Die Rückzahlung der Mietkaution nach Mietende ist für Mieter und Vermieter ein häufiges Streitthema. Denn die komplizierten Regelungen sind für Laien kaum verständlich. Wir erläutern alle Voraussetzungen und Fristen, die im Jahr 2023 gelten. Am Ende des Artikels finden Sie einen Musterbrief als PDF vom Experten, um Ihre Kaution zurückzufordern.
Anspruchsgrundlage
Einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben Sie als Mieter dann, wenn Sie alle Mieten und Nebenkosten bezahlt, und die Wohnung in einwandfreiem oder vertragsgemäßem Zustand übergeben haben. Sie schulden Ihrem Vermieter die Miete bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag endet, oder er einen Nachmieter bestimmt. Einen Teil der Kaution darf der Hausherr noch bis zur letzten Nebenkostenabrechnung einbehalten.
Die Voraussetzungen im Überblick
- Das Mietverhältnis ist beendet.
- Es gibt keine offenen Mietzahlungen mehr.
- Etwaige Schäden am Mietobjekt wurden beseitigt.
- Vereinbarte Schönheitsreparaturen wurden durchgeführt.
- Die Betriebskosten wurden komplett abgerechnet.
- Die jeweilige Frist ist abgelaufen, siehe nächster Abschnitt.
Wann erfolgt die Mietkaution Rückzahlung (Frist)?
Der Mieter kann frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution vom Vermieter verlangen. Der genaue Zeitpunkt richtet sich dabei immer nach der vorliegenden Situation, siehe folgende Tabelle:
Fall 1: Alles ist erledigt
Fall 2: Prüfung der Ansprüche
Fall 3: Nebenkosten-Abrechnung
Fall 4: verbleibende Forderungen
Fall 5: Verjährung
Ist die Rückzahlung in § 551 BGB geregelt?
Die gesetzlichen Vorschriften zur Mietkaution befinden sich in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dort sind Höhe, Zahlung und Anlage geregelt. Einen Hinweis auf die Auszahlung nach Mietende findet man in §551 BGB allerdings nicht. Der Grund: Im Mietrecht gibt es keinen gesonderten Paragraphen, welcher die Ansprüche und Fristen zur Kautionsrückzahlung klar regelt. Die Handhabung in der Praxis orientiert sich an Gerichtsurteilen, wie z.B. vom BGH. So gab es z.B. in der Vergangenheit diverse übereinstimmende Urteile, die dem Vermieter die oben schon erwähnte Prüfungs- und Überlegungsfrist von 6 Monaten zugestehen. Auch das gesonderte Zurückbehaltungsrecht für noch ausstehende Nebenkosten hat seinen Ursprung in einem Urteil.
Übergabeprotokoll und Mietkaution
Mit dem Wohnungsübergabeprotokoll lässt sich der Zustand einer Wohnung einfach und nachvollziehbar dokumentieren. So lässt sich bei Ein- und Auszug des Mieters klar feststellen, wer welche Schäden verursacht hat. Ebenso lässt sich hiermit darstellen, wenn die Wohnung mängelfrei übergeben wurde. Ein Vermieter kann nach der Unterzeichnung keine (weiteren) Mängel mehr gegenüber dem Wohnungsinhaber geltend machen. Ebenso kann sich ein Mieter nach der Gegenzeichnung nicht mehr darauf berufen, dass ihm ein bestehender Mangel nicht bekannt war. Für die Rückzahlung der Mietkaution ist das Abnahmeprotokoll von entscheidender Bedeutung. Es gilt im Mietrecht als „rechtssicheres“ Dokument, und wird in vielen Gerichtsverhandlungen als Beweismittel herangezogen.
Was bedeutet: keine Mängel beim Mietobjekt?
