Die Mietkaution ist ein häufiges Streitthema. Denn für Vermieter ist sie eine wichtige Sicherheit, für Mieter hingegen nur eine lästige Zahlungsverpflichtung. Wir erläutern alle wichtigen Regeln und Vorschriften: Von A wie Anlage bis Z wie Zinsen.
Was ist eine Mietkaution?
Jeder Mieter kennt dies: Beim Einzug in eine neue Wohnung muss i.d. Regel eine Mietkaution an den Vermieter gezahlt werden. Er sichert sich damit gegen Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten oder Schäden in der Wohnung ab. Sie ist als eine Art Faustpfand zu verstehen. Im Schadensfall hat der Hausherr Zugriff auf das Geld, und kann es mit seinen Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnen. Die Sicherheit darf allerdings nicht für „alles“, sondern nur bei tatsächlichen Ansprüchen aus dem aktuell laufenden Mietverhältnis herangezogen werden, siehe Auflistung unten.
- Schäden in der Wohnung
- nicht gezahlte Mieten
- nicht gezahlte Nebenkosten sowie noch ausstehende Nachzahlungen
- Kosten aus Rechtsstreitigkeiten
Die Kaution im Gesetz
Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Mietkaution zahlen. Hierfür ist zunächst eine schriftliche Vereinbarung, wie z.B. über den Mietvertrag notwendig. Wurde im Mietvertrag die Hinterlegung vereinbart, müssen sich die Mietparteien an die gesetzlichen Vorschriften des (BGB) Bürgerliches Gesetzbuchs halten. Dort sind „Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit“ geregelt. Das bedeutet in einfachen Worten: Es wird festgelegt, wie hoch eine Mietkaution sein darf, und bis wann sie vom Mieter gezahlt werden muss. Ebenso findet man dort, wie die Kaution während der Mietdauer angelegt werden kann, und was mit den Zinsen passiert. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte kurz und einfach verständlich zusammengefasst, siehe Überblick zum § 551 BGB.
Höhe: Wie hoch darf eine Mietsicherheit sein?
Laut Gesetzgeber darf die Kautionssumme bei privaten Mietverhältnissen die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Entscheidend für die Berechnung ist die Nettokaltmiete. Damit ist die reine Miete ohne Nebenkosten (Heizung, Strom und Wasser) gemeint. Die Vorschriften zur Begrenzung auf drei Monate gelten nur für private Mietverträge. Bei der Gewerbe-Mietkaution kann die Höhe zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden. Hier sind auch schon mal sechs Monatsmieten üblich.
Zeitpunkt: Wann muss man die Kaution bezahlen?
In der Regel möchte sie der Vermieter entweder schon bei Unterschrift des Mietvertrags oder spätestens beim Einzug haben. Das ist die übliche Vorgehensweise. Doch laut Gesetz ist der Mieter bei einer in bar gezahlten Kaution berechtigt, die Geldsumme auch in drei monatlichen Raten zu leisten. Das Recht auf Ratenzahlung kann auch nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Die erste Teilzahlung wird in dem Monat fällig, in dem das Mietverhältnis beginnt. Die Zahlung erfolgt spätestens an dem Tag, an dem der Vermieter auch seine erste Miete erhält. Die beiden anderen Raten werden mit den beiden folgenden Mietzahlungen – also im zweiten und im dritten Monat fällig. Entscheidend für den Beginn der Ratenzahlung ist nicht das Datum an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde, sondern der tatsächliche Mietbeginn. Den genauen Ablauf erläutert das folgende Beispiel:
Beispiel für die Kautionszahlung in Raten
- Abschlussdatum des Mietvertrags ist der 10.01.2023.
- Mietbeginn ist der 01.02.2023.
- Die 1. Rate ist am 01.02.2023 fällig.
- Die 2. Rate ist am 01.03.2023 zu zahlen.
- Die 3. Rate muss zum 01.04.2023 bezahlt werden.
Wie kann ich die Mietkaution anlegen?
