Wohnung bei Auszug streichen – was darf der Vermieter verlangen?

Während der Mietzeit darf die Wohnung nahezu frei gestaltet werden. Das ändert sich jedoch spätestens mit dem Auszug. Denn nun muss die Bude auf Vordermann gebracht werden. Doch muss ich dabei als Mieter wirklich immer streichen? Was darf der Vermieter tatsächlich verlangen, und worauf muss ich achten? Das sind Ihre Rechte und Pflichten.

Instandhaltung ist Vermietersache, aber…

streichender Mieter beim AuszugDie Instandhaltung einer Immobilie ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Doch dieser verlangt häufig von seinem Mieter, die Wohnung vor dem Auszug zu renovieren. Auf den ersten Blick hört sich das Ganze auch recht nachvollziehbar an. Denn schließlich ergeben sich während einer längeren Mietzeit Abnutzungsspuren. So nehmen viele Mieter schnell noch einmal Pinsel und Farbe in die Hand. Tatsächlich darf der Hausherr in bestimmten Fällen einige Pflichten auf den Mieter übertragen. Das Ganze nennt sich Schönheitsreparaturen. Doch hierfür gelten strenge Regeln.

Wann müssen Mieter bei Auszug streichen?

Ob eine Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses gestrichen werden muss, lässt sich nicht allgemeinverbindlich beantworten. Es muss jeweils der Einzelfall betrachtet werden. Maßgeblich für eine Verpflichtung sind mehrere Voraussetzungen, siehe Auflistung unten. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie die Wohnung wahrscheinlich streichen. Ansonsten sind Sie dagegen fein raus.

1. Haben Sie die Wohnung beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen?
2. Macht der Zustand des Mietobjektes tatsächlich eine Renovierung erforderlich? (Erläuterung siehe unten)
3. Steht die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
4. Enthält der Mietvertrag eventuell unwirksame Klauseln?

Zustand der Wohnung

Die Rechtsprechung vertritt folgenden Grundsatz: Ein Mieter muss das Mietobjekt beim Auszug nicht in einem besseren Zustand übergeben, als er es beim Einzug vorgefunden hat. Es gilt der einfache Zusammenhang: War die Wohnung beim Einzug abgewohnt, muss beim Auszug nicht gestrichen werden. Es ist in dem Fall nicht von Belang, was im Mietvertrag steht. Vielmehr ist der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug entscheidend. Hat z.B. ein Mieter das Objekt nicht lange bewohnt, gibt es i.d. Regel auch keine signifikanten Abnutzungsspuren die einen Anstrich erforderlich machen.

Wann gilt ein Mietobjekt als renoviert? Eine Wohnung muss laut BGH lediglich den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Ist der Anstrich bereits ein halbes Jahr alt, weist jedoch kaum Abnutzungsspuren auf, handelt es sich um einen renovierten Zustand.

Was steht im Mietvertrag?

Haben Sie als Mieter die Wohnung in einem renoviertem Zustand übernommen, sind Sie möglicherweise zum Streichen verpflichtet. Nun kommt es darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen enthält. Steht dort allerdings nichts zu dem Thema, sind Sie als Mieter raus aus der Nummer. In diesem Fall greift die gesetzliche Regelung zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Diese ist in §535 des BGB verankert. Demnach ist der Eigentümer der Immobilie für alle Renovierungsarbeiten zuständig.

Welche Klauseln sind unwirksam?

Auch wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Passus enthält, müssen Sie als Mieter möglicherweise dennoch keinen Strich pinseln. Denn viele in Mietverträgen enthaltene Klauseln sind unwirksam. Die folgende Auflistung bietet 6 Beispiele, was nicht erlaubt ist.

  • 1. Starre Fristen: der Mieter darf nicht – unabhängig vom Zustand der Wohnung – in regelmäßigen Abständen zu einer Renovierung verpflichtet werden.
  • 2. Farbklausel: Der Vermieter darf lediglich einen Anstrich in neutralen und hellen Farben verlangen. Eine Vorschrift die „weiß“ als Farbe festlegt, ist nicht gestattet.
  • 3. Endrenovierungsklausel: Es ist nicht erlaubt, Mieter grundsätzlich immer zu einer Endrenovierung zu verpflichten.
  • 4. Vorgaben zur Art und Weise der Ausführung: Ebenfalls unwirksam wäre eine Vorschrift, dass nur Fachbetriebe die Arbeiten durchführen dürfen.
  • 5. Quotenklauseln: auch eine anteilige Übernahme der Renovierungskosten durch den Mieter darf so nicht im Mietvertrag stehen.
  • 6. Schwammige Formulierungen: Vorgaben wie z.B. „die Wohnung muss in vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter übergeben werden“ oder „Endzustand wie überlassen“ dürfen laut BGH nicht mehr genutzt werden.

Was darf der Vermieter verlangen?

Ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen für Mieter verpflichtend, kommt es im nächsten Schritt auf das „wie“ an. Im folgenden Abschnitt klären wir, was der Vermieter in Sachen Anstrich verlangen darf.

Art der Ausführung

Der Mieter darf die Arbeiten von einer Firma verrichten lassen. Er kann sie ebenso auch selbst ausführen. Übernimmt er die Sache persönlich oder durch private Helfer, ist eine „fachgerechte“ Ausführung verpflichtend.

Was bedeutet fachgerecht? Die Rechtsprechung versteht darunter die Ausführung der Arbeiten in mittlerer Art und Güte. So ist z.B. beim Streichen darauf zu achten, dass keine Pinselstriche oder Pinselhaare sichtbar sind. Auch Farbblasen sollten vermieden werden. Alte Farbreste sind ebenso wie Dübellöcher zu entfernen.

Umfang der Arbeiten

Nicht alles und jedes was der Vermieter gerne hätte, muss tatsächlich gestrichen werden. Der Anstrich einer Auszugsrenovierung umfasst folgende Punkte:

  • Wände und Decken
  • Innenseiten von Fenstern und Türen
  • Heizkörper und ggfls. Einbauschränke
  • Entfernung von Dübellöchern und alten Farbresten

Farbe

Mieter müssen Wände und Decken nicht zwingend in der Farbe „weiß“ streichen. Es genügt, wenn der Anstrich in einer neutralen und hellen Farbe vorgenommen wird. Bunte Farben muss der Vermieter jedoch nicht hinnehmen.

Wählte der Mieter während der Mietdauer z.B. ein kräftiges Lila, ist die Farbe beim Auszug entsprechend zu ändern. Andernfalls darf der Vermieter sogar Schadensersatz verlangen.

Anspruch und Schadensersatz

Sie haben als Mieter gestrichen, obwohl Sie gar nicht dazu verpflichtet waren? Sie haben das Recht, sich die Kosten im Nachhinein vom Vermieter erstatten zu lassen. Der Anspruch beinhaltet die aufgewendete Zeit, Materialkosten sowie Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis. Das entschied der BGH in einem Urteil vom 27.05.2009 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 302/07. Sie haben die Auszugsrenovierung nicht (oder nur mangelhaft) ausgeführt, obwohl Sie es eigentlich mussten? Der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, Schadensersatz von Ihnen zu verlangen. Alternativ darf er die hinterlegte Mietkaution bis zu entsprechenden Höhe einbehalten.

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