Auch das beste Mietverhältnis kann zum Abschluss noch einmal auf die Probe gestellt werden: Nämlich dann, wenn die Wohnungsübergabe bei Auszug ansteht. Doch wer die folgenden Tipps befolgt, kann so manchen Ärger vermeiden. Welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter haben, und worauf Sie achten sollten.
- Mit einer Vorabnahme lassen sich Mängel oder Schäden frühzeitig erkennen, bevor die eigentliche Wohnungsübergabe stattfindet.
- Bestehen Sie auf einem Wohnungsübergabeprotokoll. Füllen Sie dieses so genau wie möglich aus, und lassen sich eine Kopie geben.
- Dokumentieren Sie die Übergabe mit Fotos. Nehmen Sie einen Zeugen mit.
- Der Vermieter darf Kosten für nicht beseitigte Schäden von der Kaution abziehen.
Termin für Wohnungsübergabe gut planen
Planen Sie Ihren Termin für die Wohnungsübergabe so, dass Sie im Zweifel genug Zeit haben, nach dem Auszug alles Nötige zu erledigen. Denn haben Sie einmal die Schlüssel abgegeben, kommen Sie nicht mehr in die Wohnung hinein. Achten Sie darauf, dass alle Räume sauber und leergeräumt sind. Das gilt auch für den Keller und andere Nebenräume.
Führen Sie immer eine Vorabnahme durch
Die Vorabnahme ist ein separater Termin vor der eigentlichen Wohnungsübergabe, bei dem Sie mit Ihrem Vermieter eine Bestandsaufnahme durchführen. Diese ist nicht verpflichtend, bietet aber Vorteile. Es geht darum, in welchem Zustand die Mietsache zu übergeben ist. Z.B. wird besprochen, welche Schäden beseitigt, oder welche Umbauten rückgängig gemacht werden müssen.
Was bedeutet besenrein bei der Wohnungsübergabe?
Meist steht in einem Mietvertrag, dass die Wohnungsübergabe bei Auszug besenrein zu erfolgen hat. Das klingt erst einmal gut, und hört sich nicht nach allzu viel Arbeit an. Doch Vorsicht: besenrein heißt eben nicht bloß einmal durchfegen. Der BGH definiert in seinem Urteil vom 28.06.2006 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 124/05 die besenreine Übergabe mit der „Beseitigung grober Verschmutzungen“.
Umbauten rückgängig machen
Mit Umbauten sind bauliche Veränderungen gemeint, die Sie als Mieter in der Wohnung nachträglich vorgenommen haben. Typische Beispiele sind Einbauschränke, angeschraubte Regale, ein Hochbett oder ein Katzennetz. Was Sie beachten sollten: Die Mietwohnung bleibt immer das Eigentum des Vermieters. Daher muss zumindest für größere Umbauten, die nicht so einfach wieder beseitigt werden können, immer die Zustimmung des Hausherrn eingeholt werden. Entweder stimmt dieser den Umbaumaßnahmen zu, und übernimmt diese nach der Kündigung des Mietverhältnisses. Oder die Wohnung muss beim Auszug wieder in ihren anfänglichen Zustand gebracht werden. Fehlt die Zustimmung des Vermieters, kann dieser auf die gesetzlich festgelegte Pflicht zum Rückbau bestehen, also die Entfernung auf Kosten des Mieters verlangen.
Selbst verursachte Schäden beseitigen
Zahlreiche Flecken auf der Tapete, tiefe Kratzer im Parkett oder diverse Sprünge im Waschbecken: Für Beschädigungen, die über eine normale Abnutzung hinausgehen, haftet in der Regel der Verursacher. Der Vermieter hat also einen Anspruch auf Beseitigung der Schäden. Dagegen sind normale Abnutzungen mit der Miete abgegolten, und sind somit Sache des Eigentümers. Unter die normale Abnutzung fällt z.B. ein leichter Abrieb des Teppichbodens, oder ein Abdruck im Fussboden, weil ein Möbelstück jahrelang an derselben Stelle stand.
Wann muss ich als Mieter renovieren oder streichen?
Oft werden im Mietvertrag sogenannte Schönheitsreparaturen vereinbart, die Mieter unter bestimmten Voraussetzungen durchführen müssen. Hierzu zählen z.B. das Streichen oder Tapezieren der Wände sowie das Lackieren der Heizkörper, Türen und Fenster.
Lesen Sie unsere Tipps:
- Was sind Schönheitsreparaturen?
- Wann müssen Mieter die Wohnung bei Auszug streichen?
- Welche Klauseln und Fristen für Schönheitsreparaturen sind wirksam?
Unbedingt Wohnungsübergabeprotokoll nutzen
Mit einem Wohnungsübergabeprotokoll lässt sich der Zustand der Mieträume beim Ein- oder Auszug schriftlich dokumentieren. Eingetragen wird dort z.B. ein (behobener) Schaden, die Zählerstände für Strom, Heizung und Wasser sowie die übergebenen Schlüssel. Es dient als Beweismittel zur Klärung des Sachverhalts, z.B. bei Missverständnissen, Meinungsverschiedenheiten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Idealerweise haben Sie bereits beim Einzug ein Abnahmeprotokoll unterschrieben. Dann kann Sie der Vermieter nicht für Schäden früherer Mieter haftbar machen. Die Nutzung des Protokolls ist für beide Mietparteien nicht verpflichtend. Sie sollten jedoch als Mieter darauf bestehen, damit später keine Nachforderungen kommen. Auf dem Formular sollten unbedingt beide Mietparteien unterschreiben.
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos
Zusätzlich zum Protokoll kann es sinnvoll sein, die Wohnungsübergabe mit Fotos zu dokumentieren. Das verstärkt noch einmal die Beweiskraft, und macht es für die Gegenseite schwieriger, Nachforderungen zu stellen. Fotografieren Sie aber nicht nur die Zimmer oder bestimmte Mängel, sondern auch Zählerstände und Schlüssel. Wichtig ist auch der Keller sowie andere genutzte Nebenräume.
Nehmen Sie zur Übergabe einen Zeugen mit
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu nutzen. Verweigert er dies, z.B. weil das Verhältnis ohnehin schon schwierig war, empfiehlt es sich, die Übergabe unter Anwesenheit eines Zeugen durchzuführen. Dieses Vorgehen ist auch dann ratsam, wenn Sie mit den festgestellten Mängeln nicht einverstanden sind. Oder wenn Sie schon vorher wissen, dass es zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Die Mitnahme einer weiteren Person ist grundsätzlich immer ratsam. Denn Sie müssen damit rechnen, dass auch der Vermieter mit einem Zeugen erscheint.
Wann bekommt man die Kaution zurück?
Bestätigt Ihnen der Vermieter eine mängelfreie Übergabe der Mietwohnung samt beglichener Forderungen aus dem Mietvertrag, steht Ihnen eine unverzügliche Rückzahlung der Kaution zu. Nimmt der Hausherr die ihm vom Gesetzgeber zugestandene Prüfungs- und Überlegungsfrist für Schäden in Anspruch, kann der Zeitraum auch bis zu sechs Monate betragen. Ist für die letzte Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten, kann der Vermieter einen entsprechenden Restbetrag sogar bis zu 12 Monate einbehalten. Siehe auch Übersicht mit den Fristen zur Mietkaution-Rückzahlung.
