Wohnung bei Auszug streichen – was darf der Vermieter verlangen?

Während der Mietzeit darf die Wohnung nahezu frei gestaltet werden. Das ändert sich jedoch spätestens mit dem Auszug. Denn nun muss die Bude auf Vordermann gebracht werden. Doch muss ich dabei als Mieter wirklich immer streichen? Was darf der Vermieter tatsächlich verlangen, und worauf muss ich achten? Das sind Ihre Rechte und Pflichten.

Instandhaltung ist Vermietersache, aber…

streichender Mieter beim AuszugDie Instandhaltung einer Immobilie ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Doch dieser verlangt häufig von seinem Mieter, die Wohnung vor dem Auszug zu renovieren. Auf den ersten Blick hört sich das Ganze auch recht nachvollziehbar an. Denn schließlich ergeben sich während einer längeren Mietzeit Abnutzungsspuren. So nehmen viele Mieter schnell noch einmal Pinsel und Farbe in die Hand. Tatsächlich darf der Hausherr in bestimmten Fällen einige Pflichten auf den Mieter übertragen. Das Ganze nennt sich Schönheitsreparaturen. Doch hierfür gelten strenge Regeln.

Wann müssen Mieter bei Auszug streichen?

Ob eine Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses gestrichen werden muss, lässt sich nicht allgemeinverbindlich beantworten. Es muss jeweils der Einzelfall betrachtet werden. Maßgeblich für eine Verpflichtung sind mehrere Voraussetzungen, siehe Auflistung unten. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie die Wohnung wahrscheinlich streichen. Ansonsten sind Sie dagegen fein raus.

1. Haben Sie die Wohnung beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen?
2. Macht der Zustand des Mietobjektes tatsächlich eine Renovierung erforderlich? (Erläuterung siehe unten)
3. Steht die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
4. Enthält der Mietvertrag eventuell unwirksame Klauseln?

Zustand der Wohnung

Die Rechtsprechung vertritt folgenden Grundsatz: Ein Mieter muss das Mietobjekt beim Auszug nicht in einem besseren Zustand übergeben, als er es beim Einzug vorgefunden hat. Es gilt der einfache Zusammenhang: War die Wohnung beim Einzug abgewohnt, muss beim Auszug nicht gestrichen werden. Es ist in dem Fall nicht von Belang, was im Mietvertrag steht. Vielmehr ist der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug entscheidend. Hat z.B. ein Mieter das Objekt nicht lange bewohnt, gibt es i.d. Regel auch keine signifikanten Abnutzungsspuren die einen Anstrich erforderlich machen.

Wann gilt ein Mietobjekt als renoviert? Eine Wohnung muss laut BGH lediglich den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Ist der Anstrich bereits ein halbes Jahr alt, weist jedoch kaum Abnutzungsspuren auf, handelt es sich um einen renovierten Zustand.

Was steht im Mietvertrag?

Haben Sie als Mieter die Wohnung in einem renoviertem Zustand übernommen, sind Sie möglicherweise zum Streichen verpflichtet. Nun kommt es darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen enthält. Steht dort allerdings nichts zu dem Thema, sind Sie als Mieter raus aus der Nummer. In diesem Fall greift die gesetzliche Regelung zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Diese ist in §535 des BGB verankert. Demnach ist der Eigentümer der Immobilie für alle Renovierungsarbeiten zuständig.

Welche Klauseln sind unwirksam?

Auch wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Passus enthält, müssen Sie als Mieter möglicherweise dennoch keinen Strich pinseln. Denn viele in Mietverträgen enthaltene Klauseln sind unwirksam. Die folgende Auflistung bietet 6 Beispiele, was nicht erlaubt ist.

