Der Vermieter darf eine Mietkaution nicht in unbegrenzter Höhe verlangen. Wie hoch eine Kaution maximal sein darf, ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Wir erläutern alle Regeln, Ausnahmen, und worauf zu achten ist.
- In Deutschland gilt für die Mietkaution ein Höchstbetrag von 3 Monatsmieten.
- Bei der Berechnung wird die Kaltmiete ohne Nebenkosten zugrunde gelegt.
- Bei gewerblichen Mietverhältnissen darf die Kaution auch höher sein.
- Ein Vermieter darf die Kautionssumme nicht nachträglich erhöhen.
Wie hoch ist eine Mietkaution in Deutschland?
Die maximale Höhe einer Mietkaution ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Laut § 551 BGB darf diese drei Monatsmieten nicht überschreiten. Die Vorschrift gilt jedoch nur für den Höchstbetrag. So können Mieter und Vermieter jede Kautionssumme, die darunter liegt, frei wählen. Bei anonymen Mietverhältnissen in einer größeren Stadt sind meist 3 Mieten üblich. In ländlichen Gegenden wo sich die Mietparteien kennen, sind es oft nur 1 oder 2. In der Familie sowie unter engen Freunden wird auch schon mal im Vertrauen auf die Stellung einer Mietsicherheit verzichtet. Die Obergrenze gilt nur für privat genutzten Wohnraum. Bei einem gewerblichen Mietverhältnis herrscht dagegen Vertragsfreiheit. Hier können die Parteien auch eine höhere Kaution vereinbaren.
Wird die Höhe anhand der Brutto- oder Nettomiete berechnet?
Für die Berechnung der Mietkaution wird die sogenannte Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Dabei handelt es sich um die reinen Mietkosten für die Immobilie ohne zusätzliche Nebenkosten. Die Summe aus Grundmiete sowie der Pauschale für die Vorauszahlung der anfallenden Nebenkosten ohne Heizung ergibt die Bruttokaltmiete. Sind die Heizkosten ebenfalls enthalten, spricht man von der Bruttowarmmiete. Die Bruttomiete darf jedoch für die Berechnung der Kaution nicht verwendet werden. Beim folgenden Beispiel einer privat gemieteten Wohnung wird von 3 Kaltmieten ausgegangen.
- Nettokaltmiete: 850,00 €
- vereinbarte Kautionshöhe: 3 Kaltmieten
- Berechnung: 850 x 3 Monate = 2.550,00 €
Muss eine Mietkaution auf einmal gezahlt werden?
Laut § 551 BGB Abs. 2 ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, wenn die Sicherheit als Geldsumme bereitgestellt wird. Das heißt mit einfachen Worten: Der Mieter darf die Kaution in drei monatlichen Raten zahlen, wenn er dem Vermieter das Geld in bar überreicht (Barkaution), oder als Überweisung tätigt, siehe folgendes Beispiel:
- Mietbeginn ist der 01.10.2023.
- Die 1. Rate ist am 01.10.2023 zu zahlen,
- die 2. Rate ist am 01.11.2023 fällig,
- die 3. Rate am 01.12.2023.
- 1. Günstigen Anbieter auswählen.
Kautionshöhe eintragen, dann auf "jetzt vergleichen" klicken. - 2. Vertrag online abschließen.
- 3. Urkunde an Vermieter übergeben.
Kann eine Mietsicherheit auch höher als 3 Monatsmieten sein?
Grundsätzlich gilt immer die erlaubte Höchstgrenze von 3 Kaltmieten. Das Mietrecht kennt jedoch drei Fälle, bei denen eine höhere Kautionssumme zulässig ist, siehe folgende Beispiele.
Bestimmte Formen der Mietbürgschaft
Erhöhung der Mietkaution aufgrund der Verzinsung
Gewerbliches Mietverhältnis
Darf der Vermieter die Mietkaution nachträglich erhöhen?
