Verwahrloste Wohnungen, Mietrückstände, Gerichtskosten: Mietnomaden können erhebliche Schäden verursachen, und so manchen Vermieter in den Ruin treiben. Jedoch gibt es wirksame Schutzmaßnahmen. Mit diesen Tricks können Sie Einmietbetrüger erfolgreich erkennen, und schnell loswerden.
- Der effektivste Schutz gegen Mietnomaden ist, sich beim Vorvermieter zu informieren.
- Wichtig sind Bonitätsnachweise. Diese sollten fälschungssicher sein, wie z.B. die spezielle Schufa-Auskunft für Vermieter.
- Ausweichende oder einstudiert wirkende Antworten auf Fragen zum bisherigen Leben des Mietinteressenten können ein Warnzeichen sein.
- Es gibt legale und illegale Methoden, um Einmietbetrüger loszuwerden.
Was sind Mietnomaden (Definition)?
Über Jahre hinweg hat sich der Begriff Mietnomade eingebürgert. Der offizielle Begriff lautet Einmietbetrüger. Eine einheitliche Definition dafür gibt es nicht: Jedoch versteht man darunter Personen, die von Anfang an nicht die Absicht haben, ein ordnungsgemäßes Mietverhältnis zu führen. Kommt man ihnen auf die Schliche, teilen sie sich in zwei Lager: Die einen sind auf einmal verschwunden, und hinterlassen neben Mietschulden ein riesiges Chaos. Die anderen wollen selbst dann nicht gehen, wenn eine Räumung ins Haus steht.
Wie erkennt man Mietnomaden?
Mietnomaden zu erkennen, ist gar nicht so einfach: Denn häufig sind sie gute Schauspieler, und erzählen Vermietern genau das, was sie hören wollen. Völlig machtlos sind Sie als Eigentümer jedoch nicht: Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei.
Gesunden Menschenverstand einschalten
Menschen die etwas vortäuschen möchten, neigen häufig zur Übertreibung: Entweder in die eine oder andere Richtung. Das zu wissen, hilft dabei, bestimmte Verhaltensmuster zu durchschauen.
Der extrovertierte Typ gibt sich gerne besonders großspurig nach außen. Das Haus wird in den höchsten Tönen gelobt. Teurer Schmuck oder wertvolle Uhren sowie ein Luxuswagen dürfen natürlich nicht fehlen. Als Nachweis für die Zahlungsfähigkeit dient ein Kontoauszug mit unverhältnismäßig hohem Gehalt, eine Visitenkarte als CEO der XY AG soll den Eindruck festigen. Doch überlegen Sie mal: Warum sollte jemand, der angeblich so vermögend ist, in eine Mietwohnung ziehen wollen – statt die Immobilie einfach zu kaufen?
Der eher ruhigere Vertreter legt dagegen Wert auf ein besonders seriöses und korrektes Auftreten. Vor Ihnen stehen scheinbar die Mietinteressenten, die Sie schon immer haben wollten. Sie wirken leise, solvent und flexibel. Unannehmlichkeiten gibt es nicht. Auf Fragen geben sie scheinbar die perfekten Antworten. Das gewünschte Einzugsdatum stimmt genau mit Ihren Plänen als Vermieter überein: Was auch sonst? Zudem sind sie besonders handwerklich begabt, und würden gerne kleine Reparaturen in der Wohnung selbst erledigen. Sie erkundigen sich nach der Hausgemeinschaft, in die sie scheinbar haargenau reinpassen. Der nichtrauchende Musikmuffel hat höchstwahrscheinlich auch keine Haustiere. Doch woran erkennt man diese Art von Mietnomaden? Nämlich daran, dass eben alles zu perfekt ist. Denn irgendeinen Haken gibt es immer.