  • 1. Starre Fristen: der Mieter darf nicht – unabhängig vom Zustand der Wohnung – in regelmäßigen Abständen zu einer Renovierung verpflichtet werden.
  • 2. Farbklausel: Der Vermieter darf lediglich einen Anstrich in neutralen und hellen Farben verlangen. Eine Vorschrift die „weiß“ als Farbe festlegt, ist nicht gestattet.
  • 3. Endrenovierungsklausel: Es ist nicht erlaubt, Mieter grundsätzlich immer zu einer Endrenovierung zu verpflichten.
  • 4. Vorgaben zur Art und Weise der Ausführung: Ebenfalls unwirksam wäre eine Vorschrift, dass nur Fachbetriebe die Arbeiten durchführen dürfen.
  • 5. Quotenklauseln: auch eine anteilige Übernahme der Renovierungskosten durch den Mieter darf so nicht im Mietvertrag stehen.
  • 6. Schwammige Formulierungen: Vorgaben wie z.B. „die Wohnung muss in vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter übergeben werden“ oder „Endzustand wie überlassen“ dürfen laut BGH nicht mehr genutzt werden.

Was darf der Vermieter verlangen?

Ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen für Mieter verpflichtend, kommt es im nächsten Schritt auf das „wie“ an. Im folgenden Abschnitt klären wir, was der Vermieter in Sachen Anstrich verlangen darf.

Art der Ausführung

Der Mieter darf die Arbeiten von einer Firma verrichten lassen. Er kann sie ebenso auch selbst ausführen. Übernimmt er die Sache persönlich oder durch private Helfer, ist eine „fachgerechte“ Ausführung verpflichtend.

Was bedeutet fachgerecht? Die Rechtsprechung versteht darunter die Ausführung der Arbeiten in mittlerer Art und Güte. So ist z.B. beim Streichen darauf zu achten, dass keine Pinselstriche oder Pinselhaare sichtbar sind. Auch Farbblasen sollten vermieden werden. Alte Farbreste sind ebenso wie Dübellöcher zu entfernen.

Umfang der Arbeiten

Nicht alles und jedes was der Vermieter gerne hätte, muss tatsächlich gestrichen werden. Der Anstrich einer Auszugsrenovierung umfasst folgende Punkte:

  • Wände und Decken
  • Innenseiten von Fenstern und Türen
  • Heizkörper und ggfls. Einbauschränke
  • Entfernung von Dübellöchern und alten Farbresten

Farbe

Mieter müssen Wände und Decken nicht zwingend in der Farbe „weiß“ streichen. Es genügt, wenn der Anstrich in einer neutralen und hellen Farbe vorgenommen wird. Bunte Farben muss der Vermieter jedoch nicht hinnehmen.

Wählte der Mieter während der Mietdauer z.B. ein kräftiges Lila, ist die Farbe beim Auszug entsprechend zu ändern. Andernfalls darf der Vermieter sogar Schadensersatz verlangen.

Anspruch und Schadensersatz

Sie haben als Mieter gestrichen, obwohl Sie gar nicht dazu verpflichtet waren? Sie haben das Recht, sich die Kosten im Nachhinein vom Vermieter erstatten zu lassen. Der Anspruch beinhaltet die aufgewendete Zeit, Materialkosten sowie Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis. Das entschied der BGH in einem Urteil vom 27.05.2009 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 302/07. Sie haben die Auszugsrenovierung nicht (oder nur mangelhaft) ausgeführt, obwohl Sie es eigentlich mussten? Der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, Schadensersatz von Ihnen zu verlangen. Alternativ darf er die hinterlegte Mietkaution bis zu entsprechenden Höhe einbehalten.

8 Gedanken zu „Wohnung bei Auszug streichen – was darf der Vermieter verlangen?“
  1. Hallo,

    ich bin vor 16 Monaten in eine laut Mietvertrag komplett renovierte Wohnung eingezogen. Der Vertrag ist gekündigt, und nun geht es um die Wohnungsübergabe. Im Mietvertrag ist eine Individualvereinbarung eingefügt. Diese besagt, ich müsse bei Auszug die Wände und Decken mit weißer Dispersionsfarbe (sogar Angabe des Farbtons) streichen, mit dem Verweis auf eine Malerfirma. Nun habe ich weder Löcher gebohrt, noch die Wände in einer anderen Farbe überstrichen. Muss ich jetzt tatsächlich die vor 16 Monaten frisch weiß gestrichenen Wände und Decken nochmal überstreichen? Kann die Vermieterin eine Malerfirma auf meine Kosten (Abzug von Kaution) beauftragen?

