Die Mietkaution ist ein häufiges Streitthema. Denn für Vermieter ist sie eine wichtige Sicherheit, für Mieter hingegen nur eine lästige Zahlungsverpflichtung. Wir erläutern alle wichtigen Regeln und Vorschriften: Von A wie Anlage bis Z wie Zinsen.
Was ist eine Mietkaution?
Jeder Mieter kennt dies: Beim Einzug in eine neue Wohnung muss i.d. Regel eine Mietkaution an den Vermieter gezahlt werden. Er sichert sich damit gegen Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten oder Schäden in der Wohnung ab. Sie ist als eine Art Faustpfand zu verstehen. Im Schadensfall hat der Hausherr Zugriff auf das Geld, und kann es mit seinen Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnen. Die Sicherheit darf allerdings nicht für „alles“, sondern nur bei tatsächlichen Ansprüchen aus dem aktuell laufenden Mietverhältnis herangezogen werden, siehe Auflistung unten.
- Schäden in der Wohnung
- nicht gezahlte Mieten
- nicht gezahlte Nebenkosten sowie noch ausstehende Nachzahlungen
- Kosten aus Rechtsstreitigkeiten
Die Kaution im Gesetz
Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Mietkaution zahlen. Hierfür ist zunächst eine schriftliche Vereinbarung, wie z.B. über den Mietvertrag notwendig. Wurde im Mietvertrag die Hinterlegung vereinbart, müssen sich die Mietparteien an die gesetzlichen Vorschriften des (BGB) Bürgerliches Gesetzbuchs halten. Dort sind „Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit“ geregelt. Das bedeutet in einfachen Worten: Es wird festgelegt, wie hoch eine Mietkaution sein darf, und bis wann sie vom Mieter gezahlt werden muss. Ebenso findet man dort, wie die Kaution während der Mietdauer angelegt werden kann, und was mit den Zinsen passiert. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte kurz und einfach verständlich zusammengefasst, siehe Überblick zum § 551 BGB.
Höhe: Wie hoch darf eine Mietsicherheit sein?
Laut Gesetzgeber darf die Kautionssumme bei privaten Mietverhältnissen die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Entscheidend für die Berechnung ist die Nettokaltmiete. Damit ist die reine Miete ohne Nebenkosten (Heizung, Strom und Wasser) gemeint. Die Vorschriften zur Begrenzung auf drei Monate gelten nur für private Mietverträge. Bei der Gewerbe-Mietkaution kann die Höhe zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden. Hier sind auch schon mal sechs Monatsmieten üblich.
Zeitpunkt: Wann muss man die Kaution bezahlen?
In der Regel möchte sie der Vermieter entweder schon bei Unterschrift des Mietvertrags oder spätestens beim Einzug haben. Das ist die übliche Vorgehensweise. Doch laut Gesetz ist der Mieter bei einer in bar gezahlten Kaution berechtigt, die Geldsumme auch in drei monatlichen Raten zu leisten. Das Recht auf Ratenzahlung kann auch nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Die erste Teilzahlung wird in dem Monat fällig, in dem das Mietverhältnis beginnt. Die Zahlung erfolgt spätestens an dem Tag, an dem der Vermieter auch seine erste Miete erhält. Die beiden anderen Raten werden mit den beiden folgenden Mietzahlungen – also im zweiten und im dritten Monat fällig. Entscheidend für den Beginn der Ratenzahlung ist nicht das Datum an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde, sondern der tatsächliche Mietbeginn. Den genauen Ablauf erläutert das folgende Beispiel:
Beispiel für die Kautionszahlung in Raten
- Abschlussdatum des Mietvertrags ist der 10.06.2023.
- Mietbeginn ist der 01.07.2023.
- Die 1. Rate ist am 01.07.2023 fällig.
- Die 2. Rate ist am 01.08.2023 zu zahlen.
- Die 3. Rate muss zum 01.09.2023 bezahlt werden.
Wie kann ich die Mietkaution anlegen?
