Während der Mietzeit darf die Wohnung nahezu frei gestaltet werden. Das ändert sich jedoch spätestens mit dem Auszug. Doch muss ich als Mieter wirklich immer streichen? Was darf der Vermieter tatsächlich verlangen, und worauf muss ich achten? Das sind Ihre Rechte und Pflichten.
Inhaltsverzeichnis
Instandhaltung ist Vermietersache, aber…
Die Instandhaltung einer Immobilie ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Doch dieser verlangt häufig von seinem Mieter, die Wohnung vor dem Auszug zu renovieren. Auf den ersten Blick hört sich das Ganze auch recht nachvollziehbar an. Denn schließlich ergeben sich während einer längeren Mietzeit Abnutzungsspuren. So nehmen viele Mieter schnell noch einmal Pinsel und Farbe in die Hand. Tatsächlich darf der Hausherr in bestimmten Fällen einige Pflichten auf den Mieter übertragen. Das Ganze nennt sich Schönheitsreparaturen. Doch hierfür gelten strenge Regeln.
Wann müssen Mieter bei Auszug ihre Wohnung streichen?
Ob eine Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses gestrichen werden muss, lässt sich nicht allgemeinverbindlich beantworten. Es muss jeweils der Einzelfall betrachtet werden. Maßgeblich für eine Verpflichtung sind mehrere Voraussetzungen, siehe Auflistung unten. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie die Wohnung wahrscheinlich streichen. Ansonsten sind Sie dagegen fein raus.
2. Macht der Zustand des Mietobjektes tatsächlich eine Renovierung erforderlich? (Erläuterung siehe unten)
3. Steht die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?
4. Enthält der Mietvertrag eventuell unwirksame Klauseln und Fristen?
Zustand der Wohnung
Die Rechtsprechung vertritt folgenden Grundsatz: Ein Mieter muss das Mietobjekt beim Auszug nicht in einem besseren Zustand übergeben, als er es beim Einzug vorgefunden hat. Es gilt der einfache Zusammenhang: War die Wohnung beim Einzug abgewohnt, muss beim Auszug nicht gestrichen werden. Es ist in dem Fall nicht von Belang, was im Mietvertrag steht. Vielmehr ist der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug entscheidend. Hat z.B. ein Mieter das Objekt nicht lange bewohnt, gibt es i.d. Regel auch keine signifikanten Abnutzungsspuren die einen Anstrich erforderlich machen.
Was steht im Mietvertrag?
Haben Sie als Mieter die Wohnung in einem renoviertem Zustand übernommen, sind Sie möglicherweise zum Streichen verpflichtet. Nun kommt es darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen enthält. Steht dort allerdings nichts zu dem Thema, sind Sie als Mieter raus aus der Nummer. In diesem Fall greift die gesetzliche Regelung zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Diese ist in §535 des BGB verankert. Demnach ist der Eigentümer der Immobilie für alle Renovierungsarbeiten zuständig.
Welche Klauseln sind unwirksam?
Auch wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Passus enthält, müssen Sie als Mieter möglicherweise dennoch keinen Strich pinseln. Denn viele in Mietverträgen enthaltene Klauseln sind unwirksam. Die folgende Auflistung bietet 6 Beispiele, was nicht erlaubt ist.
- 1. Starre Fristen: der Mieter darf nicht – unabhängig vom Zustand der Wohnung – in regelmäßigen Abständen zu einer Renovierung verpflichtet werden.
- 2. Farbklausel: Der Vermieter darf lediglich einen Anstrich in neutralen und hellen Farben verlangen. Eine Vorschrift die „weiß“ als Farbe festlegt, ist nicht gestattet.
- 3. Endrenovierungsklausel: Es ist nicht erlaubt, Mieter grundsätzlich immer zu einer Endrenovierung zu verpflichten.
- 4. Vorgaben zur Art und Weise der Ausführung: Ebenfalls unwirksam wäre eine Vorschrift, dass nur Fachbetriebe die Arbeiten durchführen dürfen.
- 5. Quotenklauseln: auch eine anteilige Übernahme der Renovierungskosten durch den Mieter darf so nicht im Mietvertrag stehen.
- 6. Schwammige Formulierungen: Vorgaben wie z.B. „die Wohnung muss in vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter übergeben werden“ oder „Endzustand wie überlassen“ dürfen laut BGH nicht mehr genutzt werden.
Was genau darf der Vermieter verlangen?
Ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen für Mieter verpflichtend, kommt es im nächsten Schritt auf das „wie“ an. Im folgenden Abschnitt klären wir, was der Vermieter in Sachen Anstrich verlangen darf.
Art der Ausführung
Der Mieter darf die Arbeiten von einer Firma verrichten lassen. Er kann sie ebenso auch selbst ausführen. Übernimmt er die Sache persönlich oder durch private Helfer, ist eine „fachgerechte“ Ausführung verpflichtend.
