Mietkaution reicht nicht für Schäden: Was tun als Vermieter?

Beim Auszug zeigt sich manchmal erst das ganze Ausmaß: Der Mieter hat Schäden in der Wohnung hinterlassen und die Reparaturkosten übersteigen die hinterlegte Mietkaution. Für Vermieter stellt sich dann die Frage: Bleiben sie auf den Kosten sitzen oder können sie den fehlenden Betrag vom ehemaligen Mieter verlangen?

Was passiert, wenn die Mietkaution nicht für die Schäden reicht?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis. Sie begrenzt jedoch nicht den Betrag, für den der Mieter bei einem von ihm verursachten Schaden aufkommen muss. Reicht die Kaution nicht aus, um die Schadenssumme vollständig abzudecken, kann der Vermieter den noch offenen Betrag vom Mieter verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass dieser für den Schaden verantwortlich ist.

Die Mietkaution sichert nicht nur mögliche Schäden ab. Sie kann auch für offene Mieten oder berechtigte Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung herangezogen werden.

Praxisbeispiel: Die Reparatur der beschädigten Einbauküche kostet 2.500 Euro. Da die Küche bereits einige Jahre alt ist, wird ein Abzug „neu für alt“ berücksichtigt. Dadurch verbleibt ein ersatzfähiger Schaden von 2.000 Euro. Zusätzlich stehen noch 900 Euro Miete aus. Insgesamt ergibt sich damit ein Betrag von 2.900 Euro. Da jedoch nur 2.400 Euro als Kaution hinterlegt wurden, bleiben nach der Verrechnung somit 500 Euro als offene Forderung gegenüber dem Mieter bestehen.

Für welche Schäden muss der Mieter aufkommen?

Mieter müssen grundsätzlich für Schäden aufkommen, die sie schuldhaft verursacht haben und die über die normale Abnutzung hinausgehen (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB). Normale Gebrauchsspuren und altersbedingten Verschleiß hat der Mieter dagegen nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Die Tabelle zeigt typische Beispiele für Schadensfälle oder lediglich normale Abnutzung:

Gut zu wissen: Hat der Mieter die Wohnung beschädigt, muss der Vermieter ihm in der Regel nicht erst die Möglichkeit geben, den Schaden selbst zu beheben. Er kann direkt Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17). Anders kann es zum Beispiel bei vereinbarten, aber nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen sein.

So gehen Vermieter vor, wenn die Mietkaution nicht ausreicht

1. 1.
   Schäden dokumentieren
   

   Schäden sollten möglichst bei der Wohnungsübergabe mit Fotos und einem Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert werden. Hilfreich ist ein Vergleich mit dem Übergabeprotokoll vom Einzug. Im Streitfall muss der Vermieter nachweisen können, dass ein ersatzpflichtiger Schaden vorliegt.

2. 2.
   Höhe des Schadens ermitteln
   

   Die Kosten für die Schadensbeseitigung lassen sich beispielsweise durch Rechnungen oder Kostenvoranschläge belegen. Alter und Zustand der beschädigten Sache sind dabei zu berücksichtigen. Führt der Ersatz zu einer Wertverbesserung, kann ein „Abzug neu für alt“ erforderlich sein.

3. 3.
   Schaden mit Kaution verrechnen
   

   Steht die Höhe des Schadensersatzes fest, kann dieser mit der hinterlegten Mietkaution verrechnet werden. Verbleibt danach ein Kautionsguthaben, ist dieses an den Mieter zurückzuzahlen.

4. 4.
   Restbetrag vom Mieter verlangen
   

   Nach der Verrechnung sollte der Vermieter dem ehemaligen Mieter nachvollziehbar mitteilen, welche Forderungen bestehen, welcher Betrag durch die Kaution gedeckt wird und welche Differenz noch offen ist. Für den verbleibenden Betrag kann er den Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern und eine angemessene Frist setzen.

