Die Mietkaution ist ein häufiges Streitthema. Denn für Vermieter ist sie eine wichtige Sicherheit, für Mieter hingegen nur eine lästige Zahlungsverpflichtung. Wir erläutern alle wichtigen Regeln und Vorschriften: Von A wie Anlage bis Z wie Zinsen.
Was ist eine Mietkaution?
Jeder Mieter kennt dies: Beim Einzug in eine neue Wohnung muss i.d. Regel eine Mietkaution an den Vermieter gezahlt werden. Er sichert sich damit gegen Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten oder Schäden in der Wohnung ab. Sie ist als eine Art Faustpfand zu verstehen. Im Schadensfall hat der Hausherr Zugriff auf das Geld, und kann es mit seinen Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnen. Die Sicherheit darf allerdings nicht für „alles“, sondern nur bei tatsächlichen Ansprüchen aus dem aktuell laufenden Mietverhältnis herangezogen werden, siehe Auflistung unten.
- Schäden in der Wohnung
- nicht gezahlte Mieten
- nicht gezahlte Nebenkosten sowie noch ausstehende Nachzahlungen
- Kosten aus Rechtsstreitigkeiten
Die Kaution im Gesetz
Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Mietkaution zahlen. Hierfür ist zunächst eine schriftliche Vereinbarung, wie z.B. über den Mietvertrag notwendig. Wurde im Mietvertrag die Hinterlegung vereinbart, müssen sich die Mietparteien an die gesetzlichen Vorschriften des (BGB) Bürgerliches Gesetzbuchs halten. Dort sind „Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit“ geregelt. Das bedeutet in einfachen Worten: Es wird festgelegt, wie hoch eine Mietkaution sein darf, und bis wann sie vom Mieter gezahlt werden muss. Ebenso findet man dort, wie die Kaution während der Mietdauer angelegt werden kann, und was mit den Zinsen passiert. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte kurz und einfach verständlich zusammengefasst, siehe Überblick zum § 551 BGB.
Höhe: Wie hoch darf eine Mietsicherheit sein?
Laut Gesetzgeber darf die Kautionssumme bei privaten Mietverhältnissen die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Entscheidend für die Berechnung ist die Nettokaltmiete. Damit ist die reine Miete ohne Nebenkosten (Heizung, Strom und Wasser) gemeint. Die Vorschriften zur Begrenzung auf drei Monate gelten nur für private Mietverträge. Bei der Gewerbe-Mietkaution kann die Höhe zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden. Hier sind auch schon mal sechs Monatsmieten üblich.
Zeitpunkt: Wann muss man die Kaution bezahlen?
In der Regel möchte sie der Vermieter entweder schon bei Unterschrift des Mietvertrags oder spätestens beim Einzug haben. Das ist die übliche Vorgehensweise. Doch laut Gesetz ist der Mieter bei einer in bar gezahlten Kaution berechtigt, die Geldsumme auch in drei monatlichen Raten zu leisten. Das Recht auf Ratenzahlung kann auch nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Die erste Teilzahlung wird in dem Monat fällig, in dem das Mietverhältnis beginnt. Die Zahlung erfolgt spätestens an dem Tag, an dem der Vermieter auch seine erste Miete erhält. Die beiden anderen Raten werden mit den beiden folgenden Mietzahlungen – also im zweiten und im dritten Monat fällig. Entscheidend für den Beginn der Ratenzahlung ist nicht das Datum an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde, sondern der tatsächliche Mietbeginn. Den genauen Ablauf erläutert das folgende Beispiel:
Beispiel für die Kautionszahlung in Raten
- Abschlussdatum des Mietvertrags ist der 10.06.2023.
- Mietbeginn ist der 01.07.2023.
- Die 1. Rate ist am 01.07.2023 fällig.
- Die 2. Rate ist am 01.08.2023 zu zahlen.
- Die 3. Rate muss zum 01.09.2023 bezahlt werden.
Wie kann ich die Mietkaution anlegen?
Nachdem die Mietkaution an den Vermieter übergeben wurde, stellt sich die Frage: Was passiert nun eigentlich damit? Die Kaution muss im Schadensfall oder für eine spätere Rückzahlung zur Verfügung stehen. Hierfür hat der Gesetzgeber eine sichere Lösung geschaffen. Um die Trennung vom übrigen Vermögen des Vermieters zu gewährleisten, erfolgt die Anlage der Kaution auf einem separaten Konto. Da der Vermieter das Geld treuhänderisch verwaltet, spricht man auch von einem Treuhandkonto. Hierfür wird ein klassisches Sparkonto bei der Bank eröffnet. Die Eröffnung kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter vornehmen, siehe Erläuterung zum Mietkautionskonto. Verlangt der Vermieter die gesetzliche Anlage, muss der Mieter zustimmen, und umgekehrt. Ansonsten ist so ziemlich jede Art der Geldanlage möglich, solange sich die Mietparteien darüber einig sind. Eine Übersicht der Anlagemöglichkeiten sowie eine Auswahl von Banken finden Sie in unserem Ratgeber: Mietkaution anlegen.
Wie funktioniert das mit den Zinsen?
