Wohnung besenrein übergeben: Was bedeutet das für Mieter?

So gut wie jeder Mieter kennt den Begriff der besenreinen Übergabe aus seinem Mietvertrag. Hört sich zunächst nicht nach viel Arbeit an. Aber „einfach durchkehren“ reicht i.d. Regel nicht. Welche Reinigungspflichten tatsächlich bestehen, und worauf zu achten ist.


Was bedeutet besenrein? (Definition)

Für den Begriff „besenrein“ gibt es im Gesetz leider keine eindeutige Definition. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) müssen grobe Verschmutzungen beseitigt werden. Der Mieter muss die Wohnung also in einem sauberen und ordentlichen Zustand hinterlassen. Dazu gehört einerseits dass übliche Durchkehren, aber auch die Entfernung sonstiger grober Rückstände. Von Grund auf gereinigt müssen die Räume jedoch nicht.

Was bedeutet eine besenreine Übergabe in der Praxis?

Zunächst geht es darum, Schmutz so weit zu entfernen, wie es mit einem Besen möglich ist. Doch saugen, Spinnweben entfernen und Kalk beseitigen gehören ebenfalls zu einer besenreinen Übergabe. Wir haben die wesentlichen Pflichten für Mieter aufgelistet.

  • Wohnung und Nebenräume komplett leerräumen + Müll entsorgen
  • Glatte Böden wie Parkett, Fliesen oder Laminat fegen
  • Teppiche saugen
  • Klebereste, Spinnweben und ähnliche Verschmutzungen entfernen
  • Einbauschränke, Backofen und Herd von Essensresten befreien
  • Kalkablagerungen und Schmierschichten im Bad beseitigen
  • Erdkrümel, Schlamm und Pflanzenreste von Terrasse und Balkon entfernen
  • Keller und Dachboden ebenfalls grob reinigen

Was gehört nicht zu einer besenreinen Übergabe?

Die folgenden Verschmutzungen müssen nicht im Sinne einer besenreinen Übergabe beseitigt werden. Strittig ist die Entfernung von Nikotinspuren. Normalerweise gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, außer es wurde ein ausdrückliches Rauchverbot im Mietvertrag vereinbart.

  • Böden, Fenster, Bad und Küche müssen nicht geputzt werden.
  • Garten muss nicht von Unkraut befreit werden.
  • Spuren vom Rauchen sind nur bei bestehendem Rauchverbot im Mietvertrag zu entfernen.
  • Normale Abnutzungsspuren durch das Wohnen müssen Mieter nicht beheben.
  • Streichen bei Auszug gehört nicht zur besenreinen Übergabe, ist aber eventuell trotzdem nötig.

Wann muss eine Wohnung besenrein übergeben werden?

Eine Wohnung muss beim Auszug grundsätzlich immer besenrein übergeben werden. Eine separate Vereinbarung im Mietvertrag ist hierfür nicht notwendig. Eine solche ausdrückliche Formulierung dient lediglich der Vorbeugung von Missverständnissen. Tatsächlich gilt für jedes Mietverhältnis, dass der Mieter die Räumlichkeiten in einem sauberen und ordentlichen Zustand zurückgeben muss.

Gibt es hierfür ein Gesetz?

Dem Gesetz lässt sich keine eindeutige Definition zu „besenrein“ entnehmen. Eine grundsätzliche Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Übergabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Zudem hat der BGH in seinem Urteil vom 28.06.2006- AZ VIII ZR 124/05 eine Orientierung geschaffen, in welchem Zustand eine Wohnung übergeben werden muss. Hieraus ergibt sich die „Beseitigung grober Verschmutzungen“, siehe oben.

Wann müssen Mieter die Wohnung renoviert übergeben?

Ist von einer besenreinen Übergabe die Rede, bedeutet dies jedoch nicht, dass Mieter von allen sonstigen Pflichten befreit sind. So müssen in jedem Fall selbst verursachte Schäden beseitigt werden. So haften Mieter grundsätzlich immer für Beschädigungen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Beispiele hierfür sind tiefe Kratzer im Parkett, zahlreiche Sprünge in Bad-Armaturen oder reihenweise kaputte Fliesen. Auch müssen Mieter meist bauliche Veränderungen rückgängig machen, außer der Vermieter ist mit der Übernahme einverstanden. Ebenfalls nicht zu verwechseln sind sogenannte Schönheitsreparaturen. Wurden diese im Mietvertrag wirksam vereinbart, müssen Mieter z.B. auch die Wände streichen, sowie Türrahmen und Heizkörper lackieren.

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