Nachdem die Mietkaution an den Vermieter übergeben wurde, stellt sich die Frage: Was passiert nun eigentlich damit? Die Kaution muss im Schadensfall oder für eine spätere Rückzahlung zur Verfügung stehen. Hierfür hat der Gesetzgeber eine sichere Lösung geschaffen. Um die Trennung vom übrigen Vermögen des Vermieters zu gewährleisten, erfolgt die Anlage der Kaution auf einem separaten Konto. Da der Vermieter das Geld treuhänderisch verwaltet, spricht man auch von einem Treuhandkonto. Hierfür wird ein klassisches Sparkonto bei der Bank eröffnet. Die Eröffnung kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter vornehmen, siehe Erläuterung zum Mietkautionskonto. Verlangt der Vermieter die gesetzliche Anlage, muss der Mieter zustimmen, und umgekehrt. Ansonsten ist so ziemlich jede Art der Geldanlage möglich, solange sich die Mietparteien darüber einig sind. Eine Übersicht der Anlagemöglichkeiten sowie eine Auswahl von Banken finden Sie in unserem Ratgeber: Mietkaution anlegen.
Wie funktioniert das mit den Zinsen?
Das Wichtigste gleich vorweg: die Zinsen aus der Mietkaution gehören immer dem Mieter. Das gilt auch dann, wenn das Konto auf den Namen des Vermieters angelegt wurde. Mieter haben grundsätzlich immer einen Anspruch auf Verzinsung der angelegten Summe. Dem Hausherrn ist es nicht gestattet, das Geld während der Mietdauer unverzinst z.B. in einer Spardose aufzubewahren. Die Anlage wird – insofern nichts anderes vereinbart wurde – zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen verzinst (Sparbuch). Derzeit (Stand Januar 2023) sind etwa zwischen 0,01% und 0,10% üblich. Hierbei handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsung. Die tatsächliche Höhe richtet sich immer nach der gewählten Anlageform. Zinsen aus Geldanlagen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Kontoinhaber kann jedoch bei seiner Bank einen Freistellungsauftrag einreichen, um sich von der Steuerpflicht zu befreien. Wird das Kautionskonto aufgelöst, hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen.
Finanzierung der Mietkaution
Wer im Moment des Umzugs nicht flüssig ist, kann die Mietkaution auch finanzieren. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Welche Lösung am besten geeignet ist, richtet sich nach der jeweiligen Situation des Mieters. Der Dispokredit ist eine praktische Liquiditätsreserve auf dem Girokonto, wenn mal kein Guthaben vorhanden ist. Die Zinsen sind jedoch mit durchschnittlich 10 Prozent sehr hoch. Der klassische Kredit in Raten bietet dann Vorteile, wenn die Zinsen niedrig sind, und für die Rückzahlung mehr Zeit benötigt wird. Anstelle der Barkaution können Mieter ihrem Vermieter auch eine Mietkautionsbürgschaft überreichen. Wie bei einer Versicherung muss der Mieter einen jährlichen Beitrag zahlen. Bürgschaften sind bei Banken (Bankbürgschaft-Mietkaution) und Versicherungen (Mietkautionsversicherung) erhältlich. Die Möglichkeit der Ratenzahlung wurde bereits weiter oben erläutert.
Einbehalt durch Vermieter
Bei Mietrückständen oder Schäden in der Wohnung kann der Vermieter die Zahlung der ausstehenden Beträge oder die Reparatur vom Mieter verlangen. Zunächst muss zwischen normalen Abnutzungsspuren und wirklichen Beschädigungen unterschieden werden. Während normale Abnutzungserscheinungen mit der Miete abgegolten sind, müssen tatsächliche Schäden vom Mieter beseitigt werden. Ansonsten kann der Wohnungseigentümer die Renovierung selbst durchführen, und als finanziellen Ausgleich die Mietkaution einbehalten (hier mehr Infos). Ein verbleibender Differenzbetrag wird später an den Mieter ausgezahlt.
