Mietrückstände, Schäden oder offene Nebenkosten: Auch während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter haben. Doch darf er dafür einfach auf die hinterlegte Mietkaution zugreifen? Entscheidend ist vor allem, ob die Forderung streitig ist.
- Streitige Forderung: Kein Zugriff auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses.
- Forderung steht fest: Ein Zugriff ist grundsätzlich möglich.
- Mietrückstände: Berechtigen nicht automatisch zur Verwertung der Mietkaution.
- Kaution auffüllen: Nach unberechtigter Verwendung der Vermieter, nach berechtigter kann der Mieter verpflichtet sein.
Praxisfall: Vermieter greift während der Mietzeit auf die Kaution zu
Eine Mieterin mindert wegen Mängeln in der Wohnung die Miete. Der Vermieter hält die Mietminderung für unberechtigt und sieht darin einen Mietrückstand. Um die vermeintlich offenen Beträge auszugleichen, greift er auf die hinterlegte Mietkaution zu. Die Mieterin bestreitet jedoch die Forderung. Mit einem solchen Fall befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13).
Der BGH entschied: Wegen einer streitigen Forderung darf der Vermieter die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten. Dass er seinen Anspruch selbst für berechtigt hält, reicht dafür nicht aus.
Darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution verwenden?
Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab. Sie darf jedoch während der Mietzeit nicht ohne Weiteres zur Begleichung offener Beträge verwendet werden. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss eine Barkaution zudem getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Entscheidend ist, ob die Forderung streitig ist
| Forderung | Zugriff auf die Kaution |
|---|---|
| Streitig | Nicht zulässig. Der Vermieter muss seinen Anspruch zunächst klären. |
| Unstreitig | Grundsätzlich möglich. Bestreitet der Mieter eine fällige Forderung nicht oder erkennt er sie an, kann ein Zugriff auf die Mietkaution in Betracht kommen. |
| Rechtskräftig festgestellt | Grundsätzlich möglich. Hat ein Gericht den Anspruch rechtskräftig festgestellt, kann die Kaution zu dessen Befriedigung herangezogen werden. |
Darf der Vermieter bei Mietrückständen auf die Kaution zugreifen?
Auch bei ausstehenden Mietzahlungen darf der Vermieter nicht automatisch auf die Kaution zugreifen. Entscheidend ist, ob die offenen Beträge unstreitig sind oder vom Mieter bestritten werden. Ein solcher Streit kann beispielsweise bei einer Mietminderung entstehen (BGH, VIII ZR 234/13).
💡 Wichtig: Die Mietkaution ist kein Guthaben, aus dem während der Mietzeit laufend offene Mieten bezahlt werden können. Ist ein Mietrückstand streitig, muss der Vermieter seinen Anspruch zunächst klären.
Wer muss die Kaution nach einem Zugriff wieder auffüllen?
Hat sich der Vermieter unberechtigterweise an der Mietsicherheit bedient, muss er den entnommenen Betrag wieder dem Kautionskonto gutschreiben. Das hat der BGH für den Zugriff wegen einer streitigen Forderung im genannten Urteil bestätigt.
Beispiel: Die Kaution beträgt 1.500 Euro. Der Vermieter entnimmt trotz unklaren Anspruchs 500 Euro. Da dies unberechtigt war, muss er den Betrag selbst wieder einzahlen.
Was gilt nach einem berechtigten Zugriff?
Weniger eindeutig ist die Rechtslage, wenn der Vermieter während eines Wohnraummietverhältnisses berechtigt auf die Kaution zugegriffen hat. Eine höchstrichterliche Entscheidung, die für diesen Fall allgemein eine Wiederauffüllungspflicht des Mieters ableitet, ist nicht ersichtlich.
Für eine solche Verpflichtung spricht jedoch der Sicherungszweck der Kaution: Sie soll Ansprüche des Vermieters während der gesamten Mietzeit bis zur vereinbarten Höhe absichern. Nach einer berechtigten Verwertung kann deshalb eine Wiederauffüllung erforderlich sein. Eine entsprechende Regelung kann zudem ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung findet sich beispielsweise im Sachverhalt des AG Dortmund, Urteil vom 13. März 2018 – 425 C 5350/17.
