Was sind Schönheitsreparaturen?

Was sind Schönheitsreparaturen in der Wohnung?Ob Kratzspuren im Parkett, Schimmelflecken in den Fugen oder Bohrlöcher in den Wänden: Wohnen hinterlässt Spuren. Doch welche Schäden müssen Mieter tatsächlich beseitigen, und was ist bereits mit der Miete abgegolten? Welche Arbeiten darf der Vermieter auf den Mieter übertragen? Wir erläutern, was Schönheitsreparaturen eigentlich sind, und was alles dazugehört.


➥ Das Wichtigste auf einen Blick

  • Normale Abnutzungsspuren sind mit der Mieter abgegolten. Einige notwendige Renovierungsarbeiten können jedoch im Rahmen sogenannter Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden.
  • Verursachte Schäden die über die normale Abnutzung hinausgehen, müssen vom Mieter beseitigt werden. Alternativ sind die Kosten dem Vermieter zu erstatten.
  • Instandhaltungsarbeiten sind immer Sache des Vermieters.

Was sind Schönheitsreparaturen (Definition)?

Da Schönheitsreparaturen im deutschen Mietrecht nicht eindeutig definiert sind, kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Es ist somit wichtig, die Bedeutung richtig einzuordnen, und z.B. gegenüber ähnlichen Begriffen wie der Beseitigung verursachter Schäden oder Instandhaltungsarbeiten abzugrenzen. Der Begriff Schönheitsreparaturen ist eigentlich irreführend, weil es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne handelt.

Allgemeingültige Definition: Es handelt sich um Renovierungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung. Sie haben das Ziel, oberflächliche abnutzungsbedingte Spuren die durch das normale Wohnen entstanden sind, zu beseitigen. Sie beschränken sich auf rein dekorative Maßnahmen wie streichen und tapezieren, siehe Aufzählung unten.

Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter übernehmen?

Laut § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ist die Übertragung folgender Arbeiten auf den Mieter zulässig:

  • Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
  • Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
  • Streichen oder Lackieren von Einbauschränken

Davon abgeleitet gelten in der Praxis auch die folgenden Reparaturarbeiten als zulässig:

  • die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich der Wohnung
  • das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen

Wann müssen Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Mieter sind nur dann zur Durchführung verpflichtet, wenn wenn sie im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden. Hierfür sind bestimmte Klauseln und Fristen maßgeblich.

Art der Ausführung und Übernahme der Kosten

Häufig verlangt der Vermieter die Durchführung der Maler- und Tapezierarbeiten durch einen Meisterbetrieb. Es besteht jedoch keinen Anspruch darauf, dass Fachleute die Arbeiten ausführen. Sie können die Renovierung als Mieter selbst vornehmen, solange sie fachgerecht ist. Als fachgerecht wird eine Ausführung in mittlerer Art und Güte bezeichnet, siehe Definition unten. Wurden die Arbeiten rechtsgültig übertragen, sind Sie als Mieter zur Übernahme der entstehenden Kosten verpflichtet. Andernfalls gehen sie zu Lasten des Vermieters. Haben Sie als Mieter bereits Renovierungsarbeiten durchgeführt, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam war, haben Sie gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erstattung der Kosten.

Was bedeutet „mittlere Art und Güte“ in der Praxis? Die Arbeiten müssen durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen. Es ist z.B. darauf zu achten, dass nach dem Streichen keine Pinselstriche oder Pinselhaare sichtbar sind. Beim Tapezieren dürfen keine deutlichen Blasen in der Tapete zurückbleiben. Altanstriche müssen entfernt werden.

Abgrenzung zu Instandhaltungsarbeiten

Die folgenden Maßnahmen zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern werden als Instandhaltungsarbeiten bezeichnet. Sie sind allein Aufgabe des Vermieters, und können daher auch nicht auf den Mieter übertragen werden. Die folgende Auflistung enthält einige Beispiele:

  • Streichen der Fenster und Türen von außen
  • Streichen des Hausflurs, Balkons oder der Terrasse
  • Streichen von Sockel- oder Fußleisten
  • Reparatur / Neuverlegung von Fussböden, auch Abschleifen und Versiegeln von Parkett
  • Reparatur und Austausch von Armaturen
  • Arbeiten an Mauerwerk un Außenputz
  • Reparatur von Strom- und Wasserleistungen

Was sind vom Mieter verursachte Schäden?

Mit Schäden sind Spuren gemeint, die über die normale wohnbedingte Abnutzung hinausgehen. Verursacht der Mieter einen Schaden, ist er zur Beseitigung verpflichtet, oder muss dem Vermieter Schadensersatz leisten. Typische Beispiele sind:

  • tiefe Kratzspuren von Haustieren
  • zahlreiche Rotweinflecken auf dem Teppichboden
  • Brandlöcher von Zigaretten
  • großflächige Sprünge im Emaille des Waschbeckens
  • Sprung im Cerankochfeld durch aufdotzen (herunterfallen) von Gegenständen
  • Schimmelflecken durch nachweisbar falsches Lüften

Der Unterschied zu Kleinreparaturen

Häufig fällt im Rahmen von Renovierungsmaßnahmen auch der Begriff Kleinreparaturen. Auch diese sind keine Schönheitsreparaturen, und sollten daher nicht mit diesen verwechselt werden. Hierbei handelt es sich um die Beseitigung sogenannter Bagatellschäden, die während der Mietzeit entstehen. Auch diese können durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Hierfür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Es muss sich tatsächlich um Bagatellschäden, also Kleinigkeiten handeln. Beispiele hierfür sind: defekte Glühbirnen, ein tropfender Wasserhahn, kaputte Türgriffe, Lichtschalter oder Steckdosen.
  • Die Reparatur darf laut diverser Gerichtsurteile 75 Euro pro einzelner Maßnahme nicht übersteigen. Über das komplette Jahr gesehen dürfen Vermieter Kleinreparaturen mit einem Höchstumfang von 150 – 200 Euro oder 8 % der Jahresmiete auf den Mieter übertragen.
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