Schönheitsreparaturen – alle Regeln, Klauseln und Fristen

Für die Instandhaltung einer Immobilie ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Doch unter bestimmten Voraussetzungen darf er einen Teil der Renovierungen – so genannte Schönheitsreparaturen – auf den Mieter übertragen. Ob der Mieter zur Durchführung verpflichtet ist, hängt von der exakten Formulierung in Mietvertrag ab. Wir erläutern alle Regelungen, Klauseln und Fristen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Da Schönheitsreparaturen im deutschen Mietrecht nicht eindeutig definiert sind, kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Es ist somit wichtig die Bedeutung richtig einzuordnen, und z.B. gegenüber ähnlichen Begriffen wie der Beseitigung verursachter Schäden oder Instandhaltungsarbeiten abzugrenzen (siehe unten). Die Bezeichnung ist eigentlich irreführend, weil es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne handelt.

Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung. Sie haben das Ziel, oberflächliche abnutzungsbedingte Spuren die durch das normale Wohnen entstanden sind, zu beseitigen. Sie beschränken sich auf rein dekorative Maßnahmen wie streichen und tapezieren, siehe Aufzählung unten.

Was zählt dazu?

Durchführung von SchönheitsreparaturenDer Umfang ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelt. Demnach ist die Übertragung folgender Arbeiten auf den Mieter zulässig:

  • Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
  • Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
  • Streichen oder Lackieren von Einbauschränken

Davon abgeleitet gelten in der Praxis auch die folgenden Reparaturarbeiten als zulässig:

  • die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich der Wohnung
  • das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen

Abgrenzung zu Instandhaltungsarbeiten

Die folgenden Maßnahmen zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern werden als Instandhaltungsarbeiten bezeichnet. Sie sind allein Aufgabe des Vermieters, und können daher auch nicht auf den Mieter übertragen werden.

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkett
  • Austauschen oder Reinigen eines alten Teppichbodens
  • Streichen der Fenster und Türen von außen
  • Streichen von Sockel- oder Fußleisten
  • Neuverlegung der Bodenbeläge
  • Streichen des Hausflurs, Balkons oder der Terrasse
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen
  • Arbeiten am Mauerwerk

Beseitigung von Schäden

Verursacht der Mieter einen Schaden, ist er dem Vermieter zu Schadensersatz verpflichtet. Damit gemeint sind Spuren, die über die normale wohnbedingte Abnutzung deutlich hinausgehen. Typische Schäden sind zum Beispiel:

  • tiefe Kratzspuren von Haustieren oder Bohrlöcher im Parkett
  • Rotweinflecken auf dem noch recht neuen Teppichboden
  • Brandlöcher von Zigaretten
  • großflächige Sprünge im Emaille des Waschbeckens
  • Sprung im Cerankochfeld durch aufdotzen von Gegenständen
  • Schimmelflecken durch nachweisbar falsches Lüften

Wann müssen Mieter renovieren?

Für die Frage ob Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssen oder nicht, gibt es keine allgemein gültige Antwort. Es muss viel mehr der Einzelfall betrachtet werden. Maßgeblich sind mehrere Umstände. Die folgende Auflistung gibt eine Orientierung. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie wahrscheinlich renovieren. Ansonsten ist der Vermieter in der Pflicht.

1. War die Wohnung bei Ihrem Einzug renoviert?
2. Macht der aktuelle Zustand des Mietobjektes tatsächlich eine Renovierung erforderlich? (Erläuterung siehe unten)
3. Steht die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
4. Stehen im Mietvertrag unwirksame Klauseln?

Wann gelten Mieträume als renoviert?

Der aktuelle Zustand muss laut BGH lediglich den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Die Reparaturen können also auch ein paar Wochen oder Monate her sein, wenn die Abnutzung sehr gering ist.

Gesetzliche Regelungen

Enthält der Mietvertrag entweder gar keine oder unwirksame Angaben zu Schönheitsreparaturen, gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese verpflichten den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung.

