Gemeinsamer Mietvertrag: Was passiert, wenn ein Mieter auszieht?

Mieten zwei Personen gemeinsam eine Wohnung und eine davon zieht aus, bleibt der Mietvertrag zunächst bestehen. Doch wie kann der ausziehende Mieter aus dem Vertrag ausscheiden? Kann der andere die Wohnung allein übernehmen? Und welche Pflichten bestehen nach dem Auszug? Wir klären auf.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn eine Person auszieht?

Haben zwei Personen den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, ändert der Auszug eines Mieters zunächst nichts am Vertrag. Beide bleiben Mieter, solange das Mietverhältnis nicht wirksam beendet oder der Vertrag entsprechend geändert wird. Der Bundesgerichtshof betrachtet das Mietverhältnis mit mehreren Mietern als Einheit. Eine Kündigung nur für einen einzelnen Mitmieter ist daher grundsätzlich nicht möglich, siehe auch folgende Urteile:

• BGH, Urteil vom 16.03.2005 – VIII ZR 14/04
• BGH, Urteil vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12

Der ausgezogene Mieter bleibt Vertragspartner

Auch die Schlüsselübergabe an den Vermieter oder eine Ummeldung ändern daran nichts. Entscheidend ist, dass der ausgezogene Mieter wirksam aus dem Vertrag entlassen wird. Bis dahin bleiben seine Rechte und Pflichten als Mieter bestehen.

Wer haftet nach dem Auszug für die Miete?

Solange beide Personen im Mietvertrag stehen, haften sie gesamtschuldnerisch für die Ansprüche des Vermieters. Das bedeutet: Bei Zahlungsrückständen kann der Vermieter offene Mieten oder Nebenkosten vollständig auch vom ausgezogenen Mieter verlangen (§§ 421, 427 BGB).

Praxisbeispiel: Anna und Ben haben den Mietvertrag zusammen unterschrieben. Ben zieht aus, ohne dass der Vertrag geändert wird. Zahlt Anna später die Miete nicht vollständig, kann sich der Vermieter weiterhin auch an Ben wenden.

Wie kommt ein Mieter aus dem gemeinsamen Mietvertrag heraus?

Soll nur einer der beiden Mieter aus dem Mietvertrag ausscheiden, müssen Vermieter und beide Mieter der Änderung zustimmen (§ 311 Abs. 1 BGB). Einen allgemeinen Anspruch auf eine solche Vertragsänderung gibt es jedoch nicht.

In der Praxis sollten sich die Mieter zunächst mit dem Vermieter abstimmen. Ist dieser einverstanden, wird schriftlich festgehalten, wer aus dem Mietvertrag ausscheidet und dass der Vertrag mit dem anderen Mieter allein weitergeführt wird. Alle Beteiligten sollten eine unterschriebene Ausfertigung erhalten.

Beispiel: Anna zieht aus, Ben möchte in der Wohnung bleiben. Der Vermieter stimmt zu und der Mietvertrag wird entsprechend geändert. Ab dem vereinbarten Zeitpunkt ist nur noch Ben Mieter und Anna aus dem Vertrag entlassen.

Kann einer von zwei Mietern den Mietvertrag allein kündigen?

Nein. Haben beide unterschrieben, müssen auch beide gemeinsam kündigen. Bei Privatwohnungen muss die Kündigung zudem schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB).

Was passiert, wenn der andere Mieter nicht kündigen will?

Will einer der Mieter nicht kündigen, kann der andere den Mietvertrag nicht allein beenden. Je nach Situation kann er jedoch verlangen, dass der andere an der Kündigung mitwirkt BGH, Urteil vom 16.03.2005 – VIII ZR 14/04. Notfalls kann die Mitwirkung auch gerichtlich verlangt werden. Zu beachten ist jedoch: Eine gemeinsame Kündigung beendet den Mietvertrag für beide. Möchte einer in der Wohnung bleiben, sollte daher zunächst mit dem Vermieter geklärt werden, ob der Vertrag mit ihm allein fortgeführt werden kann.

Was gilt bei Trennung und Scheidung?

Stehen beide Partner im Mietvertrag, bleiben auch nach einer Trennung beide zunächst Mieter.

Unverheiratete Paare mit gemeinsamem Mietvertrag

Für unverheiratete Paare gelten die allgemeinen Regeln: Soll der ausziehende Partner aus dem Mietvertrag entlassen werden und der andere die Wohnung allein weiter mieten, ist dafür grundsätzlich eine Vereinbarung mit dem Vermieter erforderlich. Andernfalls bleiben beide Vertragspartner oder müssen das Mietverhältnis gemeinsam kündigen.

