Habe Wohnung renoviert übernommen: muss ich beim Auszug renovieren?

Mieter renoviert Wohnung bei AuszugMieter die ihre Wohnung beim Einzug renoviert übernommen haben, müssen diese auch beim Auszug renovieren. Diese Aussage scheint zwar logisch, stimmt aber nicht immer. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand des Mietobjekts, und was im Mietvertrag steht. Wir klären auf.


Die Instandhaltungspflicht des Vermieters

Ob Rolläden, Türen oder Heizkörper – geht in der Wohnung etwas kaputt, ist der Vermieter für die Erneuerung zuständig. Das Ganze nennt sich Instandhaltungspflicht, und steht in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Für Schäden die über die normale Abnutzung hinausgehen, wird der Mieter zur Kasse gebeten. Bis hierhin scheint die Sache klar. Doch was ist mit Abnutzungsspuren, die durch das normale Wohnen entstanden sind? In der Praxis renovieren viele Mieter beim Auszug, obwohl sie es gar nicht müssten. Tatsächlich sind die sogenannten Schönheitsreparaturen auf bestimmte Arbeiten beschränkt, und müssen auch nur in bestimmten Fällen durchgeführt werden.

Wann müssen Mieter beim Auszug renovieren?

Ob Sie als Mieter Ihre Wohnung bei Auszug renovieren müssen, lässt sich nicht allgemeinverbindlich beantworten. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Maßgeblich hierfür sind mehrere Bedingungen, siehe Auflistung unten. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja, und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie wahrscheinlich renovieren. Ansonsten muss der Vermieter selbst ran.

1. Habe ich die Wohnung beim Einzug renoviert übernommen?
2. Macht der Zustand beim Auszug eine Renovierung erforderlich?
3. Müssen laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen erfolgen?
4. Stehen im Mietvertrag unwirksame Klauseln?

Zustand der Wohnung

Grundsätzlich muss eine Wohnung zwar so hinterlassen werden, dass sie sich problemlos weitervermieten lässt. Sie müssen diese als Mieter jedoch nicht in einem besseren Zustand übergeben, als dies beim Einzug der Fall war. Wurde die Wohnung also unrenoviert übernommen, besteht auch keine Pflicht zur Renovierung bei Auszug. Haben Sie die Wohnung während der Mietzeit renoviert, und befindet sie sich in einem einwandfreien Zustand, muss auch dann keine Endrenovierung erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag andere Regelungen enthält.

Wann gilt eine Wohnung als renoviert? Der Zustand muss laut BGH lediglich den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Sind kaum Abnutzungsspuren erkennbar, müssen beim Auszug keine weiteren Arbeiten durch den Mieter erfolgen.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Damit der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf seine Mieter übertragen kann, muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten. Wurde darauf verzichtet, sind alle Renovierungspflichten für Sie als Mieter hinfällig. Der Zustand der Wohnung spielt in diesem Fall keine Rolle mehr.

Unwirksame Klauseln

Es kommt nicht nur darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, sondern wie die exakte Formulierung aussieht. So hat die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren viele Klauseln für unwirksam erklärt. Generell kann der Vermieter zwar Richtlinien vorgeben, z.B. dass die Küche mindestens alle vier oder fünf Jahre gestrichen werden muss. Er muss jedoch Formulierungen wählen, die immer den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen. Gleiches gilt für eine grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung. Geprüft wird im Ernstfall immer der Zustand, in dem sich die Wohnung befindet. Ist daran nichts auszusetzen, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen. Die folgende Auflistung enthält Beispiele für unwirksame Formulierungen:

  • welche Räume in welchen Abständen renoviert werden müssen.
  • dass der Mieter beim Auszug eine bestimmte Summe für die Renovierung zahlen muss.
  • dass als Wandanstrich ausschließlich weiße Farbe verwendet werden darf.
  • dass die Renovierung nur durch einen Fachmann vorgenommen werden soll.
  • dass der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Wie muss die Renovierung erfolgen?