In § 535 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Auch § 538 BGB verpflichtet den Vermieter wie folgt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Fristen

Die Durchführung erfolgt in der Regel spätestens zum Mietende, kann aber auch abhängig vom Abnutzungsgrad während der Mietzeit fällig werden. Häufig wird ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen festgelegt. Der BHG erachtet folgende Fristen bisher als zulässig:

  • Streichen von Küche, Bad und Dusche: alle 3 Jahre
  • Streichen von Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre
  • Streichen von Nebenräumen: alle 7 Jahre

Zulässige und unzulässige Fristenpläne

Bestimmte Fristen zur Durchführung sind nur zulässig, wenn sie mit Beginn des Mietverhältnisses starten. Laut Urteil des BHG vom 23.06.2004 sind starre Fristen ungültig. Starre Fristenpläne benachteiligen den Mieter, und nehmen keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Ein Mieter muss daher nicht innerhalb bestimmter Fristen Ausbesserungen vorzunehmen, wenn der Zustand der Wohnung tadellos ist.

Ungültig ist beispielsweise folgende Fristenklausel: „Der Mieter ist verpflichtet, Bad, Küche und Dusche alle 3 Jahre zu streichen.“

Zusätzliche Angaben wie „stets“ oder „immer“ sind erst recht nicht zulässig. Besteht jedoch andererseits ein früherer Bedarf zur Renovierung durch stärkere Abnutzung, kann sich der Mieter nicht auf den Fristenplan berufen. Fügt der Vermieter Begriffe wie „grundsätzlich“ oder „in der Regel“ in die Fristenklausel ein, kann diese wirksam sein.

Eine gültige Klausel wäre zum Beispiel:: „Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie erforderlich sind. In der Regel ist das bei Bädern alle drei Jahre der Fall.“

Nicht immer ist klar ersichtlich, ob eine Fristenklausel wirksam ist oder nicht. Im Zweifel kann hier der örtliche Mietverein helfen.

Verjährung

Die Verjährungsfrist für Schönheitsreparaturen beträgt für Mieter und Vermieter 6 Monate. Sie beginnt für beide Parteien ab dem Tag der Wohnungsübergabe. Bemerkt der Vermieter Mängel an der Wohnung nach Auszug des Mieters, hat er bis zu 6 Monate Anspruch auf Kostenersatz vom Mieter. Wenn ein Mieter die Wohnung renoviert hat, obwohl er das nicht musste, kann er die Kosten vom Vermieter innerhalb von 6 Monaten zurückverlangen.

Zulässige und unzulässige Klauseln

Ob Schönheitsreparaturen tatsächlich geleistet werden müssen, hängt von der exakten Formulierung im Mietvertrag ab. Sind enthaltene Klauseln unwirksam, ist der Mieter nicht zur Durchführung verpflichtet. Wir stellen die wichtigsten Renovierungsklauseln vor.

Quotenklausel / Abgeltungsklausel

Eine Quoten- oder Abgeltungsklausel tritt in Kraft, wenn der Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszieht. Sie verpflichtet den Mieter, anteilige Kosten für noch nicht fällige Renovierungen zu tragen. Die Kosten werden mithilfe eines Kostenvoranschlages bestimmt, den der Mieter von einem Malerfachgeschäft einholen soll. Die Quotenklausel ist im Mietvertrag oft mit einer Fristenklausel kombiniert. Mit den Entscheidungen des BGH im Jahr 2015 wurde die Abgeltungsklausel als unwirksam erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Farbwahlklausel

Schreibt der Vermieter dem Mieter eine Farbwahl für die Wohnung während der Mietzeit vor, ist dies unzulässig. Mieter haben grundsätzlich das Recht, Wände, Türen und Fensterrahmen ganz nach ihrem Geschmack zu gestalten. Der Vermieter darf jedoch verlangen, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung in dezenten und neutralen Farbtönen streicht. Allerdings darf der Vermieter den Mieter nicht auf die Farbe Weiß festlegen. Der BGH hat in seinen Urteilen 2010 und 2011 entschieden, dass die Weitervermietung der Wohnung durch neutrale Farbtöne nicht erschwert wird.

Endrenovierungsklausel

Die Endrenovierungsklausel besagt, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug renoviert übergeben muss. Die Endrenovierung beinhaltet die Ausführung von Schönheitsreparaturen sowie die Reinigung der Wohnräume. Der BGH hat entschieden, dass eine isolierte Endrenovierungsklausel unzulässig ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung beim Auszug renovieren soll — unabhängig davon, wann die letzten Renovierungsarbeiten stattgefunden haben. Die Endrenovierungsklausel ist laut BGH immer dann unwirksam, wenn sie Mietern zu viel auferlegt und sie unangemessen benachteiligt.