Wird das Mietobjekt beim Auszug mängelfrei übergeben, darf der Mieter grundsätzlich auf eine schnelle Rückzahlung der Kaution hoffen. Doch was bedeutet der Begriff eigentlich? Und wann ist tatsächlich eine mängelfreie Übergabe der Wohnung erfolgt? In § 546 BGB ist die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses geregelt. Die Mietsache weist dann keine Mängel auf, wenn der Zustand dem entspricht, was die Mietparteien vereinbart haben (Ist-Beschaffenheit = Soll-Beschaffenheit).
Wann ist eine Wohnung mängelfrei übergeben worden?
Gibt es im Mietvertrag keine spezielle Vereinbarung, muss die Wohnung „ordnungsgemäß“ d.h. so wie beim Einzug überlassen, an den Vermieter zurückgegeben werden (BGH, Urt. v. 10.07.2002 – XII ZR 107/99). In der Praxis bedeutet dies: geräumt und besenrein. Wurden bauliche Veränderungen in der Wohnung vorgenommen, sind diese vom Mieter zu entfernen. Normale Abnutzungsspuren müssen vom Wohnungsinhaber jedoch nicht beseitigt werden. Sie sind bereits mit der Miete abgegolten. Davon abzugrenzen sind (Substanz)-Schäden an der Mietsache. Bei diesen sind Mieter zur Reparatur oder zum Schadensersatz verpflichtet. Besteht im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, ist der Mieter entsprechend zu Malerarbeiten verpflichtet, falls der Zustand der Wohnung dies erforderlich macht. Gibt er die Wohnung trotzdem unrenoviert zurück, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, und z.B. einen entsprechenden Betrag von der Mietkaution einbehalten.
Unterschied: Schaden und Abnutzung
- massenhaft kaputte Fliesen
- Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden
- abgerissene Tapeten
- Mutwilligkeit
- grobe Fahrlässigkeit
- einzelne gesprungene Fliesen
- leicht verschmutzte / verfärbte Tapeten
- normaler Abrieb am Teppichboden
- vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
- normale Abnutzungsspuren an sanitären Einrichtungen
Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter ist nicht zur vollständigen Rückgabe der Mietsicherheit verpflichtet, solange die abschließende Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist. Laut Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 10.5.2012 zum Az.: 48 C 352/11 darf der Hausherr einen angemessenen Teil einbehalten, bis die Nebenkosten vollständig abgerechnet wurden. Voraussetzung für den Einbehalt ist jedoch, dass wahrscheinlich eine Nachzahlung fällig wird. Die Rechtsprechung erlaubt in dem Fall für die Kautionsrückzahlung einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten. Die Frist orientiert sich an den jährlichen Abrechnungsterminen der Strom- oder Gasversorger. Das bedeutet jedoch nicht, dass sich der Vermieter in jedem Fall 12 Monate Zeit lassen kann. Das heißt im Klartext: Er muss die Abrechnung der Mietkaution bereits dann vornehmen, sobald er die Betriebskosten abwickeln konnte. Wichtig zu wissen: Den Teil der Kautionssumme den der Hausherr nicht für die Kosten benötigt, darf der Mieter schon vorher zurückverlangen, siehe auch Übersicht zu Fristen.
Zinsen
Laut § 551 BGB Abs. 3 stehen die Erträge dem Mieter zu, und erhöhen die Sicherheit. Das bedeutet im Klartext, dass die Zinsen als Teil des angelegten Kautionsbetrags ebenfalls dem Mieter gehören. Wurde die Kaution während der Mietdauer verzinst, hat der Wohnungsinhaber also auch einen Anspruch auf die Zinsen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe des Zinsbetrags in seiner Kautionsabrechnung korrekt anzugeben. Mehr zum Thema Zinsen bei der Mietkaution.
Rückgabe einer Bürgschaft
Die Voraussetzungen und Fristen entsprechen denen der normalen Kaution. Auch bei Nutzung einer Mietkautionsbürgschaft muss der Vermieter die Sicherheit zunächst freigeben. Sind alle Ansprüche aus dem Mietvertrag geklärt, gibt der Vermieter die Urkunde der Bürgschaft an den Mieter heraus. Um den Vertrag zu kündigen, muss die Urkunde an die Bank oder Versicherung zurückgeschickt werden. Da der Mieter beim Einzug keine Barkaution gezahlt hat, erhält er auch beim Auszug kein Bargeld zurück.