Umfang der Arbeiten
Nicht alles und jedes was der Vermieter gerne hätte, muss tatsächlich gestrichen werden. Der Anstrich einer Auszugsrenovierung umfasst folgende Punkte:
- Wände und Decken
- Innenseiten von Fenstern und Türen
- Heizkörper und ggfls. Einbauschränke
- Entfernung von Dübellöchern und alten Farbresten
Farbe
Mieter müssen Wände und Decken nicht zwingend in der Farbe „weiß“ streichen. Es genügt, wenn der Anstrich in einer neutralen und hellen Farbe vorgenommen wird. Bunte Farben muss der Vermieter jedoch nicht hinnehmen.
Anspruch und Schadensersatz
Sie haben als Mieter gestrichen, obwohl Sie gar nicht dazu verpflichtet waren? Sie haben das Recht, sich die Kosten im Nachhinein vom Vermieter erstatten zu lassen. Der Anspruch beinhaltet die aufgewendete Zeit, Materialkosten sowie Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis. Das entschied der BGH in einem Urteil vom 27.05.2009 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 302/07. Sie haben die Auszugsrenovierung nicht (oder nur mangelhaft) ausgeführt, obwohl Sie es eigentlich mussten? Der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, Schadensersatz von Ihnen zu verlangen. Alternativ darf er die hinterlegte Mietkaution bis zu entsprechenden Höhe einbehalten.
Hallo,
ich habe nach drei Jahren meine Wohnung gekündigt. Wir haben alles gemalert. Aber die Tapete ist so alt, dass die zwei Wände fleckig geworden sind…
Darf der Vermieter mir jetzt den ganzen Raum von der Kaution abziehen?
Liebe Grüße.
Hallo,
so wie Sie es schreiben, behaupte ich mal nein, darf er nicht.
Viele Grüße
Hallo,
ich ziehe Ende November aus meiner Wohnung aus. Dort habe ich 9 Jahre gewohnt. Damals habe ich mit der Vermieterin ausgemacht, dass ich selbst streiche. Im Übergabeprotokoll steht, dass ich die Wohnung bezugsfertig übernommen habe. Ich habe keine starren Fristen im Vertrag stehen. Muss ich nun streichen? Ich habe eine braune Wand, und auch grüne und gelbe Streifen. Kann der Vermieter aufgrund der Farbe verlangen, dass ich die Wände weiße?
Vielen Dank schon mal für ihre Antwort!
Hallo,
so wie Sie es schreiben würde ich sagen, dass Sie tatsächlich streichen müssen. Vorausgesetzt im Mietvertrag wurden Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart. Der Vermieter kann von Ihnen verlangen, dass Sie die Wände in einer gedeckten neutralen Farbe streichen. Das muss zwar nicht unbedingt weiß sein. Um Diskussionen und zusätzliche Arbeit zu vermeiden, empfehle ich Ihnen jedoch, die Farbe weiß zu wählen.
Viele Grüße
Guten Morgen,
Wir hatten heute die Wohnungsbesichtigung für das Übergabeprotokoll. Ich habe vorher die Wände in einem Weißton zurück gestrichen. Habe die kräftigen Farbtöne überstrichen / beseitigt, jedoch nicht bis an die Decke. Jetzt verlangt die Vermietung, dass ich den weißen Farbton bis zu Decke ziehen soll.
Mein Vormieter hat dies jedoch auch nicht getan. Man kann deutlich sehen, wo dieser mit der Farbrolle entlang ging. Würde dieses Thema unter die Kategorie „fachgerecht“ fallen? Oder muss ich tatsächlich die ganze Wand bis unter die Decke streichen? Oder muss ich dies nicht machen, da der Raum beim Einzug in keinem renovierten Zustand war?
Danke im Voraus
Hallo,
da der Raum in einem unrenovierten Zustand war, hätten Sie gar nicht streichen müssen. Aber wenn Sie es tun, müssen Sie es fachgerecht erledigen. Wenn Sie allerdings mittendrin aufhören, also nicht bis zur Decke streichen, fällt dies nicht unter fachgerecht. Ich würde an Ihrer Stelle jetzt einfach die Wand komplett streichen, auch um weitere Diskussionen mit der Vermietung zu vermeiden.
Viele Grüße
Hallo,
meine Oma hat zirka 30 Jahre in einer Wohnung gewohnt, welche sie bei Einzug renoviert übergeben bekommen hat. Sind wir nun verpflichtet die komplette Wohnung zu renovieren (neu Tapezieren und streichen)?
Freundliche Grüße
Anika
Hallo,
zunächst ist immer entscheidend, was im Mietvertrag steht. Dann ist maßgeblich, ob die enthaltene Renovierungsklausel gültig ist. Enthält der Mietvertrag entweder gar keine oder eine ungültige Regelung, müssen Sie als Mieter auch nicht streichen oder renovieren. Lassen Sie Ihren Mietvertrag am besten vom Mieterschutzbund oder der Verbraucherzentrale gegen eine geringe Gebühr durchchecken. Eventuell haben Sie Glück: Alten Mietverträge enthalten häufig Klauseln, die heutzutage nicht mehr erlaubt sind.