Ausführung

Häufig verlangt der Vermieter die Durchführung der Maler- und Tapezierarbeiten durch einen Meisterbetrieb. Vermieter haben jedoch keinen Anspruch darauf, dass Fachleute die Arbeiten ausführen. Der Mieter kann die Renovierung selbst vornehmen, solange sie fachgerecht ist. Als fachgerecht wird eine Ausführung in mittlerer Art und Güte bezeichnet.

Was bedeutet „mittlere Art und Güte“ in der Praxis? Die Arbeiten müssen durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen. Es ist z.B. darauf zu achten, dass nach dem Streichen keine Pinselstriche oder Pinselhaare sichtbar sind. Beim Tapezieren dürfen keine deutlichen Blasen in der Tapete zurückbleiben. Altanstriche müssen entfernt werden.

Kosten

Hat der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen, und wurden ihm die Schönheitsreparaturen rechtsgültig übertragen, ist er auch zur Übernahme der entstehenden Kosten verpflichtet. Andernfalls gehen diese zu Lasten des Vermieters.

Höhe der Kosten

Die durch die Schönheitsreparaturen entstehenden Kosten dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Deshalb müssen Vermieter hierbei Höchstgrenzen beachten. Im Mietrecht gibt es zwar keine genau festgelegte betragliche Obergrenze. In diversen Urteilen hielten Gerichte etwa 100 Euro pro durchgeführter Maßnahme für zumutbar. Übersteigen die Kosten den Höchstbetrag, ist die Differenz vom Vermieter zu tragen.

Verrechnung mit Mietkaution

In bestimmten Fällen dürfen die Renovierungskosten mit der Mietkaution verrechnet werden. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz Verpflichtung nicht oder nur mangelhaft ausgeführt, darf der Vermieter die Kautionssumme in Höhe des vorerst geschätzten Beseitigungsaufwandes einbehalten.

Tipps für den Auszug

Schönheitsreparaturen führen gerade beim Auszug häufig zu Ärger zwischen den Mietparteien. Damit die Wohnungsübergabe reibungslos verläuft, empfehlen wir Mietern die Beachtung folgender Punkte. So lässt sich die eine oder andere unliebsame Diskussion mit dem Vermieter vermeiden.

  • Informieren Sie sich rechtzeitig zum Thema Schönheitsreparaturen, um bei einer aufkommenden Diskussion mit dem Vermieter „auf Stand“ zu sein.
  • Sehen Sie im Mietvertrag nach, ob Sie zur Durchführung verpflichtet sind
  • Führen Sie wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen durch.
  • Streichen Sie die Wohnung beim Auszug in dezenten und neutralen Farbtönen. Es muss zwar nicht unbedingt weiß sein. Mit einem Weißanstrich umgehen Sie jedoch leidige Diskussionen.
  • Entfernen Sie Altanstriche falls nötig.
  • Bessern Sie Dübellöcher in Wänden und Fliesen aus.
  • Beheben Sie auch selbstverschuldete Schäden in der Wohnung.
  • Bestehen Sie bei der anschließenden Abnahme auf einem Wohnungsübergabeprotoll. Dieses wird von beiden Mietparteien unterschrieben. Lassen Sie sich eine Kopie davon aushändigen.
Tipp: Insbesondere bei unrenovierten oder mängelbehafteten Wohnungen ist eine Bestandsaufnahme (Fotos, Protokoll, Gutachten, Zeugen) beim Einzug dringend zu empfehlen. So kann der Vermieter den Mieter nicht für Mängel verantwortlich machen, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren.
8 Gedanken zu „Schönheitsreparaturen – alle Regeln, Klauseln und Fristen“
  1. Hallo,

    ich habe folgenden Fall zu bieten.

    Meine Vermieter haben mich beim Auszug im Protokoll unterschreiben lassen, dass ich die Hälfte folgender Sachen übernehme: 2 kleine Flecken in der Badewanne – die Wanne wurde ausgetauscht. Schrank im Badezimmer, wurde auch komplett ausgetauscht sowie Türrahmen streichen. Hier wurde meine ganze Kaution plus 400 Euro, gesamt 2000 Euro verwendet. Der Vermieter hat quasi die Wohnung auf meine Kosten renoviert. Kann ich nun dagegen einschreiten, auch wenn ich im Übergabeprotokoll geschrieben habe, das ich die Hälfte übernehme?? Ehrlich gesagt bin ich fassungslos über die Kosten. Die Badewanne und der Schrank im Badezimmer waren komplett i.O. bis auf übliche Abnutzungsspuren.

