Während der Mietzeit darf die Wohnung nahezu frei gestaltet werden. Das ändert sich jedoch spätestens mit dem Auszug. Doch muss ich als Mieter wirklich immer streichen? Was darf der Vermieter tatsächlich verlangen, und worauf muss ich achten? Das sind Ihre Rechte und Pflichten.
Inhaltsverzeichnis
Instandhaltung ist Vermietersache, aber…
Die Instandhaltung einer Immobilie ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Doch dieser verlangt häufig von seinem Mieter, die Wohnung vor dem Auszug zu renovieren. Auf den ersten Blick hört sich das Ganze auch recht nachvollziehbar an. Denn schließlich ergeben sich während einer längeren Mietzeit Abnutzungsspuren. So nehmen viele Mieter schnell noch einmal Pinsel und Farbe in die Hand. Tatsächlich darf der Hausherr in bestimmten Fällen einige Pflichten auf den Mieter übertragen. Das Ganze nennt sich Schönheitsreparaturen. Doch hierfür gelten strenge Regeln.
Wann müssen Mieter bei Auszug ihre Wohnung streichen?
Ob eine Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses gestrichen werden muss, lässt sich nicht allgemeinverbindlich beantworten. Es muss jeweils der Einzelfall betrachtet werden. Maßgeblich für eine Verpflichtung sind mehrere Voraussetzungen, siehe Auflistung unten. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie die Wohnung wahrscheinlich streichen. Ansonsten sind Sie dagegen fein raus.
2. Macht der Zustand des Mietobjektes tatsächlich eine Renovierung erforderlich? (Erläuterung siehe unten)
3. Steht die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
4. Enthält der Mietvertrag eventuell unwirksame Klauseln und Fristen?
Zustand der Wohnung
Die Rechtsprechung vertritt folgenden Grundsatz: Ein Mieter muss das Mietobjekt beim Auszug nicht in einem besseren Zustand übergeben, als er es beim Einzug vorgefunden hat. Es gilt der einfache Zusammenhang: War die Wohnung beim Einzug abgewohnt, muss beim Auszug nicht gestrichen werden. Es ist in dem Fall nicht von Belang, was im Mietvertrag steht. Vielmehr ist der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug entscheidend. Hat z.B. ein Mieter das Objekt nicht lange bewohnt, gibt es i.d. Regel auch keine signifikanten Abnutzungsspuren die einen Anstrich erforderlich machen.
Was steht im Mietvertrag?
Haben Sie als Mieter die Wohnung in einem renoviertem Zustand übernommen, sind Sie möglicherweise zum Streichen verpflichtet. Nun kommt es darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen enthält. Steht dort allerdings nichts zu dem Thema, sind Sie als Mieter raus aus der Nummer. In diesem Fall greift die gesetzliche Regelung zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Diese ist in §535 des BGB verankert. Demnach ist der Eigentümer der Immobilie für alle Renovierungsarbeiten zuständig.
Welche Klauseln sind unwirksam?
Auch wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Passus enthält, müssen Sie als Mieter möglicherweise dennoch keinen Strich pinseln. Denn viele in Mietverträgen enthaltene Klauseln sind unwirksam. Die folgende Auflistung bietet 6 Beispiele, was nicht erlaubt ist.
- 1. Starre Fristen: der Mieter darf nicht – unabhängig vom Zustand der Wohnung – in regelmäßigen Abständen zu einer Renovierung verpflichtet werden.
- 2. Farbklausel: Der Vermieter darf lediglich einen Anstrich in neutralen und hellen Farben verlangen. Eine Vorschrift die „weiß“ als Farbe festlegt, ist nicht gestattet.
- 3. Endrenovierungsklausel: Es ist nicht erlaubt, Mieter grundsätzlich immer zu einer Endrenovierung zu verpflichten.
- 4. Vorgaben zur Art und Weise der Ausführung: Ebenfalls unwirksam wäre eine Vorschrift, dass nur Fachbetriebe die Arbeiten durchführen dürfen.
- 5. Quotenklauseln: auch eine anteilige Übernahme der Renovierungskosten durch den Mieter darf so nicht im Mietvertrag stehen.
- 6. Schwammige Formulierungen: Vorgaben wie z.B. „die Wohnung muss in vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter übergeben werden“ oder „Endzustand wie überlassen“ dürfen laut BGH nicht mehr genutzt werden.
Was genau darf der Vermieter verlangen?
Ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen für Mieter verpflichtend, kommt es im nächsten Schritt auf das „wie“ an. Im folgenden Abschnitt klären wir, was der Vermieter in Sachen Anstrich verlangen darf.
Art der Ausführung
Der Mieter darf die Arbeiten von einer Firma verrichten lassen. Er kann sie ebenso auch selbst ausführen. Übernimmt er die Sache persönlich oder durch private Helfer, ist eine „fachgerechte“ Ausführung verpflichtend.
Umfang der Arbeiten
Nicht alles und jedes was der Vermieter gerne hätte, muss tatsächlich gestrichen werden. Der Anstrich einer Auszugsrenovierung umfasst folgende Punkte:
- Wände und Decken
- Innenseiten von Fenstern und Türen
- Heizkörper und ggfls. Einbauschränke
- Entfernung von Dübellöchern und alten Farbresten
Farbe
Mieter müssen Wände und Decken nicht zwingend in der Farbe „weiß“ streichen. Es genügt, wenn der Anstrich in einer neutralen und hellen Farbe vorgenommen wird. Bunte Farben muss der Vermieter jedoch nicht hinnehmen.