Nun bleibt noch die Frage offen, was überhaupt zu den Schönheitsreparaturen zählt. Und ist die Ausführung für Mieter verpflichtend, kommt es im nächsten Schritt darauf an, wie sie umgesetzt werden.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind malermäßige / dekorative Arbeiten innerhalb einer Wohnung. Hiermit sollen oberflächliche abnutzungsbedingte Spuren, welche durch das normale Wohnen entstanden sind, beseitigt werden.

Was zählt dazu?

Art und Umfang von Schönheitsreparaturen ist gesetzlich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelt. Demnach darf der Vermieter die folgenden Renovierungsarbeiten auf seine Mieter übertragen:

  • Streichen oder Tapezieren von Wände und Decken
  • Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
  • Beseitigung kleinerer Risse im Putz
  • Beseitigung von Kleberesten
  • Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
  • Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
Wer übernimmt was? Bei Schönheitsreparaturen geht es immer nur um Arbeiten in den Innenräumen. Alles was sich im Außenbereich befindet, ist Sache des Vermieters. Somit ist z.B. der Mieter für die Innenseite der Wohnungstür und der Vermieter für den Außenanstrich selbiger verantwortlich.

Art der Ausführung

Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Das bedeutet nicht, dass dies ein Fachbetrieb erledigen muss. Die Aussage bezieht sich auf die Qualität der Umsetzung. Man spricht hier von einer Ausführung in mittlerer Art und Güte, siehe weitere Erläuterung unten. Sie können als Mieter Ihre Wohnung bei Auszug selbst streichen, wenn Sie einen Pinsel führen oder eine Tapete anbringen können, ohne dass dabei Blasen oder Risse entstehen. Sie können die Arbeiten auch auf eigene Kosten von einer Firma verrichten lassen. Ebenso ist es möglich, dass sich der Vermieter darum kümmert, und Ihnen die Kosten in Rechnung stellt.

Was bedeutet „mittlere Art und Güte“? Der Begriff basiert auf den Vorschriften des §243 BGB. Die Arbeiten müssen demnach durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen. So dürfen z.B. nach dem Streichen keine Pinselstriche, Pinselhaare oder Farbnasen erkennbar sein. Die Tapete darf keine sichtbaren Blasen, Risse oder Spalten aufweisen.

Farbwahl

Kein Gesetz schreibt vor, dass alle Wände einer Mietwohnung mit Raufaser tapeziert, oder weiß gestrichen sein müssen. Doch auch hier gilt wieder der Grundsatz: Die Wohnung muss weitervermietbar sein. Wer auf Nummer sicher gehen will, streicht daher alle Wände und Decken weiß oder in einer anderen hellen und neutralen Farbe. Alles was unter „Geschmackssache“ fällt, sollte vermieden werden.

9 Gedanken zu „Habe Wohnung renoviert übernommen: muss ich beim Auszug renovieren?“
  1. Guten Abend,

    ich habe 17 Monate eine Wohnung bewohnt, die ich renoviert übernommen habe. Im Mietvertrag steht dazu, dass auch die Beseitigung der Abnutzungsspuren durch die Vormieter als renoviert gelten, wenn dadurch der Gesamteindruck entsteht. Ich habe also alle Löcher und Abnutzungsspuren beseitigt, und das Wohnzimmer komplett gestrichen, weil ich dort farbige Absätze entfernt habe. Bei der Wohnungsübergabe wurde in der Mängelliste festgehalten, dass ich ausgebessert habe, aber nicht vollständig gestrichen habe. Der Zustand der Wände wurde nicht bemängelt. Dies wurde erst im Nachtrag bemängelt, als die Wohnung an die Nachmieter übergeben wurde. Demnach müssten die Nachmieter alles neu streichen, was meine ehemalige Vermieterin als Anlass sieht, meine Kaution einzubehalten. Ist das rechtens? Ich habe nur 17 Monate in der Wohnung gewohnt, und bin Nichtraucher. Im Mietvertrag steht nicht explizit drin, dass ich die Wohnung renoviert wieder übergeben muss. Zu dem Thema steht nur drin, dass die Vermieterin berechtigt ist, bei vertretbaren Schönheitsreparaturen vom Mieter Schadensersatz zu fordern. Ich bitte da um Hilfe und Unterstützung, weil ich viele unterschiedliche Meinungen höre.

