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    Habe Wohnung renoviert übernommen: Muss ich beim Auszug renovieren?

    Martin Sohn (IHK Bankfachwirt) und
    Experte für Finanzen

    Stand: 22. Februar 2023

    Mieter renoviert Wohnung bei AuszugMieter die ihre Wohnung beim Einzug renoviert übernommen haben, müssen diese auch beim Auszug renovieren. Diese Aussage scheint zwar logisch, stimmt aber nicht immer. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand des Mietobjekts, und was im Mietvertrag steht. Wir klären auf.

    Inhaltsverzeichnis

    • 1 Die Instandhaltungspflicht des Vermieters
    • 2 Wann müssen Mieter beim Auszug renovieren?
    • 3 Wie muss die Renovierung erfolgen?

    Die Instandhaltungspflicht des Vermieters

    Ob Rolläden, Türen oder Heizkörper – geht in der Wohnung etwas kaputt, ist der Vermieter für die Erneuerung zuständig. Das Ganze nennt sich Instandhaltungspflicht, und steht in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Für Schäden die über die normale Abnutzung hinausgehen, wird der Mieter zur Kasse gebeten. Bis hierhin scheint die Sache klar. Doch was ist mit Abnutzungsspuren, die durch das normale Wohnen entstanden sind? In der Praxis renovieren viele Mieter beim Auszug, obwohl sie es gar nicht müssten. Tatsächlich sind die sogenannten Schönheitsreparaturen auf bestimmte Arbeiten beschränkt, und müssen auch nur in bestimmten Fällen durchgeführt werden.

    Wann müssen Mieter beim Auszug renovieren?

    Ob Sie als Mieter Ihre Wohnung bei Auszug renovieren müssen, lässt sich nicht allgemeinverbindlich beantworten. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Maßgeblich hierfür sind mehrere Bedingungen, siehe Auflistung unten. Können Sie als Mieter die ersten drei Fragen mit ja, und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie wahrscheinlich renovieren. Ansonsten muss der Vermieter selbst ran.

    1. Habe ich die Wohnung beim Einzug renoviert übernommen?
    2. Macht der Zustand beim Auszug eine Renovierung erforderlich?
    3. Müssen laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen erfolgen?
    4. Stehen im Mietvertrag unwirksame Klauseln?

    Zustand der Wohnung

    Grundsätzlich muss eine Wohnung zwar so hinterlassen werden, dass sie sich problemlos weitervermieten lässt. Sie müssen diese als Mieter jedoch nicht in einem besseren Zustand übergeben, als dies beim Einzug der Fall war. Wurde die Wohnung also unrenoviert übernommen, besteht auch keine Pflicht zur Renovierung bei Auszug. Haben Sie die Wohnung während der Mietzeit renoviert, und befindet sie sich in einem einwandfreien Zustand, muss auch dann keine Endrenovierung erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag andere Regelungen enthält.

    Wann gilt eine Wohnung als renoviert? Der Zustand muss laut BGH lediglich den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Sind kaum Abnutzungsspuren erkennbar, müssen beim Auszug keine weiteren Arbeiten durch den Mieter erfolgen.

    Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

    Damit der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf seine Mieter übertragen kann, muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten. Wurde darauf verzichtet, sind alle Renovierungspflichten für Sie als Mieter hinfällig. Der Zustand der Wohnung spielt in diesem Fall keine Rolle mehr.

    Unwirksame Klauseln

    Es kommt nicht nur darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, sondern wie die exakte Formulierung aussieht. So hat die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren viele Klauseln für unwirksam erklärt. Generell kann der Vermieter zwar Richtlinien vorgeben, z.B. dass die Küche mindestens alle vier oder fünf Jahre gestrichen werden muss. Er muss jedoch Formulierungen wählen, die immer den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen. Gleiches gilt für eine grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung. Geprüft wird im Ernstfall immer der Zustand, in dem sich die Wohnung befindet. Ist daran nichts auszusetzen, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen. Die folgende Auflistung enthält Beispiele für unwirksame Formulierungen:

    • welche Räume in welchen Abständen renoviert werden müssen.
    • dass der Mieter beim Auszug eine bestimmte Summe für die Renovierung zahlen muss.
    • dass als Wandanstrich ausschließlich weiße Farbe verwendet werden darf.
    • dass die Renovierung nur durch einen Fachmann vorgenommen werden soll.
    • dass der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

    Wie muss die Renovierung erfolgen?

    Nun bleibt noch die Frage offen, was überhaupt zu den Schönheitsreparaturen zählt. Und ist die Ausführung für Mieter verpflichtend, kommt es im nächsten Schritt darauf an, wie sie umgesetzt werden.

    Was sind Schönheitsreparaturen?

    Schönheitsreparaturen sind malermäßige / dekorative Arbeiten innerhalb einer Wohnung. Hiermit sollen oberflächliche abnutzungsbedingte Spuren, welche durch das normale Wohnen entstanden sind, beseitigt werden.

    Was zählt dazu?

