Mietkautionsbürgschaften unterscheiden sich in der Art der Absicherung, bzw. des Bürgen. Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal ist die Vorgehensweise bei der Kautionsanforderung im Schadensfall. Für den Mieter ergeben sich hieraus Unterschiede hinsichtlich Kosten, Akzeptanz beim Vermieter sowie den Anforderungen an die Bonität. Für Vermieter ist die Wertigkeit der Sicherheit im Schadensfall relevant.
Inhaltsverzeichnis
Unterschiede im Überblick
Für die Mietparteien relevant ist die Unterscheidung zwischen Bankbürgschaft und Mietkautionsversicherung sowie die Tatsache, ob es sich um eine Bürgschaft auf erstes Anfordern handelt oder nicht. Die selbstschuldnerische Bürgschaft wird hingegen von allen Anbietern verwendet.
Bankbürgschaft
Eine Bankbürgschaft zur Absicherung der Kaution gilt als klassische Variante einer Mietkautionsbürgschaft. Da sie bereits viele Jahre am deutschen Immobilienmarkt etabliert ist, genießt sie bei Vermietern ein hohes Maß an Vertrauen und Akzeptanz. Die Kosten einer bankgesicherten Mietkaution sind meist niedriger als bei der versicherungsgedeckten Variante. Dies hängt mit den höheren Bonitätsanforderungen zusammen. Mieter mit schwächerer Bonität werden bei einer Antragstellung häufig abgelehnt. Auch aus diesem Grund wird sie von vielen Vermietern bevorzugt.
Versicherungsbürgschaft
Die versicherungsgedeckte Bürgschaftsvariante wird umgangssprachlich als Mietkautionsversicherung bezeichnet. Kommt es zum Schadensfall, zahlt ein Versicherer die Kautionssumme an den Vermieter aus. Die Versicherungen sind meist große bekannte Gesellschaften, wie R+V-Versicherung oder die Basler-Versicherungen. Entsprechende Versicherungspolicen gibt es erst seit dem Jahr 2008. Aus dem Grund ist der Bekanntheitsgrad sowie die Akzeptanz in Vermieterkreisen noch geringer als bei einer Bankbürgschaft. Ein weiterer Grund für die geringere Akzeptanz sind die etwas niedrigeren Bonitätsanforderungen. Mieter mit Schufa-Einträgen werden jedoch auch hier abgelehnt. Die Beiträge i.d. Regel etwas höher als bei einer Bankbürgschaft.
Ausfallbürgschaft
Bei der gewöhnlichen Ausfallbürgschaft kann der Bürge die sogenannte Einrede der Vorausklage geltend machen. Das bedeutet: er darf so lange die Zahlung verweigern, bis der Gläubiger alle Mittel genutzt hat, das Vermögen des Schuldners (Mieters) heranzuziehen. Erst wenn dies erfolglos war, muss der Bürge zahlen. Bei Mietverhältnissen macht diese Vertragsform keinen Sinn, da sie dem Sicherungszweck der Mietkaution „entgegenläuft“. Der Vermieter müsste somit erst in das Vermögen des Mieters vollstrecken, bevor er die Kautionsbürgschaft heranziehen kann.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft hat der Bürge mit seiner Unterschrift auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Das hat zur Folge, dass der Vermieter den Bürgen zur Zahlung auffordern kann, ohne vorher gegen den Mieter vorzugehen zu müssen. Der Bürge haftet hier im Prinzip wie der Hauptschuldner. Wer selbstschuldnerisch bürgt, wird bei Zahlungsverzug (z.B. Mietschulden) sofort in die Pflicht genommen. Die Haftung lässt sich durch die Festlegung eines Höchstbetrags eingrenzen. Beim Mietvertrag gilt die gesetzliche Begrenzung auf 3 Monatsmieten.
Bürgschaft auf erstes Anfordern
Eine Sonderform stellt die Bürgschaft auf erstes Anfordern dar. Bei letztgenannter Form ist der Bürge verpflichtet sofort zu leisten. Im Falle einer Kautionsbürgschaft bedeutet dies, dass der Vermieter seinen Anspruch gegenüber der Kautionskasse zunächst geltend macht. Um die Forderung abzuwehren, muss der Mieter anhand juristisch einwandfreier Beweismittel belegen können, dass kein Anspruch des Vermieters besteht. Der Mieter kann die Inanspruchnahme nur z.B. durch ein mängelfreies Übergabeprotokoll (Vermieter verzichtet auf Gegenansprüche in Bezug auf Schäden) oder einen Gerichtsbeschluss (z.B. rechtmäßige Mietminderung) verhindern. Die Sicherheit auf erstes Anfordern ist für den Vermieter vorteilhaft, da er im Schadensfall schneller an sein Geld kommt. Bei der Variante ohne diesen Zusatz hat der Mieter bessere Einspruchsmöglichkeiten, da ein einfacher Nachweis, wie z.B. ein Beleg mit der überwiesenen Miete oder eine Handwerkerrechnung ausreicht. Einige Kautionsanbieter verwenden die Sicherheit auf erstes Verlangen, andere nicht (siehe Test-Übersicht). Kennt der Vermieter den Unterschied, wird er die Mietkautionsbürgschaft auf erstes Anfordern in jedem Fall der anderen Variante vorziehen. Sowohl die Beitragskosten als auch die Bonitätsanforderungen an den Mieter sind bei letztgenannter Form etwas höher. Der höhere Beitrag resultiert aus der schnelleren Inanspruchnahme bei einem Schaden.