    1. Hallo,

      leider ist es ohne Inaugenscheinnahme der Wohnung sowie des Mietvertrags nicht möglich, Ihnen eine konkrete Hilfestellung zu geben. Ich fasse mich daher allgemein. Wenn Sie das Mietobjekt so übergeben haben, dass es tatsächlich dem „renovierten Zustand“ entspricht, hat die Vermieterin auch keinen finanziellen Anspruch gegen Sie. Sie dürfte entsprechend keine Kosten mit der Mietkaution verrechnen. Umgekehrt könnte Sie jedoch weitere Schönheitsreparaturen (oder einen entsprechenden Kostenausgleich) von Ihnen verlangen. Die Schönheitsreparaturen müssten hierfür im Mietvertrag wirksam vereinbart worden sein.

      Viele Grüße

  2. Ich bin immer davon ausgegangen, dass man beim Auszug die Wohnung grundsätzlich renovieren muss. Ich habe anhand der vier Fragen im Artikel festgestellt, dass ich meine letzte Wohnung gar nicht hätte renovieren müssen. Vielen Dank für diesen wirklich hilfreichen Artikel mit den detaillierten Erläuterungen zu verschiedenen Mietszenarien.

  3. Hallo,

    wir haben eine Wohnung von einem privaten Vermieter für 2,5 Jahre bewohnt. Die Wohnung wurde in unrenoviertem Zustand an uns übergeben. Alle Wände waren früher wahrscheinlich mal weiß, zum Einzug waren sie vergilbt. Jetzt möchte der Vermieter, dass wir zum Auszug eine blaue Wand überstreichen. Welches Gesetz gilt nun: Muss man krasse Farben immer auf neutrale Farben ändern? Oder heißt unrenoviert übernommen, dass Sie auch so übergeben werden kann?

    Danke

  4. Hallo,

    ich habe im Dezember 2017 eine nicht renovierte Wohnung übernommen. Lt. Mietvertrag habe ich aber eine renovierte Wohnung übernommen.

    Zur Geschichte: Meine Frau und ich wohnten 15 Jahre in einer Wohnung, die uns sehr gefallen hat. Anfang 2017 wurde unter unserer Wohnung eine Gaststätte eröffnet. Man kann jetzt mal raten, warum wir dort ausgezogen sind. Wir standen also im Dezember bei Vertragsunterzeichnung unter einen gewissen psychischen Druck, weil wir aus unserer alten Wohnung unbedingt raus wollten. Somit haben wir den Vertrag quasi unter Zugzwang unterzeichnet. Ist dieser Vertrag nun rechtsgültig? Ich habe Fotoaufnahmen von der Wohnung aus Januar 2018.

    1. Hallo,

      ich sage jetzt mal: unterschrieben ist unterschrieben. Aber um das wirklich zu klären, benötigen Sie rechtlichen Beistand. Eventuell kann Ihnen auch der Mieterverein weiterhelfen.

      Viel Erfolg

  5. Hallo,

    wir sind im Jahr 2000 in eine unrenovierte Wohnung eingezogen. Dies wurde auch im Mietvertrag protokolliert. Mit dem Hinweis: bei Auszug keine Renovierung erforderlich. Jetzt wurde die Wohnung kernsaniert, und wir sollen eine neue Klausel unterschreiben. Es wurde ein Farbanstrich vorgegeben, und mit welcher Qualität zu renovieren ist. Ist dies rechtens? Für die Kernsanierung mussten wir bereits eine Mieterhöhung in Kauf nehmen.

    Herzliche Grüße

    1. Hallo,

      es könnte sich um eine unwirksame Klausel handeln. Das ist aus der Ferne jedoch schwierig zu beantworten, ohne den Mietvertrag gesehen zu haben.

      Viele Grüße

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