Rückzahlung nach Mietende
Sobald das Mietverhältnis endet, stellt sich gewöhnlich die Frage nach der Rückzahlung (hier mehr Infos). Der Anspruch des Mieters entsteht jedoch nicht automatisch mit dem Auszugstermin. Der Vermieter ist erst dann zur Herausgabe verpflichtet, wenn alle Forderungen aus dem Mietvertrag erfüllt sind. In diesem Fall muss er die Kautionssumme incl. der angefallenen Zinsen an den Mieter auszahlen. Wurde eine Bürgschaft hinterlegt, erfolgt die Kündigung des Vertrags durch Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Vermieter an die Versicherung oder Bank.
Kann ein Vermieter, welcher zum Abschluss des Mietvertrages die volle Kautionssumme erhalten hat, nach mehreren Jahren Mietdauer vom Mieter verlangen, dass dieser seine gezahlte Mietkaution nun selbst anlegt (z.B. Sperrkonto)? Derzeit aktueller Anlass sind wahrscheinlich die ungünstigen Bankkonditionen.
Hallo,
der Vermieter hat die Kaution nach §551 BGB während der Mietdauer auf einem separaten Konto anzulegen. Das Gesetz verpflichtet also den Vermieter, die Anlage vorzunehmen, und nicht den Mieter. Meiner Ansicht nach müssen Sie dem „Wunsch“ nicht zustimmen. Das ist allerdings nicht als Rechtsberatung zu verstehen, welche ich nicht geben kann und darf.
Freundliche Grüße
Hallo,
meine Vermieterin meint, Sie kann mir meine Mietkaution erst zurückzahlen, wenn ein neuer Mieter einzieht. Der wiederum ihr erneut die Kaution zahlt, da sie meine nicht mehr hat.
Ist dies rechtens? Sprich Sie hat mein Geld verbraucht, wovon ich natürlich nichts wusste.
Hallo,
das ist absoluter Blödsinn. Ihre Kaution hat mit der des anderen Mieters gar nichts zu tun. Sie haben einen Rückzahlungsanspruch, sobald alle Zahlungen und Ansprüche aus Ihrem Mietvertrag geklärt sind.
Freundliche Grüße
Kann der Vermieter die Zinsen (Baugenossenschaft) einfach einbehalten, obwohl sie bisher seit 30 Jahren jährlich ausbezahlt wurden?
Hallo,
die Zinsen stehen immer dem Mieter zu, und müssen nach Mietende zusammen mit der übrigen Kautionssumme ausgezahlt werden. Einzige Ausnahme: der Vermieter möchte bei Schäden oder Mietrückständen die Mietkaution in Anspruch nehmen. Reicht der eigentliche Kautionsbetrag nicht aus, kann er auch die aufgelaufenen Zinsen zur Verrechnung seiner Ansprüche nutzen.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe zum 01.03.2021 eine neue Wohnung bezogen. Bei Vertragsunterzeichnung wurde noch vereinbart, dass ich die Mietkaution überweise, was ich auch direkt getan habe. Bei Schlüsselübergabe wurde mir dann gesagt, dass ich ein Mietkautionssparbuch anlegen soll. Die schon gezahlte Kaution wurde mir auch umgehend zurück überwiesen. Meine Hausbank bietet das allerdings nicht an, sondern nur Kautionsbürgschaften. Daher habe ich ein normales Sparbuch angelegt, und es der Vermieterin übergeben. Diese besteht aber auf einem Mietkautionskonto wegen der zusätzlichen Verfügung darin. Jetzt müsste ich meine Hausbank wechseln. Oder mir zumindest bei einer anderen Bank ein zusätzliches Konto eröffnen, was ich beides nicht unbedingt will.
Was sollte ich nun tun?
