Rückzahlung der Kaution

Grafik zu Voraussetzung für eine KautionsrückzahlungDie Rückgabe der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses ist für Mieter und Vermieter häufig ein Streitthema. Denn die komplizierten Zusammenhänge sind für Laien kaum verständlich. Wir erläutern Voraussetzungen und Fristen sowie die Rechte und Pflichten beider Mietparteien.

Anspruchsgrundlage

Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung besteht dann, wenn der Vermieter die Mietsicherheit freigibt. Dies geschieht, wenn der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat. Bis dahin ist der Hausherr berechtigt, die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten.

Voraussetzung für Rückzahlung

  • Es gibt keine offenen Mietzahlungen oder Nebenkosten
  • Es gibt keine verbleibenden Schäden am Mietobjekt
  • Alle vereinbarten Renovierungsarbeiten wurden durchgeführt
  • Die Frist für den Einbehalt ist abgelaufen

Fristen für Mietkaution Rückzahlung

Eine starre Fristenregelung für die Kautionsrückzahlung in Form eines Paragraphen im Gesetzbuch gibt es nicht. Allerdings gab es in der Vergangenheit diverse Gerichtsurteile, an denen sich die Rechtspraxis orientiert. Die Dauer der Frist richtet sich nach der Situation, siehe Übersicht unten.

Fall 1
Fall 2
Fall 3
Alles ist bezahlt, und die Wohnung wurde übergeben.
Der Vermieter überprüft die Wohnung gründlich auf Schäden
Für die letzte Nebenkostenabrechnung wird eine Nachzahlung erwartet
Der Mieter hat einen unverzüglichen Anspruch auf Rückzahlung. Als unverzüglich betrachtet die Rechtsprechung einen Zeitraum von wenigen Tagen.
Die so genannte Prüfungs- und Überlegensfrist erlaubt dem Vermieter, die Wohnung auf nicht sofort sichtbare Schäden zu überprüfen. Nach aktueller Rechtsprechung werden dem Hausherrn hierfür 6 Monate zugebilligt. Die Frist gilt auch für noch nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Für die letzte noch ausstehende Betriebskostenabrechnung sind sogar bis zu 12 Monate erlaubt. Der Zeitraum ergibt sich aus den jährlichen Abrechnungsterminen der Strom- oder Gasversorger. Allerdings nur unter zwei Bedingungen:

  • 1. Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist mit einer Nachzahlung zu rechnen.
  • 2. Der Teil der Kaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter zurück zu zahlen, siehe Fall 1.

Verjährung

Ansprüche aus Mietverhältnissen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Dies gilt auch für die Mietkaution. Die Verjährungsfrist beginnt allerdings erst sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses bzw. zum Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist. Im Ergebnis haben Mieter somit etwas mehr als drei Jahre Zeit, um ihr Geld zurück zu fordern.

Hierzu folgendes Beispiel

Ein Mietverhältnis endet am 30.11.2016. Der Anspruch auf Rückzahlung wird sechs Monate später – also zum 31.05.2017 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres in dem der Anspruch fällig wird – somit zum 31.12.2017. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Verjährungsfrist. Der Anspruch auf Rückzahlung ist zum 31.12.2020 verjährt.

Unterschied Schaden und Abnutzung

Es gilt zunächst zwischen wirklichen Mängeln und normalen Gebrauchs- / Abnutzungsspuren zu unterscheiden. Bei „wirklichen Mängeln“ sind Mieter zur Reparatur oder zum Schadensersatz verpflichtet. Normale Abnutzungsspuren müssen vom Wohnungsinhaber jedoch nicht beseitigt werden. Sie sind bereits mit der Miete abgegolten. Eine Ausnahme hiervon gilt für so genannte Schönheitsreparaturen. Sind diese rechtmäßig im Mietvertrag vereinbart, darf der Mieter die Durchführung verlangen oder andernfalls den Geldbetrag von der Kaution abziehen. Bei Mutwilligkeit und grober Fahrlässigkeit haftet der Mieter in jedem Fall.

Beispiele für verursachte Schäden
Beispiele für normale Abnutzung
  • massenhaft kaputte Fliesen
  • Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden
  • abgerissene Tapeten
  • Mutwilligkeit
  • grobe Fahrlässigkeit
  • einzelne kaputte Fliesen
  • leicht verschmutzte / verfärbte Tapeten
  • normaler Abrieb am Teppichboden
  • vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
  • normale Abnutzungsspuren an sanitären Einrichtungen
  • Sonderfall Schönheitsreparaturen

    Einen Sonderfall im Mietrecht stellen die Schönheitsreparaturen dar. Hierbei geht es um die Beseitigung so genannter Bagatellschäden.

    Definition Schönheitsreparatur gemäß § 28 Absatz 4 Satz 3. Berechnungsverordnung (II. BV): Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hinzu kommen sonstige kleinere Reparaturen, wie z.B. ein defekter Fenster- oder Türgriff im Innenbereich oder kaputte Lampen. Keine Schönheitsreparaturen sind hingegen das Abschleifen des Parketts oder das Erneuern von Laminat.