Freundliche Grüße
Hallo,
ich bin nach 2 Jahren aus einer Mietwohnung ausgezogen. Beim transportieren der Waschmaschine sind auf dem Betonboden 2-3 Kratzer entstanden, und so ist die Farbe an diesen Stellen ab. Der Vermieter hat 200 Euro von meiner Kaution behalten, und will den ganzen Fußboden im Raum streichen lassen.
Darf er das?
Hallo,
der Vermieter kann natürlich soviel renovieren lassen, wie er möchte. Er kann Ihnen jedoch nicht die kompletten Kosten für den Anstrich auferlegen.
Viele Grüße
Hallo,
meine Mieter werden Ende April ausziehen und haben geäußert, dass sie die Wohnung nicht streichen werden, da sie dazu bei Auszug nicht verpflichtet sind. Dem Mietvertrag ist zu entnehmen, dass die Wände und Türzargen bei Einzug frisch gestrichen übergeben wurden. Im Mietvertrag ist auch vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auf seine Kosten trägt (es sind keine starren Renovierungsklauseln vereinbart). Die Mieter haben zwei kleine Kinder, so dass starke Abnutzungsspuren an den Wänden und die Türzargen vorhanden sind. Kann ich als Vermieter verlangen, dass meine Mieter die Wände und Türzargen bei Auszug auf ihre Kosten streichen müssen?
Mit freundlichen Grüßen
Hallo,
so wie Sie es schreiben, behaupte ich jetzt mal, dass die Mieter im „Unrecht“ sind, und renovieren müssten. Das ist aber keine gesicherte Antwort, da es hier viele „wenn und aber“ gibt. Holen Sie sich am besten noch einmal Rat von einer Vermieter-Interessengemeinschaft wie z.B. Haus & Grund etc.
Freundliche Grüße
Hallo,
Wir haben vor 2 Jahren eine Mietwohnung bezogen, die komplett neu tapeziert und hell gestrichen war. Wir haben in unserer Mietzeit weder etwas gestrichen noch tapeziert. Es ist noch jede Wand wie beim Einzug. Kann unserer Vermieter jetzt beim Auszug trotzdem verlangen, das wir alles komplett neu machen? Im Mietvertrag steht „der Mieter verpflichtet sich, fachgerecht zu tapezieren, und in hellem Farbton zu streichen.“
Vielen Dank schon mal,
Freundliche Grüße
Hallo,
nein, so wie es beschreiben, müssen Sie nichts machen.
Freundliche Grüße
Wir haben wegen eines früheren Auszuges die Aufforderung bekommen, die Wohnung weiß gestrichen zu übergeben. Wir haben 80 % der Wände komplett gestrichen, aus Zeitgründen 20 % ausgebessert, was man gesehen hat, da weiß nicht weiß ist. Im Vorwege hatten wir schon mal nach der zuvor verwendeten Farbe gefragt. Man sagte uns, sie sei nicht bekannt. Im Übergabeprotokoll wurde angegeben, dass alle Wände ‚in Ordnung‘ sind. Zudem wurden geschlossene Dübellöcher zur Klärung aufgeschrieben. Die in den Fugen haben wir nicht geschafft, zu schließen. Nun wurde uns viel Geld von der Kaution abgezogen, für weiße Farbe für die ganze Wohnung plus farbige Wohnraumfarbe. Da ich dies nicht verstehe, habe ich der Vermietung geschrieben, und zurück kam folgende Antwort. „Da Sie die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe in einem nicht vertragsgemäßen Zustand übergeben haben, haben die Nachmieter aus Kulanz die Malerarbeiten und somit die Schönheitsreparaturen für Sie übernommen. Hierbei ist es unrelevant, welche Farbe die Nachmieter kaufen. Die Alternative einer Malerfirma wäre weitaus teurer für Sie geworden.“
Da ich im Internet keinen ähnlichen Fall gefunden habe, stellt sich mir die Frage, ob das so darf. Für die Wände, die wir nicht komplett gestrichen haben verstehe ich das, und die Löcher in den Fugen. Aber der Rest?!
Wollte zur Not einen Mieterschutzbund mit einschalten.
Vielen Dank im Voraus.
Hallo,
hier sind gleich mehrere Widersprüche zu finden. Auf der einen Seite sind die Wände laut Übergabeprotokoll „in Ordnung“. Auf der anderen Seite verlangt die Vermietung, alles neu zu streichen. Dann wiederum haben die Nachmieter aus Kulanz bereits alle Arbeiten übernommen, jedoch macht der Vermieter weiterhin offene Forderungen geltend, die er mit der Mietkaution verrechnen möchte. Also hier stimmt so ziemlich gar nichts. Lassen Sie in jedem Fall mal Ihren Mietvertrag vom Mieterschutzbund überprüfen. Das kann nicht schaden.
Freundliche Grüße