Hallo,
die Hausbank wechseln sollten Sie auf keinen Fall, da dies mit einigem Aufwand und Umständen verbunden ist. Ich sehe 2 Möglichkeiten. Die Vermieterin legt das Konto selbst an. Dann kann sie sich aussuchen, wie und wo sie das macht. 2. Möglichkeit: Sie suchen nach einem Online-Anbieter. Dann haben Sie zwar 2 Bankverbindungen, aber dafür möglichst geringe Kosten und weniger Arbeit damit.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Freundliche Grüße
Habe folgendes Problem:
Mein Vermieter lässt sich mit der Auszahlung der Mietkaution Zeit. Ich bin seit einem Monat aus der Wohnung ausgezogen. Bin mit dem Vermieter zusammen durch die Wohnung gegangen. Bei der Übergabe gab es keinerlei Erwähnungen von irgendwelchen Mängeln. Der Vermieter ist noch in der Wohnung geblieben, um weiter zu schauen. Ich durfte jedoch gehen. Er meinte es wäre alles erledigt, Schlüssel etc abgegeben, Zähler abgelesen etc. Einen Monat später habe ich meinen Vermieter auf die Kaution angesprochen, wann diese denn ausgezahlt werden würde.
Als Antwort bekam ich folgende Nachricht:
„Hallo Herr …ich habe laut Gesetz bis zu einem halben Jahr Zeit, die Mietkaution zu überweisen! Leider sind danach noch Mängel aufgetaucht, wie z.b. der Wasserhahn in der Toilette der nicht geht, und der ersetzt werden muss. Löcher in der Küche vom Abbau mussten dicht gemacht werden. Genauso musste der Garten vom Unkraut befreit werden. Diese Sachen muss ich Ihnen leider zum Abzug bringen. Werde Ihnen das schriftlich zusenden!“
Sind das wirklich Mängel die der Vermieter mir im NACHHINEIN noch ankreiden kann? Sind das keine Schönheitsfehler?! Würde mich sehr gerne über eure Meinung freuen. Bekomme die Tage wohl noch ein Schreiben, in dem alles aufgelistet ist. Was mache ich dann? Ich sehe es nicht ein, diese Mängel zu bezahlen, die erst im Nachhinein wohl aufgefallen sind und das nach der Schlüsselübergabe.
Wohin muss ich mich wenden, wenn ich dagegen Einspruch einreichen möchte, oder das Ding eben anfechten möchte?
Vielen Dank schonmal!
Hallo,
zunächst hätte ich folgende Frage an Sie: Wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll von Ihnen und dem Vermieter unterschrieben? Falls ja hätte der Vermieter damit bestätigt, dass die Wohnung mängelfrei übergeben wurde. Spätere Ansprüche wären dann nicht mehr möglich. Falls kein Abnahmeprotokoll angefertigt wurde, hat die Übergabe der Wohnung tatsächlich nicht vollständig stattgefunden. Der Vermieter kann also auch noch im Nachhinein Mängel geltend machen. Die reine Übergabe der Schlüssel ersetzt das Protokoll nicht, bzw. schließt die Wohnungsübergabe nicht ab. Mit dem halben Jahr Wartezeit hätte Ihr Vermieter im Prinzip recht. Das Ganze nennt sich „Prüfungs- und Überlegungsfrist“, und wird von der Rechtsprechung anerkannt.
Für alles Weitere wenden Sie sich bitte an den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Aus Kostengründen würde ich persönlich zunächst den Mieterverein vorziehen.
Viel Erfolg
Hallo, ich habe die Wohnung meines verstorbenen Lebensgefährten übernommen. Bekomme ich beim Auszug die Mietkaution ausgezahlt? Erben gibt es keine.
Hallo,
ja immer vorausgesetzt, Sie stehen ebenfalls als Mieter im Mietvertrag. Falls nur Ihr Lebensgefährte drin steht, läuft es am Ende aber auf dasselbe hinaus, da es ja wie Sie beschreiben, keine sonstigen Erben gibt.
Freundliche Grüße
Hallo zusammen,
wir hatten 2010 unsere Wohnung vermietet, und für 2 Monate Mietkaution erhalten. Das Geld wurde an die Bank überwiesen, wo unsere Kredite laufen, und dort auf dem Girokonto gelassen. Kann der Mieter von mir Zinsen verlangen, oder andere Probleme verursachen? Wir haben das Geld nie angerührt, das muss ich sagen.
