Sie heißen Betriebskosten oder Nebenkosten – oder auch zweite Miete. Der Vermieter darf die Kosten grundsätzlich per Mietvertrag auf seine Mieter umlegen. Das gilt jedoch nicht immer. Was die einzelnen Begriffe bedeuten, was Vermieter in einer Wohnung abrechnen dürfen, und welche Voraussetzungen gelten.
- Betriebskosten sind laufende Kosten für den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Grundstücks oder Gebäudes, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf.
- Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde, und sich auf die in § 2 BetrKV aufgeführten Kosten, wie z.B. Heizung, Wasser oder Müllabfuhr bezieht.
- Nicht umlagefähig sind dagegen Reparatur-, Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten.
Definition: was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind regelmäßige laufende Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb – also die Nutzung – seines Grundstücks oder Hauses entstehen, siehe § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Eigentümer trägt die Kosten grundsätzlich auch dann, wenn die Immobilie vermietet wird. Der Vermieter darf jedoch seine Mieter unter bestimmten Voraussetzungen an den Betriebskosten beteiligen. Der Mieter zahlt hierfür meist eine monatliche Pauschale zusätzlich zur Miete. Die Pauschale wird im allgemeinen Sprachgebrauch als Warmmiete bezeichnet.
Gesetzliche Regelungen
Die Betriebskosten gemäß § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umfassen sämtliche Kosten, die einem Eigentümer aufgrund des Eigentums sowie des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes, der Anlagen, der Einrichtung sowie aller Nebengebäude auf dem Grundstück entstehen. § 1 BetrKV Abs.1 sieht vor, dass lediglich sämtliche Kosten als Betriebskosten berücksichtigt werden, die regelmäßig immer wieder anfallen. Gemäß § 1 BetrKV Abs.2 zählen deshalb z.B. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht dazu. Der § 2 BetrKV beschreibt die einzelnen Betriebskosten genauer.
Was gehört zu den Betriebskosten?
Gemäß § 2 BetrKV zählen die folgenden Punkte zu den Betriebskosten:
Öffentliche Lasten
Wasserversorgung
Entwässerung
Heizung
Warmwasserversorgung
Aufzüge
Gebäudereinigung
Gartenpflege
Beleuchtung
Schornsteinreinigung
Gemeinschaftsantennenanlage
Versicherungen
Sonstige Betriebskosten
Unterschied Betriebs- und Nebenkosten
Häufig werden die beiden Begriffe synonym verwendet. Jedoch unterscheiden sie sich in folgendem Detail: Als Betriebskosten werden ausschließlich jene Kosten bezeichnet, die der Hausherr auf seine Mieter umlegen darf. Nebenkosten hingegen umfassen sämtliche anfallenden Kosten für den Eigentümer, also auch weitere nicht umlagefähige Kosten. Betriebskosten sind grundsätzlich Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind auch Betriebskosten.
Unterschied zu Instandhaltungskosten
In der Praxis ist insbesondere die Abgrenzung von Betriebs- und Instandhaltungskosten von großer Bedeutung. Instandhaltungskosten dürfen gesetzlich nicht zu den Betriebskosten gezählt werden, da diese bereits in der Miete enthalten sind. Dennoch kommt es in der Praxis häufig vor, dass Vermieter die Instandhaltungskosten sowohl der Miete als auch den Betriebskosten zurechnen. Insbesondere bei der Wartung und Inspektion fällt jedoch eine Unterscheidung oftmals schwer. Die für die Wartung und Inspektion anfallenden Kosten dürfen nur dann den Betriebskosten zugerechnet werden, wenn diese in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden. Dabei darf es jedoch nicht zu außerplanmäßigen Inspektionen oder Wartungsarbeiten kommen.
Umlagefähige Betriebskosten bei Miete
Von den anfallenden Betriebskosten kann der Vermieter folgende Kostenpunkte auf den Mieter umlegen. Andere Kosten sind hingegen nicht umlagefähig. Die Erläuterung der einzelnen Begriffe finden Sie hier.
- Laufende öffentliche Lasten
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
- Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
- verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Betrieb eines Personenaufzugs
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Reinigung des Gebäudes und Ungezieferbeseitigung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Versicherung
- Hausmeister
- Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
- Wäschepflegeraum
- Sonstige Betriebskosten
Wann sind Betriebskosten umlagefähig (Voraussetzungen)?
Grundsätzlich müssen die Betriebskosten stets vom Eigentümer des Grundstücks geleistet werden. Laut § 556 BGB können die genannten Betriebskosten jedoch auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei muss der Vermieter die folgenden Punkte beachten:
- Betriebskosten sind erst dann umlagefähig, wenn die Umlage der Kosten im Mietvertrag vereinbart wird.
- Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag als Betriebskosten gemäß BetrKV bezeichnet werden. Ein Verweis auf § 2 BetrKV reicht aus. Die Nennung der einzelnen Posten ist im Gegensatz zu früher nicht mehr notwendig.
- Im Mietvertrag muss vermerkt sein, dass der Mieter die Kosten anteilig zusätzlich zur Miete zu tragen hat.
- Nur die in § 2 BetrKV genannten Kostenpunkte können auf den Mieter umgelegt werden.
- Die Kosten müssen tatsächlich angefallen sein.
- Sie müssen im Abrechnungszeitraum anfallen.
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Bei den Nebenkosten handelt es sich um die Betriebskosten ergänzt um nicht umlagefähige Nebenkosten. Einen Überblick gibt die folgende Auflistung:
- Reparaturkosten
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten
- Betriebskostenanteile für leerstehende Wohnungen
- Bank- und Kontoführungsgebühren
- Neuanlage eines Gartens
- Wachdienste und Sicherheitsdienste
- Dachrinnenreinigung
- Anteile für gewerbliche Wohnungen
Strittige Punkte
Trotz der zahlreichen gesetzlichen Regelungen ist die Umlagefähigkeit einiger Kostenpunkte immer noch strittig. Einer der häufigsten Streitfälle sind die Betriebskosten für Personenaufzüge. Grundsätzlich darf sie der Eigentümer auf die Mieter umlegen. Einige Mieter haben jedoch keinen Grund, von dem Angebot eines Personenaufzugs Gebrauch zu machen, wenn sie z.B. im Erdgeschoss wohnen. Hier haben bereits einige Gerichte klagenden Mietern Recht gegeben. Eine einheitliche gesetzliche Regelung gibt es jedoch nicht. Einen weiteren Streitpunkt stellt die Gartenpflege dar. Grundsätzlich kann der Eigentümer sämtliche für die Gartenpflege anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen. Dies gilt jedoch nicht für einmalig auftretende Kosten. In einigen Rechtstreitigkeiten konnten zahlreiche Aspekte der Gartenpflege als einmalige Ausgaben eingestuft werden, da die Anpflanzung eines Baumes oder einer Pflanze nur einmalig vorgenommen werden kann. Selbst bei regelmäßiger Gartenpflege ist es bislang strittig, welche Kosten sich umlegen lassen. Denn oft handelt es sich um zahlreiche einzigartige Ausgaben, die nur in ihrer Gesamtheit regelmäßig auftreten.
Betriebskosten und Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Vermieter laut § 551 BGB vom Mieter verlangen kann, um sich gegen mögliche Zahlungsausfälle oder Schäden aus dem Mietverhältnis abzusichern. Dazu zählen auch Forderungen aus den Betriebskosten. Ist nach dem Ende des Mietverhältnisses bei der abschließenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung wahrscheinlich, darf der Vermieter hierfür einen entsprechenden Betrag von der Kaution einbehalten.
Schreibe einen Kommentar