Schönheitsreparaturen: auf diese Klauseln und Fristen kommt es an

Klauseln und Fristen zu SchönheitsreparaturenFür die Instandhaltung einer Immobilie ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Doch unter bestimmten Voraussetzungen darf er einen Teil der Renovierungen – so genannte Schönheitsreparaturen – auf den Mieter übertragen. Ob eine Pflicht zur Durchführung besteht, hängt von der exakten Formulierung in Mietvertrag ab. Welche Klauseln und Fristen zulässig sind.

Gesetzliche Regelung: wenn nichts im Mietvertrag steht

Enthält der Mietvertrag keine Angaben zu Schönheitsreparaturen, gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese verpflichten den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung.

In § 535 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Auch § 538 BGB verpflichtet den Vermieter wie folgt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Wann muss ich als Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Für die Frage „ob Sie als Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssen“, muss der Einzelfall betrachtet werden. Maßgeblich sind mehrere Umstände. Die folgende Auflistung gibt eine Orientierung. Können Sie die ersten drei Fragen mit ja und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie wahrscheinlich renovieren. Ansonsten ist der Vermieter in der Pflicht.

1. Steht die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
2. War die Wohnung bei Ihrem Einzug renoviert?
3. Macht der aktuelle Zustand des Mietobjektes tatsächlich eine Renovierung erforderlich?
4. Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln?

Wann gelten Mieträume als renoviert?

Der aktuelle Zustand muss laut BGH lediglich den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Die Reparaturen können also auch ein paar Wochen oder Monate her sein, wenn die Abnutzung sehr gering ist.

Welche Klauseln sind zulässig und welche nicht?

Ob Schönheitsreparaturen vom Mieter tatsächlich geleistet werden müssen, hängt von der exakten Formulierung im Mietvertrag ab. Sind enthaltene Klauseln unwirksam, ist der Mieter nicht zur Durchführung verpflichtet. Wir stellen die wichtigsten Renovierungsklauseln vor.

Endrenovierungsklausel

Die Endrenovierungsklausel besagt, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug renoviert übergeben muss. Es sind die üblichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Wann ist eine Endrenovierungsklausel gültig?

Die Mietparteien können im Mietvertrag Vereinbarungen zur Endrenovierung treffen, die grundsätzlich auch gültig sind. Bedingung ist jedoch, dass Mietern nicht zu viel auferlegt wird, und sie nicht unangemessen benachteiligt werden. Gültig wäre die Klausel dann,

  • wenn der Mieter die Wohnung beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen hat
  • und der Zustand der Wohnung beim Auszug eine Renovierung tatsächlich erforderlich macht.
Beispiel: Der Mieter ist bei seinem Auszug verpflichtet, Schönheitsreparaturen je Grad der Abnutzung und Beschädigung auf eigene Kosten durchzuführen.

Wann ist eine Endrenovierungsklausel ungültig?

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass eine isolierte Endrenovierungsklausel unzulässig ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung beim Auszug unabhängig davon renovieren soll, wann die letzten Renovierungsarbeiten stattgefunden haben, und in welchem Zustand die Wohnung bei Einzug übernommen wurde.

Beispiel: Die Wohnung muss in vertragsgemäßem Zustand an den Vermieter übergeben werden.

Individuelle Vereinbarungen sind dagegen gültig

Die obengenannten Mieterschutzvorschriften gelten nur formularmäßige Klauseln im Mietvertrag. Die Mietparteien können auch abseits davon individuelle vertragliche Vereinbarungen treffen. Diese besitzen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung Gültigkeit. Mit anderen Worten: Der Mieter muss in jeden Fall die Wohnung renovieren, wenn eine solche Vereinbarung wirksam getroffen wurde.

Quotenklausel / Abgeltungsklausel

Eine Quoten- oder Abgeltungsklausel tritt in Kraft, wenn der Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszieht. Sie verpflichtet den Mieter, anteilige Kosten für noch nicht fällige Renovierungen zu tragen. Die Kosten werden mithilfe eines Kostenvoranschlages bestimmt, den der Mieter von einem Malerfachgeschäft einholen soll. Die Quotenklausel ist im Mietvertrag oft mit einer Fristenklausel kombiniert. Mit den Entscheidungen des BGH im Jahr 2015 wurde die Abgeltungsklausel als unwirksam erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Farbwahlklausel

Schreibt der Vermieter dem Mieter eine Farbwahl für die Wohnung während der Mietzeit vor, ist dies unzulässig. Mieter haben grundsätzlich das Recht, Wände, Türen und Fensterrahmen ganz nach ihrem Geschmack zu gestalten. Der Vermieter darf jedoch verlangen, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung in dezenten und neutralen Farbtönen streicht. Allerdings darf der Vermieter den Mieter nicht auf die Farbe Weiß festlegen. Der BGH hat in seinen Urteilen aus den Jahren 2010 und 2011 entschieden, dass die Weitervermietung der Wohnung durch neutrale Farbtöne nicht erschwert wird.