Hallo,
Sie sind als Vermieter verpflichtet, die Kaution auf einem Sparkonto, getrennt von Ihrem übrigen Geld, und zudem verzinslich anzulegen. Der Mieter kann entsprechend einen Nachweis fordern, und auch Zinsen verlangen. Sie können die Anlage schon bei der Bank vornehmen, wo Sie auch Ihre Kredite usw. haben. Es ist jedoch nicht erlaubt, es auf dem Girokonto liegenzulassen.
Freundliche Grüße
Hallo,
wir haben nach 30 Jahren eine Kündigung unseres gemieteten Hauses bekommen. 1 Jahr Kündigung zusätzlich eine 20 prozentige Mieterhöhung und eine Forderung für eine Mietkaution in Höhe von 1.500 EURO. Zu Beginn hatten wir sie auch gezahlt. Der Vermieter hat sie uns aber nach ungefähr 15 Jahren wieder ausgezahlt. Sind wir verpflichtet, die Kaution erneut zu bezahlen? Wir möchten dies aber nicht. Das Haus will er jetzt verkaufen.
Mit freundlichen Grüßen
Hallo,
soweit ich weiß, müssen Sie das Geld nicht nochmal hinterlegen, da der Anspruch verjährt ist (allgemein betrachtet). Sie müssten sich jedoch rechtlich absichern / beraten lassen, ob das in Ihrem Fall so zutrifft. Jemand sollte sich auch Ihren Mietvertrag ansehen.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe meine Mietwohnung fristgerecht gekündigt. (30.04.2023). Ein entsprechendes Bestätigungsschreiben ist eingegangen. Nun wird in ein paar Tagen eine „Vorababnahme“ durch einen Mitarbeiter erfolgen. Problem ist, dass die Wohnungsbaugenossenschaft das „verbleibende Geschäftsguthaben“ (Mietkaution) erst zum Ende des Geschäftsjahres 12/2024 abrechnen will.
Zitat: Die Auszahlung des verbleibenden Geschäftsguthabens erfolgt nach Feststellung der Bilanz durch die Mitgliederversammlung im Folgejahr“. Nun ist es für mich sehr fraglich, ob diese Vorgehensweise gerechtfertigt ist. Standard sind meines Wissens, 3 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Kann ich hier Widerspruch einreichen?
Mit freundlichen Grüßen
Hallo,
ja, meines Wissens ist diese Vorgehensweise üblich, wenn Sie mit Ihrer Kaution ein Geschäftsguthaben der Genossenschaft erworben haben. Die Abwicklung solcher Geschäftsguthaben wird immer im Folgejahr vorgenommen.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich hätte mal eine Frage. Bin wegen einer Umschulung für 7 Monate in eine Wohnung eingezogen! Bin da heute angekommen, und habe extreme Mängel festgestellt. Die Heizung hängt nur noch an einer Befestigung, die Böden sind beschädigt, überall Flecken an der Wand usw. Es gab keine richtige Wohnungsübergabe, auch kein Protokoll. Nur der Hausmeister, der mir lediglich den Schlüssel gegeben hat! Jetzt meine Frage: Soll ich die Mietkaution zahlen? Im Mietvertrag steht dazu nichts, nur das ich bei Schäden zur Verantwortung gezogen werde! Jetzt sind in der Wohnung extreme Mängel, die niemand dokumentiert hat. Ich habe nur selbst einige Bilder und Videos gemacht!!
Hallo,
wenn im Mietvertrag keine Kaution vereinbart wurde, müssen Sie auch keine bezahlen. Trotzdem würde ich eine Wohnungsabnahme mit Protokoll, welches von beiden Mietparteien unterschrieben wird, dringend nachholen. So unprofessionell wie die Wohnungsübergabe abgelaufen ist, könnte ich mir vorstellen, dass man Ihnen Schäden vom Vormieter sonst einfach unterschiebt. Falls das nicht möglich ist, führen Sie die Abnahme mit einem Zeugen selbst durch. Dokumentieren Sie alle Mängel. Dass Sie Fotos und Videos gemacht haben, ist schon mal gut.
Freundliche Grüße