    Vielen Dank für eine schnelle Antwort

    1. Hallo,

      ich habe Ihren Kommentar mal unter den Beitrag „Wohnung streichen“ verschoben, da Sie hier die Infos finden. Ich sehe hier mehrere Unstimmigkeiten. Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass der Vermieter sogenannte Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter übertragen darf, wenn dieser in eine renovierte Wohnung eingezogen ist. In Ihrem Fall ist dies jedoch falsch umgesetzt worden. Es wurden einige Klauseln verwendet, die nicht zulässig sind, siehe Zusammenfassung hier. Im Ergebnis sind Sie zu gar nichts verpflichtet.

      Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

      Viele Grüße

  2. Guten Tag,

    ich würde mich freuen, wenn Sie mir weiterhelfen könnten.

    Wir sind nach 1,5 Jahren aus einem gemieteten Haus (Wohnhaus + Einliegerwohnnung) ausgezogen. Die Kaution erfolgte über eine Verpfändung des Sparguthabens in unserem Namen.

    1. Die Einliegerwohnung war zum Einzug renoviert bzw. vorher nicht bewohnt. Per schriftlichem Zusatz im Mietvertrag wurde festgehalten, dass die ELW Erstbezug sei, und zum Auszug dieser Zustand wiederherzustellen sei. Ein weiterer Zusatz gibt die zu verwendende Farbe (Silikatfarbe, Farbton weiss) an. Ich verstehe Ihre Hinweise so, dass aufgrund der Farbvorgabe und ggfls. auch der Tatsache, dass die Herstellung des Neuzustandes unmöglich ist, wir die ELW nicht streichen müssen. Richtig? Hinzu kommt, dass wir wegen der kurzen Mietdauer kaum Spuren hinterlassen haben, und die Wohnung einen absolut renovierten Einruck macht.

    2. Zum Auszug wurde ein Übergabeprotokoll gefertigt, und von uns und dem Vermieter unterschrieben. Danach wurden keine Mängel festgestellt bzw. bei kleineren Mängeln vermerkt, dass der Vermieter sich darum kümmert. Wochen nach unserem Auszug hat nun der Vermieter eine Mängelliste erstellt, und die Kosten der Beseitigung als Forderung gegen uns geltend gemacht. Ein Teil der Forderung ist die Übernahme der Kosten für einen von ihm beauftragten Maler, der Teile der ELW gestrichen hat. Weitere Kosten sind Materialkosten (z.B Glühbirnen, etc. sowie seine Arbeitszeit z.B. für das Reinigen der Dachrinne der Garage oder Dampfreinigen von Fliesen, weil Fugen von uns nicht gereinigt wurden, etc.). Die Gesamtkosten betragen 900€.

    Wir haben die Forderungen unter Hinweis auf das Übergabeprotokoll und die Regelungen zu Schönheitsreparaturen bestritten, und um Freigabe des Sparkontos gebeten. Nunmehr hat der Vermieter unser Konto bei unserer Hausbank aufgelöst, sich den Komplettbetrag (6000€) auszahlen lassen, und uns 5100€ zurückgezahlt.

    Frage:

    • Fordern wir jetzt die 900€ vom Vermieter zunächst per Frist und dann Mahnbescheid / Klage?
    • Wer ist in der Nachweispflicht, dass Kaution zu Recht / Unrecht einbehalten wurde? Mieter oder Vermieter?
    • Ist es rechtens, dass die Bank bei der auf einem in unserem Namen geführtes Konto zugunsten des Vermieters verpfändet war, vor Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist und OHNE uns zu informieren, der komplette Betrag an den Vermieter ausgezahlt wurde, und das Konto ohne Rücksprache und ohne unsere Zustimmung aufgelöst wurde?

