnisses nicht vorzeitig an einzelne Personen ausgezahlt werden kann. Zieht ein einzelner Mieter, z.B. wegen einer Trennung, vorzeitig aus, kann er seinen Anteil an der Kaution nicht vom Vermieter, sondern nur von seinen Mietmieter(n), wie z.B. dem Ex-Partner, verlangen.

Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der Zinsen

Der Vermieter ist gemäß § 551 BGB verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Geld anzulegen. Üblich hierfür ist ein verzinstes Sparkonto. Laut § 551 BGB Abs. 3 stehen die Erträge dem Mieter zu, und erhöhen die Sicherheit. Das bedeutet im Klartext, dass die auf dem Kautionskonto anfallenden Zinsen Bestandteil der Kaution sind, und nach Ende des Mietverhältnisses ebenfalls an den Mieter ausgezahlt werden müssen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe des Zinsbetrags korrekt auszurechnen. Mehr zum Thema Mietkaution und Zinsen.

Rückabwicklung der Kaution bei einer Bürgschaft

Bei einer Mietkautionsbürgschaft wird anstelle einer Geldsumme eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit hinterlegt. Deshalb unterscheidet sich auch der Ablauf der Rückabwicklung nach Mietende. Zunächst prüft der Vermieter wie üblich, ob offene Forderungen wie z.B. ausstehende Mieten, Nebenkosten oder Schäden in der Wohnung bestehen. Ist dies nicht der Fall, gibt er die Bürgschaft frei, (andernfalls siehe Inanspruchnahme). Hierzu erklärt er gegenüber dem Bürgen, dass er keine Ansprüche geltend machen wird, und sendet die Original-Urkunde an die Bank oder Versicherung zurück. Mit dem Tag der Rückgabe der Urkunde endet der Bürgschaftsvertrag. Eine „Rückzahlung“ wie bei einer Barkaution findet nicht statt, da ja kein Geld hinterlegt wurde. Stattdessen endet lediglich die Bürgschaftsverpflichtung. Der Mieter muss ab dem Zeitpunkt keine weiteren Beiträge für die Mietkautionsbürgschaft zahlen.

Vermieter zur Rückzahlung auffordern: So geht´s

Sie hatten mit Ihrem Vermieter eigentlich alles geklärt, aber die Rückzahlung lässt weiter auf sich warten? Mit der folgenden Anleitung können Sie Ihre Mietkaution zurückfordern.

• 1. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter, und erkundigen sich nach den Gründen für den Einbehalt Ihrer Kaution.
• 2. Fordern Sie ihn unter Setzung einer Frist von 2 Wochen schriftlich zur Zahlung auf, z.B. mit dem folgenden Musterschreiben.
• 3. Wenn nicht erfolgreich: Lassen Sie sich vom Mieterverein oder Mieterschutzbund beraten.
• 4. Alternativ: Stellen Sie einen Mahnbescheid zu, siehe unter online-mahnantrag.de.
• 5. Ihr Vermieter reagiert weiterhin nicht? Drohen Sie mit einer Klage vor Gericht.
• 6. Wenn gar nichts hilft: Gehen Sie zum Fachanwalt für Mietrecht.