§ 551 BGB: Das Gesetz zur Mietkaution für Laien einfach erklärt

Die Hinterlegung einer Mietkaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Wird sie jedoch im Mietvertrag vereinbart, müssen sich Mieter und Vermieter an die Vorschriften des § 551 BGB halten. Die Regelung besteht aus 4 Kapiteln, die in der Fachsprache als Absatz (kurz Abs.) bezeichnet werden. Die folgende Tabelle verschafft einen Überblick. Einen ausführlicheren Kommentar finden Sie darunter.

§ 551 BGB Absatz 1: Vereinbarung der Kaution und Höchstbetrag

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Eine Mietkaution muss vertraglich vereinbart werden

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Kaution hinterlegt. Hierfür ist zunächst eine private Vereinbarung, wie z.B. über den Mietvertrag notwendig. Erst dann kommt § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zur Geltung. In den meisten Mietverträgen findet man hierfür einen separaten Abschnitt, der „Mietsicherheit“ oder „Mietkaution“ heißt. Andernfalls wird man unter „sonstige Bedingungen“ fündig. Mit der Unterschrift erklärt sich der Mieter mit der Kaution sowie allen anderen Bedingungen aus dem Mietvertrag einverstanden. Er hätte natürlich die Möglichkeit, die Zustimmung zu verweigern. Wahrscheinlich wird dann aber der Vermieter den kompletten Mietvertrag nicht mehr abschließen, und entscheidet sich für einen anderen Bewerber für die Wohnung.

Der erlaubte Höchstbetrag

Vereinbaren die Mietparteien eine Kaution, darf sie die Höhe von 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Gemeint ist die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Die Vorschrift regelt nur den Höchstbetrag, weshalb auch eine niedrigere Summe von z.B. nur 1 oder 2 Nettomieten erlaubt ist. „Vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 (Sie erhöhen die Sicherheit)“ bedeutet, dass die Mietkaution zusammen mit den Zinsen, welche das angelegte Geld erwirtschaftet, auch höher als 3 Monatsmieten sein darf. Die gesetzliche Höhe gilt übrigens nur für eine privat genutzte Wohnung. Gewerbliche Vermieter können die Kaution frei verhandeln, also z.B. auch 5 oder 6 Monatsmieten verlangen, siehe ausführliche Informationen im Kapitel Gewerbe-Mietkaution.

§ 551 BGB Absatz 2: Ratenzahlung der Mietkaution

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Wie funktioniert die Ratenzahlung?

Als Geldsumme zählt die Übergabe von Bargeld an den Vermieter, oder die Überweisung der Summe auf ein Konto. Wird also die Kaution in bar gezahlt oder überwiesen, darf der Mieter von der Ratenzahlung Gebrauch machen. Vereinbaren die Mietparteien hingegen eine Bürgschaft als Mietkaution, ist keine Aufteilung möglich, da eine Bürgschaftsübernahme nur als Ganzes erfolgen kann. Die Ratenzahlung teilt sich in 3 gleich hohe Beträge auf. Die erste Zahlung wird zusammen mit der ersten Miete fällig. Die beiden anderen Raten zu Beginn der nächsten beiden Folgemonate, siehe folgendes Beispiel.

• Abschlussdatum des Mietvertrags: 15.05.2023.
• Mietbeginn ist der 01.06.2023.
• Die 1. Rate ist am 01.06.2023 fällig.
• Die 2. Rate ist am 01.07.2023 zu zahlen.
• Die 3. Rate muss zum 01.08.2023 bezahlt werden.

§ 551 BGB Absatz 3: Anlage der Mietkaution

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Wie funktioniert die Anlage der Kaution?