Vermieter zur Rückzahlung auffordern: So geht´s
Suchen Sie zunächst das ganz normale Gespräch mit Ihrem Vermieter. Verläuft dieses erfolglos, mahnen Sie die Zahlung unter Stellung einer Frist von 2 Wochen schriftlich an. Bleibt die Rückzahlung weiterhin aus, lassen Sie sich vom örtlichen Mieterverein oder dem Mieterschutzbund beraten. Ansonsten können Sie dem Vermieter auch einen Mahnbescheid zustellen, welcher kostengünstig unter online-mahnantrag.de beantragt werden kann. Bleibt auch dies erfolglos, hilft es in vielen Fällen, mit einer Klage zu drohen. Klappt dies auch nicht, bleibt nur noch der Gang zum Fachanwalt für Mietrecht.
Die einzelnen Schritte im Überblick
- 1. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter.
- 2. Fordern Sie ihn unter Setzung einer Frist von 2 Wochen schriftlich zur Zahlung auf, z.B. mit dem folgenden Musterschreiben.
- 3. Wenn nicht erfolgreich: Gehen Sie zum örtlichen Mieterverein oder Mieterschutzbund.
- 4. Alternativ: Stellen Sie einen Mahnbescheid zu, siehe unter online-mahnantrag.de.
- 5. Falls nicht erfolgreich: Drohen Sie mit einer Klage vor Gericht.
- 6. Vermieter reagiert nicht? Gehen Sie zum Fachanwalt für Mietrecht.
Musterbrief für Rückforderung
Sie haben mit Ihrem ehemaligen Vermieter eigentlich alles geklärt, aber er zahlt die Mietkaution nicht zurück? Werden Sie selbst aktiv. Nutzen Sie hierfür unser Schreiben vom Experten. Sie können das Dokument gegen eine geringe Gebühr herunterladen, wahlweise als PDF und als Word-Datei. Passen Sie das Muster falls nötig an Ihre persönliche Situation an.
Hallo,
wir (mein Mann, meine beiden Kinder und ich) sind im Juni 2022 (also vor 5 Monaten) aus unserer gemeinsamen Wohnung ausgezogen. Es wurde ordnungsgemäß ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt, welches mängelfrei war. Im Oktober fragte ich meine damalige Vermieterin, warum wir die Mietkaution noch nicht zurückerhalten haben. Sie sagte, dass die Nebenkostenabrechnung erst in 2023 erstellt würde, und dann der offene Betrag mit den Nebenkosten verrechnet wird. Gestern rief mein Mann erneut an. Gleiche Aussage, mit dem Zusatz, die Waschmaschine wäre 1 Woche nach unserem Auszug kaputt gewesen, und wir hätten nichts davon gesagt. Hallo? Bei unserem Auszug funktionierte sie einwandfrei.
Was können wir tun? Die Kaution beträgt 1.380 Euro.
LG
Renate
Hallo,
das mit der Waschmaschine sollte nicht Ihr Problem sein. Ihre Vermieterin hätte das bei der Wohnungsübergabe mit angeben müssen, hat das Protokoll jedoch mängelfrei unterschrieben?? Mit den Betriebskosten hat sie allerdings recht. Die Abrechnung kann tatsächlich aufgrund der Termine der Versorger bis zu einem Jahr dauern. Ihre Vermieterin müsste Ihnen jedoch eine Teilrückzahlung der Mietkaution gewähren. Nur den Teil, den sie für die Nebenkosten benötigt wird, darf sie bis dahin einbehalten.
Viel Erfolg
Guten Tag,
unser Vermieter hat nach Auszug 1/3 der Kaution einbehalten, und mir (trotz Aufforderung) bis heute keine Auflistung gegeben, wie sich diese Kürzung zusammensetzt. Lediglich im Überweisungsschreiben der Bank steht Vorbehalt NK. Wir hatten kleine Macken, aber das dürfte eigentlich nicht so viel ausmachen. Bis wann muss der Vermieter nach geleisteter Teilrückzahlung die veranschlagten Reparatur / Handwerkskosten offenlegen? Und was kann ich tun, wenn er sich weiterhin weigert, diese Auskunft zu geben?