Nachdem die Mietkaution an den Vermieter übergeben wurde, stellt sich die Frage: Was passiert nun eigentlich damit? Die Kaution muss im Schadensfall oder für eine spätere Rückzahlung zur Verfügung stehen. Hierfür hat der Gesetzgeber eine sichere Lösung geschaffen. Um die Trennung vom übrigen Vermögen des Vermieters zu gewährleisten, erfolgt die Anlage der Kaution auf einem separaten Konto. Da der Vermieter das Geld treuhänderisch verwaltet, spricht man auch von einem Treuhandkonto. Hierfür wird ein klassisches Sparkonto bei der Bank eröffnet. Die Eröffnung kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter vornehmen, siehe Erläuterung zum Mietkautionskonto. Verlangt der Vermieter die gesetzliche Anlage, muss der Mieter zustimmen, und umgekehrt. Ansonsten ist so ziemlich jede Art der Geldanlage möglich, solange sich die Mietparteien darüber einig sind. Eine Übersicht der Anlagemöglichkeiten sowie eine Auswahl von Banken finden Sie in unserem Ratgeber: Mietkaution anlegen.
Wie funktioniert das mit den Zinsen?
Das Wichtigste gleich vorweg: die Zinsen aus der Mietkaution gehören immer dem Mieter. Das gilt auch dann, wenn das Konto auf den Namen des Vermieters angelegt wurde. Mieter haben grundsätzlich immer einen Anspruch auf Verzinsung der angelegten Summe. Dem Hausherrn ist es nicht gestattet, das Geld während der Mietdauer unverzinst z.B. in einer Spardose aufzubewahren. Die Anlage wird – insofern nichts anderes vereinbart wurde – zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen verzinst (Sparbuch). Derzeit (Stand Juni 2023) sind etwa zwischen 0,01% und 0,10% üblich. Hierbei handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsung. Die tatsächliche Höhe richtet sich immer nach der gewählten Anlageform. Zinsen aus Geldanlagen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Kontoinhaber kann jedoch bei seiner Bank einen Freistellungsauftrag einreichen, um sich von der Steuerpflicht zu befreien. Wird das Kautionskonto aufgelöst, hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen.
Finanzierung der Mietkaution
Wer im Moment des Umzugs nicht flüssig ist, kann die Mietkaution auch finanzieren. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Welche Lösung am besten geeignet ist, richtet sich nach der jeweiligen Situation des Mieters. Der Dispokredit ist eine praktische Liquiditätsreserve auf dem Girokonto, wenn mal kein Guthaben vorhanden ist. Die Zinsen sind jedoch mit durchschnittlich 10 Prozent sehr hoch. Der klassische Kredit in Raten bietet dann Vorteile, wenn die Zinsen niedrig sind, und für die Rückzahlung mehr Zeit benötigt wird. Anstelle der Barkaution können Mieter ihrem Vermieter auch eine Mietkautionsbürgschaft überreichen. Wie bei einer Versicherung muss der Mieter einen jährlichen Beitrag zahlen. Bürgschaften sind bei Banken (Bankbürgschaft-Mietkaution) und Versicherungen (Mietkautionsversicherung) erhältlich. Die Möglichkeit der Ratenzahlung wurde bereits weiter oben erläutert.
Einbehalt durch Vermieter
Bei Mietrückständen oder Schäden in der Wohnung kann der Vermieter die Zahlung der ausstehenden Beträge oder die Reparatur vom Mieter verlangen. Zunächst muss zwischen normalen Abnutzungsspuren und wirklichen Beschädigungen unterschieden werden. Während normale Abnutzungserscheinungen mit der Miete abgegolten sind, müssen tatsächliche Schäden vom Mieter beseitigt werden. Ansonsten kann der Wohnungseigentümer die Renovierung selbst durchführen, und als finanziellen Ausgleich die Mietkaution einbehalten (hier mehr Infos). Ein verbleibender Differenzbetrag wird später an den Mieter ausgezahlt.
