Kaution und Zinsen: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Grafik zu Kaution und ZinsenDass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, ist bekannt. Doch Mieter haben zudem auch Anspruch auf die Zinsen. Deren Höhe richtet sich nach der gewählten Geldanlage. Ein Mindest-Betrag ist jedoch gesetzlich geregelt, und lässt sich anhand des Leitzins der Bundesbank berechnen.

Mieter haben per Gesetz Anspruch auf Verzinsung

Der Vermieter muss die Kaution so anlegen, dass sie während der Mietdauer verzinst wird. Er darf sie also nicht in einer Spardose oder einem Umschlag aufbewahren. Der Anspruch ist gesetzlich geregelt, und ergibt sich aus § 551 BGB Abs. 3. Hier heißt es:

„Der Vermieter hat eine ihm als Mietsicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.“

Damit gemeint ist das ganz normale Sparbuch bei der Hausbank, oder eine moderne Form davon im praktischen Kartenformat mit Online-Zugang. Die dreimonatige Kündigungfrist bedeutet nur, dass man drei Monate vor einer Verfügung kündigen muss. Ansonsten darf die Bank einen Teil der Zinsen einbehalten. Dieser Nachteil spielt bei den heutigen Niedrigzinsen jedoch nur eine theoretische Rolle.

Die Zinsen gehören immer dem Mieter

Die Verzinsung steht immer dem Mieter zu. Dies gilt unabhängig davon, ob das Konto auf den Namen des Mieters oder des Vermieters angelegt wird. Läuft es auf den Namen des Vermieters, gilt der Mieter dennoch als „wirtschaftlich Berechtigter“, also Eigentümer des Geldes. So wäre es in jedem Fall unzulässig, wenn der Hausherr nach Beendigung des Mietvertrags zwar die eigentliche Kautionssumme an den Mieter ausbezahlt, die Erträge aus der Anlage jedoch einbehält.

Bei gewerblichen Mietverträgen ist die Verzinsung verhandelbar

Der Anspruch auf Verzinsung gilt übrigens nur für private Mietverhältnisse. Bei gewerblichen Mietverträgen können die Bedingungen frei ausgehandelt werden. Die Anlage kann also auch unverzinslich sein.

Wann und wie lange muss der Vermieter die Kaution verzinsen?

Abgesehen von bestimmen Ausnahmen muss der Vermieter die Mietkaution immer verzinsen. Der Mieter hat sogar dann Anspruch darauf, wenn der Vermieter das Geld gar nicht vorschriftsmäßig angelegt hat. Die Dauer der Verzinsung beginnt an dem Tag, an dem der Vermieter die Kaution vom Mieter erhält, und endet mit dem Tag der Rückgabe. Besteht das Konto noch eine Weile über den Auszugstermin hinaus, weil der Vermieter noch Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnen möchte, schuldet er dem Mieter auch die Zinsen bis zu diesem Zeitpunkt.

Wie hoch sind die Zinsen für Kautionen in 2020?

Die Höhe hängt einerseits von der gewählten Geldanlage ab. Andererseits orientiert sie sich am aktuellen Zinsniveau, welches seinen Ursprung im Leitzins der EZB hat. Dieser beträgt seit 2016 0,00 Prozent, was auch die aktuell niedrigen Zinsen auf dem Sparbuch erklärt. Die Vorschriften zur Anlage der Mietkaution auf einem Sparkonto sind jedoch lediglich als gesetzliche Mindestanforderung zu verstehen. Die Mietparteien können sich jederzeit auf eine andere Anlageform verständigen. Voraussetzung ist immer, dass die Wahl der Anlage einvernehmlich getroffen wird. Ist entweder der Mieter oder der Vermieter damit nicht einverstanden, greift automatisch die gesetzliche Regelung. Folgende besser verzinste Möglichkeiten gibt es:

Übliche Zinsen verschiedener Anlagen für die Mietkaution (Stand 03.2020)

Entwicklung der Leitzinsen der EZB

Eine Übersicht über die Entwicklung der Leitzinsen verschafft die folgende Tabelle. Diese haben sich in den letzten 10 Jahren kontinuierlich nach unten bewegt. Seit März 2016 steht die 0,00. Die EZB wird auch voraussichtlich noch eine Weile an der Niedrigzinspolitik festhalten.

Zeitpunkt
Zinssatz in Prozent
Zeitpunkt
seit 16.03.2016
(unverändert)
Zinssatz
0,00 %
Zeitpunkt
ab 10.09.2014
Zinssatz
0,05 %
Zeitpunkt
ab 11.06.2014
Zinssatz
0,15 %
Zeitpunkt
ab 13.11.2013
Zinssatz
0,25 %
Zeitpunkt
ab 08.05.2013
Zinssatz
0,50 %
Zeitpunkt
ab 11.07.2012
Zinssatz
0,75 %
Zeitpunkt
ab 14.12.2011
Zinssatz
1,00 %
(Quelle: statista.de)

Wie kann ich für die Mietkaution Zinsen berechnen?