Hallo,
mit NK sind die Nebenkosten gemeint, die noch abzurechnen sind. Für die restliche Mietkaution ist, wie Sie schon erwähnt haben, eine Teilrückzahlung vorzunehmen. Dafür darf sich der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit lassen. Sie finden die verschiedenen Fristen auch in der oben aufgeführten Tabelle.
Freundliche Grüße
Hallo,
meine Tochter ist nach 6 Monaten aus ihrer Wohnung ausgezogen. Während dieser Zeit war dreimal der Klempner dort, um entwichenes Wasser auf den Heizkreislauf aufzufüllen, nachdem die Heizung ausgefallen war. Den Schimmel, der sich in der Zeit gebildet hat, will nun der Vermieter von der Kaution abziehen. Im Übergabeprotokoll wurde sowohl der Schimmel aufgeführt, als auch die Weigerung meiner Tochter, dafür verantwortlich zu sein. Am Abend der Übergabe hatte schon der Nachmieter alle Tapeten und den Fußbodenbelag entfernt. Eine Nachzahlung für Nebenkosten ist nicht zu erwarten. Wie lange darf der Vermieter jetzt die Kaution einbehalten?
Mit freundlichen Grüßen
Tanja
Hallo,
grundsätzlich gilt für die Überprüfung von Mängeln eine Frist von bis zu 6 Monaten. Für den von Ihnen beschriebenen Schaden dürfte der Vermieter eigentlich gar kein Geld einbehalten, da ein Mieter ja nicht für Feuchtigkeitsschäden aufgrund einer einer defekten Heizung verantwortlich ist.
Freundliche Grüße
Hallo,
meine Mitbewohnerin und ich sind beide Ende Oktober 2022 aus unserer gemeinsamen Wohnung ausgezogen. Nun gibt es Diskussionen bezüglich der Mietkaution. Für das Jahr 2021 müssen wir angeblich über 400€ für die Nebenkosten nachzahlen. Für das Jahr 2022 will der Vermieter bzw. die Verwaltung weitere 1000€ zurückbehalten, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt. In beiden Jahren waren wir kaum anwesend und die Nebenkosten wurden ohne jegliche Zählerstände errechnet. Ist dies rechtens?
Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen.
Viele Grüße
Angelina
Hallo,
ob das „rechtens“ ist, kann ich Ihnen nicht beantworten. Es sieht nur so aus, als würde ein pauschaler Betrag einbehalten, der nicht den Verbrauchswerten entspricht. Sie müssten also normalerweise eine hohe Rückzahlung bekommen. Lassen Sie sich in jedem Fall die Nebenkostenabrechnung(en) vorlegen, und überprüfen Sie die Zahlen genau. Wahrscheinlich können Sie auch die monatlichen Abschläge senken, wenn Sie der Verwaltung die aktuellen Zählerstände durchgeben.
Freundliche Grüße
Guten Tag,
wir haben folgendes Problem: Wir hatten 2 Monate eine Wohnung zur Untermiete und 300 Euro Kaution gezahlt. Da die Vermieterin schon in Indien weilte, wurde alles per Telegram geregelt. Es gibt also keinen unterschriebenen Vertrag. Auf Telegram ist aber bestätigt, dass wir das Geld gezahlt haben. Nach ihrer Rückkehr aus Indien hat die Vermieterin nun 160 Euro der Kaution einbehalten, weil wir angeblich die Waschmaschine kaputtgemacht hätten. Wir haben schriftlich per Telegram, dass die Maschine schon einen Schaden wegen eines Wasserrücklaufproblems hatte, als wir einzogen. Als Beleg, dass sie nun ganz kaputt sei, hat sie nur die Rechnung für eine neue Maschine geschickt. Wir haben daraufhin eine Zahlungsaufforderung für die restliche Mietkaution per Brief verschickt, die ohne Reaktion blieb. Wir haben nun folgende Fragen:
– Können wir davon ausgehen, dass auch die nur per Messenger geteilte Kommunikation juristisch verwertbar ist, oder entstehen uns Nachteile, weil kein Vertrag unterschrieben wurde?
