Die Mietkaution ist ein häufiges Streitthema. Denn für Vermieter ist sie eine wichtige Sicherheit, für Mieter hingegen nur eine lästige Zahlungsverpflichtung. Wir erläutern alle wichtigen Regeln und Vorschriften: Von A wie Anlage bis Z wie Zinsen.
Was ist eine Mietkaution?
Jeder Mieter kennt dies: Beim Einzug in eine neue Wohnung muss i.d. Regel eine Mietkaution an den Vermieter gezahlt werden. Er sichert sich damit gegen Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten oder Schäden in der Wohnung ab. Sie ist als eine Art Faustpfand zu verstehen. Im Schadensfall hat der Hausherr Zugriff auf das Geld, und kann es mit seinen Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnen. Die Sicherheit darf allerdings nicht für „alles“, sondern nur bei tatsächlichen Ansprüchen aus dem aktuell laufenden Mietverhältnis herangezogen werden, siehe Auflistung unten.
- Schäden in der Wohnung
- nicht gezahlte Mieten
- nicht gezahlte Nebenkosten sowie noch ausstehende Nachzahlungen
- Kosten aus Rechtsstreitigkeiten
Die Kaution im Gesetz
Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Mietkaution zahlen. Hierfür ist zunächst eine schriftliche Vereinbarung, wie z.B. über den Mietvertrag notwendig. Wurde im Mietvertrag die Hinterlegung vereinbart, müssen sich die Mietparteien an die gesetzlichen Vorschriften des (BGB) Bürgerliches Gesetzbuchs halten. Dort sind „Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit“ geregelt. Das bedeutet in einfachen Worten: Es wird festgelegt, wie hoch eine Mietkaution sein darf, und bis wann sie vom Mieter gezahlt werden muss. Ebenso findet man dort, wie die Kaution während der Mietdauer angelegt werden kann, und was mit den Zinsen passiert. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte kurz und einfach verständlich zusammengefasst, siehe Überblick zum § 551 BGB.
Wie hoch darf eine Mietsicherheit sein?
Laut Gesetzgeber darf die Kautionssumme bei privaten Mietverhältnissen die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Entscheidend für die Berechnung ist die Nettokaltmiete. Damit ist die reine Miete ohne Nebenkosten (Heizung, Strom und Wasser) gemeint. Die Vorschriften zur Begrenzung auf drei Monate gelten nur für private Mietverträge. Bei der Gewerbe-Mietkaution kann die Höhe zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden. Hier sind auch schon mal sechs Monatsmieten üblich.
Wann muss man die Kaution bezahlen?
In der Regel möchte sie der Vermieter entweder schon bei Unterschrift des Mietvertrags oder spätestens beim Einzug haben. Das ist die übliche Vorgehensweise. Doch laut Gesetz ist der Mieter bei einer in bar gezahlten Kaution berechtigt, die Geldsumme auch in drei monatlichen Raten zu leisten. Das Recht auf Ratenzahlung kann auch nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Die erste Teilzahlung wird in dem Monat fällig, in dem das Mietverhältnis beginnt. Die Zahlung erfolgt spätestens an dem Tag, an dem der Vermieter auch seine erste Miete erhält. Die beiden anderen Raten werden mit den beiden folgenden Mietzahlungen – also im zweiten und im dritten Monat fällig. Entscheidend für den Beginn der Ratenzahlung ist nicht das Datum an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde, sondern der tatsächliche Mietbeginn. Den genauen Ablauf erläutert das folgende Beispiel:
Beispiel für die Kautionszahlung in Raten
- Abschlussdatum des Mietvertrags ist der 10.03.2024.
- Mietbeginn ist der 01.04.2024.
- Die 1. Rate ist 01.04.2024 fällig.
- Die 2. Rate ist am 01.05.2024 zu zahlen.
- Die 3. Rate muss zum 01.06.2024 beglichen werden.
Wie kann ich die Mietkaution anlegen?