Im Laufe der Zeit wird bei bestehenden Mietverträgen der Mietzins den Preissteigerungsraten und Marktgegebenheiten angepasst. Einige Vermieter nehmen die Situation zum Anlass, gleichzeitig auch die Mietkaution zu erhöhen. Dies ist jedoch nicht erlaubt. Die Kautionssumme berechnet sich immer anhand der ursprünglich vereinbarten Miete. Eine höhere Kaution ist jedoch möglich, wenn die Mietparteien eine separate schriftliche Vereinbarung treffen.
Unterschied: vereinbarte und zulässige Miete
Private Mietvereinbarungen richten sich nach den Marktgegebenheiten und den Vorgaben der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche im jeweiligen Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde festgelegt wird. Im Jahr 2015 wurde in einigen Bundesländern die Mietpreisbremse eingeführt. Die Regelung besagt, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Entscheidung, welcher Wohnungsmarkt als angespannt gilt, obliegt den Bundesländern. Bei einem Mietvertrag, der gegen die „Mietpreisbremse“ verstößt, kann der Mieter eine Absenkung der Kaution auf das Dreifache der zulässigen Miete nach der „Mietpreisbremse“ vom Vermieter verlangen.
Mieter hat zu viel Kaution gezahlt: Was tun?
Wird eine zum Nachteil des Mieters höhere Kaution als die gesetzlich vorgeschriebene im Mietvertrag vereinbart, ist damit nicht die gesamte Kautionsvereinbarung, sondern nur der übersteigende Betrag unwirksam. Der Mieter hat in dem Fall einen Rechtsanspruch, die Differenz vom Vermieter zurückzufordern (Urteil des BGH vom 3.12.2003 AZ VIII ZR 86/03).
Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?
Kommt der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, oder hinterlässt beim Auszug Schäden in der Wohnung, darf der Vermieter zum Ausgleich seiner Ansprüche einen entsprechenden Teil der Mietkaution einbehalten. Der Einbehalt ist dabei auf die hinterlegte Summe begrenzt. Ist der verbleibende Anspruch höher, kann der Vermieter separat Schadenersatz verlangen.
Höhe der Zinsen für eine Mietkaution
Die Höhe der Zinsen einer Mietkaution richtet sich immer nach der gewählten Anlageform. Als Untergrenze gilt die gesetzliche Mindestverzinsung. Diese bekommt man auf einem herkömmlichen Sparbuch bei einer Bank, welches man dort als klassisches Mietkautionskonto eröffnen kann. Entscheiden sich die Mietparteien z.B. für ein Festgeld- oder Tagesgeldkonto, gilt der jeweilige Zinssatz der gewählten Anlage. Eine Übersicht der Sparformen finden Sie im Kapitel: Mietkaution anlegen.
Wie hoch ist eine gewerbliche Mietkaution?
Der gesetzliche Schutz des § 551 BGB gilt, wie bereits erwähnt, nur für eine private Wohnung. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien herrscht zwischen den beteiligten Parteien weitgehend Vertragsfreiheit. Entscheidend ist, dass sich der Vermieter bei der Mietkaution nicht sittenwidrig verhält, und die Höhe für den Mieter keine Schikane bedeutet. Als Richtschnur dienen zwei Fälle aus der Praxis. So wurden fünf Monatsmieten (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.05.2009, Az.: I-10 U 2/09) oder sogar bis zu sieben (OLG Brandenburg, Beschluss v. 04.09.2006, Az.: 3 U 78/06) für rechtlich zulässig befunden.
Nach Inanspruchnahme: Muss Mieter Kaution wieder auffüllen?
Grundsätzlich ist eine Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich. Anderslautende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam. Nur wenn eine Forderung während des laufenden Mietverhältnisses rechtskräftig durch eine Klage festgestellt wurde, kann der Vermieter die Sicherheit auch vorher schon in Anspruch nehmen. In dem Fall muss der Mieter die Differenz aus dem entnommenen Betrag wieder auffüllen.
