Viele Mieter in Deutschland müssen heutzutage die Hälfte ihres Einkommens für Wohnkosten aufbringen. Deshalb ist eine Mieterhöhung immer eine sensible Angelegenheit. Wir erläutern, wann, und wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf, und welche Voraussetzungen gelten.
- Vermieter dürfen die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
- Eine Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Anpassung vorgenommen werden.
- Sie darf 20 Prozent innerhalb von 3 Jahre nicht überschreiten (sog. Kappungsgrenze). In vielen Großstädten und Ballungsgebieten sind nur 15 Prozent erlaubt.
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete handelt es sich um die standardmäßige und in der Praxis am häufigsten vorkommende Mieterhöhung. Die gesetzlichen Regelungen hierfür findet man in § 558 BGB. Möchte der Vermieter nach dieser Vorschrift die Miete erhöhen, hat er sich dabei an vergleichbaren Mietobjekten in der unmittelbaren Umgebung zu orientieren, siehe folgende Übersicht.
1. Benennung von 3 vergleichbaren Immobilien
Um die Mieterhöhung zu belegen, muss der Vermieter mindestens drei mit der jeweiligen Wohnung vergleichbare Mietobjekte auswählen (§ 558 a BGB). Vergleichbar bedeutet, dass sich die drei Wohneinheiten in derselben Gemeinde befinden, und in Bezug auf Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattung, energetischer Zustand, und Höhe der Nettokaltmiete Ähnlichkeiten aufweisen. Die Angaben dürfen nicht älter als vier Jahre sein.
2. Orientierung am Mietspiegel
Alternativ dazu darf der Hausherr auf den geltenden Mietspiegel verweisen. Dieser muss sich auf die Gemeinde beziehen, in der sich die betreffende Wohnung befindet. Alternativ kann auch der Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen werden, wenn diese in Bezug auf Einwohnerzahl und Infrastruktur vergleichbar ist.
3. Mietendatenbank
Außerdem dienen Informationen aus der Mietdatenbank als Beweis für die Angemessenheit einer Mieterhöhung. Mietdatenbanken sind fortlaufend aktualisierte Sammlungen von Mietpreisen, die Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete liefern und in der Regel von Gemeinden verwaltet werden.
4. Gutachten durch Sachverständigen
Nach § 558a BGB kann der Vermieter auch einen Sachverständigen, wie z.B. einen Gutachter für Immobilienbewertung, damit beauftragen, die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Immobilie zu ermitteln. Neben den Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Region bewertet der Sachverständige den Zustand, die Lage sowie deren Ausstattung.
Wann darf der Vermieter aufgrund einer Modernisierung die Miete erhöhen?
Die Anpassung des Mietzins nach einer abgeschlossenen Modernisierung erfolgt auf Basis von § 559 BGB. Sie wird damit begründet, dass die baulichen Maßnahmen eine Werterhöhung des Mietobjekts bewirken. Die Sanierung rechtfertigt nur dann eine Mietpreiserhöhung, wenn sie:
- den Energiebedarf der Wohnung nachhaltig senkt (energetische Sanierung)
- den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig steigert
Anerkannte Gründe
erlaubte Höhe
Voraussetzung und Fristen
Staffelmietvertrag
Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch und in festgelegten regelmäßigen Zeitabständen, wie z.B. jährlich, um einen bestimmten Betrag. Staffelmieten sind für Vermieter vorteilhaft: Denn die Erhöhungen bedürfen keiner gesonderten Zustimmung durch den Mieter. Diese gilt bereits durch die Unterschrift unter den Mietvertrag als erteilt. Zusätzliche Mietsteigerungen sind allerdings ausgeschlossen (Ausnahme: Betriebskostenerhöhung).
Voraussetzung
Beispiel
Indexmietvertrag
Bei einem Indexmietvertrag ist die Miete an einen Preisindex gebunden. Nach § 557 b BGB wird hierfür der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts herangezogen. Der VPI misst die Preissteigerungen für Waren und Dienstleistungen, die für private Haushalte typisch sind, und berechnet damit die Inflationsrate. Eine Erhöhung der Miete darf bei einem Indexmietvertrag immer frühestens nach 12 Monaten vorgenommen werden.
Wann ist eine Erhöhung bei falscher Wohnfläche möglich?
Ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche kleiner als die tatsächliche Quadratmeterzahl, ist eine Mieterhöhung aufgrund der tatsächlichen Fläche bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich (BGH-Urteil vom 18.11.2015; Az. VIII ZR 266/14). Bezweifelt der Mieter die vom Vermieter zugrunde gelegte Wohnungsgröße, muss er sie selbst ausmessen, und notfalls vor Gericht beweisen. Eine Berechnung durch einen Bausachverständigen ist dafür nicht notwendig. Wie Terrassen, Balkone und Flächen unter Dachschrägen zu berechnen sind, steht in der geltenden Wohnflächenverordnung. Hinweis: Bei der Berechnung der neuen Miete muss unabhängig von der Höhe der Abweichung, stets die geltende Kappungsgrenze eingehalten werden.
Was gilt bei einer Neuvermietung der Wohnung?
Im Unterschied zur Erhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen gelten die Kappungsgrenzen bei Neuvermietungen nicht. Der Vermieter kann also die Höhe der Miete grundsätzlich frei bestimmen. Allerdings darf er keinen Mietwucher betreiben, oder einen bestehenden Wohnraummangel zu seinen Gunsten missbrauchen. In Regionen in denen eine Mietpreisbremse gilt, darf die Ausgangsmiete laut Mietvertrag nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Wohnungen, die nach umfangreicher Modernisierung oder nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet werden, kann sich der Mieter jedoch nicht auf die Mietpreisbremse berufen.
Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten
Die Anpassung aufgrund gestiegener Betriebskosten ist in § 560 BGB geregelt. Der Vermieter darf in diesem Fall die Miete erhöhen, wenn
- die Betriebskosten gestiegen sind
- sich der Energieverbrauch des Mieters erhöht hat
Eine Erhöhung ist nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag als Pauschale oder als Vorauszahlung gesondert aufgeführt sind. Betriebskostenpauschalen kommen in der Praxis nur selten vor. Meist werden die Nebenkosten als monatliche Abschläge (Vorauszahlungen) auf die Miete umgelegt. Auch für diese Mietanpassung ist die Schriftform vorgeschrieben. Eine gesonderte Begründung ist nur bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale nötig. Bei Mieterhöhungen aufgrund gestiegener Betriebskosten hat der Mieter das Recht, die Richtigkeit der Berechnung über eine Einsichtnahme der jeweiligen Unterlagen zu überprüfen.
Was gilt bei Sozialwohnungen?
Sozialwohnungen sind Wohnobjekte, die öffentlich gefördert werden. Für sie gilt das Wohnungsbindungsgesetz (§§ 13 bis 17 WoBindG). Die Mieten liegen bei diesen Wohnungen deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Eigentümer darf hier nur so viel Miete berechnen, wie zur Deckung der tatsächlichen Kosten erforderlich ist. Daher nennt man diese Mieten auch Kostenmieten. Läuft die Mietpreisbindung aus, z.B. weil der Vermieter sein Darlehen an die staatliche Behörde inklusive der anfallenden Zinsen zurückgezahlt hat, sind Mietpreissteigerungen bis zur Kappungsgrenze erlaubt. Dann darf die Miete innerhalb von drei Jahren also entweder um maximal 20 oder 15 Prozent erhöht werden. Bei der Bestimmung der Kappungsgrenze müssen allerdings Mietsteigerungen, die in den drei Jahren vor dem Bindungsauslauf erfolgten, berücksichtigt werden. Ist dies der Fall und liegt der höhere Mietpreis trotzdem über den erlaubten 20 Prozent, ist die Anhebung teilweise unwirksam. Als Mieter dürfen Sie in einem solchen Fall die Zahlungen zu Ihren Gunsten korrigieren lassen.
Darf der Vermieter die Mietkaution nachträglich erhöhen?
Die Höhe der Mietkaution wird zu Beginn eines Mietverhältnisses im Mietvertrag festgelegt, und bleibt für die gesamte Dauer unverändert. Die Mietparteien können jedoch eine individuelle Vereinbarung treffen, welche dem Vermieter erlaubt, die Kaution im Rahmen einer Mieterhöhung anzupassen. Hierbei sind jedoch die gesetzlichen Bestimmungen des § 551 BGB einzuhalten. So darf die Mietsicherheit auch nach der Erhöhung das Dreifache der vereinbarten Nettokaltmiete nicht überschreiten.
