Ob separate Wohnung, WG oder Studentenwohnheim: Wer einen Mietvertrag unterschreibt, muss meist auch eine Mietkaution hinterlegen. Bei Studenten oder Azubis verlangen Vermieter häufig zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft der Eltern. Doch nicht immer entsprechen die Forderungen der Vermieter den gesetzlichen Vorschriften.
Inhaltsverzeichnis
Wie kann man eine Kaution hinterlegen?
Die Mietkaution soll den Vermieter gegen möglicherweise entstehende Ansprüche aus dem Mietverhältnis absichern. Sie ist im § 551 des BGB geregelt. Der Gesetzgeber erlaubt neben der Anlage auf einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist auch weitere Sicherungsmöglichkeiten. So können die Mietparteien z.B. auch eine Bürgschaft vereinbaren. Folgende Kautionsformen sind in der Praxis üblich. Mehr zu den einzelnen Anlagemöglichkeiten finden Sie im Bereich Mietkaution anlegen
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit, siehe § 551 BGB.
Ist eine Bürgschaft trotz Barkaution erlaubt?
Der Gesetzgeber macht den Mietparteien bezüglich der Zahlungsweise keine Vorschriften. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, welche die Hinterlegung der Kaution lediglich auf nur eine Zahlungsform beschränkt. Es ist somit möglich, auch mehrere Kautionsformen miteinander zu kombinieren. Eine Mietsicherheit, welche aus einer Barkaution und einer Bürgschaft besteht, ist grundsätzlich zulässig, siehe jedoch Übersicherung.
Mietvertrag und Übersicherung
Bei privaten Mietverhältnissen gibt es für die Mietsicherheit eine gesetzliche Obergrenze. Diese beträgt drei Monatsmieten. Der Gesetzgeber sagt hierzu folgendes: (Auszug aus §551 BGB Abs. 1, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten)
Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Die Begrenzung der Kautionssumme gilt unabhängig davon, welche Kautionsformen verwendet wurden. So gilt die gesetzliche Obergrenze auch dann, wenn die Mietsicherheit aus einer Barkaution und einer Bürgschaft besteht. Wird die gesetzliche Gesamthöhe überschritten, spricht man von einer Übersicherung. Eine Übersicherung ist unwirksam. Dieser Grundsatz leitet sich aus §551 BGB Abs. 4 ab.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Rechtsfolgen der Übersicherung
Bei einer vorliegenden Übersicherung ist die geschlossene Kautionsvereinbarung nur teilweise wirksam. Die Vereinbarung über die Barkaution ist wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig. Mit anderen Worten: der Vermieter darf bei Mietrückständen und Schäden Ansprüche aus der hinterlegten Mietkaution geltend machen. Eine Inanspruchnahme des privaten Bürgen würde hingegen vor Gericht nicht Stand halten. Der Bürge muss demnach nicht für den Mieter haften, es sei denn es handelt sich um folgende Ausnahmen:
Ausnahmen: wann haftet ein Bürge über drei Monatsmieten hinaus?
Nicht immer sind private Mietbürgschaften welche drei Nettokaltmieten übersteigen unwirksam. Die Rechtsprechung kennt derzeit die beiden folgenden Ausnahmen, bei denen ein Bürge für die gesamte Schuldsumme haftet:
Freiwillige Bürgschaft
Keine Begrenzung der Haftung des Bürgen auf 3 Monatsmieten gibt es bei einer so genannten freiwilligen Bürgschaft (AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, Az. 23 C 1448/11). Eine Bürgschaft gilt dann als freiwillig abgegeben, wenn sie vom Bürgen des Mieters unaufgefordert als zusätzliche Sicherheit angeboten wird. Wird sie jedoch vom Vermieter ausdrücklich verlangt, da der Mietvertrag ansonsten nicht zu Stande kommt, liegt keine Freiwilligkeit vor.