Nachdem die Mietkaution an den Vermieter übergeben wurde, stellt sich die Frage: Was passiert nun eigentlich damit? Die Kaution muss im Schadensfall oder für eine spätere Rückzahlung zur Verfügung stehen. Hierfür hat der Gesetzgeber eine sichere Lösung geschaffen. Um die Trennung vom übrigen Vermögen des Vermieters zu gewährleisten, erfolgt die Anlage der Kaution auf einem separaten Konto. Da der Vermieter das Geld treuhänderisch verwaltet, spricht man auch von einem Treuhandkonto. Hierfür wird ein klassisches Sparkonto bei der Bank eröffnet. Die Eröffnung kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter vornehmen, siehe Erläuterung zum Mietkautionskonto. Verlangt der Vermieter die gesetzliche Anlage, muss der Mieter zustimmen, und umgekehrt. Ansonsten ist so ziemlich jede Art der Geldanlage möglich, solange sich die Mietparteien darüber einig sind. Eine Übersicht der Anlagemöglichkeiten sowie eine Auswahl von Banken finden Sie in unserem Ratgeber: Mietkaution anlegen.
Wie funktioniert das mit den Zinsen?
Das Wichtigste gleich vorweg: die Zinsen aus der Mietkaution gehören immer dem Mieter. Das gilt auch dann, wenn das Konto auf den Namen des Vermieters angelegt wurde. Mieter haben grundsätzlich immer einen Anspruch auf Verzinsung der angelegten Summe. Dem Hausherrn ist es nicht gestattet, das Geld während der Mietdauer unverzinst z.B. in einer Spardose aufzubewahren. Die Anlage wird – insofern nichts anderes vereinbart wurde – zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen verzinst (Sparbuch). Derzeit (Stand Februar 2024) sind etwa zwischen 0,01% und 0,10% üblich. Hierbei handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsung. Die tatsächliche Höhe richtet sich immer nach der gewählten Anlageform. Zinsen aus Geldanlagen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Kontoinhaber kann jedoch bei seiner Bank einen Freistellungsauftrag einreichen, um sich von der Steuerpflicht zu befreien. Wird das Kautionskonto aufgelöst, hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen.
Finanzierung der Mietkaution
Wer im Moment des Umzugs nicht flüssig ist, kann die Mietkaution auch finanzieren. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Welche Lösung am besten geeignet ist, richtet sich nach der jeweiligen Situation des Mieters. Der Dispokredit ist eine praktische Liquiditätsreserve auf dem Girokonto, wenn mal kein Guthaben vorhanden ist. Die Zinsen sind jedoch mit durchschnittlich 10 Prozent sehr hoch. Der klassische Kredit in Raten bietet dann Vorteile, wenn die Zinsen niedrig sind, und für die Rückzahlung mehr Zeit benötigt wird. Anstelle der Barkaution können Mieter ihrem Vermieter auch eine Mietkautionsbürgschaft überreichen. Wie bei einer Versicherung muss der Mieter einen jährlichen Beitrag zahlen. Bürgschaften sind bei Banken (Bankbürgschaft-Mietkaution) und Versicherungen (Mietkautionsversicherung) erhältlich. Die Möglichkeit der Ratenzahlung wurde bereits weiter oben erläutert.
Einbehalt durch Vermieter
Bei Mietrückständen oder Schäden in der Wohnung kann der Vermieter die Zahlung der ausstehenden Beträge oder die Reparatur vom Mieter verlangen. Zunächst muss zwischen normalen Abnutzungsspuren und wirklichen Beschädigungen unterschieden werden. Während normale Abnutzungserscheinungen mit der Miete abgegolten sind, müssen tatsächliche Schäden vom Mieter beseitigt werden. Ansonsten kann der Wohnungseigentümer die Renovierung selbst durchführen, und als finanziellen Ausgleich die Mietkaution einbehalten (hier mehr Infos). Ein verbleibender Differenzbetrag wird später an den Mieter ausgezahlt.
