Während eines laufenden Mietverhältnisses kann es zu einem Wechsel des Vermieters kommen, z.B. wenn die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Der Erwerber übernimmt dabei auch die bestehenden Mietverträge einschließlich der Mietkaution. Wir erläutern, was Mieter und Vermieter beim Eigentümerwechsel beachten sollten.
- Die gesetzlichen Grundlagen hierzu findet man in §§ 566 und 566a BGB.
- Eine bereits geleistete Kaution muss der Mieter nicht erneut zahlen.
- Die Übertragung richtet sich nach der Kautionsform, z.B. Sparkonto oder Bürgschaft.
- Für die Rückzahlung ist grundsätzlich der neue Eigentümer verantwortlich, in bestimmten Ausnahmefällen auch der alte Vermieter.
Was passiert mit der Mietkaution beim Eigentümerwechsel?
Wird eine vermietete Wohnung oder ein Haus verkauft, läuft der bestehende Mietvertrag weiter. Der neue Eigentümer übernimmt dabei die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Vereinfacht wird dieser Grundsatz aus § 566 BGB auch als „Kauf bricht nicht Miete“ bezeichnet.
Für die Mietkaution gibt es mit § 566a BGB eine eigene Regelung. Hat der Mieter bereits eine Kaution geleistet, geht diese mit dem Eigentümerwechsel auf den Erwerber über. Das bedeutet: Der Mieter muss die Mietkaution in dem Fall nicht noch einmal zahlen. Kann der neue Eigentümer die Kaution später nicht zurückzahlen, haftet unter bestimmten Voraussetzungen auch der frühere Vermieter.
In der Praxis gilt: Der neue Vermieter muss entsprechend dafür sorgen, dass er die hinterlegte Kaution vom bisherigen Eigentümer erhält. Der Mieter trägt somit kein Risiko, wenn die Mietkaution beim Vermieterwechsel nicht ordnungsgemäß übergeben wird.
Wie wird die Kaution auf den neuen Eigentümer übertragen?
Wie die Übertragung erfolgt, richtet sich danach, wie die Kaution hinterlegt wurde, z.B. auf einem Sparkonto, einem verpfändeten Mietkautionskonto oder in Form einer Bürgschaft.
Sparkonto des Vermieters
Hat der bisherige Vermieter die Barkaution auf einem separaten Sparkonto angelegt, kann die bestehende Kautionsanlage grundsätzlich übernommen werden. Der Eigentümerwechsel wird der Bank nachgewiesen und das Konto entsprechend geändert. Alternativ kann das Guthaben auf ein neues Mietkautionskonto des Erwerbers übertragen werden. Der Mieter muss dabei in der Regel nichts unternehmen.
Verpfändetes Konto des Mieters
Ist der Mieter Kontoinhaber, kann das Kautionskonto bestehen bleiben. Die Verpfändung wird auf den neuen Eigentümer übertragen. Dazu gibt der bisherige Vermieter die Sicherheit frei. Anschließend wird diese zugunsten des Erwerbers neu eingerichtet. Bei einem verpfändeten Mietkautionsdepot ist der Ablauf ähnlich.
Mietkautionsbürgschaft
Bei einer Mietkautionsbürgschaft wird kein Guthaben übertragen. Jedoch muss der Anbieter über den Vermieterwechsel informiert werden, damit die Bürgschaft angepasst werden kann. In der Regel wird der alte Vertrag gekündigt und eine neue Mietkautionsbürgschaft ausgestellt.
Was passiert, wenn die Mietkaution nicht übergeben wurde?
Eine fehlende Übergabe der Kaution darf nicht zulasten des Mieters gehen. § 566a BGB regelt deshalb, wann der neue und wann der alte Vermieter für die Mietkaution verantwortlich ist.
Der neue Eigentümer haftet auch ohne erhaltene Kaution
Der neue Eigentümer muss die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, auch wenn er sie vom früheren Vermieter nicht erhalten hat. Die Angelegenheit müssen alter und neuer Eigentümer untereinander klären.
Wann haftet der frühere Vermieter?