Besonderheiten bei Ehepaaren

Bei Ehepaaren ist zwischen Trennung und Scheidung zu unterscheiden. Während der Trennung kann einem Ehepartner die Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen zur alleinigen Nutzung überlassen werden (§ 1361b BGB). Am gemeinsamen Mietvertrag ändert das zunächst nichts.

Bei einer Scheidung kann der verbleibende Mieter den Vertrag hingegen allein fortführen (§ 1568a Abs. 3 BGB). Dafür müssen beide Ehepartner den Vermieter informieren oder es muss eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung vorliegen. Die Zustimmung des Vermieters ist nicht erforderlich.

Praxisbeispiel: Anna und Ben sind verheiratet und trennen sich. Anna zieht zunächst aus, Ben bleibt in der gemeinsamen Wohnung. Allein durch die Trennung und Annas Auszug ändert sich der Mietvertrag nicht. Erst im Zusammenhang mit der Scheidung kann Ben unter den Voraussetzungen des § 1568a BGB den Mietvertrag allein fortführen.

Was gilt beim Auszug aus einer WG?

Haben mehrere WG-Bewohner als Hauptmieter einen Mietvertrag unterschrieben, bleibt ein ausgezogener Bewohner weiterhin Mieter. Ein neuer Mitbewohner kann seinen Platz einnehmen, wenn der Vermieter einverstanden ist. Der Wohnungsgeber muss einem solchen Wechsel aber nicht immer zustimmen. Anders kann es sein, wenn von Anfang an vereinbart war, dass die Bewohner der WG wechseln können (BGH, Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21).

Auch bei der Mietkaution in einer WG gibt es Besonderheiten, wenn einzelne Bewohner ein- oder ausziehen.

Praxisbeispiel: Anna, Ben und Clara haben den Mietvertrag zusammen unterschrieben. Anna zieht aus und David möchte ihren Platz übernehmen. Damit David anstelle von Anna in den Vertrag eintritt, muss der Vermieter dem Wechsel in der Regel zustimmen.

Was passiert mit der Mietkaution, wenn ein Mieter auszieht?

Bleibt der Mietvertrag bestehen, muss der Vermieter dem ausziehenden Mieter seinen Anteil an der Kaution nicht zurückzahlen. Die Kaution dient weiterhin als Sicherheit für das laufende Mietverhältnis (§ 551 BGB). Hat der Ausziehende einen Teil davon gezahlt, müssen die Mieter untereinander klären, wie dieser Anteil ausgeglichen wird. Beispielsweise kann der verbleibende Mieter den Anteil übernehmen und den Ausziehenden entsprechend auszahlen.

Praxisbeispiel: Anna und Ben haben jeweils 1.000 Euro zur Kaution beigetragen. Anna zieht aus, Ben bleibt in der Wohnung. Die Kaution bleibt beim Vermieter. Anna und Ben vereinbaren deshalb untereinander, dass Ben ihr die gezahlten 1.000 Euro erstattet.

Was gilt bei einer Mietkautionsbürgschaft?

Bei einer Mietkautionsbürgschaft muss der Anbieter über die Änderung des Mietvertrags informiert werden. Ob die bestehende Bürgschaft auf den verbleibenden Mieter umgestellt werden kann oder eine neue erforderlich ist, richtet sich nach den jeweiligen Vertragsbedingungen. Der ausziehende Mieter sollte sich bestätigen lassen, dass seine Verpflichtungen aus der Bürgschaft beendet sind.

Was sollten Mieter beim Auszug konkret regeln?

Beim Auszug aus der gemeinsamen Wohnung sind neben dem eigentlichen Umzug auch die vertraglichen und finanziellen Folgen zu klären.

• Mietvertrag klären: Zieht eine Person aus der Wohnung aus, sollte mit dem Vermieter eine Vertragsänderung vereinbart werden. Darin ist eindeutig festzuhalten, ab wann der ausziehende Mieter nicht mehr Vertragspartner ist.
• Haftung beachten: Solange der ausziehende Mieter noch im Mietvertrag steht, muss er weiterhin für Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis haften.
• Mietkaution regeln: Bleibt die Kaution bestehen, sollten die Mieter schriftlich vereinbaren, ob und in welcher Höhe der verbleibende Mieter dem anderen dessen Anteil erstattet. Bei einer Bürgschaft sollte der Anbieter über die Vertragsänderung informiert werden.
• Übergabe dokumentieren: Schlüsselübergabe, Auszugsdatum und Zustand des Mietobjekts lassen sich in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten. Das kann spätere Unklarheiten zwischen den bisherigen Mitmietern vermeiden.