Laut Gesetzgeber muss der Vermieter das vom Mieter erhaltende Geld bei „einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen“. Mit Kreditinstitut ist eine beliebige Bank gemeint. Bei dieser wird ein Konto eröffnet. Hierbei handelt es sich nach der ursprünglichen Idee um ein heftgebundendes Sparbuch, wie man es von früher kennt. Es trägt meist die Bezeichnung: Mietkautionskonto oder Mietkautionssparbuch. Heutzutage gibt es davon modernere Varianten, wie z.B. in Kartenform oder als Sparkonto mit reiner Online-Verwaltung. Mit „üblichem Zinssatz“ ist der ganz normale marktübliche Zins gemeint, den eine Bank für ein solches Sparbuch zahlt. Man spricht hier auch von der gesetzlichen Mindestverzinsung der Mietkaution.

Was bedeutet die dreimonatige Kündigungsfrist?

Die in § 551 BGB Absatz 3 Satz 1 erwähnte dreimonatige Kündigungsfrist bedeutet nicht, dass man 3 Monate abwarten muss, bis man an sein Geld kommt. Dies ist auch schon vorher möglich. Die Bank darf jedoch bei einer vorzeitigen Auflösung einen kleinen Teil der Zinsen einbehalten (Vorschusszinsen). Der Zinsabschlag ist jedoch nur dann wichtig, wenn der Sparer auch nennenswerte Zinsen bekommt, was bei den aktuellen Niedrigzinsen nicht unbedingt zutrifft. Anders sieht die Sache aus, wenn die Mietkaution vor langer Zeit zu einem viel höheren Zinssatz angelegt wurde. Hier sollte man die Kündigungsfrist wirklich abwarten, da man sonst viel Geld verliert.

Warum möchte der Gesetzgeber dieses schlecht verzinste Sparkonto?

Es wird Rendite und Risiko abgewägt. Im Vordergrund steht immer der Sicherheitsaspekt. Der Vermieter soll im Fall der Fälle immer den vollen Betrag zur Verfügung haben, auch wenn es an den Finanzmärkten Schwankungen gibt, oder die Bank in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Ein Verlust des Geldes ist über die gesetzliche Einlagensicherung abgesichert. Zudem wird gewährleistet, dass das Geld nur für den Zweck verwendet wird, zu dem es angelegt wurde, nämlich der Absicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Dies kann durch eine Verpfändung und / oder ein Sperrvermerk erreicht werden. So ist die Bank in der Lage, die Anliegen der Personen zu überprüfen, die Geld abheben, oder das Konto auflösen möchten.

Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren

Die Mietparteien können sich auch abweichend zu § 551 BGB Absatz 3 für eine andere Form der Geldanlage entscheiden, wie z.B. ein Tagesgeldkonto, ein Mietkautionsdepot oder auch eine Bürgschaft. Hintergrund dieser Entscheidung kann eine höhere Verzinsung sein, oder im Fall der Mietkautionsbürgschaft, wenn der Mieter beim Umzug nicht seine Barreserven angreifen möchte. Jede dieser Alternativen ist mit Vor- und Nachteilen verbunden, siehe Kapitel Mietkaution anlegen. Wichtig an dieser Stelle: Jede Entscheidung die von der gesetzlichen Anlage abweicht, muss von beiden Mietparteien einvernehmlich getroffen werden.

Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen

Egal welche Anlage die Mietparteien vereinbaren: Der Vermieter muss das Geld in jedem Fall auf einem separaten Konto und getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Hierdurch soll erreicht werden, dass der eigentliche Zweck der Kaution erhalten bleibt, das Geld also nicht missbräuchlich verwendet wird. Der Vermieter verwaltet das Geld träuhänderisch. Es ist ihm nicht gestattet, die Kaution zu Hause in bar aufzubewahren, oder sie mit anderen Geldern zu vermischen. Der Mieter darf jederzeit vom Vermieter einen Nachweis verlangen, auf welchem Konto und bei welcher Bank sich das Geld befindet.