Welche Fristen gelten bei Schönheitsreparaturen?

Die Durchführung erfolgt in der Regel spätestens zum Mietende, kann aber auch abhängig vom Abnutzungsgrad während der Mietzeit fällig werden. Häufig wird ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen festgelegt. Der BHG erachtet folgende Fristen bisher als zulässig:

  • Streichen von Küche, Bad und Dusche: alle 3 Jahre
  • Streichen von Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre
  • Streichen von Nebenräumen: alle 7 Jahre

Zulässige und unzulässige Fristenpläne

Bestimmte Fristen zur Durchführung sind nur zulässig, wenn sie mit Beginn des Mietverhältnisses starten. Laut Urteil des BHG vom 23.06.2004 sind starre Fristen ungültig. Starre Fristenpläne benachteiligen den Mieter, und nehmen keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Ein Mieter muss daher nicht innerhalb bestimmter Fristen Ausbesserungen vorzunehmen, wenn der Zustand der Wohnung tadellos ist.

Ungültig ist beispielsweise folgende Fristenklausel: „Der Mieter ist verpflichtet, Bad, Küche und Dusche alle 3 Jahre zu streichen.“

Zusätzliche Angaben wie „stets“ oder „immer“ sind erst recht nicht zulässig. Besteht jedoch andererseits ein früherer Bedarf zur Renovierung durch stärkere Abnutzung, kann sich der Mieter nicht auf den Fristenplan berufen. Fügt der Vermieter Begriffe wie „grundsätzlich“ oder „in der Regel“ in die Fristenklausel ein, kann diese wirksam sein.

Eine gültige Klausel wäre zum Beispiel:: „Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie erforderlich sind. In der Regel ist das bei Bädern alle drei Jahre der Fall.“

Nicht immer ist klar ersichtlich, ob eine Fristenklausel wirksam ist oder nicht. Im Zweifel kann hier der örtliche Mietverein helfen.

Verjährung

Die Verjährungsfrist für Schönheitsreparaturen beträgt für Mieter und Vermieter 6 Monate. Sie beginnt für beide Parteien ab dem Tag der Wohnungsübergabe. Bemerkt der Vermieter Mängel an der Wohnung nach Auszug des Mieters, hat er bis zu 6 Monate Anspruch auf Kostenersatz vom Mieter. Wenn ein Mieter die Wohnung renoviert hat, obwohl er das nicht musste, kann er die Kosten vom Vermieter innerhalb von 6 Monaten zurückverlangen.

Schönheitsreparaturen: Was gehört eigentlich dazu?

Nicht alle nach dem Auszug notwendigen Arbeiten sind tatsächlich auch Schönheitsreparaturen, und müssen von Mieter übernommen werden. Wir erläutern die Unterschiede in unserem Beitrag: Was sind Schönheitsreparaturen?

Verrechnung mit der Mietkaution

In bestimmten Fällen dürfen die Renovierungskosten mit der Mietkaution verrechnet werden. Hat der Mieter die Arbeiten trotz bestehender Verpflichtung nicht oder nur mangelhaft ausgeführt, darf der Vermieter die Kautionssumme in Höhe des vorerst geschätzten Beseitigungsaufwandes zurückbehalten. Mehr Infos zum Thema Mietkaution einbehalten:

22 Gedanken zu „Schönheitsreparaturen: auf diese Klauseln und Fristen kommt es an“
  1. Hallo,

    ich habe folgenden Fall zu bieten.

    Meine Vermieter haben mich beim Auszug im Protokoll unterschreiben lassen, dass ich die Hälfte folgender Sachen übernehme: 2 kleine Flecken in der Badewanne – die Wanne wurde ausgetauscht. Schrank im Badezimmer, wurde auch komplett ausgetauscht sowie Türrahmen streichen. Hier wurde meine ganze Kaution plus 400 Euro, gesamt 2000 Euro verwendet. Der Vermieter hat quasi die Wohnung auf meine Kosten renoviert. Kann ich nun dagegen einschreiten, auch wenn ich im Übergabeprotokoll geschrieben habe, das ich die Hälfte übernehme?? Ehrlich gesagt bin ich fassungslos über die Kosten. Die Badewanne und der Schrank im Badezimmer waren komplett i.O. bis auf übliche Abnutzungsspuren.