    1. Hallo,

      normalerweise haben Sie mit der Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll die Verantwortung für die Schäden übernommen. Mit Schönheitsreparaturen hat das in jedem Fall aber nichts mehr zu tun. Einen wirklichen Schaden sehe ich hier allerdings auch nicht. Aus der Ferne würde ich es – so wie Sie es erzählen – ebenfalls als normale Abnutzungsspuren betrachten. Möglicherweise sind Sie über den Tisch gezogen worden. Dann gäbe es schon die Möglichkeit auf dem Rechtsweg Einwendungen geltend zu machen. Ob hier eventuell arglistige Täuschung vorliegt, kann Ihnen jedoch nur ein Fachanwalt beantworten.

      Viel Erfolg

  2. Hallo,

    wir sind Mitte Juli aus einer Wohnung ausgezogen, in der wir 17 Monate gewohnt haben. Im Übergabeprotokoll wurden keine Mängel festgestellt. Nun hat unser Vermieter bis heute gewartet, um uns einen Bescheid über die Mietkaution zukommen zu lassen. Er zieht sowohl 500 Euro für evtl. Nebenkostennachzahlungen sowie über 700 Euro für Schönheitsreparaturen ab. Zu den Schönheitsreparaturen wird keine Angabe gemacht.

    Ist er berechtigt diese Summe ohne Gründe einzubehalten?

    Vielen Dank!

    1. Hallo,

      zu den Nebenkosten: der Vermieter darf einen Teil der Mietkaution zunächst behalten, bis die Strom-/ Gas-/ Wasserversorger ihre abschließende Jahresabrechnung erstellt haben. Jedoch nur dann, wenn eine Nachzahlung – und auch in dieser entsprechenden Höhe – zu erwarten ist. Andernfalls müsste er Ihnen den Teil schon mal auszahlen.

      Zu den Schönheitsreparaturen: prüfen Sie zunächst mal, ob Sie überhaupt zur Durchführung der Renovierungsarbeiten verpflichtet sind. Ob dort verwendete Klauseln gültig sind, können Sie eventuell dem obigen Text entnehmen. Aus diesem Grund habe ich Ihren Beitrag in den Bereich Schönheitsreparaturen verschoben.

      Falls Sie weitere Fragen haben, können Sie uns gerne nochmal schreiben.

      Viel Erfolg

  3. Hallo,

    wir sind eine Erbengemeinschaft, und sollen nun die Wohnung unseres verstorbenen Vaters komplett renovieren. Steht so auch im Mietvertrag. Müssen wir das tun? Auf unsere Kosten?

    Vielen Dank für Antwort

    1. Hallo,

      Sie treten als Erben in den Mietvertrag Ihres verstorbenen Vaters ein, und übernehmen demnach alle Rechte und Pflichten, die darin enthalten sind. Hat der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen – was ich von hier aus nicht beurteilen kann – ist dies meiner Ansicht nach auch für die Erben verpflichtend. Ich muss aber an dieser Stelle darauf hinweisen, dass ich kein Jurist bin, und dahingehend auch keine verbindliche Auskunft geben möchte.

      Viele Grüße

  4. Hallo,

    unser Vermieter möchte, falls wir ausziehen sollten, ca. 700 Euro der Kaution (insgesamt 2000 Euro) einbehalten. Dafür müssten wir beim Auszug nichts renovieren. Dies hat er nur per Hand in den Mietvertrag geschrieben. Den Mietvertrag haben wir seit fast 2 Monaten unterschrieben, und wohnen schon in der Wohnung. Wir haben noch keine Kopie des Mietvertrages. Das finden wir ziemlich viel nur für’s streichen.

    Liebe Grüße

    1. Hallo,

      das ist aus der Ferne schwierig zu beurteilen. Wenn der Vermieter eine Firma beauftragt, kann das schon hinkommen. Diverse Arbeitsstunden, Material, Anfahrtsweg etc.. Sie schreiben allerdings nichts darüber, wie groß Ihre Wohnung ist. Für ein einzelnes Zimmer wäre es schon etwas viel, für drei Zimmer würde ich es als angemessen betrachten. Sie können allerdings die Arbeiten auch selbst vornehmen, wenn die Ausführung fachgerecht ist.

      Viel Erfolg

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