Für Mieter bedeutet das: Ob sie die Kaution wieder auffüllen müssen, sollte anhand des Mietvertrags geprüft werden.
Was können Mieter bei einem unberechtigten Zugriff auf die Kaution tun?
Hat der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses unberechtigt Geld aus der Kaution entnommen, können Mieter wie folgt vorgehen:
- Grund prüfen: Lassen Sie sich erklären, weshalb die Mietkaution verwendet wurde und welche Forderung damit beglichen werden sollte.
- Widersprechen: Bestreiten Sie den Anspruch, sollten Sie dies schriftlich mitteilen und begründen.
- Wiederauffüllung verlangen: Fordern Sie den Vermieter auf, den entnommenen Betrag innerhalb einer angemessenen Frist wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben.
- Rechtlichen Rat einholen: Erfolgt keine Reaktion, kann ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht bei der Durchsetzung des Anspruchs helfen.
💡 Wichtig: Ein unberechtigter Zugriff bedeutet nicht, dass der Mieter die Kaution selbst erneut einzahlen muss. Der Vermieter ist verpflichtet, die Sicherheit wiederherzustellen.
Darf eine Klausel im Mietvertrag den Zugriff auf die Kaution erlauben?
Auch eine Klausel im Mietvertrag erlaubt dem Vermieter nicht automatisch, während der Mietzeit auf die Kaution zuzugreifen. Im Fall des BGH (VIII ZR 234/13) gab es sogar eine Zusatzvereinbarung, die eine Verwertung bei fälligen Forderungen ausdrücklich vorsah. Bei einer streitigen Forderung konnte sich der Vermieter darauf jedoch nicht berufen. Der gesetzliche Schutz der Mietkaution darf durch eine solche Vereinbarung nicht zum Nachteil des Mieters umgangen werden (§ 551 Abs. 4 BGB).
Bei vorformulierten Vertragsklauseln ist zudem § 307 BGB zu beachten: Er schützt Vertragspartner vor Klauseln, die sie unangemessen benachteiligen.
Was gilt bei einer Mietkautionsbürgschaft?
Auch bei einer Mietkautionsbürgschaft ist eine Inanspruchnahme während der Mietzeit grundsätzlich möglich. Anders als bei einer Barkaution erhält der Vermieter jedoch kein hinterlegtes Geld, sondern die Zusage einer Bank oder Versicherung, bei Mietrückständen oder Schäden Zahlung zu leisten.
| Forderung | Inanspruchnahme der Bürgschaft |
|---|---|
| Unstreitig oder rechtskräftig festgestellt | Der Vermieter kann den Bürgen grundsätzlich in Anspruch nehmen, wenn die Forderung fällig und von der Bürgschaft abgedeckt ist. |
| Streitig | Es kommt auf die Ausgestaltung der Bürgschaft an. Bei einer gewöhnlichen Bürgschaft kann der Bürge grundsätzlich Einwendungen gegen die Forderung geltend machen. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern kann er dagegen zunächst zur Zahlung verpflichtet sein, obwohl der Anspruch noch streitig ist. Ob die Inanspruchnahme berechtigt war, wird anschließend geklärt. |
Wie die Schadensmeldung und Auszahlung im Einzelnen ablaufen, erklären wir unter Inanspruchnahme der Mietkautionsbürgschaft.
So sollten Vermieter vor einem Zugriff auf die Kaution vorgehen
Bevor Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugreifen, sollten sie prüfen, ob die Voraussetzungen dafür tatsächlich vorliegen:
- Forderung prüfen: Zunächst klären, welcher konkrete und fällige Anspruch gegen den Mieter besteht und wie hoch dieser ist.
- Mieter informieren: Den offenen Betrag und dessen Grund nachvollziehbar mitteilen und zur Zahlung auffordern.
- Reaktion abwarten: Bestreitet der Mieter die Forderung, sollte die Mietkaution nicht verwendet werden.
- Streit klären: Lässt sich keine Einigung erzielen, muss die Angelegenheit notfalls gerichtlich geklärt werden.
- Verwertung prüfen: Erst wenn die Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist, kommt eine Inanspruchnahme der Kaution in Betracht.
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