    1. Hallo,

      normalerweise haben Sie mit der Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll die Verantwortung für die Schäden übernommen. Mit Schönheitsreparaturen hat das in jedem Fall aber nichts mehr zu tun. Einen wirklichen Schaden sehe ich hier allerdings auch nicht. Aus der Ferne würde ich es – so wie Sie es erzählen – ebenfalls als normale Abnutzungsspuren betrachten. Möglicherweise sind Sie über den Tisch gezogen worden. Dann gäbe es schon die Möglichkeit auf dem Rechtsweg Einwendungen geltend zu machen. Ob hier eventuell arglistige Täuschung vorliegt, kann Ihnen jedoch nur ein Fachanwalt beantworten.

      Viel Erfolg

  2. Hallo,

    wir sind Mitte Juli aus einer Wohnung ausgezogen, in der wir 17 Monate gewohnt haben. Im Übergabeprotokoll wurden keine Mängel festgestellt. Nun hat unser Vermieter bis heute gewartet, um uns einen Bescheid über die Mietkaution zukommen zu lassen. Er zieht sowohl 500 Euro für evtl. Nebenkostennachzahlungen sowie über 700 Euro für Schönheitsreparaturen ab. Zu den Schönheitsreparaturen wird keine Angabe gemacht.

    Ist er berechtigt diese Summe ohne Gründe einzubehalten?

    Vielen Dank!

    1. Hallo,

      zu den Nebenkosten: der Vermieter darf einen Teil der Mietkaution zunächst behalten, bis die Strom-/ Gas-/ Wasserversorger ihre abschließende Jahresabrechnung erstellt haben. Jedoch nur dann, wenn eine Nachzahlung – und auch in dieser entsprechenden Höhe – zu erwarten ist. Andernfalls müsste er Ihnen den Teil schon mal auszahlen.

      Zu den Schönheitsreparaturen: prüfen Sie zunächst mal, ob Sie überhaupt zur Durchführung der Renovierungsarbeiten verpflichtet sind. Ob dort verwendete Klauseln gültig sind, können Sie eventuell dem obigen Text entnehmen. Aus diesem Grund habe ich Ihren Beitrag in den Bereich Schönheitsreparaturen verschoben.

      Falls Sie weitere Fragen haben, können Sie uns gerne nochmal schreiben.

      Viel Erfolg

  3. Hallo,

    wir sind eine Erbengemeinschaft, und sollen nun die Wohnung unseres verstorbenen Vaters komplett renovieren. Steht so auch im Mietvertrag. Müssen wir das tun? Auf unsere Kosten?

    Vielen Dank für Antwort

    1. Hallo,

      Sie treten als Erben in den Mietvertrag Ihres verstorbenen Vaters ein, und übernehmen demnach alle Rechte und Pflichten, die darin enthalten sind. Hat der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen – was ich von hier aus nicht beurteilen kann – ist dies meiner Ansicht nach auch für die Erben verpflichtend. Ich muss aber an dieser Stelle darauf hinweisen, dass ich kein Jurist bin, und dahingehend auch keine verbindliche Auskunft geben möchte.

      Viele Grüße

  4. Hallo,

    unser Vermieter möchte, falls wir ausziehen sollten, ca. 700 Euro der Kaution (insgesamt 2000 Euro) einbehalten. Dafür müssten wir beim Auszug nichts renovieren. Dies hat er nur per Hand in den Mietvertrag geschrieben. Den Mietvertrag haben wir seit fast 2 Monaten unterschrieben, und wohnen schon in der Wohnung. Wir haben noch keine Kopie des Mietvertrages. Das finden wir ziemlich viel nur für’s streichen.

    Liebe Grüße

    1. Hallo,

      das ist aus der Ferne schwierig zu beurteilen. Wenn der Vermieter eine Firma beauftragt, kann das schon hinkommen. Diverse Arbeitsstunden, Material, Anfahrtsweg etc.. Sie schreiben allerdings nichts darüber, wie groß Ihre Wohnung ist. Für ein einzelnes Zimmer wäre es schon etwas viel, für drei Zimmer würde ich es als angemessen betrachten. Sie können allerdings die Arbeiten auch selbst vornehmen, wenn die Ausführung fachgerecht ist.