– Wir würden nun als zweiten Schritt zur Zahlungsaufforderung eine weitere Mahnung verschicken, richtig?
– Wir sind etwas ratlos, was dann zu tun wäre? Der hier im Portal angeraten Fachanwalt würde ja sicher mehr kosten als die einzuwerbende Restkaution über 160 Euro? Könnten wir den Fall auch zunächst allein weiter verfolgen / zur Anzeige bringen?
Hallo,
ich weiß nur, dass Vereinbarungen über Messenger bindend sind, wenn aus dem Chatverlauf der wesentliche Sachverhalt hervorgeht. Einen Fachanwalt zu beauftragen lohnt sich bei dem Betrag sicher nicht. Ich sehe folgende Möglichkeiten:
1. Die Sache privat weiterverfolgen, z.B. mit einem Online-Mahnbescheid für 20 – 30 Euro Kosten.
2. Einen Termin beim örtlichen Mieterverein vereinbaren.
3. Den Betrag abschreiben, wobei das natürlich absolut ärgerlich wäre. Es kommt immer darauf an, wie viel Zeit, Nerven und Geld man investieren möchte.
Viel Erfolg
Guten Tag.
ich habe meine alte Wohnung am letzten Tag des Monats September 2022 übergeben. Die neuen Nachmieter sowie Vermieter waren dabei, die Nachmieter haben auch am selbigen Tag die Schlüssel bekommen. Es gab ein Übergabeprotokoll, worin ein Mangel an den Bodendielen festgehalten wurde. Es ist etwas Lack von einer Diele abgeplatzt im Laufe der Zeit, ich war dort fast 3 Jahre. Es sollte überprüft werden, ob dies normale Abnutzung war. Im Februar hatte ich bezüglich der Rückzahlung der Kaution nachgefragt, weil keine Nachricht kam. Etwas später erhielt ich Antwort, dass der Boden repariert wurde und sie den Betrag von 300 Euro abzieht. Außerdem hat sie 70 Euro für die vorzeitige Jahresabrechnung belangt. Ist das so korrekt? Ich hatte Nachmieter gestellt und einen unbefristeten Vertrag.
Vielen Dank schonmal. LG
Hallo,
es hört sich so an, als ob es sich um eine normale Abnutzung am Fussboden handelt, was ich aus der Ferne jedoch nicht bestätigen kann. Falls es eine normale Abnutzung ist, ist der Vermieter für die Instandhaltung zuständig, muss die Kosten dafür tragen, und darf Ihnen entsprechend nichts von der Mietkaution abziehen. Der Einbehalt für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung ist dagegen zulässig, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Freundliche Grüße
Zum 15.04.2023 bin ich aus der Mietwohnung ausgezogen. Es fand keine Übergabe statt, der Vermieter hat die Kündigung bestätigt und angewiesen, an wen ich die Schlüssel zu übergeben hätte. Eine Nebenkostenabrechnung hat er seit 2 Jahren nicht mehr gemacht. Die Wohnung habe ich in sauberem Zustand verlassen, die Wände sind gestrichen, die Fenster geputzt. Mein ehemaliger Vermieter ignoriert meine Mail mit der Bitte um Erstattung der Kaution. Ich bin etwas ratlos….
Freundliche Grüße
Hallo,
ein Vermieter kann sich für die Rückzahlung einer Mietkaution grundsätzlich bis zu 6 Monate Zeit lassen. Wenn er allerdings bezüglich der Wohnung nichts zu beanstanden hat, haben Sie schon jetzt Anspruch auf Rückzahlung eines Teilbetrags, der nicht für die noch ausstehenden Nebenkosten benötigt wird.
Freundliche Grüße