Rauchen in der Mietwohnung: Was ist erlaubt?

Zigarettenrauch kann schnell zum Streit mit Nachbarn oder dem Vermieter führen. Doch was ist beim Rauchen in der Mietwohnung erlaubt und wo liegen die Grenzen? Erfahren Sie, wann ein Rauchverbot möglich ist, welche Rechte Nachbarn haben und wann Mieter für Schäden haften.

Rauchen in der Mietwohnung: Was gilt in welcher Situation?

Je nach Situation gelten unterschiedliche Regeln. Entscheidend ist vor allem, wo geraucht wird und ob sich Nachbarn dadurch gestört fühlen. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Fälle.

Darf man in einer Mietwohnung rauchen?

Grundsätzlich dürfen Mieter in ihrer Wohnung rauchen. Das gehört nach § 535 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und wurde auch vom Bundesgerichtshof bestätigt (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05). Allerdings müssen Mieter dabei Rücksicht auf andere Hausbewohner nehmen. Für normale Gebrauchsspuren müssen sie nach § 538 BGB grundsätzlich nicht aufkommen. Entstehen durch exzessives Rauchen jedoch Schäden, die sich nicht mehr durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, können sie dafür haftbar gemacht werden.

Wann darf der Vermieter das Rauchen in der Wohnung verbieten?

Ein Vermieter kann das Rauchen in der eigenen Wohnung nicht pauschal verbieten. Ein generelles Rauchverbot als standardmäßige Klausel im Mietvertrag ist in der Regel unwirksam. Solche Vertragsklauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Etwas anderes gilt, wenn Mieter und Vermieter ein Rauchverbot individuell vereinbaren. Eine solche Vereinbarung kann dagegen wirksam sein.

Was gilt auf Balkon und Terrasse?

Grundsätzlich dürfen Mieter auch auf ihrem Balkon oder der Terrasse rauchen. Werden Nachbarn durch regelmäßig eindringenden Zigarettenrauch erheblich beeinträchtigt, kann das Rauchen jedoch eingeschränkt werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einer wesentlichen Beeinträchtigung rauchfreie Zeiten verlangt werden können. Dabei müssen die Interessen beider Seiten berücksichtigt werden: Der rauchende Mieter soll seinen Balkon weiterhin nutzen können, während der Nachbar zeitweise vor störendem Tabakrauch geschützt wird (BGH, Urteil vom 16. Januar 2015 – V ZR 110/14). Ein generelles Rauchverbot lässt sich daraus jedoch nicht ableiten.

Was gilt in gemeinschaftlich genutzten Räumen?

Für Treppenhäuser, Aufzüge, Gemeinschaftskeller oder andere gemeinsam genutzte Bereiche gelten strengere Regeln als innerhalb der eigenen Wohnung. Der Vermieter kann das Rauchen dort beispielsweise über die Hausordnung untersagen. Besteht ein wirksames Rauchverbot, müssen sich Mieter und ihre Besucher daran halten. Bei Verstößen kann der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen. Setzt der Mieter sein Verhalten fort, kann auch eine Kündigung in Betracht kommen.

Was gilt bei Belästigung durch Zigarettenrauch?

Nachbarn müssen nicht jede Beeinträchtigung hinnehmen. Zieht Rauch regelmäßig in eine andere Wohnung oder beeinträchtigt die Nutzung von Balkon oder Terrasse, kann die Grenze des Zumutbaren überschritten sein. Maßgeblich sind Häufigkeit, Dauer und Intensität sowie die konkreten Auswirkungen auf die Nutzung der betroffenen Mietwohnung.

Was können betroffene Mieter tun?

Betroffene Mieter sollten zunächst versuchen, die Ursache der Rauchbelästigung zu klären. Lässt sich das Problem nicht direkt mit dem Nachbarn lösen, sollte der Vermieter informiert werden. Hilfreich kann es sein, über einen gewissen Zeitraum festzuhalten, wann, wie lange und wie stark Zigarettenrauch in die Wohnung eindringt. Kommt eine Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung in Betracht, ist auch § 536c BGB wichtig. Danach muss ein während der Mietzeit auftretender Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden. Nur wenn dieser von der Beeinträchtigung weiß, kann er prüfen, ob und wie er Abhilfe schaffen muss.

Was muss der Vermieter bei Rauchbelästigung unternehmen?

Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Erhält er eine Beschwerde über erhebliche Rauchbelästigungen, sollte er zunächst den Sachverhalt prüfen. Bestätigt sich eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung durch einen anderen Mieter, muss der Vermieter im Rahmen seiner rechtlichen Möglichkeiten geeignete Maßnahmen ergreifen. Z.B. kann er den betreffenden Mieter zur Rücksichtnahme auffordern oder bei vertragswidrigem Verhalten abmahnen. Der Vermieter muss jedoch nicht jedes Rauchen eines Nachbarn unterbinden. Entscheidend ist, ob die Nutzung der betroffenen Wohnung tatsächlich erheblich beeinträchtigt wird.

Kann Zigarettenrauch eine Mietminderung rechtfertigen?

Dringt regelmäßig Zigarettenrauch in die Wohnung ein und beeinträchtigt deren Nutzung erheblich, kann eine Mietminderung nach § 536 BGB möglich sein. Eine feste Minderungsquote gibt es jedoch nicht. Wie unterschiedlich Gerichte die Höhe der Mietminderung bewerten, zeigen folgende Urteile (Beispiele):

• 5 % Mietminderung: Das LG Hamburg erkannte 5 % an, weil Rauch vom darunterliegenden Balkon die Wohnungsnutzung beeinträchtigte (LG Hamburg, Urteil vom 15.06.2012 – 311 S 92/10).
• 10 % Mietminderung: Das LG Berlin erkannte 10 % an, weil mehrmals stündlich Rauch vom Balkon in die Wohnung zog und das Lüften beeinträchtigte (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2013 – 67 S 307/12).
• 20 % Mietminderung: Das AG Bremen hielt bei erheblicher, nahezu dauerhafter Rauchbelastung durch einen Nachbarn 20 % für gerechtfertigt (AG Bremen, Urteil vom 17.05.2024 – 17 C 332/22).
• Keine Mietminderung: Das AG Remscheid verneinte eine Minderung, weil die Wohnung über andere Fenster ausreichend gelüftet werden konnte (AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 – 7 C 5/24).

Tipp: So können Sie Schritt für Schritt die Höhe einer Mietminderung berechnen.

Ist Rauchen in der Mietwohnung ein Kündigungsgrund?

Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund, da es im Regelfall zum vertragsgemäßen Gebrauch selbiger gehört. Anders kann es sein, wenn dadurch andere Hausbewohner erheblich beeinträchtigt werden. Bei einer ordentlichen Kündigung kommt insbesondere § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Für eine fristlose Kündigung gelten die strengeren Voraussetzungen der §§ 543 und 569 BGB. Der Bundesgerichtshof betont, dass Häufigkeit und Stärke der Rauchbelästigung sowie eine Pflichtverletzung im Einzelfall geprüft werden müssen. Der Rauchgeruch allein rechtfertigt daher nicht automatisch eine Kündigung (BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 – VIII ZR 186/14).

Rauchschäden und Renovierung: Wann muss der Mieter zahlen?

Ob ein Mieter für Renovierungs- oder Instandsetzungskosten aufkommen muss, hängt davon ab, welche Spuren das Rauchen hinterlassen hat. Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen normalen Gebrauchsspuren und darüber hinausgehenden Schäden.

• Normale Gebrauchsspuren: Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nach § 538 BGB grundsätzlich nicht ersetzen. Dazu können auch typische Verfärbungen oder Geruchsbelastungen durch Rauchen gehören.
• Schönheitsreparaturen: Sind diese im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen und tatsächlich erforderlich, kann er beispielsweise zum Streichen oder Tapezieren verpflichtet sein. Allein das Rauchen führt jedoch nicht automatisch zu einer Renovierungspflicht.
• Weitergehende Rauchschäden: Reichen übliche Schönheitsreparaturen nicht aus, um starke Nikotinablagerungen oder andere Folgen zu beseitigen, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof zieht die entscheidende Grenze dort, wo sich die Folgen des Rauchens nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 37/07). Entscheidend ist somit nicht, ob ein Mieter Raucher war, sondern welche Spuren das Rauchen hinterlassen hat und welche Arbeiten zu ihrer Beseitigung erforderlich sind.

Darf der Vermieter wegen Rauchschäden die Mietkaution einbehalten?

Wegen des Rauchens allein darf der Vermieter keine Kaution einbehalten. Entscheidend ist, ob ihm nach Ende des Mietverhältnisses noch berechtigte Forderungen gegen den Mieter zustehen. Das kann bei Rauchschäden der Fall sein, wenn die Folgen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen und der Mieter dafür Schadensersatz leisten muss. Bestehen solche Ansprüche, kann der Vermieter einen entsprechenden Teil der Mietkaution einbehalten. Übersteigen die berechtigten Forderungen die Kaution, kann der Vermieter den darüber hinausgehenden Betrag zusätzlich vom Mieter verlangen.