      Viel Erfolg

  5. Hallo,

    ich habe als Mieter das Holz auf dem Balkon ohne Erlaubnis des Vermieters mit Leinöl gestrichen, damit es besser vor Unwetter geschützt ist. Leider ist das ursprünglich helle Holz nun deutlich dunkler. Darf der Vermieter nun Schönheitsreparaturen von mir verlangen bzw. in Rechnung stellen?

    1. Hallo,

      ja und nein.

      Schönheitsreparaturen beziehen sich immer nur auf den Innenbereich der Wohnung. Außenanstriche sind immer Sache des Vermieters. Wenn Sie solche Arbeiten als Mieter unbedingt selbst durchführen möchten, müssten Sie das immer mit dem Eigentümer vorher abklären. Wenn dem Vermieter die Farbe nämlich nicht zusagt, oder er sonstige Dinge bei der Ausführung bemängelt, hat er ggfls. Anspruch darauf, dass der ursprüngliche Zustand – insbesondere der Farbton – wieder hergestellt wird.

      Viel Erfolg

  6. Hallo,

    meine Frage ist: Wir haben unsere Wohnung gekündigt, und es wurde eine Abnahme durchgeführt. Im Protokoll wurde bestätigt, dass keine Mängel bestehen. Die Schlüssel wurden übergegeben, und das Protokoll unterschrieben. Drei Wochen später ruft uns die alte Vermietung an und verlangt, dass wir Tapeten abreißen, und den Klodeckel wechseln müssen usw..

    Ist das so rechtens? :/

    1. Hallo,

      i.d. Regel ist die Übergabe mit dem Abnahmeprotokoll erfolgt. In Ihrem Fall wurde eine mängelfreie Übergabe bestätigt. Meiner Meinung nach können Sie die Renovierung verweigern.

      Viele Grüße

  7. Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich würde mich freuen, wenn Sie mir zu meinem Fall ein paar hilfreiche Tipps geben könnten. Mein Anliegen dreht sich um in Rechnung gestellte Schönheitsreparaturen. Letzte Woche habe ich die Nebenkostenabrechnung meiner alten Wohnung erhalten. Auf dieser wurden mir Renovierungskosten von über 1000 Euro, 2 entgangene Monatsmieten in Höhe von 1.300 Euro (wegen Renovierung) und Kontoführungsgebühren der Vermieter in Abzug gebracht. Laut Kostenrechnung sollte ich dem Vermieter noch ca. 300 Euro nachbezahlen auf die er aber wohlwollend verzichtet.

    Bei der Wohnungsübergabe wurden im Protokoll folgende Mängel beanstandet:

    • Wohnzimmer: Löcher in der Wand
    • Sofa gerissen (hatte bei Einzug schon einen Riss, der mit einer Tagesdecke verdeckt war)
    • Kleber am Türrahmen
    • Küche: Oberflächen verfettet (nur Umlufthaube in der mit vermieteten Küche)
    • Türblatt mit Fettspritzern
    • Backblech verunreinigt
    • Schlafzimmer: Matratze verunreinigt
    • Bad: WC Sitz defekt
    • Türblatt: farbig
    • Duschvorhang schimmelig
    • Flur: Glühbirne defekt

    Nach Aufnahme der Mängel hat der Vermieter das Übergabeprotokoll unterschrieben und mir ausgehändigt, ohne das ich es unterschrieben habe. Er hat die Wohnungsschlüssel einbehalten, und die Wohnung verlassen. Kann er mir nun diese Dinge in Rechnung stellen? Die einbehaltene Summe ist in meinen Augen unverhältnismäßig. Und könnte ich nicht davon ausgehen, dass wenn der Vermieter die Schlüssel einbehält und die Wohnung verlässt, er mit dem Zustand der Wohnung einverstanden ist? Zählen die Schäden nicht zur normalen Abnutzung, die mit der Miete abgegolten sind? Außerdem hat er mir keine Frist oder Möglichkeit zur Nachbesserung gegeben, auch wurde nichts schriftlich vereinbart, dass er Handwerker in Anspruch nehmmen wird.

    Nun habe ich vor, meinem Vermieter in einem Schreiben mitzuteilen, dass er mir die Kaution ausbezahlt.

