Mieter können die Mietkaution auf einem eigenen Konto anlegen und zugunsten des Vermieters verpfänden. Das Geld bleibt dem Mieter zugeordnet, dient dem Vermieter jedoch als Sicherheit. Wir erklären, wie die Verpfändung funktioniert, welche Konten sich eignen und worauf zu achten ist.
- Der Mieter bleibt Kontoinhaber, der Vermieter erhält ein Pfandrecht an der Kaution.
- Eine Verpfändung ist vor allem bei speziellen Mietkautionskonten und Sparbüchern möglich.
- Der Vermieter kann das Guthaben nicht beliebig nutzen, sondern nur bei berechtigten Forderungen und im Rahmen der Verpfändungsvereinbarung.
- Nach der Freigabe kann der Mieter wieder über das Geld verfügen.
Was bedeutet es, eine Mietkaution zu verpfänden?
Bei einer Verpfändung hinterlegt der Mieter die Mietkaution auf einem Konto oder Sparbuch auf seinen Namen und räumt dem Vermieter daran ein Pfandrecht ein. Das Guthaben bleibt Eigentum des Mieters, dient dem Wohnungsgeber aber als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Der Mieter kann über das verpfändete Guthaben nicht mehr frei verfügen. Die Bank kann so verhindern, dass er das Geld während des Mietverhältnisses abhebt oder das Konto auflöst.
Wer ist wer bei der Verpfändung?
Die Beteiligten lassen sich bestimmten rechtlichen Rollen und Fachbegriffen zuordnen:
| Beteiligter | Rolle bei der Verpfändung |
|---|---|
| Mieter | Ist Kontoinhaber und Verpfänder. Er verpfändet die Kaution zugunsten des Vermieters und kann während der Mietdauer nicht frei über das Geld verfügen. |
| Vermieter | Ist Pfandgläubiger. Das Pfandrecht sichert seine Forderungen aus dem Mietverhältnis, beispielsweise wegen Mietrückständen oder Schäden. |
| Bank | Ist als kontoführende Bank Schuldnerin der verpfändeten Forderung (Drittschuldnerin). Sie schuldet grundsätzlich dem Mieter die Auszahlung des Guthabens, kann aber aufgrund der Verpfändung an den Vermieter auszahlen. |
Was wird bei einer Mietkaution genau verpfändet?
Bei einem Mietkautionskonto wird rechtlich nicht das Geld selbst verpfändet, sondern der Auszahlungsanspruch des Mieters gegen die Bank. Der Mieter hat als Kontoinhaber eine Forderung auf Auszahlung des Guthabens. An dieser Forderung erhält der Vermieter ein Pfandrecht. Die gesetzlichen Regelungen hierzu findet man im BGB.
- § 1273 BGB: Grundsätzlich können auch Rechte verpfändet werden.
- § 1274 BGB: Regelt die Bestellung des Pfandrechts an einem Recht.
- § 1280 BGB: Bei einer Forderung ist zusätzlich die Anzeige der Verpfändung an den Schuldner erforderlich, beim Kontoguthaben also an die Bank.
- § 551 BGB: Vorschriften zur Anlage der Mietkaution.
Mietkaution verpfänden: Der Ablauf im Überblick
Die Verpfändung einer Mietkaution erfolgt in der Regel in wenigen Schritten. Der genaue Ablauf kann sich je nach Bank und gewähltem Kautionskonto unterscheiden.
- Konto eröffnen: Der Mieter eröffnet ein Mietkautionskonto oder Sparbuch auf den eigenen Namen und zahlt die Kaution dort ein.
- Verpfändung erklären: Mit einer Verpfändungserklärung räumt der Mieter dem Vermieter ein Pfandrecht an seinem Auszahlungsanspruch gegenüber der Bank ein. Die erforderlichen Formulare stellt in der Regel die Bank bereit.
- Verpfändung bei der Bank hinterlegen: Die Bank erfasst das Pfandrecht und beschränkt die Verfügung des Mieters über das Guthaben.