Anspruch und Schadensersatz
Sie haben als Mieter gestrichen, obwohl Sie gar nicht dazu verpflichtet waren? Sie haben das Recht, sich die Kosten im Nachhinein vom Vermieter erstatten zu lassen. Der Anspruch beinhaltet die aufgewendete Zeit, Materialkosten sowie Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis. Das entschied der BGH in einem Urteil vom 27.05.2009 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 302/07. Sie haben die Auszugsrenovierung nicht (oder nur mangelhaft) ausgeführt, obwohl Sie es eigentlich mussten? Der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, Schadensersatz von Ihnen zu verlangen. Alternativ darf er die hinterlegte Mietkaution bis zu entsprechenden Höhe einbehalten.
Hallo,
Wir haben vor 2 Jahren eine Mietwohnung bezogen, die komplett neu tapeziert und hell gestrichen war. Wir haben in unserer Mietzeit weder etwas gestrichen noch tapeziert. Es ist noch jede Wand wie beim Einzug. Kann unserer Vermieter jetzt beim Auszug trotzdem verlangen, das wir alles komplett neu machen? Im Mietvertrag steht „der Mieter verpflichtet sich, fachgerecht zu tapezieren, und in hellem Farbton zu streichen.“
Vielen Dank schon mal,
Freundliche Grüße
Hallo,
nein, so wie es beschreiben, müssen Sie nichts machen.
Freundliche Grüße
Wir haben wegen eines früheren Auszuges die Aufforderung bekommen, die Wohnung weiß gestrichen zu übergeben. Wir haben 80 % der Wände komplett gestrichen, aus Zeitgründen 20 % ausgebessert, was man gesehen hat, da weiß nicht weiß ist. Im Vorwege hatten wir schon mal nach der zuvor verwendeten Farbe gefragt. Man sagte uns, sie sei nicht bekannt. Im Übergabeprotokoll wurde angegeben, dass alle Wände ‚in Ordnung‘ sind. Zudem wurden geschlossene Dübellöcher zur Klärung aufgeschrieben. Die in den Fugen haben wir nicht geschafft, zu schließen. Nun wurde uns viel Geld von der Kaution abgezogen, für weiße Farbe für die ganze Wohnung plus farbige Wohnraumfarbe. Da ich dies nicht verstehe, habe ich der Vermietung geschrieben, und zurück kam folgende Antwort. „Da Sie die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe in einem nicht vertragsgemäßen Zustand übergeben haben, haben die Nachmieter aus Kulanz die Malerarbeiten und somit die Schönheitsreparaturen für Sie übernommen. Hierbei ist es unrelevant, welche Farbe die Nachmieter kaufen. Die Alternative einer Malerfirma wäre weitaus teurer für Sie geworden.“
Da ich im Internet keinen ähnlichen Fall gefunden habe, stellt sich mir die Frage, ob das so darf. Für die Wände, die wir nicht komplett gestrichen haben verstehe ich das, und die Löcher in den Fugen. Aber der Rest?!
Wollte zur Not einen Mieterschutzbund mit einschalten.
Vielen Dank im Voraus.
Hallo,
hier sind gleich mehrere Widersprüche zu finden. Auf der einen Seite sind die Wände laut Übergabeprotokoll „in Ordnung“. Auf der anderen Seite verlangt die Vermietung, alles neu zu streichen. Dann wiederum haben die Nachmieter aus Kulanz bereits alle Arbeiten übernommen, jedoch macht der Vermieter weiterhin offene Forderungen geltend, die er mit der Mietkaution verrechnen möchte. Also hier stimmt so ziemlich gar nichts. Lassen Sie in jedem Fall mal Ihren Mietvertrag vom Mieterschutzbund überprüfen. Das kann nicht schaden.
Freundliche Grüße
Hallo,
danke für diesen interessanten Beitrag. Wir haben ein bisschen über ein Jahr in unserer Mietwohnung gelebt. Im Mietvertrag steht: „Die Wohnung wurde in einem deckend mineralisch-weißen Anstrich übergeben, muss bei einem Auszug ebenso übergeben werden. Die Wohnung ist insgesamt noch in einem sehr guten Zustand. Sind wir zum Streichen verpflichtet?
Vielen Dank
Hallo,
meiner Ansicht nach müssen Sie nach der kurzen Zeit keinen Komplettanstrich vornehmen, sondern – wenn überhaupt – nur da, wo größere Gebrauchsspuren zu sehen sind.
Freundliche Grüße
Ich bin nach 5 Jahren schweren Herzens ausgezogen, da der Vermieter nun das Haus grundsanieren möchte. Zwar hat er mir eine Ersatzwohnung angeboten, die jedoch zu weit weg ist, und zudem 230 Euro mehr kostet als meine alte. Jetzt verlangt er, dass ich die Wohnung komplett streiche, andernfalls würde er die Kaution einbehalten, und das Geld für den Maler ausgeben. Die Renovierung macht aber aus meiner Sicht überhaupt keinen Sinn, wenn der wenig später das Haus saniert.
Darf er das von mir verlangen?
Hallo,
mir kommt das auch seltsam vor. Entweder der Vermieter hat es auf Ihre Mietkaution abgesehen. Oder die geplante Sanierung findet so gar nicht statt, und er möchte nur zukünftig mehr Miete verlangen. Sie müssten sich dahingehend rechtlich beraten lassen, wie z.B. bei der Verbraucherzentrale oder dem örtlichen Mieterverein.
Viel Erfolg