Aber eines haben alle Mietnomaden gemeinsam, und spätestens daran erkennt man sie eben doch: Keiner von ihnen möchte, dass man sich nach ihrem bisherigen Leben erkundigt. Stellen Sie klar, dass im Zweifel kein Mietvertrag zustande kommt, ohne den Vorvermieter oder Arbeitgeber persönlich zu kontaktieren. Alle die jetzt immer noch Interesse an der Wohnung zeigen, sind wahrscheinlich keine Einmietbetrüger.
Identität prüfen
Sind die neuen Mieter auch die Personen, als die sie sich ausgeben? Vertrauen ist gut, Kontrolle besser. Denn eine falsche Identität ist einer der Tricks der Mietnomaden, um die Rechtsverfolgung zu erschweren. Die Lösung heisst: Personalausweis vorlegen lassen, und am besten eine Kopie für die eigenen Unterlagen anfertigen. So ist die Nachverfolgung verbleibender Ansprüche zumindest rechtlich möglich. Prüfen Sie außerdem genau, ob das Foto auch zum tatsächlichen Erscheinungsbild passt. Selbstredend sollte der Ausweis auch nicht abgelaufen sein.
Bonität prüfen
Bei Mietern handelt es sich meist um fremde Personen. Deshalb ist der Wunsch eines Vermieters legitim, mehr über die Wohnungsbewerber zu erfahren. Die wichtigste Frage hierbei ist, ob der neue Mieter die finanziellen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllen kann. Gehaltsnachweise vom Arbeitgeber, eine Selbstauskunft sowie eine Schufa-Auskunft sollten in keinem Fall fehlen. Die Schufa-Auskunft für Vermieter gibt es in zwei Varianten: Als reine Datenübersicht oder als Bonitätsauskunft mit Echtheitszertifikat und Sicherheitsmerkmalen. Letztere lässt sich schwerer fälschen. Bei der Mieterselbstauskunft macht der Mieter unter anderem Angaben zur beruflichen und finanziellen Situation. Ein Wohnungsinteressent ist nicht gesetzlich verpflichtet, die Auskünfte vorzulegen. Eine Weigerung kann jedoch einen Hinweis darauf sein, dass es um die eigenen Finanzen nicht gut bestellt ist, oder die Person nicht an einem ordentlichen Mietverhältnis interessiert ist. Eine Übersicht aller Nachweise zur Bonität finden Sie unter: Unterlagen zur Wohnungsbesichtigung.
Gründlich recherchieren
Darüber hinaus kann es Sinn machen, noch etwas über die Person(en) zu recherchieren. Z.B. könnten Sie überprüfen, ob der Gehaltsnachweis echt ist, indem Sie sich beim Arbeitgeber nach dem bestehenden Arbeitsverhältnis erkundigen. Möglicherweise erhalten Sie sogar eine Gehaltsbescheinigung direkt vom Betrieb, was aber wahrscheinlich am Datenschutz scheitert. Am meisten Klarheit bringt jedoch ein Gespräch mit dem Vorvermieter. Fragen Sie Ihren Mietinteressenten nach den Kontaktdaten. Verweigert Ihr Mietinteressent die Auskunft, oder zeigt ein ausweichendes Verhalten, sollten sie ihn sofort von der Bewerberliste streichen.
Gibt es für Mietnomaden eine Liste oder Datenbank?
Eine schwarze Liste mit allen Mietnomaden gibt es nicht, jedoch Alternativen, wo man gewisse Daten abfragen kann. Im zentralen Schuldnerregister sowie im Register für Insolvenzbekanntmachungen erhalten Sie wichtige Informationen über Personen, die in jüngster Vergangenheit in finanzielle Schieflage geraten sind. Die Bonitätsabfrage vom Demda bietet Informationen aus Inkassoverfahren im vorgerichtlichen und gerichtlichen Bereich mit sogenannten weichen und mittleren Negativmerkmalen. Bei mietercheck.de kann man Einblick in eine sogenannte Vermieterschutzkartei nehmen. Die Möglichkeiten im Überblick:
- mietercheck.de: VSK Vermieterschutzkartei
- demda.de: erweitere Bonitätsabfragen mit weichen und mittleren Negativmerkmalen
- vollstreckungsportal.de: Einsicht das öffentliche Schuldnerregister
- insolvenzbekanntmachungen.de: Abfragen von (Privat)insolvenzen
Wie kann man Mietnomaden loswerden?