Das Wichtigste gleich vorweg: die Zinsen aus der Mietkaution gehören immer dem Mieter. Das gilt auch dann, wenn das Konto auf den Namen des Vermieters angelegt wurde. Mieter haben grundsätzlich immer einen Anspruch auf Verzinsung der angelegten Summe. Dem Hausherrn ist es nicht gestattet, das Geld während der Mietdauer unverzinst z.B. in einer Spardose aufzubewahren. Die Anlage wird – insofern nichts anderes vereinbart wurde – zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen verzinst (Sparbuch). Derzeit (Stand Juli 2023) sind etwa zwischen 0,01% und 0,10% üblich. Hierbei handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsung. Die tatsächliche Höhe richtet sich immer nach der gewählten Anlageform. Zinsen aus Geldanlagen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Kontoinhaber kann jedoch bei seiner Bank einen Freistellungsauftrag einreichen, um sich von der Steuerpflicht zu befreien. Wird das Kautionskonto aufgelöst, hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen.
Finanzierung der Mietkaution
Wer im Moment des Umzugs nicht flüssig ist, kann die Mietkaution auch finanzieren. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Welche Lösung am besten geeignet ist, richtet sich nach der jeweiligen Situation des Mieters. Der Dispokredit ist eine praktische Liquiditätsreserve auf dem Girokonto, wenn mal kein Guthaben vorhanden ist. Die Zinsen sind jedoch mit durchschnittlich 10 Prozent sehr hoch. Der klassische Kredit in Raten bietet dann Vorteile, wenn die Zinsen niedrig sind, und für die Rückzahlung mehr Zeit benötigt wird. Anstelle der Barkaution können Mieter ihrem Vermieter auch eine Mietkautionsbürgschaft überreichen. Wie bei einer Versicherung muss der Mieter einen jährlichen Beitrag zahlen. Bürgschaften sind bei Banken (Bankbürgschaft-Mietkaution) und Versicherungen (Mietkautionsversicherung) erhältlich. Die Möglichkeit der Ratenzahlung wurde bereits weiter oben erläutert.
Einbehalt durch Vermieter
Bei Mietrückständen oder Schäden in der Wohnung kann der Vermieter die Zahlung der ausstehenden Beträge oder die Reparatur vom Mieter verlangen. Zunächst muss zwischen normalen Abnutzungsspuren und wirklichen Beschädigungen unterschieden werden. Während normale Abnutzungserscheinungen mit der Miete abgegolten sind, müssen tatsächliche Schäden vom Mieter beseitigt werden. Ansonsten kann der Wohnungseigentümer die Renovierung selbst durchführen, und als finanziellen Ausgleich die Mietkaution einbehalten (hier mehr Infos). Ein verbleibender Differenzbetrag wird später an den Mieter ausgezahlt.
Rückzahlung nach Mietende
Sobald das Mietverhältnis endet, stellt sich gewöhnlich die Frage nach der Rückzahlung (hier mehr Infos). Der Anspruch des Mieters entsteht jedoch nicht automatisch mit dem Auszugstermin. Der Vermieter ist erst dann zur Herausgabe verpflichtet, wenn alle Forderungen aus dem Mietvertrag erfüllt sind. In diesem Fall muss er die Kautionssumme incl. der angefallenen Zinsen an den Mieter auszahlen. Wurde eine Bürgschaft hinterlegt, erfolgt die Kündigung des Vertrags durch Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Vermieter an die Versicherung oder Bank.
Hallo,
als allererstes vielen Dank für diesen Artikel.
Ich habe eine Frage: Wir ziehen demnächst in eine neue Wohnung ein. Der Mietvertrag des vorherigen Mieters hatte eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren. Er muss jedoch aus beruflichen Gründen ausziehen, und wir übernehmen den Mietvertrag für ihn. Wegen der Mietkaution gibt es seitens des Vermieters folgende Vereinbarung: Die Kaution, die der vorherige Mieter an den Vermieter gezahlt hat, behält der Vermieter, und wir zahlen dem ehemaligen Mieter das Geld. Mir kommt es alles sehr seltsam vor. Vor allem spricht niemand davon, dass wir die Zahlung in drei Raten vornehmen können.
Wie gehen wir da am besten vor?
Hallo,
man kann die Absicht dahinter erkennen: Der Vermieter möchte den Aufwand und die Kosten für Auflösung und Neuanlage des Kautionskontos sparen. Abgesehen davon, dass eine solche Regelung gesetzlich nicht zulässig ist, kann diese auch konkrete Nachteile mit sich bringen. Was passiert nun, wenn es offene Zahlungen gibt, oder nachträglich Mängel auftauchen? An wen wendet sich der Vermieter dann, wenn der Vormieter bereits ausgezahlt wurde? Ich würde mich an Ihrer Stelle nicht darauf einlassen.
Freundliche Grüße
Hallo eine Frage,
das habe ich heute bekommen. Muss ich die 10 Euro bezahlen?