    Herzlichen Dank für Ihre Hilfe

    1. Hallo,

      was die Renovierungskosten betrifft, sind Sie meines Wissens raus aus der Sache. Denn mit dem unterschriebenen Übergabeprotokoll (von dem Sie hoffentlich auch eine Kopie bekommen haben??) hat der Vermieter bereits die Mängelfreiheit des Mietobjekts bestätigt, und kann danach keine Ansprüche mehr geltend machen. Er darf lediglich einen Teil der Kaution einbehalten, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, und daraus eine Nachzahlung zu erwarten ist. Sie dürfen also das Geld – so wie Sie es schon richtig beschrieben haben (schriftlich per Frist, dann Mahnbescheid, dann Klage) – zurückfordern. Die restlichen Dinge sind leider zu komplex / aufwendig, um sie mal eben in einem Kommentar auf die Schnelle zu beantworten. Ich hoffe, ich konnte Ihnen trotzdem etwas helfen.

      Viel Erfolg

  3. Hallo,

    meine Tante ist in ein Altenpflegeheim gezogen. Ich bin jetzt dabei, die Wohnung aufzulösen. Jetzt verlangt der Vermieter auch noch, dass die Wohnung neu gestrichen werden muss, weil diese anfangs auch so übergeben wurde. Meine Tante hat dort 10 Jahre gewohnt, ohne dass sie zwischendurch streichen musste. Darf der Vermieter dies nun verlangen?

    Danke für eine Antwort

    1. Hallo,

      es kommt darauf an, welche Regelungen zum Thema Schönheitsreparaturen im Mietvertrag stehen. Enthält der Vertrag gar keine Angaben hierzu, müssen Sie beim Auszug nicht renovieren. Stehen zwar Schönheitsreparaturen im Mietvertrag, enthält dieser jedoch unwirksame Klauseln, sind Sie ebenfalls nicht zu Renovierungsarbeiten verpflichtet. Lassen Sie sich hierzu bitte unter Vorlage Ihres Mietvertrags beim örtlichen Mieterverein genauer beraten.

      Viele Grüße

  4. Guten Tag,

    wir ziehen in knapp zwei Monaten aus. Die Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten wurde eingehalten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses waren wir 47 Monate in der Wohnung. In einer Anlage, die vom Vermieter vor unserem Einzug unterschrieben wurde, steht: „Bei Übernahme im jetzt nicht frisch renovierten Zustand muss das Haus auch nicht frisch gestrichen zurück übergeben werden“. Was haben wir noch für „Schönheitsreparaturen“ anlässlich des Auszugs zu übernehmen?

    • Wände und Decken?
    • Innenseiten von Fenstern und Türen?
    • Heizkörper und ggfls. Einbauschränke?
    • Entfernung von Dübellöchern und alten Farbresten?

    Während des Mietverhältnisses haben wir die Küche angestrichen, darunter eine Mauer in hellgrau, die restlichen in weiß. Müssen wir an den Küchenwänden nun etwas verbessern?

    Mit großem Dank und vielen Grüßen,
    Michel

    1. Hallo,

      bitte entschuldigen Sie erstmal meine etwas verspätete Antwort. Ich hoffe Ihr Anliegen ist noch aktuell. So wie es aussieht, müssen Sie Sachen Schönheitsreparaturen / Streichen gar nichts weiter unternehmen. Denn das müsste dann aus dem Mietvertrag hervorgehen. Was Sie natürlich – falls vorhanden – tun müssten, wäre die Behebung von Mängeln welche über die normale Abnutzung hinausgehen. Das wären z.B. grobe Verschmutzungen, große Löcher in Wand oder Boden oder Kratzspuren von Tieren.

      Viele Grüße

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