- Nachweis übergeben: Der Vermieter erhält je nach Bank beispielsweise eine Verpfändungsbestätigung oder Verpfändungsurkunde als Nachweis seiner Sicherheit.
- Mietkaution freigeben oder verwerten: Nach Ende des Mietverhältnisses gibt der Vermieter die Sicherheit frei, wenn keine Ansprüche mehr bestehen. Bestehen noch berechtigte Forderungen, kann die Kaution unter den vereinbarten Bedingungen verwertet werden.
Was ist die Verpfändungserklärung?
Die Verpfändungserklärung ist das Dokument, in dem die Bedingungen der Verpfändung schriftlich festgehalten werden. Sie benennt insbesondere den Mieter und Vermieter, das betroffene Kautionskonto und den Zweck, für den das Guthaben als Sicherheit dient. Darüber hinaus regelt die Erklärung, unter welchen Voraussetzungen der Wohnungsgeber eine Auszahlung verlangen kann und wie das Pfandrecht später wieder aufgehoben wird. Damit ist für Mieter, Vermieter und Bank eindeutig dokumentiert, welches Guthaben für welches Mietverhältnis als Sicherheit hinterlegt wurde.
Welche Angaben enthält die Erklärung?
Üblicherweise enthält eine Verpfändungserklärung folgende Regelungen:
- Mieter: Angaben zum Kontoinhaber und Verpfänder
- Vermieter: Angaben zum Begünstigten der Verpfändung
- Kautionskonto: eindeutige Bezeichnung des Kontos oder Sparbuchs
- Kautionssumme: Höhe des verpfändeten Guthabens
- Sicherungszweck: Mietverhältnis und Ansprüche, für die das Guthaben als Sicherheit dient
- Sperrvermerk: Regelungen, die den freien Zugriff des Mieters beschränken
- Zugriff des Vermieters: Voraussetzungen für eine Auszahlung der Kaution
- Freigabe: Regelungen zur späteren Aufhebung der Verpfändung
Welche Konten eignen sich?
Nicht jedes Konto eignet sich dafür. Entscheidend ist, ob die Bank dies ermöglicht.
| Kontoart | Für Verpfändung geeignet? | Besonderheit |
|---|---|---|
| Mietkautionskonto | ✓ Ja | Speziell für die Mietkaution vorgesehen |
| Normales Sparbuch | ✓ Je nach Bank | Bank muss die Verpfändung ermöglichen |
| Tagesgeldkonto | △ Selten | Verpfändung wird in der Regel nicht angeboten |
| Wertpapierdepot | △ Möglich | Zustimmung des Vermieters und geeignetes Bankangebot erforderlich |
Kann ein Tagesgeldkonto verpfändet werden?
Grundsätzlich ja, die meisten Banken bieten dies jedoch nicht an. Mehr zum Thema: Tagesgeldkonto für Mietkaution nutzen.
Kann ein Wertpapierdepot verpfändet werden?
Auch ein Wertpapierdepot kann als Kaution verpfändet werden, wenn die Bank oder der Depotanbieter dies ermöglicht und der Vermieter die Anlageform akzeptiert. Mehr zum Mietkautionsdepot.
Fazit: Am einfachsten ist die Verpfändung über ein spezielles Mietkautionskonto, da Banken hierfür standardisierte Abläufe anbieten.
Wann kann der Vermieter auf die Kaution zugreifen?
Der Vermieter kann nicht einfach auf das verpfändete Geld zugreifen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf er die Kaution jedoch für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis heranziehen. Dazu gehören beispielsweise Schäden, Mietrückstände oder offene Nebenkosten.
Wie erhält der Vermieter das Geld von der Bank?
Möchte der Vermieter die verpfändete Mietkaution verwerten, muss er die Auszahlung bei der Bank verlangen und sich als Pfandgläubiger ausweisen. Unter welchen Bedingungen ausgezahlt wird, richtet sich nach der Verpfändungsvereinbarung. Die Bank prüft hierbei lediglich die formellen Voraussetzungen. Ob beispielsweise ein Mietrückstand oder Schaden in der Form wirklich besteht, müssen die Mietparteien im Streitfall untereinander klären.