    Obwohl die Schäden aufgrund normaler Abnutzung durch das Wohnen entstanden sind, darf der Vermieter in bestimmten Fällen vom Mieter die Beseitigung verlangen. Renovierungsarbeiten sind zwar grundsätzlich Sache des Vermieters. Dieser darf die Verpflichtung zur Durchführung jedoch in begrenztem Umfang auf seinen Mieter übertragen. Voraussetzung hierfür ist die Vereinbarung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Die Verpflichtung des Mieters ist gesetzlich klar definiert und begrenzt. Er ist laut aktueller Rechtsprechung nur in bestimmten Fällen zur Durchführung verpflichtet:

    • Wenn er in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist.
    • Wenn sich die Arbeiten auf oben genannte Dinge beschränken.
    • Wenn der Mieter die Wohnung nicht in einem besseren Zustand an den Vermieter übergeben muss, als er sie bei Einzug vorgefunden hat.
    • Die Materialkosten der Arbeiten 100 Euro nicht wesentlich überschreiten.

    Reparatur und Schadensersatz

    Sind Mängel zu beheben, muss nicht zwangsläufig die Mietkaution dafür herhalten. Auch andere Vorgehensweisen sind möglich.

    • Mieter können die Mängelbeseitigung grundsätzlich selbst in die Hand nehmen. Hierzu können sie die Reparaturarbeiten eigenhändig verrichten.
    • Alternativ können Sie auf eigene Kosten einen Fachmann beauftragen.
    • Der Vermieter führt die Arbeiten durch. Er verrechnet die Kosten für die Mängelbeseitigung mit dem Kautionsgeld. Der Mieter bekommt dann lediglich den verbleibenden Differenzbetrag ausgezahlt.

    Übergabeprotokoll und Mietkaution

    Grafik zum ÜbergabeprotokollMit dem Übergabeprotokoll lässt sich der Zustand einer Wohnung einfach und nachvollziehbar dokumentieren. So lässt sich bei Ein- und Auszug des Mieters klar feststellen, wer welche Schäden verursacht hat. Ebenso lässt sich hiermit darstellen, wenn die Wohnung mängelfrei übergeben wurde, der Vermieter also kein Grund zur Beanstandung hat. Ein Vermieter kann nach der Unterzeichnung keine (weiteren) Mängel mehr gegenüber dem Wohnungsinhaber geltend machen. Ebenso kann sich ein Mieter nach der Gegenzeichnung nicht mehr darauf berufen, dass ihm ein bestehender Mangel nicht bekannt war. Für die Rückgabe der Mietkaution ist das Abnahmeprotokoll von entscheidender Bedeutung. Es gilt im Mietrecht als „rechtssicheres“ Dokument, und wird in vielen Gerichtsverhandlungen als Beweismittel herangezogen.

    Rückzahlung und Nebenkosten

    Der Vermieter ist nicht zur vollständigen Rückgabe der Kaution verpflichtet, wenn die abschließende Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist. Laut Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 10.5.2012 zum Az.: 48 C 352/11 darf der Hausherr einen angemessenen Teil der Mietsicherheit einbehalten, bis die Nebenkosten vollständig abgewickelt wurden. Voraussetzung für den Einbehalt ist jedoch, dass der Mieter wahrscheinlich eine Nachzahlung leisten muss. Er hat jedoch Anspruch auf sofortige Rückzahlung des Differenzbetrags, siehe auch Übersicht zu Fristen.

    Vermieter zahlt Kaution nicht zurück

    Sind offenkundig alle Mängel und Zahlungen erledigt, darf der Vermieter die Rückgabe der Kaution nicht länger hinauszögern. Tut er es dennoch, sollten Mieter zunächst das Gespräch mit dem Hausherrn suchen. Verläuft dieses erfolglos, können Mieter die Zahlung unter Stellung einer Frist schriftlich anmahnen. Reagiert der Hausherr hierauf nicht, sollten Mieter einen Mahnbescheid zustellen. Dieser kann beim örtlichen Amtsgericht, oder unter https://www.online-mahnantrag.de beantragt werden. Bleibt auch diese Maßnahme erfolglos, hilft es in vielen Fällen mit einer Klage zu drohen. Ist auch dieser Schritt nicht erfolgreich, bleibt nur noch der Gang zum Fachanwalt für Mietrecht. Unterstützung bei der Durchsetzung der Rückforderung gibt es übrigens auch beim örtlichen Mieterverein.

    Die einzelnen Schritte im Überblick

    • 1. Gespräch mit Vermieter suchen
    • 2. Hausherr unter Setzung einer Frist schriftlich zur Zahlung auffordern
    • 3. Mahnbescheid zustellen
    • 4. mit Klage drohen
    • 5. über Fachanwalt für Mietrecht Klage einreichen
    6 Gedanken zu „Rückzahlung der Kaution“
    1. Hallo

      folgender Sachverhalt:

      Ich habe mich im Mai diesen Jahres von meiner Frau scheiden lassen. Bin bereits vorher aus der ehelichen Wohnung ausgezogen. Meine Frau wohnt noch zusammen mit meiner Tochter dort. Alle Ansprüche aus der Ehe sind ansonsten geklärt. Nun meine Frage: Was passiert mit der Mietkaution, die ich damals als wir einzogen alleine bezahlt habe? Habe ich einen Anspruch das Geld von meiner Frau zurück zu bekommen? Meine Frau weigert sich bisher es mir auszahlen.