Mit etwas Verspätung möchte ich nun Ihre Mietkaution neu anlegen, da Herr… die Kautionskonten im Zuge der Verwaltungsübergabe bei der DKB gekündigt hatte. Die Kautionen lagen bei Herrn… bei der Commerzbank, worauf wir keinen Zugriff hatten. Wir eröffnen das neue Konto bei der Volksbank, und diese benötigt eine aktuelle Ausweiskopie (Vor- und Rückseite) des Mieters. Weiter bitten wir Sie um Überweisung von 10,00 € Bankgebühr auf das Mietkonto. Diese überweisen wir zusammen mit der Kaution, und die Volksbank bucht sich die Gebühr dann von diesem Konto ab.
Hallo,
soweit mir bekannt ist, muss immer derjenige die Gebühren zahlen, der das Kautionskonto auf seinen Namen anlegt. Einer abweichenden Regelung müssten Sie in dem Fall zustimmen.
Freundliche Grüße
Hallo ihr Lieben,
ich bin am 31.01.2023 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Mitte Februar 2023 habe ich meinen Vermieter (Privatperson) gebeten, eine Rückmeldung zwecks der Mietkaution zu geben. Folgende Antwort kam zurück: „Sie werden noch 2 Nebenkostenabrechnungen aus Ihrem alten Mietverhältnis erhalten, für 2022 in 2023 und für den Januar 2023 im Jahre 2024. Nach Mietvertragsende können keine separaten Abrechnungen für den ausziehenden Mieter erstellt werden. Die Abrechnung erfolgt immer nach Ende des Abrechnungszeitraumes, d.h. nach Ende des Kalenderjahres. Sobald die Abrechnung für 2022 vorliegt geht Ihnen diese zu. Entsprechend dem Abrechnungsergebnis wird auch Ihre Kaution abgerechnet werden. Diese liegt bis dahin weiterhin bei der Bank auf Ihrem Miettreuhandkonto.“
Ist das so in Ordnung?
Ich bedanke mich jetzt schon für eure Antworten.
Hallo,
das ist so nicht ganz korrekt. Der Vermieter darf zwar einen Teil der Mietkaution bis zur abschließenden Nebenkostenabrechnung einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Dieser Betrag ist entsprechend zu schätzen. Den Rest darf er jedoch nur dann verrechnen, wenn er auch tatsächlich weitere Forderungen oder Schäden aus dem Mietverhältnis geltend macht. Wenn dem nicht so ist, muss er Ihnen den Differenzbetrag bereits jetzt auszahlen.
Freundliche Grüße
Einen schönen Guten Tag,
ich habe vor 21 Jahren eine Wohnung mit meinem damaligen Lebenspartner gemietet. Dieser ist nach zwei Jahren wieder ausgezogen, und hat jetzt 19 Jahre später eine Rückzahlung der damaligen Mietkaution gefordert. Ich bewohne jetzt die Wohnung seit 19 Jahren allein. Der Vermieter möchte jetzt von mir die gesamte Kaution haben, damit mein ehemaliger Lebenspartner diese ausbezahlt bekommen kann. In der Wohnung ist seit meinem Einzug vor 21 Jahren nichts passiert, der Standard ist natürlich nicht mehr zeitgemäß. Ich zahle seit 21 Jahren pünktlich meine Miete, und habe auch keinerlei Schulden. Die Sicherheit dient ja auch dazu, eventuelle Mängel bei einem Auszug zu begleichen. Nach 21 Jahren Mietdauer ist ja der Boden eh abgewohnt. Muss ich das Geld tatsächlich noch zahlen? Ich bedanke mich für eure Antworten.
Vielen lieben Dank
Hallo,
bei Ihrer Frage geht es darum, wer von wem etwas fordern, oder zurückfordern kann. Ich kann Ihnen dagegen nur allgemeine Fragen zur Mietkaution beantworten. Sie müssten sich rechtlich beraten lassen.
Freundliche Grüße
Hallo zusammen,
die Mietkaution wurde von mir als Mieter auf einem eigenen Mietkautionskonto bei meiner Bank hinterlegt. Bereits vor dem offiziellen Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Geld nebst Zinsen von der Bank angefordert. Er hatte mir jedoch mitgeteilt, dass er die Kaution erst nach der Betriebskostenerstellung auszahlen wird – also möglicherweise erst in 1 1/2 Jahren. Kann der Vermieter die Kaution die Mietkaution an sich auszahlen lassen, auch wenn bestehende Streitigkeiten noch geklärt werden müssen? Und was ist mit den Zinsen, die mir durch die vorzeitige Auszahlung verloren gehen?
Vielen Dank für Eure klärende Antworten und
viele Grüße
Hallo,
nein das Kautionskonto vor Ende des Mietverhältnisses zu kündigen, ist nicht erlaubt. Die Rückabwicklung der Mietkaution kann frühestens nach Mietvertragsende erfolgen. Wenn Sie Kontoinhaber sind, können auch nur Sie als Mieter das Konto auflösen, nachdem Ihnen der Vermieter die Verpfändungsurkunde zurückgegeben hat. Somit darf die Bank einem Kündigungswunsch des Vermieters gar nicht entsprechen. Sie haben als Mieter Anspruch auf Zinsen bis zum Tag der Kontoauflösung.
Freundliche Grüße