Schönheitsreparaturen – alle Regeln, Klauseln und Fristen

Für die Instandhaltung einer Immobilie ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Doch unter bestimmten Voraussetzungen darf er einen Teil der Renovierungen – so genannte Schönheitsreparaturen – auf den Mieter übertragen. Ob der Mieter zur Durchführung verpflichtet ist, hängt von der exakten Formulierung in Mietvertrag ab. Wir erläutern alle Regelungen, Klauseln und Fristen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Durchführung von SchönheitsreparaturenSchönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung mit dem Ziel, oberflächliche abnutzungsbedingte Schäden zu beseitigen. Sie beschränken sich auf rein dekorative Maßnahmen wie streichen und tapezieren, siehe Aufzählung unten. Der Begriff ist eigentlich irreführend, weil es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne handelt. Da Schönheitsreparaturen im deutschen Mietrecht nicht eindeutig definiert sind, kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Es ist somit wichtig, dass die Zuständigkeiten im Mietvertrag klar geregelt sind.

Was zählt dazu?

Der Umfang von Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelt. Demnach ist die Übertragung folgender Arbeiten auf den Mieter zulässig:

  • Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
  • Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
  • Streichen oder Lackieren von Einbauschränken

Davon abgeleitet gelten in der Praxis auch die folgenden Reparaturarbeiten als zulässig:

  • die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz
  • das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen

Was zählt nicht dazu?

Die folgenden Maßnahmen zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen, und dürfen daher auch nicht vom Vermieter verlangt werden:

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkett
  • Austauschen oder Reinigen des Teppichbodens
  • Streichen der Fenster und Türen von außen
  • Streichen von Sockel- oder Fußleisten
  • Neuverlegung der Bodenbeläge
  • Streichen des Hausflurs, Balkons oder der Terrasse
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen
  • Arbeiten am Mauerwerk

Abgrenzung zu Schäden

Verursacht der Mieter einen Schaden – gemeint sind Spuren die über die normale Abnutzung deutlich hinausgehen – ist er dem Vermieter zu Schadensersatz verpflichtet. Das hat dann nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun, und ist davon deutlich abzugrenzen. Zu typischen Schäden gehören zum Beispiel:

  • Bohrlöcher im Parkett
  • tiefe Kratzspuren von Haustieren im Parkett
  • Rotweinflecken oder auf dem Teppichboden
  • Brandlöscher von Zigaretten
  • Sprünge im Emaille des Waschbeckens

Gesetzliche Regelungen

Enthält der Mietvertrag entweder gar keine oder unwirksame Angaben zu Schönheitsreparaturen, gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese verpflichten den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung.

In § 535 Abs. 1 S. 2 BGB heisst es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Auch § 538 BGB verpflichtet den Vermieter wie folgt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Mietvertrag

Grundsätzlich kann der Vermieter Schönheitsreparaturen mit einer Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Für diese Übertragung müssen allerdings folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Vermieter muss die Wohnung in einem renovierten Zustand an den Mieter übergeben.
  • Die Verpflichtung zur Durchführung wurde per Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
  • Der Mietvertrag enthält keine unwirksamen Fristenregelungen oder Klauseln.

Fristenregelungen

Die Durchführung erfolgt in der Regel spätestens zum Mietende, kann aber auch abhängig vom Abnutzungsgrad während der Mietzeit fällig werden. Häufig wird ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen festgelegt. Der BHG erachtet folgende Fristen bisher als zulässig:

  • Streichen von Küche, Bad und Dusche: alle 3 Jahre
  • Streichen von Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre
  • Streichen von Nebenräumen: alle 7 Jahre

Zulässige und unzulässige Fristenpläne

Bestimmte Fristen zur Durchführung sind nur zulässig, wenn sie mit Beginn des Mietverhältnisses starten. Laut Urteil des BHG vom 23.06.2004 sind starre Fristen ungültig. Starre Fristenpläne benachteiligen den Mieter, und nehmen keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Ein Mieter muss daher nicht innerhalb bestimmter Fristen Ausbesserungen vorzunehmen, wenn der Zustand der Wohnung tadellos ist.