Rettungsbürgschaft
Soll mit der Bürgschaft eine drohende Wohnungskündigung abgewendet werden, gilt eine Begrenzung der Mietkaution auf drei Monatsmieten nicht. (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12). Dies entschied der BHG als der Vermieter die Schwester eines von der Wohnungskündigung bedrohten Mieters aus einer Bürgschaft in Anspruch nehmen wollte. Das Gericht argumentierte hier, dass eine Anwendung §551 BGB Abs. 4 nicht in Frage kommt, da der Vermieter ansonsten keine zusätzliche Sicherheit erhalten hätte und die fristlose Kündigung des Mieters erfolgt wäre.
Ich habe für einen Bekannten aus Unwissenheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft für die Miete unterschrieben. Er kam aus dem Ausland, und hatte erst angefangen zu arbeiten. Kurz nach Beginn des Mietvertrags hat er eine Kautionsversicherung abgeschlossen. Es ist bis jetzt nichts passiert. Nur ich möchte da raus, da mir nicht klar war was dies bedeutet.
Kann ich hier unbegrenzt herangezogen werden?
Hallo,
ich habe Ihren Kommentar mal hierher verschoben, da Sie die Antworten auf Ihre Frage im obigen Artikel finden. Die Höhe der Haftung hängt maßgeblich davon ab, welche Art von Bürgschaftserklärung Sie unterschrieben haben.
Viele Grüße
Hallo,
meine Frau und ich haben Ende 2017 eine selbstschuldnerische Bürgschaft für den Mietvertrag meiner Tochter (32J.) unterschrieben, ohne die der Mietvertrag nicht zustande gekommen wäre. Der Vermieter verlangt es so. Meine Tochter und ihre damalige Lebensgefährtin haben damals eine Mietkaution in Höhe von 2,5 Monatsmieten 2 Wochen vor Beginn des Mietverhältnis an den Vermieter überwiesen. Da wir für die volle Miete haften würden, ergebe dies insgesamt eine 3,5 fache Mietsicherheit (2,5 MM Kaution + Bürgschaft 1 MM). Für mich ergibt sich daraus eine Übersicherung. Damit wäre die Bürgschaft nichtig nach §551 BGB Abs. 1. Sehe ich das richtig? Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Frank
Hallo,
ich stimme Ihnen soweit zu. Die Vereinbarung über die Mietkaution ist gültig, die Bürgschaft jedoch nicht. Ich möchte jedoch darauf hinweisen, dass ich kein Rechtsanwalt bin, und dies keine Beratung darstellt.
Viele Grüße
Im Text einer dem Mietvertrag beigefügten Bürgschaft steht „… verpflichte ich mich, rechtsverbindlich und unwiderruflich für alle finanziellen u. a. Verpflichtungen, die sich aus dem Mietvertrag für meinen Sohn … ergeben, einzutreten.“
Es kommt vor: „verpflichte ich mich“, „rechtsverbindlich“, und „unwiderruflich“ und der Zusatz „u.a. [Verpflichtungen]“. Haben diese Formulierungen eine bindende Kraft? Erhoben wird eine Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten neben der Mietbürgschaft.
Ist das so zu verstehen, dass die Bürgschaft sich nur auf die Differenz aus der Obergrenze der Kaution (nämlich drei Kaltmieten) und der tatsächlichen Kaution (zwei Kaltmieten) beziehen kann? Sie ist NICHT freiwillig! – Und es ist KEINE Rettungsbürgschaft.
Ist die Formulierung „u.a.“ Verpflichtungen irgendwie relevant?
Herzlichen Dank.
Hallo,
übersteigt die Bürgschaft zusammen mit der normalen Mietkaution die Gesamthöhe der erlaubten Obergrenze von drei Nettomieten nicht, sind beide Sicherheiten gültig. Die Bürgschaft bezieht sich – so wie Sie richtig vermuten – auf die Differenz zwischen der erlaubten Obergrenze und den zwei Kaltmieten. Übersteigen jedoch beide Sicherheiten zusammen die drei Nettomieten, ist nur die Barkaution wirksam. Die Bürgschaft ist aufgrund der Übersicherung nicht gültig. Bezüglich der Formulierungen empfehle ich Ihnen, einen Fachanwalt oder den Mieterverein aufzusuchen. Da kann ich leider nicht weiterhelfen.
Viele Grüße