    MFG Kai

    1. Hallo,

      zu einer besenreinen Übergabe der Wohnung gehört natürlich, dass Sie grobe Verschmutzungen hätten entfernen müssen. Der Rest sind allerdings entweder normale Abnutzungsspuren oder lediglich Kleinigkeiten für ein paar Euro. Ich stimme Ihnen da zu, dass der Betrag zu hoch ist. Dass Ihnen der Vermieter gar nicht die Möglichkeit gegeben hat, das Übergabeprotokoll zu unterschreiben, ist ein Vorteil für Sie. Sie haben die Mängel somit nicht anerkannt. Das beste wäre, Sie versuchen sich mit dem Vermieter auf einen niedrigeren Betrag zu einigen.

      Viele Grüße

  8. Darf ein Mieter unter dem Punkt Schönheitsreparaturen dazu verpflichtet werden, die Dachüberstände eines gemieteten EFH zu streichen? Was ist zu tun, wenn der Mieter den Mietvertrag mit dieser Verpflichtung bereits unterschrieben hat? Ist er dann zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet?

    Mit freundlichen Grüßen – Mirko

    1. Hallo,

      das Streichen der Dachüberstände gehört ganz klar nicht zu den Schönheitsreparaturen. Für diese normalen Instandhaltungsarbeiten ist der Vermieter zuständig, egal was abweichend im Mietvertrag vereinbart wird.

      Viele Grüße

  9. Habe in meinem Mietvertrag aus dem Jahre 2008 zunächst wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen stehen. Dann ist dort noch vermerkt, dass wenn das Mietverhältnis vor Eintritt der Fälligkeit der Renovierungsmaßnahmen endet, der Mieter einen prozentualen Anteil an den Kosten zu tragen hat. Diese Quotenklausel ist ja seit 2015 unwirksam.

    Meine Frage wäre: Was ist wenn eine wirksame Klausel auf eine unwirksame trifft? Sind die Klauseln getrennt zu bewerten (so dass nur die unwirksame wegfällt), oder sind überhaupt keine Schönheitsreparaturen geschuldet?

    Vielen Dank

    1. Hallo,

      soweit ich das mal verstanden habe, ist hierdurch die komplette Vereinbarung unwirksam. Ich bin mir darüber aber nicht sicher. Suchen Sie sich bitte hierzu noch Rat beim Mieterverein.

      Viele Grüße

  10. Hi – ich habe vor 1 1/2 Jahren eine frisch renovierte Wohnung übernommen, und ziehe nunmehr aus. Der Mietvertrag erwähnt zu „Schönheitsreparaturen“ die üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren. Die Wohnung ist in einem guten Zustand und weist nur normale Abnutzungen auf. Würde ich weiter hier wohnen bleiben, würde ich noch lange Zeit keine Renovierungen durchführen. Zur „Wohnungsübergabe“ enthält der Mietvertrag folgende Klausel:
    „Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit – in vertragsgerechtem Zustand – gereinigt (Fenster sauber, gefegt, Fliesen sauber) zurückzugeben. Einrichtungen sind zu entfernen.“

    +++++++
    Ich bin nunmehr der Auffassung, dass ich nur „reinigen“ muss. Die Hausverwaltung behauptet ich müsste die Wohnung so „frisch und umfangreich saniert“ übergeben, wie ich sie bei ihrem Erstbezug übernommen habe. Das verstehe man unter einem „vertragsgerechten“ Zustand.

    1. Hallo,

      es kommt letztlich nicht darauf an, was die Hausverwaltung sagt, sondern was im Mietvertrag steht. Wenn dort nur steht, dass Sie die Wohnung sauber und gereinigt übergeben müssen, haben Sie meiner Ansicht nach auch nichts weiter zu tun.

      Viele Grüße

  11. Hallo

    ich ziehe nach 7 Monaten aus meiner gemieteten Wohnung aus. Muss ich jetzt alles streichen? So verlangt es der Vermieter. Die Wohnung sieht noch genauso aus, wie wir sie übernommen haben, bis auf ein paar Gebrauchsspuren in der Küche.

    So steht die Klausel im Mietvertrag; „Die Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, sobald sie erforderlich sind, und müssen fachgerecht ausgeführt werden.“ Dazu gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken…. usw.

    1. Hallo,

      nein, meiner Ansicht nach müssen Sie nicht komplett renovieren. Es reicht völlig aus, die einzelnen Gebrauchsspuren in der Küche zu beseitigen. Dies würde genau der Klausel im Mietvertrag entsprechen.

      Freundliche Grüße

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