Ungültig ist beispielsweise folgende Fristenklausel: „Der Mieter ist verpflichtet, Bad, Küche und Dusche alle 3 Jahre zu streichen.“

Zusätzliche Angaben wie „stets“ oder „immer“ sind erst recht nicht zulässig. Besteht jedoch andererseits ein früherer Bedarf zur Renovierung durch stärkere Abnutzung, kann sich der Mieter nicht auf den Fristenplan berufen. Fügt der Vermieter Begriffe wie „grundsätzlich“ oder „in der Regel“ in die Fristenklausel ein, kann diese wirksam sein.

Eine gültige Klausel wäre zum Beispiel:: „Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie erforderlich sind. In der Regel ist das bei Bädern alle drei Jahre der Fall.“

Nicht immer ist klar ersichtlich, ob eine Fristenklausel wirksam ist oder nicht. Im Zweifel kann hier der örtliche Mietverein helfen.

Verjährung

Die Verjährungsfrist für Schönheitsreparaturen beträgt für Mieter und Vermieter 6 Monate. Sie beginnt für beide Parteien ab dem Tag der Wohnungsübergabe. Bemerkt der Vermieter Mängel an der Wohnung nach Auszug des Mieters, hat er bis zu 6 Monate Anspruch auf Kostenersatz vom Mieter. Wenn ein Mieter die Wohnung renoviert hat, obwohl er das nicht musste, kann er die Kosten vom Vermieter innerhalb von 6 Monaten zurückverlangen.

Zulässige und unzulässige Klauseln

Ob Schönheitsreparaturen tatsächlich geleistet werden müssen, hängt von der exakten Formulierung im Mietvertrag ab. Sind enthaltene Klauseln unwirksam, ist der Mieter nicht zur Durchführung verpflichtet. Wir stellen die wichtigsten Renovierungsklauseln vor.

Quotenklausel / Abgeltungsklausel

Eine Quoten- oder Abgeltungsklausel tritt in Kraft, wenn der Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszieht. Sie verpflichtet den Mieter, anteilige Kosten für noch nicht fällige Renovierungen zu tragen. Die Kosten werden mithilfe eines Kostenvoranschlages bestimmt, den der Mieter von einem Malerfachgeschäft einholen soll. Die Quotenklausel ist im Mietvertrag oft mit einer Fristenklausel kombiniert. Mit den Entscheidungen des BGH im Jahr 2015 wurde die Abgeltungsklausel als unwirksam erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Farbwahlklausel

Schreibt der Vermieter dem Mieter eine Farbwahl für die Wohnung während der Mietzeit vor, ist dies unzulässig. Mieter haben grundsätzlich das Recht, Wände, Türen und Fensterrahmen ganz nach ihrem Geschmack zu gestalten. Der Vermieter darf jedoch verlangen, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung in dezenten und neutralen Farbtönen streicht. Allerdings darf der Vermieter den Mieter nicht auf die Farbe Weiß festlegen. Der BGH hat in seinen Urteilen 2010 und 2011 entschieden, dass die Weitervermietung der Wohnung durch neutrale Farbtöne nicht erschwert wird.

Endrenovierungsklausel

Die Endrenovierungsklausel besagt, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug renoviert übergeben muss. Die Endrenovierung beinhaltet die Ausführung von Schönheitsreparaturen sowie die Reinigung der Wohnräume. Der BGH hat entschieden, dass eine isolierte Endrenovierungsklausel unzulässig ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung beim Auszug renovieren soll — unabhängig davon, wann die letzten Renovierungsarbeiten stattgefunden haben. Die Endrenovierungsklausel ist laut BGH immer dann unwirksam, wenn sie Mietern zu viel auferlegt und sie unangemessen benachteiligt.

Ausführung

Häufig verlangt der Vermieter die Durchführung der Maler- und Tapezierarbeiten durch einen Meisterbetrieb. Vermieter haben jedoch keinen Anspruch darauf, dass Fachleute die Arbeiten ausführen. Der Mieter kann die Renovierung selbst vornehmen, solange sie fachgerecht ist. Als fachgerecht wird eine Ausführung in mittlerer Art und Güte bezeichnet.

Was bedeutet „mittlere Art und Güte“ in der Praxis?: Die Arbeiten müssen durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen. Es ist z.B. darauf zu achten, dass nach dem Streichen keine Pinselstriche oder Pinselhaare sichtbar sind. Beim Tapezieren dürfen keine deutlichen Blasen in der Tapete zurückbleiben. Altanstriche müssen entfernt werden.