Endet das Mietverhältnis, steht auch die Rückzahlung der Mietkaution an. Neben dem eigentlichen Kautionsbetrag muss der Vermieter, wie schon erwähnt, auch die aufgelaufenen Zinsen an den Mieter auszahlen. Doch vor der Auszahlung gilt es zunächst die exakte Höhe zu berechnen. Maßgeblich ist der angelegte Betrag, die Laufzeit sowie der Zinssatz. Die Berechnung erfolgt anhand einer feststehenden Formel, welche auch als kaufmännische Zinsformel bezeichnet wird (siehe nachfolgende Grafik). Das Z steht hierbei für Zinsen. K steht für Kapital, und ist in dem Fall der angelegte Kautionsbetrag. P ist der Prozentsatz (Zinssatz), welcher immer ins Verhältnis zu 100 gesetzt wird. T ist die Anzahl der Tage. In der kaufmännischen Zinsformel hat der Monat 30, und das Jahr 360 Tage.

Formel zur Zinsberechnung

Im folgenden Beispiel werden 1.500 Euro für 180 Tage zu einem Zinssatz von 1 Prozent angelegt. Das Ergebnis lautet 7,50 Euro.
➥ 1.500 Euro / 100 x 1% = 15 Euro / 360 Tage x 180 Tage = 7,50 Euro

Jährliche Zinsrechnung und Zinseszinseffekt

Wir haben die Zinsrechnung anhand eines vereinfachten Beispiels dargestellt. Der genaue Ablauf ist jedoch etwas komplizierter. Das liegt daran, dass jeweils am Ende des Kalenderjahres eine Abrechnung erfolgt. Immer zum 31.12. werden die aufgelaufenen Zinsen zum angelegten Betrag hinzuaddiert. Die Erträge werden der Anlage gutgeschrieben, und im neuen Jahr fortan mit verzinst (sogenannter Zinseszinseffekt).

Änderung des Zinssatz mitten im Jahr

Eine weitere Schwierigkeit ergibt sich dann, wenn sich der Zins mitten im Jahr ändert. In dem Fall wird für die Zeit vor der Zinsänderung der alte Zinssatz, und für den Zeitraum nach der Änderung der neue Zinssatz verwendet. Abschließend werden die Zinsen für das komplette Jahr addiert. Im folgenden Beispiel werden 1.500 Euro Mietkaution vom 30.06. des laufenden Jahres bis zum 30.06. des Folgejahres angelegt. Im alten Jahr gilt ein Zinssatz von 1 Prozent, im neuen Jahr sinken die Zinsen auf 0,5 Prozent.

Die 7,50 Euro vom alten Jahr: (1.500 Euro / 100 x 1% = 15 Euro / 360 Tage x 180 Tage = 7,50 Euro) werden zu den 1.500 Euro hinzuaddiert. Der Gesamtbetrag in Höhe von 1.507,50 wird nun für weitere 180 Tage mit 0,5 Prozent verzinst. (1.507,50 Euro / 100 x 0,5% = 7,54 Euro / 360 Tage x 180 Tage = 3,77 Euro). Abschließend werden jetzt noch die 3,77 Euro zum Gesamtbetrag hinzuaddiert. Die Endsumme die der Vermieter nach 180 Tagen auszahlen muss, beträgt 1511,27 Euro.

Kann ich Kautionszinsen auch rückwirkend berechnen?

Eine rückwirkende Berechnung ist möglich, und erfolgt anhand des schon gezeigten Beispiels. Begonnen wird mit dem Tag der Anlage und dem zu diesem Zeitpunkt geltenen Zinssatz. Zum Jahresende werden die Zinsen immer zum Anlagebetrag hinzuaddiert. Dann erfolgt im neuen Jahr eine Verzinsung des Gesamtbetrags zum Zinssatz des neuen Jahres. Das Prozedere wird bis zum Tag der Rückzahlung an den Mieter fortgesetzt.

Kaution ohne Zinsen zurück bekommen: Ist das erlaubt?

Normalerweise ist der Vermieter immer zur Verzinsung verpflichtet. Es gibt jedoch 3 Ausnahmen, bei denen der Mieter die Kaution eventuell ohne Zinsen zurückbekommt.

  • Bei einem Mietvertrag mit Abschlussdatum vor 1983 in dem die Verzinsung ausgeschlossen wurde, muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen. Bei Mietverträgen ab 1983 müssen – egal was im Mietvertrag steht – in jedem Fall Zinsen an den Mieter gezahlt werden (Quelle: berliner-mieterverein.de.
  • Die Mietparteien haben sich auf eine Bürgschaft für die Mietkaution geeinigt. Hierbei handelt es sich nicht um eine Geldanlage, sondern um eine Dienstleistung, für die Kosten anfallen.
  • Aufgrund der allgemeinen Niedrigzinsen – seit 2016 beträgt der Leizins 0 Prozent – sind schlicht keine Zinsen angefallen.

