Ist eine Wohnung wegen Schimmel nur eingeschränkt bewohnbar, dürfen Sie als Mieter unter bestimmten Umständen die Miete mindern. Wir erläutern, wann eine Mietminderung möglich ist, wie viel erlaubt ist, und wie Sie am besten vorgehen.
- Eine Mietminderung bei Schimmel ist möglich, wenn der Vermieter für die Ursache verantwortlich ist, und den Mangel nicht behebt.
- Je nach Beeinträchtigung fällt die Minderungsquote unterschiedlich hoch aus.
- Eine Minderung der Miete ist erst ratsam, wenn die Ursache geklärt ist. Alternativ ist auch eine Mietzahlung unter Vorbehalt möglich.
- Bei Zahlung unter Vorbehalt kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden.
Wann berechtigt Schimmel zur Mietminderung?
Mieter haben während der gesamten Mietdauer Anspruch, alle gemieteten Räume ohne Einschränkungen nutzen können. Nach § 536 BGB ist der Mieter bei einer erheblichen „Einschränkung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel kann eine solche Beeinträchtigung darstellen. Hierbei müssen jedoch mehrere Faktoren berücksichtigt werden.
- Ursache des Schimmels: Ist der Mieter oder der Vermieter dafür verantwortlich?
- Auswirkungen auf Wohnqualität und Gesundheit
- Umfang und Dauer des Mangels
Die Frage der Verantwortlichkeit
Bei Schimmelbefall besteht oft keine eindeutige Klarheit, ob bauliche Gegebenheiten oder falscher Umgang des Mieters mit dem Mietobjekt die Ursache sind. Bei fehlerhafter Dämmung oder der Entstehung von Wärmebrücken, die in Zusammenhang mit hoher Luftfeuchtigkeit Schimmel verursachen, liegt ein Mangel vor. Hier kann der Mieter verlangen, dass die Wohnung in einen vertragsmäßigen Zustand versetzt wird. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, ist eine Mietminderung berechtigt. Bei unzureichendem Lüften oder Heizen wird von Eigenverschulden oder zumindest Mitschuld des Mieters gesprochen. Dasselbe gilt, wenn z.B. ein Aquarium in der Wohnung zur Feuchtigkeitsbildung beiträgt.
Ausprägung des Mangels
Bei einem Mietobjekt liegt dann ein Mangel vor, wenn der Schimmel den Nutzwert der Wohnung einschränkt. Geringfügiger Befall oder kleine Wasserflecken stellen jedoch keine Minderung der Wohnqualität dar. Mieter können gegenüber ihrem Vermieter Ansprüche geltend machen wenn:
- eine Gesundheitsgefährdung vorliegt.
- Die optische Anmutung der Wohnung durch ausgeprägte Schimmelflecken in Mitleidenschaft gezogen ist.
- Intensiver Schimmelgeruch die Wohnqualität einschränkt.
Vermieter verweigert oder verzögert Reparatur
Dem Vermieter ist nach erfolgter Mängelanzeige eine angemessene Frist einzuräumen, den Schimmel zu beseitigen. Im Mietrecht gilt hierfür ein Zeitraum von 2 bis 4 Wochen als angemessen. Ergreift der Vermieter keine entsprechenden Maßnahmen, oder verzögert die Reparatur, können Sie als Mieter eine Mietminderung durchsetzen.
Wie viel Mietminderung ist bei Schimmel erlaubt?
Wie viel Mietminderung bei Schimmel zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehört z.B. das Ausmaß des Befalls, welche Räume betroffen sind, inwieweit die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist sowie die Auswirkungen auf die Gesundheit. Hieraus ergibt sich die sogenannte Minderungsquote. Das ist ein Prozentwert, der sich auf die Bruttomiete bezieht, und diese entsprechend mindert. Entscheidend sind zudem die Dauer des Mangels und wie groß der Anteil im Verhältnis zur gesamten Wohnungsfläche ausfällt. Hieraus lässt sich die Mietminderung berechnen.
Verschiedene Minderungsquoten bei Schimmelbefall in einer Tabelle
Allgemein verbindliche Richtwerte für die Minderungsquote gibt es nicht. Betroffene Mieter können sich jedoch an sogenannten Mietminderungstabellen orientieren. In dieser Tabelle werden die wichtigsten Gründe für eine Mietminderung in Verbindung mit Erfahrungswerten aus realen Rechtsfällen unter Angabe von Prozentwerten aufgeführt. Bis zu 100 Prozent waren im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg zulässig (GE 2007, 1387). Bei einer erst fertiggestellten Neubauwohnung, die bereits in allen Zimmern Schimmelbildung aufwies, sind laut Landgericht Köln (Az.: 9 S 25/00) bis zu 75 Prozent angemessen.