Kosten

Hat der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen, und wurden ihm die Schönheitsreparaturen rechtsgültig übertragen, ist er auch zur Übernahme der entstehenden Kosten verpflichtet. Andernfalls gehen diese zu Lasten des Vermieters.

Höhe der Kosten

Die durch die Schönheitsreparaturen entstehenden Kosten dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Deshalb müssen Vermieter hierbei Höchstgrenzen beachten. Im Mietrecht gibt es zwar keine genau festgelegte betragliche Obergrenze. In diversen Urteilen hielten Gerichte etwa 100 Euro pro durchgeführter Maßnahme für zumutbar. Übersteigen die Kosten den Höchstbetrag, ist die Differenz vom Vermieter zu tragen.

Verrechnung mit Mietkaution

In bestimmten Fällen dürfen die Renovierungskosten mit der Mietkaution verrechnet werden. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz Verpflichtung nicht oder nur mangelhaft ausgeführt, darf der Vermieter die Kautionssumme in Höhe des vorerst geschätzten Beseitigungsaufwandes einbehalten.

Tipps für den Auszug

Schönheitsreparaturen führen gerade beim Auszug häufig zu Ärger zwischen den Mietparteien. Damit die Wohnungsübergabe reibungslos verläuft, empfehlen wir Mietern die Beachtung folgender Punkte. So lässt sich die eine oder andere unliebsame Diskussion mit dem Vermieter vermeiden.

  • Informieren Sie sich rechtzeitig zum Thema Schönheitsreparaturen, um bei einer aufkommenden Diskussion mit dem Vermieter „auf Stand“ zu sein.
  • Sehen Sie im Mietvertrag nach, ob Sie zur Durchführung verpflichtet sind
  • Führen Sie wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen durch.
  • Streichen Sie die Wohnung beim Auszug in dezenten und neutralen Farbtönen. Es muss zwar nicht unbedingt weiß sein. Mit einem Weißanstrich umgehen Sie jedoch leidige Diskussionen.
  • Entfernen Sie Altanstriche falls nötig.
  • Bessern Sie Dübellöcher in Wänden und Fliesen aus.
  • Beheben Sie auch selbstverschuldete Schäden in der Wohnung.
  • Bestehen Sie bei der anschließenden Abnahme auf einem Wohnungsübergabeprotoll. Dieses wird von beiden Mietparteien unterschrieben. Lassen Sie sich eine Kopie davon aushändigen.
Tipp: Insbesondere bei unrenovierten oder mängelbehafteten Wohnungen ist eine Bestandsaufnahme (Fotos, Protokoll, Gutachten, Zeugen) beim Einzug dringend zu empfehlen. So kann der Vermieter den Mieter nicht für Mängel verantwortlich machen, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren.
2 Gedanken zu „Schönheitsreparaturen – alle Regeln, Klauseln und Fristen“
  1. Hallo,

    ich habe folgenden Fall zu bieten.

    Meine Vermieter haben mich beim Auszug im Protokoll unterschreiben lassen, dass ich die Hälfte folgender Sachen übernehme: 2 kleine Flecken in der Badewanne – die Wanne wurde ausgetauscht. Schrank im Badezimmer, wurde auch komplett ausgetauscht sowie Türrahmen streichen. Hier wurde meine ganze Kaution plus 400 Euro, gesamt 2000 Euro verwendet. Der Vermieter hat quasi die Wohnung auf meine Kosten renoviert. Kann ich nun dagegen einschreiten, auch wenn ich im Übergabeprotokoll geschrieben habe, das ich die Hälfte übernehme?? Ehrlich gesagt bin ich fassungslos über die Kosten. Die Badewanne und der Schrank im Badezimmer waren komplett i.O. bis auf übliche Abnutzungsspuren.

    1. Hallo,

      normalerweise haben Sie mit der Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll die Verantwortung für die Schäden übernommen. Mit Schönheitsreparaturen hat das in jedem Fall aber nichts mehr zu tun. Einen wirklichen Schaden sehe ich hier allerdings auch nicht. Aus der Ferne würde ich es – so wie Sie es erzählen – ebenfalls als normale Abnutzungsspuren betrachten. Möglicherweise sind Sie über den Tisch gezogen worden. Dann gäbe es schon die Möglichkeit auf dem Rechtsweg Einwendungen geltend zu machen. Ob hier eventuell arglistige Täuschung vorliegt, kann Ihnen jedoch nur ein Fachanwalt beantworten.

      Viel Erfolg

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