Sie haben im Vorfeld alles richtig gemacht, waren angemessen kritisch, und haben die vorgelegten Unterlagen sorgfältig geprüft. Und trotzdem kann es passieren: Im Lauf der Zeit wird Ihnen klar, dass ein Mietnomade in Ihr Haus eingezogen ist. Jetzt haben Sie möglicherweise nur noch einen Gedanken: Wie kann ich den Betrüger möglichst schnell loswerden?
Legale Möglichkeiten
Hierzu gehört der übliche Rechtsweg, siehe nachfolgende Anleitung. Eine Alternative ist, dem Mieter einen Geldbetrag anzubieten, das sogenannte Ziehgeld. Damit können Sie vor allem viel Zeit und Aufregung sparen.
Mieter abmahnen
Richtig kündigen
Wohnung räumen
Gegenstände pfänden
Mietnomaden illegal loswerden: Das sollten Vermieter nicht tun
Es ist nur zu verständlich, wenn verzweifelte Vermieter sämtliche Lösungen in Betracht ziehen, wenn sie sich als Opfer von Mietnomaden wiederfinden. Dennoch gibt es einige Schritte, die Sie unbedingt unterlassen sollten, auch um sich nicht selbst strafbar zu machen. So sollten Sie unbedingt davon absehen, das Schloss (ohne vorherige Bestätigung der Räumung durch das Gericht) selbst auszutauschen. Dasselbe gilt für das eigenständige Ausräumen der Wohnung sowie das Kappen der Energie- oder Wasserversorgung. Dass Sie nicht handgreiflich werden, oder Eigentum des Mieters zerstören, versteht sich von selbst. Die Beauftragung von sogenannten Entmietungs-Services kann kurzfristig erfolgreich sein, jedoch Strafanzeigen sowie Schadensersatzklagen nach sich ziehen.
Halblegale Tricks (Grauzone)
Nicht alle möglichen Maßnahmen können in zulässige oder zu unterlassende Aktionen aufgeteilt werden. Wie so oft gibt es auch in diesem Bereich eine rechtliche Grauzone. So sind bestimmte Aktionen nicht unbedingt erlaubt, jedoch lässt das Gegenteil schwer beweisen. Sie alle haben ein Ziel: Nämlich dem Mietnomaden das Leben möglichst ungemütlich zu machen.
Hierzu zählt beispielsweise das Abdrehen von Strom, Wasser und Heizung. Während des laufenden Mietverhältnisses ist dies in jedem Fall unzulässig. Nach Beendigung stellt sich jedoch die Frage, ob der Vermieter die Versorgung (insbesondere auf seine Kosten) aufrechterhalten muss. Nach einem Urteil des BGH darf er Strom und Wasser abstellen, wenn ihm dadurch ein noch größerer finanzieller Schaden entsteht. Ein Urteil des Kammergerichtes Berlin sieht lediglich das Abstellen des Wassers als rechtens an. Die Kappung der Stromversorgung ist zumindest dann unzulässig, wenn der Mieter den Strom über einen eigenen Vertrag mit dem Stromversorger direkt bezieht.
Manche Vermieter greifen auch zu psychischen Druckmitteln. So können z.B. Hausbesuche unter verschiedenen Vorwänden zu unterschiedlichen Wochentagen und Uhrzeiten vorgenommen werden. Ständige Wohnungsbesichtigungen oder das Zustellen des geparkten Autos mit Müllcontainern können ebenfalls Wirkung zeigen. So kann man als Vermieter durchaus kreativ werden, und z.B. mit Handwerkern um 7 Uhr morgens auf der Matte stehen. Dies könnte die Wünsche des einen oder anderen Mietnomaden durchkreuzen, lieber ausschlafen zu wollen. Allerdings sei an dieser Stelle noch einmal erwähnt, dass es sich um halblegale Methoden handelt, die zum einen Nerven erfordern, und zum anderen bei entsprechendem Gegenbeweis nach hinten losgehen können.