Wie geht man bei einer Mietminderung wegen Schimmel vor?
Schimmelbefall muss dem Vermieter – unabhängig von der Ursache – zeitnah mitgeteilt werden. Erst nach erfolgter Mängelanzeige kann eine Mietminderung erfolgen.
- Schaden dokumentieren: Notieren Sie, wann und wo der Schimmel auftritt, und welche Ausmaße er hat. Belegen Sie die optischen Mängel mit Fotos.
- Vermieter informieren: Setzen Sie Ihren Vermieter umgehend vom Mietmangel in Kenntnis. Die Mängelanzeige sollte immer schriftlich erfolgen.
- Ursache klären. Bitten Sie Ihren Vermieter darum, die Mängel gemeinsam mit Ihnen zu begutachten. Zunächst muss geklärt werden, ob der Schimmel durch bauliche Mängel, wie z.B. Feuchtigkeit in den Wänden, oder durch unzureichendes Lüften entstanden ist. Ist die Ursache unklar, kann diese auch durch einen Gutachter festgestellt werden.
- Gemeinsam eine Lösung finden: Stellt sich heraus, dass der Vermieter verantwortlich ist, versuchen Sie zunächst eine einvernehmliche Lösung zu finden. Sehen Sie zunächst von einer Mietminderung ab, wenn er eine zeitnahe Schadensbehebung zusagt.
- Vermieter zur Schadensbehebung auffordern: Gelingt eine einvernehmliche Lösung nicht, fordern Sie Ihrem Vermieter schriftlich zur Beseitigung des Mangels auf. Setzen Sie ihm eine Frist von maximal 4 Wochen. Weisen Sie ihn darauf hin, dass Sie nach Ablauf der Frist die Miete mindern werden.
- Höhe der Minderung festlegen: Im nächsten Schritt ist der korrekte Betrag zu ermitteln. Grundlage für die Berechnung bildet die Grundmiete zuzüglich aller Neben- und Betriebskosten. Die genaue Vorgehensweise erfahren Sie in unserem Beitrag: Mietminderung berechnen. Eine Mietminderungstabelle kann hierbei Orientierung bieten.
Alternative zur Mietminderung: Die Mietzahlung unter Vorbehalt
Die Berechtigung einer Mietminderung wegen Schimmels ist schwieriger einzustufen als etwa der Ausfall einer Heizung im Winter oder ein defekter Aufzug. Ist man sich als Mieter unsicher, ob die Minderung aufgrund der vorliegenden Mängel (in der Höhe) berechtigt ist, kommt die Mietzahlung unter Vorbehalt als Alternative infrage. Dadurch wird die Möglichkeit gewahrt, während gleichzeitig eine rechtliche Klärung, wie z.B. durch ein Gericht oder Anwalt, abgewartet werden kann. Dies schützt Sie als Mieter davor, in Zahlungsverzug zu geraten, falls die Minderung nicht anerkannt wird.
- Sehen Sie zunächst von der Zahlung unter Vorbehalt ab, wenn der Vermieter eine zeitnahe Schadensbehebung zusagt.
- Andernfalls erklären Sie schriftlich, dass Sie eine Mietkürzung in Erwägung ziehen, und deshalb die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen.
- Danach sollte die Minderung spätestens nach Ablauf von sechs Monaten umgesetzt werden.
- Sie müssen als Mieter den Mangel konkret benennen, jedoch keine präzise Minderungsquote angeben.
- Sobald ein Mängelgutachten vorliegt, kann diese Quote nachbenannt werden.
- Die Zahlung unter Vorbehalt muss beweisbar dokumentiert sein. Ein Betreff in der Mietüberweisung ist nicht ausreichend.
Ist bei Schimmel eine rückwirkende Mietminderung möglich?
Ja, eine Mietminderung kann für den Zeitraum des Schimmelbefalls auch rückwirkend vorgenommen werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind.
- Der Vermieter ist für den Befall verantwortlich.
- Der Mangel wurde ihm angezeigt. Die Minderung ist frühestens ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige möglich.
- Die Miete wurde im angegebenen Zeitraum unter Vorbehalt gezahlt.