      Danke

      1. Hallo,

        die Frage geht sehr ins „Rechtliche“. Ich kann Ihnen daher leider keine verbindliche Antwort – insbesondere in Bezug auf die Scheidung – geben. Nur so viel: die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Ein Anspruch auf Rückzahlung des Mieters ergibt sich erst, wenn das Mietverhältnis endet, und alle Ansprüche des Vermieters (Nebenkosten, Renovierungen etc.) geklärt wurden. Da Ihre Frau mit Ihrer Tochter noch in der Wohnung wohnt, hat der Vermieter aktuell ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Das bedeutet: Im Moment kann weder Ihre Frau noch Sie das Kautionsgeld zurück verlangen. Wie das später mal nach dem Auszug der beiden aus der Wohnung aussieht: also wer wie viel von der Kaution bekommt, weiß ich leider nicht genau.

        Jedoch habe ich etwas recherchiert, und verweise auf folgenden Artikel.

        Ich hoffe, ich konnte Ihnen etwas weiterhelfen.

        Mit freundlichen Grüßen
        Die Redaktion

    2. Hallo,

      unser Mieter hat im Wohnzimmer mit Küchenbereich ein Wasserschaden verursacht. Der Mieter hat dies seiner Versicherung gemeldet. Diese wiederum der Gebäudeversicherung. Die Wohnung muss nun ausgetrocknet werden. Danach muss der Fußboden herausgerissen und neu verlegt werden. Nun ist der Mieter einen Monat vor der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgezogen. Da uns zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt ist wer, oder ob überhaupt jemand den Schaden bezahlt, haben wir keine Wohnungsabnahme unterschrieben, da die Sauberkeit + Zustand nicht zufriedenstellend war. Da z.B. Bohrlöcher und Dübel nicht ordnungsgemäß entfernt wurden, sind wir auch nicht bereit, die Mietkaution zu übergeben.

      Wir haben den Mieter mehrmals gebeten abzuklären, wer für den Schaden aufkommt.
      Wie lange darf ich die Kaution zurückbehalten?

      Danke

      1. Hallo,

        zunächst zu den Bohrlöchern: Hierbei handelt es sich um normale Abnutzungsspuren, nicht um einen Schaden. Außer es sind deutlich mehr / tiefere Löcher entstanden, als es einer normalen Nutzung entspricht. Normale Abnutzungsspuren rechtfertigen keine Forderung, die sich mit der Kaution verrechnen lassen. Zum Wasserschaden: die Fristen für eine Rückzahlung der Mietkaution gelten nur, wenn Mieter und Vermieter die Ansprüche aus dem Mietvertrag letztlich klären können. Solange der Mieter jedoch nicht für seinen selbst verursachten Schaden aufkommt, müssen Sie auch kein Geld aus der Kaution rausrücken.

        Viele Grüße

    3. Hallo.

      ich hab da auch mal eine Frage. Ich habe in einer WG als Untermieterin gewohnt. Nun wohnt auch schon wieder jemand in meinem alten Zimmer. Es ist eine 4er WG. Mein Zimmer und meine Nutzräume sind vom Hauptmieter als einwandfrei abgenommen worden. Nun wurde in der Zwischenzeit die komplette Wohnung gekündigt. Besprochen wurde, dass er die Nebenkostenabrechnung von meiner Kaution abziehen kann. Nun hatte ich sie noch nicht erhalten. Und auf mein Nachfragen, wo sie bleiben würde kam raus, dass er meine restliche Kaution für alle Schäden in der Wohnung zurück halten will, da er Angst hat, alles allein tragen zu müssen. Man muss dazu sagen, dass einer der alten Mieter sehr zerstörerisch mit der Wohnung umgegangen ist.

      Nun meine Frage. Darf er meine Kaution dafür verwenden, obwohl alles einwandfrei übergeben wurde, und keine Schäden meinerseits entstanden sind? Ich lebte 2,5, Hauptmieter 15 und der andere über 7 Jahre darin. Das andere Zimmer wechselte stetig seine Bewohner. In meinem Mietvertrag stehen die Räume Bad und Küche als Nutzungsräume.

      Ich freue mich sehr über eine Antwort.

      LG

      1. Hallo,

        nein mit der erfolgten Übergabe ist die Sache für Sie erledigt. Sie müssten ohnehin nur für Ihre eigenen Schäden / Forderungen aus dem Mietvertrag gegenüber dem Hauptmieter haften. Der Hauptmieter haftet hingegen für alle Schäden gegenüber dem Vermieter. Das ist jedoch nicht Ihr Problem.

        Viele Grüße

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