Bekommt der Mieter seine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses vom neuen Eigentümer nicht zurück, kann auch der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet sein. Das gilt z.B., wenn der Erwerber zahlungsunfähig ist. Eine verspätete Auszahlung reicht dafür jedoch nicht aus.
Sonderfall: Eigentümerwechsel vor September 2001
Für Eigentümerwechsel, die vor dem 1. September 2001 stattfanden, haftete der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution grundsätzlich nur, wenn er sie vom bisherigen Vermieter tatsächlich erhalten hatte, siehe BGH-Urteil (Az. VIII ZR 381/03). Bei solchen Altfällen sollte geprüft werden, ob die damalige Rechtslage anzuwenden ist. Für Verkäufe von Immobilien nach dem 1. September 2001 gilt die heutige Regelung des § 566a BGB.
Was gilt, wenn vorher keine Kaution hinterlegt wurde?
Wurde im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, aber noch nicht geleistet, kann der neue Eigentümer deren Zahlung verlangen. Wurde dagegen keine Mietkaution vereinbart, kann der neue Vermieter diese nicht allein wegen des Eigentümerwechsels fordern. Die Sicherheit kann dann nur mit Zustimmung des Mieters nachträglich festgelegt werden.
Was sollten Mieter bei der Übertragung beachten?
Die Übertragung der Mietkaution müssen grundsätzlich der alte und der neue Vermieter regeln. Dennoch sollten Mieter einige Dinge beachten.
- Eigentümerwechsel prüfen: Bevor Änderungen vorgenommen werden, sollte feststehen, wer tatsächlich neuer Eigentümer ist.
- Nachweise aufbewahren: Kontoauszüge, Quittungen und andere Belege über die geleistete Kaution sollten immer aufbewahrt werden.
- Verpfändung anpassen: Bei einem verpfändeten Mietkautionskonto oder Depot kann die Mitwirkung des Mieters erforderlich sein, damit die Sicherheit auf den neuen Vermieter übertragen wird.
- Bürgschaftsanbieter informieren: Bei einer Mietkautionsbürgschaft sollte der Anbieter über den Vermieterwechsel informiert werden, damit die Bürgschaft entsprechend erneuert werden kann.
- Keine neue Kaution zahlen: Eine bereits geleistete Mietkaution muss nicht noch einmal gezahlt werden.
Worauf sollten Vermieter achten?
Eine sorgfältige Dokumentation ist für beide Seiten wichtig. So lässt sich später nachvollziehen, welche Kaution übergeben wurde und zu welchem Mietverhältnis sie gehört.
- Kautionshöhe feststellen: Dokumentiert werden sollten die ursprünglich gezahlte Kaution und die angefallenen Zinsen.
- Anlageform prüfen: Festzuhalten ist, ob die Sicherheit beispielsweise auf einem Kautionskonto, Depot oder über eine Bürgschaft besteht.
- Kaution und Unterlagen übergeben: Guthaben und zugehörige Unterlagen sollten vollständig übertragen beziehungsweise auf den neuen Vermieter angepasst werden.
- Übergabe dokumentieren: Alter und neuer Eigentümer sollten schriftlich festhalten, welche Mietsicherheit für das jeweilige Mietverhältnis übernommen wurde.
- Barkaution separat anlegen: Der neue Vermieter muss eine übernommene Geldkaution weiterhin getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.
Muss der Mieter der Übertragung zustimmen?
Nein. Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus der Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Eine Zustimmung des Mieters ist dafür nicht erforderlich. Davon zu unterscheiden ist seine praktische Mitwirkung: Bei einem verpfändeten Kautionskonto kann beispielsweise eine Erklärung oder Unterschrift notwendig sein, um die Sicherheit auf den neuen Vermieter zu übertragen. Verweigert der Mieter eine notwendige Mitwirkung und wird ihm deshalb die bisherige Kaution zurückgegeben, kann er verpflichtet werden, dem neuen Vermieter erneut eine Sicherheit zu stellen. Das hat der BGH für einen solchen Fall entschieden, siehe Urteil VIII ZR 206/10.