5. 5.
   Forderung notfalls durchsetzen
   

   Zahlt der Mieter trotz Aufforderung nicht, kommen als nächste Schritte beispielsweise ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage infrage. Bei größeren Summen oder strittigen Schäden kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.

Hinweis: Wurde die Mietkaution als Bürgschaft gestellt, kann der Vermieter diese im Schadensfall bis zur vereinbarten Bürgschaftssumme in Anspruch nehmen. Wie die Inanspruchnahme der Mietkautionsbürgschaft abläuft, erklären wir hier. Übersteigt der Schaden die Bürgschaftssumme, muss sich der Vermieter für den Rest direkt an den Mieter wenden.

Wie lange können Vermieter Schäden nach dem Auszug geltend machen?

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren grundsätzlich sechs Monate nach dem Tag der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Eine einfache Mahnung stoppt diese Frist nicht. Eine Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids kann die Verjährung dagegen hemmen, also vorübergehend anhalten (§ 204 BGB). Nach Eintritt der Verjährung kann der Mieter die Zahlung verweigern.

Eine Besonderheit gilt bei der Barkaution: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein verjährter Schadensersatzanspruch noch mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verrechnet werden (§ 215 BGB; BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23). Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zum BGH-Urteil über den Einbehalt der Mietkaution.

Beispiel: Beträgt der Schaden 3.000 Euro und die Barkaution 2.100 Euro, kann eine Verrechnung mit der Kaution trotz Verjährung noch möglich sein. Die übrigen 900 Euro lassen sich dagegen nicht mehr durchsetzen, wenn sich der Mieter auf die Verjährung beruft.

Hinweis: Die Sechsmonatsfrist gilt nicht für die Mietkaution. Dafür gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist. Dem Vermieter steht grundsätzlich eine angemessene Zeit zur Prüfung und Abrechnung zu.

Was ist, wenn der Mieter nicht zahlen kann?

Kann der ehemalige Mieter die offene Forderung nicht bezahlen, bleibt ein berechtigter Anspruch des Vermieters bestehen. Das gilt sowohl für Schadensersatz als auch für offene Mietforderungen. Der Vermieter sollte den Betrag zunächst schriftlich einfordern und eine Zahlungsfrist setzen. Zahlt der Mieter nicht, kommen ein gerichtliches Mahnverfahren (§§ 688 ff. ZPO), eine Klage und mit entsprechendem Vollstreckungstitel eine Zwangsvollstreckung in Betracht.

Hierbei sind auch finanzielle Risiken zu beachten: Zwar trägt bei einem vollständig gewonnenen Zivilprozess grundsätzlich die unterlegene Partei die notwendigen Prozesskosten (§ 91 ZPO). Ist der ehemalige Mieter jedoch zahlungsunfähig, kann der Vermieter auf vorgestreckten Gerichts- und Anwaltskosten sitzen bleiben. Bei einem laufenden Insolvenzverfahren ist die Forderung beim Insolvenzverwalter anzumelden (§ 174 InsO).

Unsere Einschätzung: Ob sich weitere Schritte lohnen, hängt auch davon ab, wie gut sich der Schaden belegen lässt und wie realistisch es ist, das Geld vom ehemaligen Mieter tatsächlich zu bekommen. Eine Forderung über 500 Euro kann sich durchaus lohnen, wenn der Schaden durch Fotos, Übergabeprotokoll und Rechnung gut dokumentiert ist. Bei einer deutlich höheren Summe kann die Durchsetzung dagegen schwieriger werden, wenn bereits unklar ist, ob der Mieter dafür verantwortlich ist.

Können Vermieter vorsorglich eine höhere Mietkaution verlangen?

Bei Wohnraum darf die Mietkaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Auch ein erhöhtes Schadensrisiko erlaubt es dem Vermieter nicht, diese Grenze zu überschreiten. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Bei Gewerbemietverträgen gilt die Begrenzung dagegen nicht. Hier können die Parteien die Höhe der Kaution frei verhandeln.