Die Erträge stehen dem Mieter zu

Auch wenn die Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter dient, gehört das hinterlegte Geld immer dem Mieter. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Mieter den Teil der Kaution herausverlangen, den der Hausherr nicht als Ausgleich für seine Ansprüche wie z.B. Schäden oder ausstehende Nebenkosten benötigt. Dasselbe gilt für die Zinserträge. Auch diese „stehen dem Mieter zu“. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Vermieter das Konto auf seinen Namen eröffnet.

Die Zinserträge erhöhen die Sicherheit

Die Zinsen aus der Kautionsanlage verbleiben auf dem Sparkonto, wodurch sich der angelegte Betrag vermehrt. Auch der Vermieter profitiert davon, da er auch den Zinsanteil als Sicherheit für seine Ansprüche aus dem Mietvertrag heranziehen kann. Wie in § 551 BGB Absatz 2 schon erwähnt, darf die Kaution zusammen mit den erwirtschafteten Zinsen auch höher als 3 Monatsmieten sein.

Keine Pflicht zur Verzinsung der Kaution bei Studenten- / Jugendwohnheime

Bei Studenten- und Jugendwohnheimen muss die Kaution nicht verzinst werden. Diese Ausnahme wurde getroffen, um Vermieter und Verwalter von Wohnheimen von einem gewissen Aufwand zu befreien. Denn die Mieter sind hier zahlreich, und wechseln häufig.

§ 551 BGB Absatz 4: Keine Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Was sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters?

Individuelle Vereinbarungen sind nur erlaubt, wenn Sie im Vergleich mit den gesetzlichen Bestimmungen des § 551 BGB keinen Nachteil für den Mieter darstellen. Beispiel für eine nachteilige Vereinbarung wäre, wenn der Vermieter statt der erlaubten 3 Monatsmieten 4 verlangt. Man spricht hier von einer sogenannten Übersicherung. Der Mieter ist nicht verpflichtet, den übersteigenden Teil zu zahlen. Er darf sogar nachträglich eine zu viel geleistete Mietkaution vom Vermieter zurückfordern.

Übersicherung bei Bürgschaften

Zu einer Übersicherung kommt es in der Praxis häufig, wenn Vermieter von ihren Mietern zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft verlangen. Wenn z.B. Studenten oder Auszubildende ihre erste eigene Wohnung beziehen, bürgen die Eltern beim Vermieter für die Zahlung der Miete (sogenannte Elternbürgschaft). Hier kommen also 2 Mietsicherheiten nebeneinander zum Einsatz, die in der Summe addiert werden müssen. Dabei wird häufig nicht beachtet, dass die erlaubte Höchstgrenze von 3 Monatsmieten überschritten wird. In der Praxis sieht es dann so aus, dass die normale Kaution eine gültige Vereinbarung darstellt, die Bürgschaft jedoch wertlos ist. Anders sieht es aus, wenn Mietkaution und Bürgschaft zusammen drei Nettomieten nicht übersteigen.

Ausnahmen: Wann greift Absatz 4 nicht?

Es gibt in der Praxis 2 Fälle, bei denen eine Mietbürgschaft trotz Übersicherung als wirksam erklärt wurde. Das eine ist die sogenannte Rettungsbürgschaft. Diese wird vom Bürgen gestellt, um eine drohende Wohnungskündigung des Mieters abzuwenden. Hier entschied der BGH, dass der Bürge die Mietschulden des Mieters komplett übernehmen musste, obwohl der Höchstbetrag von 3 Nettomieten überschritten wurde. Auch bei einer freiwilligen Bürgschaft haftet der Bürge über den eigentlich erlaubten Höchstbetrag hinaus. Freiwillig ist eine Bürgschaft dann, wenn der Bürge des Mieters sie dem Vermieter unaufgefordert als zusätzliche Sicherheit anbietet.

BGB und Rückzahlung der Mietkaution

Leider gibt es im § 551 BGB keine Vorschrift, welche die Rückzahlung der Mietkaution bei Mietende regelt. Dies ist ein eigenes komplexes Thema, welches wir im Kapitel Rückzahlung verständlich aufbereitet haben.