Rückzahlung nach Mietende
Sobald das Mietverhältnis endet, stellt sich gewöhnlich die Frage nach der Rückzahlung (hier mehr Infos). Der Anspruch des Mieters entsteht jedoch nicht automatisch mit dem Auszugstermin. Der Vermieter ist erst dann zur Herausgabe verpflichtet, wenn alle Forderungen aus dem Mietvertrag erfüllt sind. In diesem Fall muss er die Kautionssumme incl. der angefallenen Zinsen an den Mieter auszahlen. Wurde eine Bürgschaft hinterlegt, erfolgt die Kündigung des Vertrags durch Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Vermieter an die Versicherung oder Bank.
Hallo,
wir haben nach 30 Jahren eine Kündigung unseres gemieteten Hauses bekommen. 1 Jahr Kündigung zusätzlich eine 20 prozentige Mieterhöhung und eine Forderung für eine Mietkaution in Höhe von 1.500 EURO. Zu Beginn hatten wir sie auch gezahlt. Der Vermieter hat sie uns aber nach ungefähr 15 Jahren wieder ausgezahlt. Sind wir verpflichtet, die Kaution erneut zu bezahlen? Wir möchten dies aber nicht. Das Haus will er jetzt verkaufen.
Mit freundlichen Grüßen
Hallo,
soweit ich weiß, müssen Sie das Geld nicht nochmal hinterlegen, da der Anspruch verjährt ist (allgemein betrachtet). Sie müssten sich jedoch rechtlich absichern / beraten lassen, ob das in Ihrem Fall so zutrifft. Jemand sollte sich auch Ihren Mietvertrag ansehen.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe meine Mietwohnung fristgerecht gekündigt. (30.04.2023). Ein entsprechendes Bestätigungsschreiben ist eingegangen. Nun wird in ein paar Tagen eine „Vorababnahme“ durch einen Mitarbeiter erfolgen. Problem ist, dass die Wohnungsbaugenossenschaft das „verbleibende Geschäftsguthaben“ (Mietkaution) erst zum Ende des Geschäftsjahres 12/2024 abrechnen will.
Zitat: Die Auszahlung des verbleibenden Geschäftsguthabens erfolgt nach Feststellung der Bilanz durch die Mitgliederversammlung im Folgejahr“. Nun ist es für mich sehr fraglich, ob diese Vorgehensweise gerechtfertigt ist. Standard sind meines Wissens, 3 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Kann ich hier Widerspruch einreichen?
Mit freundlichen Grüßen
Hallo,
ja, meines Wissens ist diese Vorgehensweise üblich, wenn Sie mit Ihrer Kaution ein Geschäftsguthaben der Genossenschaft erworben haben. Die Abwicklung solcher Geschäftsguthaben wird immer im Folgejahr vorgenommen.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich hätte mal eine Frage. Bin wegen einer Umschulung für 7 Monate in eine Wohnung eingezogen! Bin da heute angekommen, und habe extreme Mängel festgestellt. Die Heizung hängt nur noch an einer Befestigung, die Böden sind beschädigt, überall Flecken an der Wand usw. Es gab keine richtige Wohnungsübergabe, auch kein Protokoll. Nur der Hausmeister, der mir lediglich den Schlüssel gegeben hat! Jetzt meine Frage: Soll ich die Mietkaution zahlen? Im Mietvertrag steht dazu nichts, nur das ich bei Schäden zur Verantwortung gezogen werde! Jetzt sind in der Wohnung extreme Mängel, die niemand dokumentiert hat. Ich habe nur selbst einige Bilder und Videos gemacht!!
Hallo,
wenn im Mietvertrag keine Kaution vereinbart wurde, müssen Sie auch keine bezahlen. Trotzdem würde ich eine Wohnungsabnahme mit Protokoll, welches von beiden Mietparteien unterschrieben wird, dringend nachholen. So unprofessionell wie die Wohnungsübergabe abgelaufen ist, könnte ich mir vorstellen, dass man Ihnen Schäden vom Vormieter sonst einfach unterschiebt. Falls das nicht möglich ist, führen Sie die Abnahme mit einem Zeugen selbst durch. Dokumentieren Sie alle Mängel. Dass Sie Fotos und Videos gemacht haben, ist schon mal gut.