Weitere Schutzmaßnahmen gegen Einmietbetrüger
Mit den folgenden Maßnahmen können Sie sich wirksam gegen Mietnomaden schützen, oder deren angerichteten Schaden so gering wie möglich halten. Folgende Möglichkeiten gibt es:
Mietkaution sofort und in voller Höhe verlangen
Verlangen Sie eine Mietkaution in voller Höhe von drei Nettomieten. So können Sie zumindest einen Teil der entstandenen Kosten wieder ausgleichen. Im Idealfall knüpfen Sie die Schlüsselübergabe an die Bedingung, die Kaution beim Einzug vollständig zu übergeben. Laut § 551 BGB kann der Mieter diese zwar in Raten zahlen. Jedoch müssen Sie als Vermieter das Mietverhältnis nicht eingehen, wenn der Mietinteressent jetzt schon den Eindruck erweckt, in finanziellen Schwierigkeiten zu sein. Eine Alternative zur Barkaution ist die Mietkautionsbürgschaft. Nur Mieter mit geprüfter Bonität bei Schufa & Co erhalten die Zusage der Bank oder Versicherung. Achten Sie darauf, dass die Bürgschaft auf erstes Anfordern ausgestellt wird. So kommen Sie als Vermieter im Schadensfall schneller an Ihr Geld.
Mietnomadenversicherung abschließen
Erfolgreich offene Mietzahlungen einzuklagen kann in Deutschland langwierig und teuer werden. Bis man als Vermieter zu seinem Recht kommt, können mehrere Monate, in Einzelfällen auch mal zwei Jahre vergehen. Vermieter können sich dagegen mit einer Mietausfallversicherung schützen. Gegen Sachschäden kann die normale Ausfallversicherung um einen speziellen Schutz gegen Mietnomaden erweitert werden. In vielen Versicherungen ist die Mietnomadenversicherung bereits enthalten. Ein professioneller Ausfallschutz ist insbesondere für private Vermieter sinnvoll, wenn die Schäden die eigenen finanziellen Mittel übersteigen können. Bei den Policen gibt es jedoch große Unterschiede. Achten Sie darauf, dass die Versicherung Mietausfälle und sonstige Forderungen von mindestens 12 Monaten (besser noch 18 oder 24) übernimmt, und Schäden am Mietobjekt von mindestens 20.000 Euro abdeckt.
Vermieterpfandrecht ausüben
Unabhängig von sonstigen Mietsicherheiten steht jedem Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht zu. Das Vermieterpfandrecht bezieht sich bis auf einige Ausnahmen (unpfändbare Dinge) auf alle Gegenstände, die sich im Mietobjekt befinden. Verbleiben offene Forderungen aus dem Mietverhältnis, darf der Hausherr die in der Wohnung befindlichen Gegenstände zurückhalten. Der Mieter darf in diesem Fall sein Hab und Gut nicht mehr daraus entfernen. Nach einer Frist von zwei Monaten (in denen die Rückstände nicht beglichen wurden) dürfen die Sachen verwertet werden. Die Anwendung des Pfandrechts lohnt sich nicht immer. Denn der Besitz von Mietschuldnern ist i.d. Regel nicht besonders wertvoll. Ein separater Gerichtsbeschluss wird hierfür übrigens nicht benötigt, lediglich eine schriftliche Information an den Mieter. Das Pfandrecht wird häufig in Kombination mit der oben schon erwähnten Berliner Räumung angewendet.
Makler beauftragen
Beauftragen Sie einen Makler mit der Auswahl Ihrer Mieter. Dieser nimmt Ihnen nicht nur die Arbeit ab, unpassende Mietbewerber auszusortieren. Er kann dabei auch gleichzeitig seine Erfahrung und Menschenkenntnis einbringen.