    Art und Umfang von Schönheitsreparaturen ist gesetzlich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelt. Demnach darf der Vermieter die folgenden Renovierungsarbeiten auf seine Mieter übertragen:

    • Streichen oder Tapezieren von Wände und Decken
    • Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
    • Beseitigung kleinerer Risse im Putz
    • Beseitigung von Kleberesten
    • Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
    • Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
    Wer übernimmt was? Bei Schönheitsreparaturen geht es immer nur um Arbeiten in den Innenräumen. Alles was sich im Außenbereich befindet, ist Sache des Vermieters. Somit ist z.B. der Mieter für die Innenseite der Wohnungstür und der Vermieter für den Außenanstrich selbiger verantwortlich.

    Art der Ausführung

    Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Das bedeutet nicht, dass dies ein Fachbetrieb erledigen muss. Die Aussage bezieht sich auf die Qualität der Umsetzung. Man spricht hier von einer Ausführung in mittlerer Art und Güte, siehe weitere Erläuterung unten. Sie können als Mieter Ihre Wohnung bei Auszug selbst streichen, wenn Sie einen Pinsel führen oder eine Tapete anbringen können, ohne dass dabei Blasen oder Risse entstehen. Sie können die Arbeiten auch auf eigene Kosten von einer Firma verrichten lassen. Ebenso ist es möglich, dass sich der Vermieter darum kümmert, und Ihnen die Kosten in Rechnung stellt.

    Was bedeutet „mittlere Art und Güte“? Der Begriff basiert auf den Vorschriften des §243 BGB. Die Arbeiten müssen demnach durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen. So dürfen z.B. nach dem Streichen keine Pinselstriche, Pinselhaare oder Farbnasen erkennbar sein. Die Tapete darf keine sichtbaren Blasen, Risse oder Spalten aufweisen.

    Farbwahl

    Kein Gesetz schreibt vor, dass alle Wände einer Mietwohnung mit Raufaser tapeziert, oder weiß gestrichen sein müssen. Doch auch hier gilt wieder der Grundsatz: Die Wohnung muss weitervermietbar sein. Wer auf Nummer sicher gehen will, streicht daher alle Wände und Decken weiß oder in einer anderen hellen und neutralen Farbe. Alles was unter „Geschmackssache“ fällt, sollte vermieden werden.

    Kategorie: News Stichworte: Mietrecht, Renovierung, Wohnung

    Leser-Interaktionen

    Kommentare

    1. Jan meint

      2. Januar 2021 um 13:00

      Hallo liebes Team,

      ich bin neu als Vermieter und habe zudem damit zu kämpfen, dass ich die Eigentumswohnung samt Mietern gekauft habe, und sich die Voreigentümerin wenig kooperativ zeigt. Ich stehe vor folgender Situation: Die übernommenen Mieter haben gekündigt. Bei der Übergabe haben sie die Wohnung in einem relativ schlechten Zustand hinterlassen. Soweit ist alles in Ordnung – es geht vor allem um die Tapeten. Es sind einige abgeblätterte Stücke dabei. Wiederum andere sind mit Farben von Kindern bemalt. Auch eine Fototapete haben sie hinterlassen, vor der zuvor ein Schrank stand. Zudem sind ein paar Nägel etc. noch in den Wänden. Sie weigern sich nun, dies zu beheben. Sie sagen, dass sie die Wohnung von der Voreigentümerin in einem deutlich schlechteren Zustand übernommen haben, und zunächst renovieren mussten, und daher nun nicht noch mal renovieren werden. Über den Zustand damals habe ich natürlich keine Kenntnis. Das Übergabeprotokoll von damals sagt aber, dass es keine Mängel gab. Sie meinen, sie hätten das auch so unterschrieben / akzeptiert, da sie die Wohnung dringend brauchten.

      Meine neuen Mieter wollen nun die Wohnung in diesem Zustand nicht übernehmen. Da mir die gesamte Situation unklar war habe ich die Übernahme nun zunächst um eine Woche verschoben. In beiden Mietverträgen (von den alten und neuen Mietern) ist nichts zur Renovierung / Qualität bei Einzug / Auszug geregelt. Lediglich die allgemeinen Klauseln zu Schönheitsreparaturen finden dort Platz. Die ausgezogenen Mieter waren weniger als 2 Jahre in der Wohnung.

      Wie würden Sie vorgehen? Die neuen Mieter haben rechtlich keinen Anspruch auf eine renovierte Wohnung. Daher würde ich Sie einziehen lassen, und Ihnen aus Kulanz eine halbe Monatsmiete ersparen und sagen, dass Sie die Wohnung auch nicht renoviert übergeben müssen? Das müssten Sie akzeptieren, oder? Oder soll ich versuchen, selbst einen Großteil der Renovierung innerhalb der nächsten Woche vorzunehmen? Welchen Anspruch habe ich gegen die alten Mieter?