Weiterlesen: Wann und in welcher Höhe ein Vermieter die Kaution für Forderungen heranziehen darf, haben wir im Kapitel Mietkaution einbehalten erläutert.
Muss die Bank den Mieter vor einer Auszahlung informieren?
Viele Banken informieren den Mieter vor einer Auszahlung an den Vermieter und räumen ihm eine Frist für Einwände ein. Ob und wie dies erfolgt, ergibt sich aus der jeweiligen Verpfändungsvereinbarung.
Wie wird die Kaution wieder freigegeben?
Bestehen nach Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche mehr, gibt der Vermieter die Kaution gegenüber der Bank frei. Dies erfolgt je nach Bank per Freigabeerklärung, Formular oder durch Rückgabe der Verpfändungsurkunde. Anschließend kann der Mieter wieder frei über das Guthaben verfügen.
Vermieter kann sich für die Freigabe Zeit lassen
Bestehen nach dem Auszug des Mieters noch offene Forderungen, kann der Vermieter die Freigabe zunächst verweigern. Für die Prüfung und Abrechnung möglicher Ansprüche, etwa wegen Schäden an der Wohnung, steht ihm eine angemessene Frist zu. Zudem darf er unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kaution bis zur letzten noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung zurückbehalten. Welche Fristen dabei gelten und was Mieter bei einem unberechtigten Einbehalt der Kaution tun können, haben wir im Kapitel Mietkaution Rückzahlung zusammengefasst.
Verpfändung, Treuhandkonto, Abtretung und Sperrvermerk: Was ist der Unterschied?
Bei der Verpfändung bleibt die Forderung beim Mieter und der Vermieter erhält ein Pfandrecht. Bei der Abtretung wechselt dagegen der Gläubiger der Forderung. Ein Sperrvermerk beschränkt lediglich die Verfügung über das Guthaben. Beim Treuhandkonto legt dagegen der Wohnungsgeber die erhaltene Kaution auf einem gesonderten Konto für den Mieter an. Dazu im Einzelnen:
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verpfändung | Der Mieter hat weiterhin Anspruch auf Auszahlung des Guthabens durch die Bank. Der Vermieter erhält daran ein Pfandrecht als Sicherheit. Während der Verpfändung kann der Mieter nicht frei über das Geld verfügen. |
| Pfandrecht | Das Pfandrecht entsteht durch die Verpfändung und gibt dem Vermieter ein Sicherungsrecht am hinterlegten Guthaben. Beispiel: Der Mieter verpfändet 2.000 € Kaution zugunsten des Vermieters. Die Verpfändung ist der Vorgang. Das dadurch erhaltene Sicherungsrecht des Vermieters ist das Pfandrecht. |
| Treuhandkonto | Der Vermieter führt das Kautionskonto treuhänderisch für den Mieter. Das bedeutet: Die Kaution wird getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem separaten Konto angelegt, gehört aber weiterhin dem Mieter. |
| Abtretung | Bei einer Abtretung wird eine Forderung auf eine andere Person übertragen. Beispiel: Tritt der Mieter seinen Anspruch auf ein Bankguthaben an den Vermieter ab, kann dieser die Auszahlung von der Bank selbst verlangen. Bei einer Verpfändung bleibt der Anspruch dagegen beim Mieter; der Vermieter erhält nur ein Pfandrecht. |
| Sperrvermerk | Ein Sperrvermerk schränkt den Zugriff auf das Konto oder Guthaben ein. Beispiel: Sind 2.000 € Mietkaution mit einem Sperrvermerk hinterlegt, können Mieter oder Vermieter das Geld nicht einfach abheben oder das Konto auflösen. Eine Auszahlung ist nur unter den vereinbarten Voraussetzungen möglich. Der Sperrvermerk kann eine Verpfändung absichern, ist aber nicht mit dem Pfandrecht gleichzusetzen. |
