Arten und Unterschiede bei Mietkautionsbürgschaften

Mietkautionsbürgschaften unterscheiden sich z.B. darin, wer im Schadensfall bürgt, und wie die Auszahlung der Kaution bei einer Inanspruchnahme erfolgt. Diese Punkte sind für Vermieter wichtig. Weitere Unterschiede gibt es in Sachen Kosten, Akzeptanz sowie den Anforderungen an die Bonität. Das ist für Mieter von Bedeutung. Die Unterschiede im Überblick:

Bankbürgschaft für Mietkaution

Die Bankbürgschaft zur Absicherung der Kaution gilt als klassische Form der Mietkautionsbürgschaft. Sie wird auch als Mietaval bezeichnet. Hinterlässt der Mieter Mietrückstände oder Schäden in der Wohnung, zahlt die Bank die Kautionssumme an den Vermieter aus. Die Bankbürgschaft ist bereits viele Jahre am deutschen Immobilienmarkt etabliert, und genießt bei Vermietern ein hohes Maß an Vertrauen. Die Anforderung an die Bonität des Antragstellers sind hoch. Neben einer einwandfreien Schufa müssen Mieter ein bestimmtes Mindesteinkommen nachweisen. Auch für Mieter hat das Mietaval Vorteile. Die Kosten sind relativ niedrig.

Mietkautionsversicherung

Der umgangssprachlich verwendete Begriff Mietkautionsversicherung ist eigentlich etwas irreführend. Tatsächlich müsste es Versicherungsbürgschaft für die Mietkaution heißen. Im Schadensfall bürgen große bekannte Gesellschaften, wie z.B. die R+V-Versicherung oder die Allianz. Die Policen gibt es noch nicht so lange. Die Akzeptanz in Vermieterkreisen ist deshalb nicht ganz so hoch wie bei einer Bankbürgschaft. Das liegt auch an den niedrigeren Bonitätsanforderungen. Mieter die eine Kautionsversicherung abschließen möchten, müssen kein Mindest-Einkommen nachweisen. Antragsteller mit Schufa-Einträgen werden jedoch auch hier abgelehnt. Die Kosten für den Mieter sind etwas höher als bei der Bank.

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Mietbürgschaft von Privatperson

Hier bürgt „definitionsgemäß“ eine Privatperson für die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Eine in der Praxis weit verbreitete Form ist die Mietbürgschaft der Eltern. Diese kommt zum Einsatz, wenn z.B. der Sohn oder die Tochter die erste eigene Wohnung beziehen, aber nur über wenig Einkommen verfügen. Der Eigentümer möchte in dem Fall eine zusätzliche Sicherheit haben, falls die Miete ausbleibt, oder beim Auszug Schäden in der Wohnung zurückbleiben. In dem Fall haftet der Bürge mit seinem Privatvermögen bis zur Höhe der vereinbarten Bürgschaftssumme. Auch hier gilt der 551 BGB, der den Höchstbetrag auf 3 Nettomieten begrenzt. Eine Haftung über 3 Monatsmieten hinaus ist nur bei der sogenannten freiwilligen Bürgschaft sowie der Rettungsbürgschaft möglich. Die private Mietbürgschaft wird von Vermietern meist nicht als alleinige Sicherheit, sondern nur in Kombination mit einer sonstigen Mietkaution akzeptiert. Das liegt daran, dass die Bonität des Bürgen nur eingeschränkt geprüft werden kann, und sich möglicherweise während der Mietzeit verschlechtert.

Bürgschaft auf erstes Anfordern

Hier geht es nicht darum, wer bürgt, sondern wie schnell die Auszahlung der Kaution im Schadensfall erfolgt. Normalerweise kann der Bürge bei einer Inanspruchnahme durch den Vermieter die Ansprüche zunächst überprüfen. Zudem wird der Mieter rechtzeitig über den Sachverhalt informiert, sodass er Stellung zum Sachverhalt nehmen, und Einwände geltend machen kann. Bei der Mietkautionsbürgschaft auf erstes Anfordern sind diese Möglichkeiten stark eingeschränkt. Die Bank oder Versicherung ist bereits dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Vermieter die Leistung anfordert. Der Mieter kann die Inanspruchnahme nur durch ein juristisch einwandfreies Beweismittel verhindern. Ein Beispiel hierfür ist ein Wohnungsübergabeprotokoll, welches die mängelfreie Übergabe der Wohnung nachweist. Ansonsten können Gegenansprüche des Mieters erst später im sogenannten Rückforderungsprozess geltend gemacht werden. Die Sicherheit ist für den Vermieter hoch, da er im Schadensfall schneller an sein Geld kommt. Bei der Variante ohne den Zusatz „auf erste Anforderung“ hat der Mieter bessere Einspruchsmöglichkeiten. Hier reicht ein einfacher Nachweis, wie z.B. ein Beleg mit der überwiesenen Miete oder eine Handwerkerrechnung aus, um die Auszahlung zunächst zu verhindern. Kennt der Vermieter den Unterschied, wird er die Bürgschaft auf erstes Anfordern in jedem Fall vorziehen.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Auch hier geht es nicht darum, wer im Schadensfall bürgt, sondern wie der Vermieter den Bürgen in Anspruch nehmen kann. Ein Bürge kann grundsätzlich vor einer Inanspruchnahme die sogenannte Einrede der Vorausklage geltend machen. In dem Fall wäre der Vermieter dazu verpflichtet, sich zur Durchsetzung seiner Ansprüche zunächst an den Mieter zu halten. Erst wenn beim Mieter nichts mehr zu holen ist, und auch eine Klage erfolglos war, darf sich der Hausherr an den Bürgen wenden. Bei Mietverhältnissen macht diese Vertragsform keinen Sinn, da sie dem Sicherungszweck der Mietkaution „entgegenläuft“. Der Vermieter müsste somit erst in das Vermögen des Mieters vollstrecken, bevor er den Bürgen heranziehen kann. Deshalb werden Verträge für eine Mietkautionsbürgschaft immer „selbstschuldnerisch“ vereinbart. Hiermit verzichtet der Bürge mit seiner Unterschrift auf die Einredemöglichkeit. Der Vermieter kann also den Bürgen zur Zahlung auffordern, ohne vorher gegen den Mieter vorgehen zu müssen.