      Liebe Grüße und vielen Dank vorab
      Jan

      Antworten
      • admin meint

        6. Januar 2021 um 09:15

        Hallo,

        es gibt hier 2 widersprüchliche Angaben: Die ehemaligen Mieter behaupten, dass die Wohnung bei deren Einzug unrenoviert war. Im Übergabeprotokoll steht jedoch wiederum, dass es keine Mängel gab. Meiner Meinung ist maßgeblich, was im Übergabeprotokoll unterschrieben wurde, und nicht der tatsächliche Zustand. Demnach müssten die alten Mieter die Mängel beheben, auch wenn sie sie gar nicht verursacht haben. Ich würde Ihnen jedoch vorschlagen, dass Sie einen Fachmann, z.B. beim örtlichen Mieterverein, einen Blick in den Mietvertrag werfen lassen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Gerade wenn man in der Vermietung noch nicht so erfahren ist, kann man schnell mal ein Detail übersehen.

        Viel Erfolg

        Antworten
    2. Familie Kr meint

      21. Oktober 2021 um 15:53

      Hallo,

      ich bin Vermieter, und habe meine Neubauwohnung an ein Pärchen vermietet. Nach 7 Monaten ist das Mietverhältnis beendet. Die Wohnung wurde im unrenovierten Zustand zurückgegeben. Die Übergabe an die Mieter erfolgte komplett als Neubau, alles top gestrichen. Hätten die Mieter die Wohnung nicht gestrichen zurückgeben müssen? Danke für die Rückantwort.

      Antworten
      • admin meint

        24. Oktober 2021 um 10:49

        Hallo,

        grundsätzlich schon. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie dies im Mietvertrag so vereinbart haben. Fehlt eine Vereinbarung darüber, ist der Mieter nicht zur Renovierung oder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

        Freundliche Grüße

        Antworten
    3. Sandra meint

      28. Oktober 2022 um 08:47

      Guten Morgen,

      wir ziehen nun nach 6 Jahren aus unserer Mietwohnung aus, die wir damals im unrenovierten Zustand und sogar mit teils knallig bunt gestrichenen Wänden übernommen haben. Renovierungsarbeiten erledigten wir bei Einzug selbst, was auch im Protokoll von damals mit dem Punkt „Unrenoviert“ vermerkt ist. Nun verlangt der Vermieter, dass eine Wand im Wohnzimmer, die hellgrau gestrichen wurde, weiß zu streichen ist. Er beruft sich darauf, dass „neutrale Farben“ verwendet werden müssen. Meine Frage lautet: Fällt ein Hellgrau schon nicht mehr unter die Kategorie „neutral“? Und muss überhaupt gestrichen werden, da die Wohnung eben nicht renoviert und mit farbigen Wänden übernommen wurde?

      Vielen Dank!

      Antworten
      • admin meint

        30. Oktober 2022 um 12:19

        Hallo,

        Ihre Einwände sind berechtigt. Der Vermieter darf von Ihnen in dem Fall gar keine Renovierungsarbeiten verlangen, da Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben.

        Freundliche Grüße

        Antworten
    4. Klaus meint

      28. Januar 2023 um 17:52

      Hallo,

      ich habe im Dezember 2017 eine nicht renovierte Wohnung übernommen. Lt. Mietvertrag habe ich aber eine renovierte Wohnung übernommen.

      Zur Geschichte: Meine Frau und ich wohnten 15 Jahre in einer Wohnung, die uns sehr gefallen hat. Anfang 2017 wurde unter unserer Wohnung eine Gaststätte eröffnet. Man kann jetzt mal raten, warum wir dort ausgezogen sind. Wir standen also im Dezember bei Vertragsunterzeichnung unter einen gewissen psychischen Druck, weil wir aus unserer alten Wohnung unbedingt raus wollten. Somit haben wir den Vertrag quasi unter Zugzwang unterzeichnet. Ist dieser Vertrag nun rechtsgültig? Ich habe Fotoaufnahmen von der Wohnung aus Januar 2018.

      Antworten
      • admin meint

        30. Januar 2023 um 11:33

        Hallo,

        ich sage jetzt mal: unterschrieben ist unterschrieben. Aber um das wirklich zu klären, benötigen Sie rechtlichen Beistand. Eventuell kann Ihnen auch der Mieterverein weiterhelfen.

        Viel Erfolg

        Antworten
    5. Christiane meint

      24. Februar 2023 um 10:09

      Hallo,

      wir sind im Sommer 2017 in einen Neubau eingezogen. Alle Wände waren weiß gestrichen. Daran haben wir auch nichts verändert, die Wände sind weiß geblieben. In unserem Mietvertrag findet sich keine einzige Renovierungsklausel. Auch unter der Rubrik Schönheitsreparaturen steht nichts von Streichen oder Weißen der Wände. Nur, dass wir bestimmte Arbeiten bis zu 75 Euro selbst zu zahlen haben. Nun ziehen wir aus, und die Maklerfirma und der Vermieter verlangen, dass wir das komplette Haus weiß streichen sollen. Wie sieht es hier rechtlich aus?

      Viele Grüße

      Antworten
      • admin meint

        25. Februar 2023 um 10:13

        Hallo,

        ich kann Ihnen nur den Hinweis geben, dass Sie aufgrund fehlender Vereinbarungen im Mietvertrag höchstwahrscheinlich nicht streichen müssen. Wie das Ganze rechtlich aussieht, müssten Sie sich jedoch an entsprechender Stelle beraten lassen.

        Freundliche Grüße

        Antworten

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