Rückzahlung nach Mietende
Sobald das Mietverhältnis endet, stellt sich gewöhnlich die Frage nach der Rückzahlung (hier mehr Infos). Der Anspruch des Mieters entsteht jedoch nicht automatisch mit dem Auszugstermin. Der Vermieter ist erst dann zur Herausgabe verpflichtet, wenn alle Forderungen aus dem Mietvertrag erfüllt sind. In diesem Fall muss er die Kautionssumme incl. der angefallenen Zinsen an den Mieter auszahlen. Wurde eine Bürgschaft hinterlegt, erfolgt die Kündigung des Vertrags durch Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Vermieter an die Versicherung oder Bank.
Anne meint
Hallo zusammen,
die Mietkaution wurde von mir als Mieter auf einem eigenen Mietkautionskonto bei meiner Bank hinterlegt. Bereits vor dem offiziellen Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Geld nebst Zinsen von der Bank angefordert. Er hatte mir jedoch mitgeteilt, dass er die Kaution erst nach der Betriebskostenerstellung auszahlen wird – also möglicherweise erst in 1 1/2 Jahren. Kann der Vermieter die Kaution die Mietkaution an sich auszahlen lassen, auch wenn bestehende Streitigkeiten noch geklärt werden müssen? Und was ist mit den Zinsen, die mir durch die vorzeitige Auszahlung verloren gehen?
Vielen Dank für Eure klärende Antworten und
viele Grüße
admin meint
Hallo,
nein das Kautionskonto vor Ende des Mietverhältnisses zu kündigen, ist nicht erlaubt. Die Rückabwicklung der Mietkaution kann frühestens nach Mietvertragsende erfolgen. Wenn Sie Kontoinhaber sind, können auch nur Sie als Mieter das Konto auflösen, nachdem Ihnen der Vermieter die Verpfändungsurkunde zurückgegeben hat. Somit darf die Bank einem Kündigungswunsch des Vermieters gar nicht entsprechen. Sie haben als Mieter Anspruch auf Zinsen bis zum Tag der Kontoauflösung.
Freundliche Grüße
Markus meint
Hallo,
ich habe eine Wohnung für ein Jahr gemietet, und die Vermieterin hat € 300 der Kaution einbehalten. Mit der Begründung, dass die Energiekosten im letzten Jahr gestiegen sind.
Es erfolgte nie eine Mieterhöhung oder Anhebung der Betriebskosten!
Ist das so ok?
Danke für die Antwort
Liebe Grüße
admin meint
Hallo,
ja, das ist die übliche Vorgehensweise. Wenn mit einer Nachzahlung bei den Betriebskosten zu rechnen ist, kann die Vermietung einen Teil der Mietkaution bis zur endgültigen Abrechnung zurückhalten. Es wäre natürlich besser gewesen, Sie auf die gestiegenen Kosten hinzuweisen. Dann hätten Sie die Betriebskostenpauschale auf eigenen Wunsch erhöhen können. Aber dazu sind Vermieter, soweit mir bekannt ist, nicht verpflichtet.
Freundliche Grüße
Sandra meint
Ich bin Vermieterin einer Wohnung. Der Mieter hat Schäden an den Sanitärobjekten hinterlassen. Diese wurden im Abnahmeprotokoll vermerkt und durch den Mieter anerkannt. Seine Haftpflichtversicherung hat jetzt nur den Zeitwert für den Ersatz der Sanitärobjekte (Waschbecken und Toilettendeckel) erstattet. Der Differenzbetrag ist noch offen und diesen möchte ich außerdem über die Mietkaution geltend machen. Ist das möglich?
admin meint
Hallo,
meiner Erfahrung nach muss der Mieter bei einem Schaden immer nur den Zeitwert ersetzen. Dies ist durch die Zahlung der Versicherung erfolgt. Den Differenzbetrag über die Kaution abzuwickeln, geht soweit ich weiß nicht.
Freundliche Grüße