Steuern auf Kautionszinsen

Erträge aus Geldanlagen müssen grundsätzlich versteuert werden, auch wenn es sich hierbei um Zinsen aus der Mietkaution gehandelt. Über die Abgeltungsteuer muss jeder deutsche Sparer von seinen Kapitalerträgen pauschal 25% abführen. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag (5,5% der Abgeltungssteuer) sowie die Kirchensteuer (8% bzw. 9% der Abgeltungssteuer). Wer kirchensteuerpflichtig ist, muss seine Zinserträge insgesamt mit etwa 28% versteuern.

Beispielrechnung für eine Zinsbesteuerung

Die genaue Vorgehensweise der Besteuerung soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden. Bei einer Kautionsanlage sind 10 Euro Zinsen angefallen.

Kapitalertrag vor Steuern
10,00€
abzüglich 25% Abgeltungssteuer
-2,50€
abzüglich Solidaritätszuschlag (5,5% der Abgeltungssteuer)
-0,14€
abzüglich Kirchensteuer (8,0% der Abgeltungssteuer)
-0,20€
Summe der steuerlichen Belastung
2,84€
Kapitalerträge nach Steuern
7,16€

Befreiung von Steuer

Kapitalerträge können bis zur Höhe des so genannten Sparer-Pauschbetrages steuerfrei vereinnahmt werden. Eine Befreiung ist für Singles im Jahr 2020 bis 801 Euro und für gemeinsam veranlagte Ehepaare bis 1602 Euro pro Jahr möglich. Hierzu muss der Sparer / Mieter einen Freistellungsauftrag bei seiner Bank stellen. Bei Mietkautionskonten gibt es jedoch eine Besonderheit zu beachten. So ist eine Steuerbefreiung nur möglich, wenn das Konto auf den Mieter angelegt wurde:

  • Kontoeröffnung auf den Mieter: eine Steuerbefreiung der Kapitalerträge ist problemlos möglich. Der Mieter kann hierfür bei seiner Bank einen Freistellungsauftrag stellen.
  • Eröffnung auf Vermieter: eine Freistellung der Kapitalerträge ist nicht möglich. Der Mieter muss die Abgeltungssteuer auf seine Zinserträge zunächst abführen, kann Sie jedoch später im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung vom Finanzamt zurückfordern.
6 Gedanken zu „Kaution und Zinsen: Was Mieter und Vermieter wissen sollten“
  1. Die Wirklichkeit sieht aber scheinbar anders aus. Die Sparkasse weigert sich, ein Kautionskonto zu eröffnen. Gleichzeitig lehnt sie die Eröffnung eines normalen Sparbuchs auf den Namen des Vermieters mit der Begründung – Sie haben schon 3 Sparbücher – ab. Sie macht den Vorschlag, darauf die Mietkaution einzuzahlen und die Zinsen dafür selbst herauszurechnen. Sie weist darauf hin, dass Mieter und Vermieter eine andere Form der Geldverwahrung – z.B. das Geld in der Wohnung des Vermieters aufzubewahren – vereinbaren können. M.E. widerspricht das dem§ 551 BGB.

    1. Hallo,

      wie Sie schon richtig vermuten, sind Sie dort falsch beraten worden. Die Eröffnung eines Mietkautionssparbuchs ist etwas aufwendiger, weshalb der Sparkassenmitarbeiter wahrscheinlich schlicht keine Lust dazu hatte.

      Es ist zwar richtig, dass sich Mieter und Vermieter auch auf andere Formen der Kautionshinterlegung einigen können. Sie haben als Mieter jedoch das Recht, das Kautionsgeld gemäß 551 BGB anlegen zu können. Das bedeutet, dass das Geld in jedem Fall auf einem eigens dafür eingerichteten Kautionskonto – getrennt von anderen Geldern – festgelegt wird. Erst dann können auch die Zinsen korrekt erfasst werden.

      Inwiefern die Sparkasse allerdings verpflichtet ist, grundsätzlich Kautionssparbücher anzubieten, entzieht sich aktuell meiner Kenntnis.

      Viele Grüße

  2. Hallo,

    darf der Mieter die angefallenen Zinsen der Kaution vom Vermieter auch zwischendurch verlangen, obwohl keine Kündigung ansteht? Oder ist dies immer nur bei Auszug möglich.

    Schöne Grüße

  3. Hallo,

    ich habe die Kautionsabrechnung für meine gekündigte Wohnung bekommen. Jetzt hat der Vermieter für den Mietzeitraum 05/2005 bis 04/2020 auf die Kaution komplett nur 0,04% Zinsen gezahlt. Muss er nicht den jeweils in dem Jahr gültigen Zinssatz zahlen? Zum Beispiel 2005, 2,2%, 2007, 2,46% usw.

    Schöne Grüße

    1. Hallo,

      ja vollkommen richtig. Es gilt immer der Zinssatz der jeweiligen Abrechungsperiode. Der Betrag müsste demnach wesentlich höher sein.

      Viele Grüße

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