Habe Wohnung renoviert übernommen: Muss ich beim Auszug renovieren?

Mieter die ihre Wohnung beim Einzug renoviert übernommen haben, müssen diese auch beim Auszug renovieren. Diese Aussage scheint zwar logisch, stimmt aber nicht immer. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand des Mietobjekts, und was im Mietvertrag steht. Wir klären auf.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters

Ob Rolläden, Türen oder Heizkörper – geht in der Wohnung etwas kaputt, ist der Vermieter für die Erneuerung zuständig. Das Ganze nennt sich Instandhaltungspflicht, und steht in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Für Schäden die über die normale Abnutzung hinausgehen, wird der Mieter zur Kasse gebeten. Bis hierhin scheint die Sache klar. Doch was ist mit Abnutzungsspuren, die durch das normale Wohnen entstanden sind? In der Praxis renovieren viele Mieter beim Auszug, obwohl sie es gar nicht müssten. Tatsächlich sind die sogenannten Schönheitsreparaturen auf bestimmte Arbeiten beschränkt, und müssen auch nur in bestimmten Fällen durchgeführt werden.

Wann müssen Mieter beim Auszug renovieren?

Ob Sie als Mieter Ihre Wohnung bei Auszug renovieren müssen, lässt sich nicht allgemeinverbindlich beantworten. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Maßgeblich hierfür sind mehrere Bedingungen, siehe Auflistung unten. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja, und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie wahrscheinlich renovieren. Ansonsten muss der Vermieter selbst ran.

Zustand der Wohnung

Grundsätzlich muss eine Wohnung zwar so hinterlassen werden, dass sie sich problemlos weitervermieten lässt. Sie müssen diese als Mieter jedoch nicht in einem besseren Zustand übergeben, als dies beim Einzug der Fall war. Wurde die Wohnung also unrenoviert übernommen, besteht auch keine Pflicht zur Renovierung bei Auszug. Haben Sie die Wohnung während der Mietzeit renoviert, und befindet sie sich in einem einwandfreien Zustand, muss auch dann keine Endrenovierung erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag andere Regelungen enthält.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Damit der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf seine Mieter übertragen kann, muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten. Wurde darauf verzichtet, sind alle Renovierungspflichten für Sie als Mieter hinfällig. Der Zustand der Wohnung spielt in diesem Fall keine Rolle mehr.

Unwirksame Klauseln

Es kommt nicht nur darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, sondern wie die exakte Formulierung aussieht. So hat die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren viele Klauseln für unwirksam erklärt. Generell kann der Vermieter zwar Richtlinien vorgeben, z.B. dass die Küche mindestens alle vier oder fünf Jahre gestrichen werden muss. Er muss jedoch Formulierungen wählen, die immer den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen. Gleiches gilt für eine grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung. Geprüft wird im Ernstfall immer der Zustand, in dem sich die Wohnung befindet. Ist daran nichts auszusetzen, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen. Die folgende Auflistung enthält Beispiele für unwirksame Formulierungen:

• welche Räume in welchen Abständen renoviert werden müssen.
• dass der Mieter beim Auszug eine bestimmte Summe für die Renovierung zahlen muss.
• dass als Wandanstrich ausschließlich weiße Farbe verwendet werden darf.
• dass die Renovierung nur durch einen Fachmann vorgenommen werden soll.
• dass der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Wie muss die Renovierung erfolgen?

Nun bleibt noch die Frage offen, was überhaupt zu den Schönheitsreparaturen zählt. Und ist die Ausführung für Mieter verpflichtend, kommt es im nächsten Schritt darauf an, wie sie umgesetzt werden.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Was zählt dazu?

Art und Umfang von Schönheitsreparaturen ist gesetzlich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelt. Demnach darf der Vermieter die folgenden Renovierungsarbeiten auf seine Mieter übertragen:

• Streichen oder Tapezieren von Wände und Decken
• Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
• Beseitigung kleinerer Risse im Putz
• Beseitigung von Kleberesten
• Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
• Streichen oder Lackieren von Einbauschränken

Art der Ausführung

Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Das bedeutet nicht, dass dies ein Fachbetrieb erledigen muss. Die Aussage bezieht sich auf die Qualität der Umsetzung. Man spricht hier von einer Ausführung in mittlerer Art und Güte, siehe weitere Erläuterung unten. Sie können als Mieter Ihre Wohnung bei Auszug selbst streichen, wenn Sie einen Pinsel führen oder eine Tapete anbringen können, ohne dass dabei Blasen oder Risse entstehen. Sie können die Arbeiten auch auf eigene Kosten von einer Firma verrichten lassen. Ebenso ist es möglich, dass sich der Vermieter darum kümmert, und Ihnen die Kosten in Rechnung stellt.

Farbwahl

Kein Gesetz schreibt vor, dass alle Wände einer Mietwohnung mit Raufaser tapeziert, oder weiß gestrichen sein müssen. Doch auch hier gilt wieder der Grundsatz: Die Wohnung muss weitervermietbar sein. Wer auf Nummer sicher gehen will, streicht daher alle Wände und Decken weiß oder in einer anderen hellen und neutralen Farbe. Alles was unter „Geschmackssache“ fällt, sollte vermieden werden.