Freundliche Grüße
Hallo,
als allererstes vielen Dank für diesen Artikel.
Ich habe eine Frage: Wir ziehen demnächst in eine neue Wohnung ein. Der Mietvertrag des vorherigen Mieters hatte eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren. Er muss jedoch aus beruflichen Gründen ausziehen, und wir übernehmen den Mietvertrag für ihn. Wegen der Mietkaution gibt es seitens des Vermieters folgende Vereinbarung: Die Kaution, die der vorherige Mieter an den Vermieter gezahlt hat, behält der Vermieter, und wir zahlen dem ehemaligen Mieter das Geld. Mir kommt es alles sehr seltsam vor. Vor allem spricht niemand davon, dass wir die Zahlung in drei Raten vornehmen können.
Wie gehen wir da am besten vor?
Hallo,
man kann die Absicht dahinter erkennen: Der Vermieter möchte den Aufwand und die Kosten für Auflösung und Neuanlage des Kautionskontos sparen. Abgesehen davon, dass eine solche Regelung gesetzlich nicht zulässig ist, kann diese auch konkrete Nachteile mit sich bringen. Was passiert nun, wenn es offene Zahlungen gibt, oder nachträglich Mängel auftauchen? An wen wendet sich der Vermieter dann, wenn der Vormieter bereits ausgezahlt wurde? Ich würde mich an Ihrer Stelle nicht darauf einlassen.
Freundliche Grüße
Hallo eine Frage,
das habe ich heute bekommen. Muss ich die 10 Euro bezahlen?
Mit etwas Verspätung möchte ich nun Ihre Mietkaution neu anlegen, da Herr… die Kautionskonten im Zuge der Verwaltungsübergabe bei der DKB gekündigt hatte. Die Kautionen lagen bei Herrn… bei der Commerzbank, worauf wir keinen Zugriff hatten. Wir eröffnen das neue Konto bei der Volksbank, und diese benötigt eine aktuelle Ausweiskopie (Vor- und Rückseite) des Mieters. Weiter bitten wir Sie um Überweisung von 10,00 € Bankgebühr auf das Mietkonto. Diese überweisen wir zusammen mit der Kaution, und die Volksbank bucht sich die Gebühr dann von diesem Konto ab.
Hallo,
soweit mir bekannt ist, muss immer derjenige die Gebühren zahlen, der das Kautionskonto auf seinen Namen anlegt. Einer abweichenden Regelung müssten Sie in dem Fall zustimmen.
Freundliche Grüße
Hallo ihr Lieben,
ich bin am 31.01.2023 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Mitte Februar 2023 habe ich meinen Vermieter (Privatperson) gebeten, eine Rückmeldung zwecks der Mietkaution zu geben. Folgende Antwort kam zurück: „Sie werden noch 2 Nebenkostenabrechnungen aus Ihrem alten Mietverhältnis erhalten, für 2022 in 2023 und für den Januar 2023 im Jahre 2024. Nach Mietvertragsende können keine separaten Abrechnungen für den ausziehenden Mieter erstellt werden. Die Abrechnung erfolgt immer nach Ende des Abrechnungszeitraumes, d.h. nach Ende des Kalenderjahres. Sobald die Abrechnung für 2022 vorliegt geht Ihnen diese zu. Entsprechend dem Abrechnungsergebnis wird auch Ihre Kaution abgerechnet werden. Diese liegt bis dahin weiterhin bei der Bank auf Ihrem Miettreuhandkonto.“
Ist das so in Ordnung?
Ich bedanke mich jetzt schon für eure Antworten.
Hallo,
das ist so nicht ganz korrekt. Der Vermieter darf zwar einen Teil der Mietkaution bis zur abschließenden Nebenkostenabrechnung einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Dieser Betrag ist entsprechend zu schätzen. Den Rest darf er jedoch nur dann verrechnen, wenn er auch tatsächlich weitere Forderungen oder Schäden aus dem Mietverhältnis geltend macht. Wenn dem nicht so ist, muss er Ihnen den Differenzbetrag bereits jetzt auszahlen.
Freundliche Grüße